五金塑胶产业转移园项目建设可行性研究报告.doc

东莞市五金塑胶产业转移园可行性研究报告 目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、研究依据及范围1第二章 规划建设的背景及其必要性4一、项目建设背景4二、项目规划建设的必要性7第三章 建筑方案和基础设施规划8一、功能定位8二、建筑方案规划8三、基础设施规划12第四章 环境保护、节能和消防13一、环境现状13二、污染源分析和环保措施13三、节能14四、消防设施体系14第五章 项目实施方案及管理15一、建设工期15二、项目实施进度安排15三、招标组织计划15四、工程管理16第六章 工程招标方案17一、招投标依据17二、招投标原则17三、招标范围及方式17第七章 投资估算与资金筹措20一、投资估算说明20二、建设投资20三、融资方案21四、融资风险及回避21第八章 财务效益分析24一、分析依据及相关参数24二、成本费用估算24三、项目运营利润分析24四、项目财务效益分析25五、项目投资风险分析26六、经济评价结论27第九章 机构人员设置方案27第十章 开发风险评估及防范措施制订28第十一章 研究结论和建议29一、研究结论29二、建议29 第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：东莞市五金塑胶城2、建设单位：东莞市陆通机械设备制造有限公司3、建设地点：安徽省合肥市肥东县撮镇镇4、建设规模拟申请土地两百亩，占地约133400平方米，建筑面积约66700平方米，拟建成安徽省最大的五金塑胶批发基地及五金塑胶新型产品研发基地。5、项目总投资本项目计划总投资15000万元，其中征地费用2500万元，土建装饰工程费用7500万元，安装工程费用1400万元，其他基础配套设施费用1000万元，设备投资800万元，其他费用（项目管理、设计、咨询、监理、各种手续费等）1000万元，流动资金800万元。二、研究依据及范围1、研究依据1）安徽合肥商贸物流开发区总体规划设计规范2）中华人民共和国土地管理法3）中华人民共和国环境保护法4）城市园林绿化规划设计规范5）城市排水规划设计规范6）城市给水规划设计规范7）城市供电规划设计规范8）合肥市高新开发区外商投资企业优惠政策9）承办单位提供的有关材料2、研究范围1）依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对本产业园建设的必要性进行全面论证和研究。2）对项目建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究。3）对项目建设的环境保护、消防安全及节能节水措施的建设进行分析，对项目运营期间就这些方面应该注意的问题进行分析。4）对项目实施进度计划、投资估算及资金筹措、项目招投标及项目管理、项目建设的风险进行论证和分析。5）对项目的经济效益和社会效益进行全面论证和研究，做出可行性研究的最终结论。第二章 规划建设的背景及其必要性一、项目建设背景1、行业发展趋势和特点商贸物流是现代物流业的重要组成部分，正在进入一个稳定快速健康发展的新时期，现代商贸物流业作为一种先进的组织方式和管理技术，被认为是推动国民经济增长的“第三利润源泉”，是被普遍看好为21世纪的朝阳产业，东莞市是举世闻名的制造业之都，在工业方面有着十分明显的优势，例如虎门的鞋城、服装城;黄江的五金塑胶城等等都是全国闻名的批发基地。因此在商贸物流开发区内建立一个五金塑胶城我们有这些成功的经典案例可以借鉴和学习。依附着安徽合肥优越的区位优势及政府的大力支持，我们有信心将安徽合肥商贸物流开发区东莞五金塑胶城建成安徽省最大的五金塑胶贸易基地。2、区位发展优势撮镇镇地处合肥东南部，交通区位优越。是合肥市东向发展的战略桥头堡，是肥东县南部地区的经济商贸和交通中心。裕溪路直通合肥老城区，距离不足10公里；店忠路北连县城，距离仅5公里；由未来的花园大道联系滨湖新区核心区也仅仅20公里。