资产评估自考重点中的重点.doc

第一章 总论资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估的特点（一）现实性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性资产评估与会计计价的区别资产评估有广义和狭义之分，广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。但是，理论的界定和实践的运用中，我们所称的资产评估是狭义的，反映的是在产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。因此，资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同（二）目的不同（三）执行操作者不同 当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。资产评估的特定目的1、资产转让2、企业兼并3、企业出售4、企业联营5、股份经营6、中外合资7、企业清算8、抵押9、担保10、企业租赁11、债务重组价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。1、重置成本是指现实市场条件下，重新构建一项全新资产所耗费的货币支出2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。3、收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率将未来的收益折现为现值。4、清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。1、在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。2、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。4、持续经营价值5、清算价格保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。6、保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。7、课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。决定和影响价值类型的因素1、评估的特定目的（经济行为）2、市场条件；3、资产功能及其状态。资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则 二、资产评估的经济原则（一）贡献原则（二）替代原则（三）预期原则资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务基本事项（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算（七）编制和提交资产评估报告书（八）资产评估工作档案归档第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 市场法市场法目前是最简单、最有效的方法。成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。市场法评估资产的程序及其优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：1、 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、 评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1、 需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、 不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。成本法评估资产的步骤确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限 估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值。成本法评估资产的程序及其优缺点1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。采用成本法的缺点1、工作量较大；2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性； 3、经济性贬值不易全面准确计算。收益法 收益法中各项指标的确定（一）收益额（二）折现率和资本化率（三）收益期限收益法评估资产的程序及其优缺点1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。（二） 收益法的优缺点1、收益法的优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估重置成本的估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法 4、规模经济效益指数法功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。资产评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系。评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。（二）市场法与成本法的区别（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。资产评估方法的选择1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。 第三章机器设备评估机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。机器设备的特点： 1、单位价值高、使用期限长；2、价值高低与所处地域不具有直接关系；3、机器设备中依附着无形资产；4、机器设备更新换代较快。机器设备评估的特点1、一般不具有独立的获利能力；2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。机器设备评估的程序1、明确评估目的；2、清查机器设备，明确评估对象；3、对机器设备进行鉴定，确定其适用性、可用性及主要技术参数；4、研究确定评估方法，搜集相关信息资料；5、评定估算，撰写评估报告。机器设备的核查（一）逐项清查（二）抽样核查机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。机器设备重置成本的构成总体来说包括购买费、运输费、安装调试费。机器设备评估的市场法市场法是通过市场找到相同或类似的资产的交易案例，对被评估资产和市场上找到的参照物的资产进行比较，调整它们之间的差异，最后确定评估值的一种方法。市场法评估机器设备的基本步骤（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值第四章 建筑物评估房地产的特征1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势房地产的评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明和报告第五章 土地使用权评估土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产的价格类型1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素土地使用权评估的原则（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式成本法评估的步骤1、估算土地取得费。2、估算土地开发费。3、估算税费。4、估算利息。5、估算利润。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用权评估值建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素 这是建筑物价格的决定因素。2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3、经济地理因素 在我国政治经济文体发展极不平衡。4、新旧程度 土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5、用途6、产权7、政策因素 国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8、供需状况9、其他因素 如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金市场法评估建筑物的程序1、资料收集。2、选择作比较的交易实例。3、交易行为的补正。4、交易日期的修正。5、区域因素的修正。残余估价法运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。第六章 无形资产评估无形资产的特点1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大。3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。