地价管理与地价管理政策解读.ppt

1,地价管理与地价管理政策解读,2,前言土地学科的定义及性质,1.土地学科的定义土地科学是一门研究土地的利用及其形成、演变和管理活动规律性的科学。以上定义是根据土地科学的研究对象、研究问题，尤其是研究的核心问题，按照下述原则：a:着眼于学科整体化特征；b:着眼于温含性和简明性相结合；c:着眼于科学性和社会性统一。1)定义诠释(1）定义层次：a、土地利用——土地科学研究的核心问题；b、土地形成、演化和管理——土地科学研究的内容；2）定义的内涵：土地的利用、土地形成与演化、土地管理三部分。这里的土地利用是广义的，包括土地利用、开发、整治和保护四个不同侧面。,3,2.学科性质,1）浓厚的系统学性质土地的概念是建立在系统论基础上的，土地科学也正是在系统论的支持下，由自然科学与社会科学相互渗透而形成的。整体性和系统性始终在土地科学各个环节得到充分的体现。2）鲜明的公共管理学性质土地科学关注土地资源在部门和产业之间的配置，关注土地利用的空间布局，还关注土地资源的代际分配。所有这些问题都是公共或社会问题，是公共管理学（PublicAdministration)的重要组成部分。同时由于市场对土地这种具有公共性资源的配置和利用常常具有失灵的一面，因而强调政府对土地开发、利用、和保护的作用。3）明显的时空耦合属性土地系统具有明显的的“时间感”和“空间感”。它的时间过程在静态上表现为规模、结构、格局和效益，在动态上表现为演变、交替和发展；它的空间特征表现为区位、生存空间、生态系统和地域实体，在尺度上可分为全球、国家、区域、地方和地块五个层次。因而，以土地系统作为研究对象的土地科学具有明显的时空耦合性。4）是一门综合应用学科土地科学是在地理学、土壤学、经济学、管理学等学科基础上经综合创造而成的，具有明显的综合性。同时土地的开发、利用、整治和保护等主要面对生产实践而言的，故而在总体上是应用学科。,4,3.土地学科的研究对象,土地的内涵土地是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然综合体，并包括人类活动的种种成果。1）土地内涵的界定（1）广度：土地除了包括地球表面的陆地和内陆水域外，是否包括海面；（2）深度：土地是一个空间概念，它的上限和下限如何界定等；2）理论界认可的土地概念：首先，土地是气候、地貌等要素构成的自然历史综合体，而不能将构成它的单一要素看成是土地。土地的科学研究的客体是作为“历史自然综合体”的土地，而不是土壤、水文、岩石等单一要素。其次，土地既是自然资源，又是资产。因此土地科学研究的土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，具有经济（价值）和法律（独占权）意义。,5,土地科学的研究对象,1）从整体上研究作为自然经济综合体的土地的运动发展及其合理利用的规律性；2）土地与人之间的供求矛盾；3）土地与土地关系的结合体；4）土地问题整体，包括土地、土地利用和土地管理；5）协调人地关系，解决人地矛盾。,6,4.土地学科的理论体系,科学理论特别是核心科学理论的发展具有自主生成性质，它不是人为可以随意创造的。土地科学欲成为一门有助于解释自然和社会的科学，必须致力于基础理论研究，这是学科生存与发展的内在要求。土地科学的理论体系有些学者把它划分三个层次：第一层次：理论基它包括地租理论、土地区位理论、土地不可替代性理论、土地商品特殊性理论等；第二层次：理论库它包括土地生态经济理论、土地估价理论、土地配置理论、土地管理理论等；第三层次：理论核（或理论峰）它是多种理论的高度综合，对土地科学研究的多个方面具有指导作用。,7,1、理论核：土地永续利用理论2、理论库：土地生态经济理论土地配置理论土地规划理论土地估价理论土地管理理论3、理论基地租理论土地生产理论土地空间分异理论土地区位理论土地产权理论土地商品特殊性理论土地不可替代性理论,,,,,,8,5.土地科学学科体系的构想,土地科学学科体系应由众多学科组成。土地科学是一门关于土地知识的学科体系，它是由自然科学、社会科学、技术科学体系中研究土地的众学科组成的群体（学科群），即：土地科学=（自然科学U社会科学U技术科学）。土地科学是现代科学综合基础上形成的，是不同属性众多学科大交叉形成的，具有社会科学性质的边缘学科,（1）土地具有多重特性和功能，具有物质自然性、面积有限性、质量差异性、利用持续性、区位三维性、属性两重性等特性和养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。（2）土地和土地利用成为自然科学、社会科学和技术学科中的特定研究对象和研究领域，但又不可能由其中某一门学科所代替，也就是说上述学科在此领域中具有不可替代性。（3）众多学科不可替代但又不能是它们的混合物而形成的拼盘，客观上需要在此众多学科综合的基础上产生、在内涵上有众多学科影子的一门新的学科。（4）土地科学具有社会科学的属性。,9,土地科学学科体系,土地科学,,,土地资源学,土地经济学,土地管理学,土地利用学,土地法学,土地信息学,,,,,,,土地资源调查与评价,土地资源开发与环境保护,土地生态学,土地金融学,土地资源经济学,不动产经济学,土地生态经济学,不动产估价,,,,,,土地利用系统动力学,土地利用规划学,土地经营管理学,土地政策学,土地行政管理学,小城镇规划学,土地利用工程学,土地复恳,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地法律制度,土地管理法,土地保护法,土地经济法,,,,,,,土地测量与制图学,土地利用动态监测,土地信息系统,,,,,,10,第一节土地政策概述,一、政策与土地政策1.政策内涵：党和国家为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则——《词海》。政策是为了目标、价值和实践而设计的一项计划；政策是政府要做或不做的决定；政策的重要活动即为公共政策——西方政策研究结果。,11,一、政策与土地政策,2.政策系统信息子系统、咨询子系统、决策子系统、执行子系统、评估子系统、监控子系统、反馈子系统。关系：相互联系、相互依存、相互作用3.政策周期政策制定、政策执行、政策监控、政策评估、政策终结。