便捷的对外交通：312国道（并设有龙塘下道口）南淝河、店埠河（三级航道、多个码头）宁西线、泸汉蓉高铁、淮南铁路、京福线等多条铁路汇集于此撮镇先后被评为：全国重点镇、第一批全国发展改革试点镇、第一批安徽省扩权强镇试点、安徽省产业集群专业镇、安徽省环境优美乡镇。撮镇作为合肥东部组团核心区，长期以来一直都是区域重点发展城镇，始终走在发展的前列。安徽合肥商贸物流开发区拟建成安徽最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区，承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易及公共信息平台等服务。在开发区东部规划了五大配套工业园板块，分别为：综合服务板块、小企业板块、现代制造业板块、循环产业板块、新型产业板块。优越的区位优势及良好的发展前景吸引了大型专业市场的聚集，同时也吸引了大量物流企业的入驻。而东莞五金塑胶业已经发展的非常成熟，因此在开发区内建立一个五金塑胶城既体现了开发区重点承接产业转移的初衷，也为该行业在内地提供了一个良好的运作环境。3、企业发展实力东莞陆通机械设备厂于1997年通过宏远集团下属五金加工部改制成立,旗下有东莞市赛尔自动化机械有限公司、宏晟五金加工部、东城喷涂厂三个公司。公司位于中国制造业名城东莞市南城科技园三元里金桥工业区 ,占地面积近5万平方米,厂房建筑面积3万5千平方米。公司技术实力雄厚，专业从事注塑机机械手研发、制造、精密钣金加工、冲压加工、喷涂加工。（请陆总安排属下进一步详细补充）二、项目规划建设的必要性鉴于安徽省还没有一个大型的五金塑胶批发基地，东莞市是举世闻名的制造业之都，在工业方面有着十分明显的优势，例如虎门的鞋城、服装城;黄江的五金塑胶城等等都是全国闻名的批发基地。在安徽商贸物流开发区建立一个五金塑胶城不仅能完善产业园内产业结构，更能促进沿海发达城市与开发区的产业交流有助于开发区内相关产业的产业升级。2、本项目的建设通过优胜劣汰的方式引入一批五金塑胶企业进入园区，带动相关产业发展，可部分解决产业结构不合理、经济可持续发展等问题。同时通过产业辐射，优化区位经济，促进地方经济发展，可拓展公司发展空间与上下游产业链，优化产业结构，推动公司实现跨越式发展。第三章 建筑方案和基础设施规划一、功能定位该项目拟建成安徽省最大的五金塑胶物流批发基地，集物流、批发、新型产品研发交流为一体的五金塑胶城。二、建筑方案规划1、产业园建筑规模及功能分布设置整座产业园在内部分为东西两部分，西侧为五金业园区、东侧为塑胶业园区。东部园区和西部园区交通流线避免交叉，保持单独的交通流线，单独管理，同时东西楼之间要能够联通，平时可以封闭，北侧设置综合管理大楼和研发大楼。1、该项目拟申请土地200亩，园区拟建成标准化批发基地建筑用于引入东莞市实力雄厚的五金塑胶业的企业进入园区投资。2、分区域管理：实现分区域管理，满足自用办公和出租办公互不干扰，道路系统清晰流畅、无互相交叉及干扰，无人流与车流之间的干扰。实现车辆进出方便，地下车库分部管理。3、立面及绿化景观：立面设计和周围环境协调统一，体现创新精神，使该产业园成为当地的亮点楼盘，景观绿化以营造城市环境与项目个体环境相结合为原则，形成平面、立面多层次的立体绿化系统，美化环境，降温降噪。4、经济成本：从平面布局、立面设计、立面材料的选择、后期运营管理等多方面考虑本项目的经济成本的控制，在不影响品质的前提下，达到最佳效益。三、基础设施规划1、给排水工程规划（1）给水工程：产业园内用水主要为生活用水，可接入撮镇镇自来水系统。（2）雨水工程：室外雨水经过雨水口收集后，一起通过管道排到开发区市政雨水管网。（3）污水工程：生活污水排水经室外生活污水管道集中，经化粪池处理后，沿污水管道排到开发区市政污水管网内。2、电力工程规划本工程供电负荷等级为三级，单回路供电即可。由开发区供电部门负责将10KV电力电源引入到本项目界区外。3、电信（有线电视）工程规划由电信和有线电视部门负责规划建设。第四章 环境保护、节能和消防一、环境现状本项目拟建设地点位于安徽合肥商贸物流开发区内，周围环境状况良好，附近没有污染严重的工业企业，主要污染源为汽车尾气和噪声，环境背景值较低，环境容量较大。