影响无形资产评估价值的因素（一）无形资产的成本（二）机会成本（三）效益因素（四）使用期限（五）技术成熟程度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度（八）市场供需要状况（九）同行业同类无形资产的价格水平无形资产评估的程序（一）明确评估目的 无形资产评估的具体目的有：1、市场上无形资产的转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算资产；4、法律诉讼中作为诉讼标的；5、纳税需要；6、保险的需要及其他目的。（二）鉴定无形资产（三）确定评估方法，搜集相关资料（四）整理和报告，做出评估结论无形资产功能特性1、附着性2、共益性3、积累性4、替代性无形资产成本特性1、不完整性2、弱对应性3、虚拟性。专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。专利权的特点1、独占性，也称排他性。2、地域性。3、时间性。4、可转让性。专利权评估程序（一）证明和鉴定专利权的存在（二）确定评估方法，搜集相关资料（三）完成评估报告，并加以详尽说明专利权评估最常用的方法是收益法，有时也会用到成本法。专有技术的特点1、实用性。2、新颖性3、价值性。4、保密性。专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。影响专有技术评估值的因素分析1、专有技术的使用期限。2、专有技术的预期获利能力。3、分析专有技术的市场情况。4、专有技术的开发成本。专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。商标权及其特点 商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权评估的程序（一）明确评估目的（二）市场调研和分析（三）确定评估方法，搜集确定有关指标（四）计算、分析、得出结论，完成评估报告商标权评估采用方法一般为收益法。计算机软件的特点 独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性计算机软件价值评估方法一般用成本法评估如果是购进的软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益的，可用收益法进行估价。收益法评估计算机软件的步骤1、确定评估基准日和评估目的。2、界定软件的评估范围。3、计算软件的销售收益。4、确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益。商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。商誉评估的方法 割差法 割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法第七章 流动资产评估流动资产评估的特点1、流动资产评估是单项评估。2、必须选取准流动资产评估的基准时间。3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。4、流动资产周转速度快，变现能力强。流动资产评估的程序1、确定评估对象和评估范围。2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。3、对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。4、合理选择评估方法。5、评定估算流动资产，产生评估结论。在产品评估（一）成本法（二）市场法第八章 长期投资和递延资产评估长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资评估的特点1、长期投资评估是对资本的评估。2、长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。分为金融债券、政府债券和公司债券。债券具有如下特点：1、收益稳定性。2、投资风险小。债券价格1、票面价格，是指股份公司在发行股票时所表明的每股股票的票面金额。2、发行价格，是指股份公司在发行股票时的出售价格，主要有面额发行、溢价发行、折价发行。一般同一种股票只有一种发行价格。3、账面价格，又称股票的净值，是指股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，是证券分析家和财会人员运用的一个概念。4、清算价格，是指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。5、内在价格，是一种理论依据，是根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出的股票现时价格。6、市场价格，是指证券市场上买卖股票的价格。上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。股权投资的评估方法一般都应选用收益法。对于合同、协议明确约定了投资报酬的，可将按规定应获得的收益折现为现值，计作评估值。对到期收回实物资产的，按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的价值，计算评估值。其他资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产，如长期待摊费用其他资产评估的基本标准是只有在评估基准日后能为新的产权主体产生利益的，才能界定为其他资产的评估对象第九章 企业整体资产评估企业的特点：1、盈利性。2、整体性。3、待续经营性。企业价值1、账面价值。2、市场价值。企业价值评估主要表现为：1、企业整体价值；2、股东全部权益价值；3、股东部分权益价值。企业价值评估的程序（一）明确评估目的和评估基准日（二）明确评估对象（三）制定比较详尽的评估计划（四）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善（五）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值（六）讨论和纠正评估值（七）产生结论，完成企业价值评估报告企业价值评估应考虑的因素（一）企业全部资产价值（二）企业的获利能力（三）企业的外部环境 包括市场、政府政策法规等。企业价值评估中的财务分析（一）企业偿债能力（二）企业运营能力 可采用如下指标考察。1、存货周转率。（1）存货周转次数。（2）存货周转天数。存货周转率是衡量企业营销能力强弱和存货管理效果的指标 （三）企业盈利能力投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。收益法应用于企业整体评估的形式有两种。1、年金资本化法。2、分段法。净收益与现金流量既有差异，也存在密切联系，主要体现在以下方面：1、净收益是预计未来现金流量的基础。2、现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。净收益与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净收益品质越好；即净收益与现金流量之间的差异（数量上、时间分布）越小，说明净收益的收现能力越强。收益品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。企业收益预测的方法1、综合调整法2、产品周期法3、现代统计法企业价值评估的其他方法 资产基础法 也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法。是以资产负债表为导向的评估方法。市盈率乘数法市盈率本为是上市公司每股股票价值与其年收益额之比。第十章资产评估准则与行业管理资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。资产评估报告的作用1、为被委托评估的资产提供作价意见2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告的基本内容1、拥有被评估资产的公司或权利人的名称2、资产评估的对象和范围3、评估目的和基准日4、定义价值类型5、列出评估方法及其重要参数确定依据和过程6、评估结论7、重要的声明资产评估报告的编制1、评估资料的分类整理2、评估资料的分析讨论3、评估资料的汇总和评估报告的编排4、评估报告先由项目经理审核，再报评估机构经理审核签发。资产评估报告书主要是由委托方来使用。资产评估准则的内容从总体上来说，包括业务准则和职业道德准则业务准则是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。职业道德准则是指与人们的职业活动紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则和规范。产评估职业道德是指人们在从事资产评估职业时应当遵循的道德准则和规范。资产评估管理模式1、政府管理模式2、行业自律管理模式3、政府监管下的行业自律管理模式五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价（元/M2）交易时间交易情况区域因素个别 因素容积率剩余年限待估宗地2004年1月0001.745年A21502003年1月-1%0-1%1.640年B24002003年1月0+2%01.845年C21002002年1月-2%0-1%1.640年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3，该城市从2000年到2004年每年地价上升1，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解：A修正值=2150=21501.011.011.011.031.02=2326元/B修正值=2400=2311元/C修正值=2100=21001.021.021.011.031.02=2318元/宗地评估值=(2326+2311+2318)3=2318/