,12,一、政策与土地政策,4.政策运行的三个阶段第一阶段---问题的形成：政策问题——政策议程——政策分析（设计方案）第二阶段---政策决定：政策选择——政策决定——政策宣示第三阶段---政策实施：政策执行——政策结果——政策修正,13,二、土地政策,1.土地政策的概念和实质概念：国家、政府、政党或单位为实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则；是调整土地占有关系、实现土地优化配置、规范人们土地处置行为的准则。实质：为达到政策目标而使用的一切手段。,14,二、土地政策,2.土地政策的特点：历史性、区域性、相对稳定性、目的性、原则性、操作性、未来性。3.土地政策的功能：导向功能、协调功能、控制功能。4.土地政策的构成要素：土地政策的主体——决策者、土地目标、土地政策范围、土地对象、土地政策措施、土地政策的时效、土地政策形式。,15,二、土地政策,5.土地政策的分类（突出问题)土地产权政策：包括土地产权界定政策、登记政策和管理政策。土地使用政策：土地有偿使用政策、国有土地使用政策、集体土地使用政策。土地征用政策;土地市场政策地价管理政策：地价公示管理政策、地价评估管理政策、地价确认管理政策、地价登记管理政策、地价分配政策。土地金融政策;土地税收政策;土地生态政策;耕地资源可持续利用政策;土地复垦政策;企业用地政策分析,16,第二节我国地价管理政策与分析,一、地价与地价管理1.地价的内涵按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，即地租的资本化。在土地市场中，地价也是土地权利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。,17,一、地价与地价管理,2.地价在土地市场建设中的作用一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此做出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆；三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。,18,一、地价与地价管理,3.地价管理的内涵地价管理是土地管理的重要组成部分，顾名思义，地价管理就是对土地价格进行管理。它主要包括地价管理政策的制定和建立地价管理制度，它是依据一定时期内国家经济政策和土地市场状况等，制定相应的地价管理政策，并通过一定的地价管理制度，对土地市场中的土地价格进行控制和管理，以确保交易双方和国家等各方面的合法权益，维护土地市场的健康发展。,19,一、地价与地价管理,4.地价管理的作用加强地价管理有利于促进土地资源的管理，有利于促进土地市场健康、持续的成长，有利于国家和区域经济的发展。其主要作用有以下几点：(1)防止地价暴涨。(2)防止土地投机。(3)防止国有土地收益流失。(4)促进土地的合理利用。(5)规范交易双方的行为，建立规范的市场。(6)规范土地估价方法，提高土地估价精度。,20,第二节我国地价管理政策与分析,二、我国地价管理的基本情况1.地价管理及制度建设:从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：一是确立了中国的土地估价制度，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。二是建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。三是建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。四是建立了城市地价动态监测体系。五是造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。,21,二、我国地价管理的基本情况,2.地价管理取得的成效一是极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程，为土地市场的发育发展奠定了基础。二是有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。三是保障了不同权利主体间的土地收益分配。四是科学显化土地资产，为国有企业改革注入了活力。,22,第二节我国地价管理政策与分析,三、我国目前主要的地价管理政策1.最低限价政策2.政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回3.政府对土地使用权的转移有优先购买权4.政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预5.通过征收土地增值税，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地价,23,1.最低限价政策,国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定的最低价。经营性用地，必须以招拍挂方式出让。并确定招标标底和拍卖挂牌底价，低于此价则不能成交。2006年8月31号，国务院又发布了“关于加强土地调控有关问题的通知”（31号文件），决定建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。,24,2.政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回,《城市房地产管理法》规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年期届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的实际年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。此规定便于政府因社会公共利益需要，适时调整不合理的土地利用结构。,25,3.