二、污染源分析和环保措施1、项目施工阶段该项目在施工过程中应科学组织，合理规划，争取在最大程度上减小对周围市容市貌的负面影响。施工产生的建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，相关人员、物流进出场地的时间、终点需妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时段，避免对附近企业的生产、生活造成过大影响。2、项目建成后运行阶段主要污染源包括污水、车辆噪声等。为确保项目自身环境卫生要求，对周围环境产生影响较少，需采取适当的治理措施。（1）污水该项目所产生的生活污水无需特殊处理，经化粪池后即排入开发区污水管道。（2）噪声建设的标准化批发基地建筑一律采取隔音措施，避免生产加工所带来的噪音给开发区的环境带来影响。三、节能所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型号，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。因办公、会议等场所具有间断使用的特点，故空调系统各使用单元均设置手动或自动调节装置，以节能降耗。采用高效节能供水设备，卫生间均采用节水龙头及节水型卫生洁具。四、消防设施体系1、消防设计满足消防规范要求及相应建筑防火设计要求，沿建筑四周设置环形消防车道。2、规划布局消防栓布置在各道路构筑物、道路交叉口处，间距为120m，其余闸阀、排气阀、汇水网等附属设施均应布置在整个给水管道系统上。3、区域消防园区内应建立消防预警机制和相应的消防设施。4、消防措施电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。第五章 项目实施方案及管理一、建设工期总工期安排为2011年11月2012年11月，为期12个月，分为一期和二期，预计一期开发100亩，二期开发100亩。其中一期在2012年6月建成并引入第一批企业入园，应该集中精力，调配好人力、物力、财力，做好开工前的准备工作。 二、项目实施进度安排2011年10月前完成建设项目的各项报批手续与勘察设计及施工、监理招投标工作。2012年3月完成基础工程。2012年4月所有主体工程完工。2012年6月交付一期工程并投入使用2012年11月底完成二期工程建设并投入使用。三、工程管理1、设计管理本工程项目的设计需聘请具有经验和资质的设计单位进行。本工程项目的设计、施工和安装必须执行国家的专业技术规范与标准。设备的安装与调试必须在专家的指导下进行，有关的细节应在合同中明确。所有关于项目设计、施工、安装等方面的技术文件都应存入技术档案以备查用。2、施工管理本项目聘请具有丰富经验的监理工程师及造价咨询工程师，严把施工质量及付款进度，选择有实力的施工单位，签订公平、合理的施工合同，施工单位制定详细的施工进度计划，严格按规范、工序施工，严禁未经许可的转包、分包，严禁挂靠，保证工期，保证施工质量。3、项目验收项目竣工后，由相关质量监督管理部门验收，验收合格后，办理移交手续。第六章 工程招标方案一、招投标依据根据中华人民共和国招标投标法本项目的勘察、设计、施工、监理以及设备采购活动等均以招标形式进行。二、招投标原则为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在全国范围内招标，择优选定设计、施工、监理单位。三、招标范围及方式本项目采用委托邀请招标的方式，委托专业招标代理机构在优秀施工企业中择优选录施工单位施工，确保项目质量。鉴于建设单位的实际情况，本可研认为，本项目业主缺少建设工程招标的人力和精力，加之本项目部分资金由银行贷款，因此，工程部分应采用委托邀请招标的组织形式。第七章 投资估算与资金筹措一、投资估算说明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。投资估算参考了同类结构建筑的造价指标。