政府对土地使用权的转移有优先购买权,《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定：土地使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。主要目的:防止交易双方虚报、瞒报地价，扰乱土地市场的行为发生，以维护和形成一个稳定良好的土地市场环境。实施优先购买权程序:公布优先购买权实施的价格标准和政策规定---交易双方申报成交价格---政府实行优先购买。,26,4.政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可采取必要措施。该规定的主要作用是防止市场地价的不合理上涨和土地投机行为，满足社会各方面对土地的需求。,27,5.通过征收土地增值税，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地价,1993年，国家出台了《土地增值税条例》，95年发布细则，目的是抑制地价的不合理上涨。2007年2月1日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》增加开发企业的开发成本，压缩利润空间，抑制高档项目开发,28,第二节我国地价管理政策与分析,四、当前地价管理的形势和问题1.地价形成的市场机制有待规范2.地价体系建设仍待完善3.地价管理的配套制度急待进一步健全4.地价成果应用不充分5.地价调控市场作用不够显著,29,第二节我国地价管理政策与分析,五、地价管理改革的方向1.从严从紧控制建设用地供应总量2.大力推进土地市场建设，完善地价形成机制3.加大土地供应调控力度，稳定土地价格4.研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用5.加强地价管理的基础建设，完善市场服务体系,30,第三节工业用地出让最低价政策解读,主要内容工业用地调控的起因和手段最低价政策的发展过程最低价制定的思路、方法及标准土地等别的确定方法有关政策规定政策执行中的几个问题《标准》实施的意义和作用,31,一、工业用地调控的起因和手段,1.主要问题工业用地供应低成本过度扩张是当前土地管理和调控中存在的一个突出问题，且有愈演愈烈之势。2.主要表现价格低、总量大、增速快一是价格低。经调查测算，全国工业用地平均成本约为170元/平方米，而实际平均成交价为132元/平方米，成交价低于成本约22%。,32,二是总量大，增速快。2004年以来，工矿用地在土地供应总量所占比例平均为44.1%。2006年尤为突出，所占比例45.5%，且同比增加18.9%。,33,3.危害：助长了大量低水平重复建设；破坏了公平公正竞争有序的市场环境；造成了国有土地资产的大量流失；土地资源的粗放利用；农民的土地财产权利受到侵害,34,4.调控的主要手段计划手段：通过编制和实施土地利用计划、土地供应计划来调控土地供应的总量、结构、布局和供应时序；财税手段：通过调控土地收益分配实现调控土地利用的目的。主要有城镇土地使用税、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费。规范土地出让收入管理：明确收支范围，全额纳入预算，实行“收支两条线”，严禁减免，强化监督；价格手段。制订工业用地出让价格的最低控制标准是运用价格调控的基础性工作。,35,一、最低价政策的发展过程（一）,1990年7月13日，李鹏总理指示：“地价标准亦请尽快制定出来”；1994年7月5日，《中华人民共和国城市房地产管理法》；1995年6月28日，《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》；1997年3月14日，新修订通过的《中华人民共和国刑法》第四百一十条；1999年8月6日最高人民检察院《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定（试行）》,36,二、最低价政策的发展过程（二）,2000年6月16日，最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和第七条；2001年5月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；2003年6月11日，国土资源部发布《协议出让土地使用权规定》（第21号令）；2004年10月21日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28号文）；,37,二、最低价政策的发展过程（三）,虽然对最低价的制定有一系列政策，但长期得不到有效落实，主要是因为：一是最低价标准由地方制定，一些地方没有给予重视；二是标准偏低，领导干部干预地价确定。三是标准具有“弹性”，非刚性，可修正。为此，2006年8月31日，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），明确规定：建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准。工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。,38,三、最低价制定的思路、方法及标准,1.思路与方法以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出让最低价标准。,39,2.测算结果,,40,3.标准,,41,4.周边比较在《标准》制订过程中，通过对周边部分国家和地区工业用地价格情况进行的初步调查和分析，《标准》总体上低于日本、韩国、香港和台湾，与印尼相当，高于俄罗斯。,,42,四、土地等别的确定方法,1.最低价标准与等别挂钩的原因土地等别是制订最低价标准的核心和基础。土地等别是为适应新增建设用地土地有偿使用费征收的需要，于1998年制定的，2002年进行了调整。现行土地等别在新增建设用地土地有偿使用费的征收中发挥了重要作用，也得到了各地普遍认可。土地等别的划分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了我国东、中、西部地区土地利用差异。,43,2.土地等别的确定,土地等别是按照《城镇土地分等定级规程》（国家标准），以全国2864个县、市（区）级行政单元为测算对象，按照多因素综合评价方法，测算而得。,44,五、有关政策规定,1.明确了《标准》的性质和适用范围2.严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”3.严格界定了特殊情况下《标准》的执行政策4.对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定5.允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准6.明确了《标准》与各地基准地价的关系7.明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任8.明确了《标准》实施的时间,45,1.明确了《标准》的性质和适用范围,性质：最低的控制性标准适用范围：各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄、集镇）所有的国有土地统一标准：在一个行政单元区域范围内，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的最低价标准,46,2.严格规定了《标准》的修正原则，增强了《标准》执行的“刚性”,明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。”,47,3.严格界定了特殊情况下《标准》的地价政策,对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。,48,4.对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行《标准》予以明确规定,工业用地租赁：对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。出让年期：年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率（目前贷款基准利率为6.84%,存款利率为4.14%）。,49,5.允许各省级国土资源管理部门制订本地最低价标准,按照“可高不低”的原则，规定各省级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准。”,50,6.明确了《标准》与各地基准地价的关系,明确要求各省（区、市）在《标准》发布实施后，依据《标准》开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价，从而使各地工业用地的基准地价与《标准》保持衔接一致。,51,7.明确了违反《标准》出让工业用地的法律责任,低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。,52,8.明确了《标准》实施的时间,从2007年1月1日起实施。规定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观调控的需要以及《标准》的实施情况，适时进行修订。”,53,六、政策执行中的几个问题,1.关于最低价标准的内涵问题抽样分析测算所得结果基本体现了各地工业用地成本的平均最低水平，在《标准》中对最低价标准内涵没有作出界定。2.关于征地补偿费用提高对最低价的影响问题最低价标准基本涵盖了按规定提高后的征地补偿费用、土地前期开发费用及按规定应收取的相关费用。,54,六、政策执行中的几个问题,3.最低价执行的具体时间界限以签订土地使用权出让合同的时间为准。凡在2007年1月1日后签订土地出让合同的，必须执行该标准。4土地等别的调整问题,55,七、《标准》实施的意义和作用,1规范工业用地市场秩序2保障被征地农民的基本权益3促进区域协调发展4稳定住宅用地价格5促进节约集约用地,56,第四节国内外地价管理制度的比较研究,一、日本的地价管理制度1.公示地价制度。日本制定了地价公示法，对地价公示的方法程序内容效力等进行了规定。每年日本政府都在固定时间里公布由官方调查和评价的公示地价。2.土地先买制度。即土地的优先购买权。在日本，土地先买制度包括两种类型：根据公扩法（日本促进公有地扩大的有关法律）建立的协议先买制度；根据城市规划法建立的形成权先买制度。3.土地收用制度。日本还制定了土地收用法，用于公共利益目的的土地收用一直以这一法规为依据。4.土地交易管理制度。土地交易许可制。大规模土地交易申报劝告制。土地交易监视区制度。,57,二、德国的地价管理制度,德国十分重视国土资源土地的价值，有一套完善的地价管理制度。主要包括四个方面：1.定期公布城市的土地公开参考价制度。德国的土地公开参考价格是城市中某一区域过去两年土地交易价格的平均地价，由当地政府组织评估认定。2.土地的收用制度与土地的优先购买权。在德国，土地收用制度是实现土地利用规划的重要手段,58,二、德国的地价管理制度,3.成立土地估价委员会。德国的地产估价由独立的专门机构——土地估价委员会负责实施，其主要任务是为不动产交易提供价格指导。4.土地预先购买制度。德国在进行大型项目工程建设时，政府为防止集中购买大量土地引起地价上涨，出现土地投机的现象，主要采取预先在所需用地的周围购买足够的土地，届时通过整理，将所买土地集中到工程项目建设的地方，以满足各方面需要。,59,三、韩国的地价管理制度,1.基准地价公布制度2.土地交易管理制度3.特定收用制度,60,四、英国的地价管理制度,1.土地收用制度2.成立官方的“地产估价局”,61,五、台湾的地价管理制度,1.概述2.台湾的地价体系3.台湾的官方估价4.台湾的民间估价5.台湾不动产估价法律法规和技术规范6.几点启示,62,附件：主要政策法规,协议出让国有土地使用权规定（21号令）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发〔2004〕28号）国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发〔2006〕31号）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知,