二、建设投资本项目计划总投资15000万元，其中征地费用2000万元，土建装饰工程费用8000万元，安装工程费用1400万元，其他基础配套设施费用1000万元，设备投资800万元，其他费用（项目管理、设计、咨询、监理、贷款利息、各种手续费等）1000万元，流动资金800万元。表7-1 产业园一期工程开发总投入估算表序号项目、工程或费用名称金额（万元）一征地拆迁2000二工程费用94001土建装饰工程80002安装工程14003基础设施配套1000三设备投资800四其他费用1000五流动资金800合计15000三、融资方案1、资金需求根据投资估算，五金塑胶城工程开发需投入资金1.5亿元。2、资金筹措五金塑胶城开发需要资本金1.5亿元，主要由以下渠道筹集：东莞市陆通机械制造有限公司自筹0.9亿元；公司向银行贷款0.6亿元。四、融资风险及回避融资的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，下面对融资风险进行分析和预测。1、融资风险资金供应风险a、原定筹资额全部或部分落空；b、资本金不能到位，影响融资；c、向开发区征地过程遇到困难，影响开发公司融资；d、政府承诺的补贴政策无法兑现，影响开发公司经营和进一步融资。还贷风险本产业园计划累计银行贷款资金0.6亿元，如果出现如下问题将影响还贷能力：a、政府承诺的优惠政策不能兑现；b、其他不可预计的因素。另外我国现处于新一轮经济景气周期的初期，利率上升而带来的风险也是存在的。2、风险回避资金供应风险、还贷风险回避a、针对筹资额全部或部分落空的风险，规避措施如下：（1）做好项目的合法立项工作；（2）从政府手中通过挂帐或土地入股的形式拿到启动用的土地资源；（3）与银行建立良好的合作关系。b、针对资本金不能到位，影响融资的风险，应积极寻找可靠的、有实力、有信誉、特别是有良好银企合作关系的伙伴。c、针对政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资的风险，应提请政府提前做好土地的征用、储备和控制工作。d、针对招商情况不佳，无力进行再投资的风险，应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和经验的公司一起参与开发。e、针对政府承诺的优惠政策无法兑现，影响企业经营的风险，规避措施如下：适时建立起一级财政、一级金库和独立的预决算体系；通过地方法规的形式将政府的承诺、产业园的地位和权限等固定下来。同时要注意遵循投入与产出相匹配、量出（“土地需求量”）为入（“征用开发土地量”）的原则，合理安排借贷资金。利率风险回避为了防止利率风险，首先应安排好融资结构。按资金成本高低和贷款期限的长短，选择金融机构的顺序是：首选国家开发银行，其次是商业银行。选择适当的固定利率和浮动利率比结构，固定利率的好处是资金成本易于预算和控制，特别是处于经济上升周期的初期，选择固定利率贷款较划算。第八章 财务效益分析一、分析依据及相关参数本项目建设期12个月，产业园从2012年6月开始投入运营，项目计算期为20年。项目建成后，部分以公司自用，其余部分以招商出租的方式经营。二、成本费用估算建设单位承担的成本费用包括建筑物的损耗和折旧、办公运营期间发生的费用（维修维护费用、物业管理人员工资、物业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用）。该建筑物按50年计提折旧，残值为5%，电梯、空调等设备按20年折旧，残值5%。按照年限平均法计算，建筑物每年的折旧金额为215万元，设备每年折旧额为38万元。办公运营期间发生的费用（维修维护费用、物业管理人员工资、物业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用）计入成本，每年约200万。三、项目运营利润分析项目建设单位东莞市陆通机械制造有限公司，东莞市陆通机械制造有限公司运营产业园对该产业园除自用部分外，一期预计引入100家东莞市实力雄厚的五金塑胶企业入园投资，依附着开发区成熟的物流业，打造安徽省最大的五金塑胶批发基地。所有企业入园后预计年销售额3亿元，营业利润6000万，估算则一年缴纳税1200万，建成后预计在一年时间内共引入150家五金塑胶业企业，预计在2015年实现利税1亿元.从分析来看，本产业园项目在财务上达到了同行业的基本水平，具有可行性。同时，本产业园在地理位置、市场等方面具有极大的优势。五、项目投资风险分析同类项目的投资风险主要有三个方面：市场价格风险对于一般的投资项目，价格决定收入，市场价格的变动直接影响项目的总投资收益情况。而该项目建设具有较好的地理位置优势。成本控制风险一是建筑材料价格的上涨可能造成的建安成本的增加，二是运营中必要管理费用及相关费用的增加。这两个方面的风险是项目所不可避免的，应该尽可能的规避和控制风险的发生。工程质量风险项目材料及施工技术等方面要求符合专业的要求，如果工程质量出现问题，将直接的导致项目无法运营，因此，应该在建设实施过程中，严格把握质量标准，确保项目工程质量符合相关要求。六、经济评价结论该项目的各项基础条件已具备，符合国家的有关方针、政策，同时建设项目能产生很好的经济效益。在适当控制成本、保证工程质量的前提下，项目能取得较好的经济效益，因此项目是可行的。第九章 机构设置及人员构成1、 投产机构设置及人员构成东莞市陆通机械制造有限公司将建立一个工业园管理办公室配合开发区政府的管理工作，并负责相应的招商工作。2、 园区建成后总体机构设置及人员构成园区建成后，预计可以提供5000个就业岗位，其中工业园管理办公室进行选举换届，两年换届一次第十章 社会效益评价本产业园开发建设将达到如下社会效益：1、能为当地政府创造良好的税收。2、增加就业。3、加速经济发展，促进产业结构调整。随着大量技术资金密集型产业和高新技术产业的落户，将加快高新区产业结构调整进程和工业化进程，实现区经济的跨越式发展的目标。4、有利于完善高新区的城市功能结构。五金塑胶的建设，对优化产业布局，实现工业经济、农业经济、高新技术产业的联动，形成大都市经济形态，都有重要战略意义。5、本项目的建设定位清晰、配套齐全、位置优越，将改善高新区的投资硬环境。6、有利于城市的环境改善和保护，对城市的可持续发展有重大意义。建设创博产业园对提高高新区市城区内土地价值、美化城市环境、改善生活素质有重大意义。第十一章 开发风险评估及防范措施制订本项目计算期内存在的风险因素主要包括：原材料采购及价格波动风险、施工安全风险、自然灾害风险（包括地震、冰雹、暴雨等等）等方面的风险。减轻风险的措施主要有：1）风险自留：项目法人自留预备金，以抵抗原材料供应及价格波动带来的风险，同时抵御不可抗力给没有进行风险转移部分的固定资产带来的风险。2）风险转移：项目法人可责成施工单位对施工人员投保意外伤害险，以抵御意外事故及其他不可抗力带来的经营风险。3）风险约束：项目法人应责成监理单位加强安全监理，责成施工单位加强内部管理，加强安全生产教育。建立强有力的风险预警机制，在风险发生前，防患于未然。第十二章 研究结论和建议一、研究结论从研究报告包括必要性研究、区域优劣势分析、场地建设条件分析、功能分区、空间布局、投资估算和投资计划、资金筹措、土地成本分析、财务效益分析、经济社会效益评价、环境保护研究等方面，其主要研究结论如下。五金塑胶城的开发具有如下社会效益：增加就业；加速经济发展，促进产业结构调整；实现沿海发达城市产业转移；有利于完善高新产业开发区的城市功能结构；本产业园的建设定位清晰、配套齐全、位置优越，将完全改善高新区的投资硬环境；有利于城市的环境改善和保护，对城市的可持续发展有重大意义。对提高高新区内土地价值、美化城市环境、改善生活素质有重大意义；同时本产业园的环境保护规划符合国家标准。二、建议做好项目建设的各项前期工作，尽快落实建设资金，满足建设工程的需要，争取项目按期完成，发挥社会及经济效益。按照基本建设程序办事，实行项目法人责任制，优化方案，节省投资，提高效益，保证质量、进度目标的顺利实现。建议有关部门对该项目大力支持，争取早日立项，促成五金塑胶城项目尽快启动。21