州苏四通物流有限公司四通物流中心项目商业计划书1020--毕业设计.doc

苏州四通物流中心项目商业计划书保密协议本商业计划书属商业机密，所有权归委托方苏州四通物流有限公司所有。本商业计划所有信息均来自于企业内部或其他可靠途径，其所涉及的内容和资料只限于已具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1、若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；2、在没有取得苏州四通物流有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3、收件人应该像对待贵公司的机密资料一样对待本计划书所提供的所有资料。编制单位：上海灏东投资管理有限公司 二五年十月十日目 录投资要点51.1 公司基本情况71.2 公司经营理念71.3 公司治理结构81.4 公司管理制度121.4.1重大经营决策程序与规则121.4.2重要财务决策的程序和规则121.4.3对高管人员的选择考评和激励约束机制141.4.4内部控制制度评价152 项目概况162.1 项目背景162.1.1现代物流的概念162.1.2苏州市现代物流规划172.2 项目规划182.2.1功能定位182.2.2市场定位182.2.3特色服务192.2.4建设规划213 投资环境分析233.1 项目建设环境233.1.1交通环境233.1.2政策环境233.1.3服务环境233.1.4客户资源243.2 项目所在地概况253.2.1苏州概况253.2.2金阊新城概况263.3 投资优惠政策303.3.1土地政策303.3.2税收政策303.3.3保税物流中心优惠政策313.4 投资程序324 项目市场分析334.1 我国物流行业概况334.1.1我国物流行业运行现状334.1.2物流行业目前存在的主要问题344.1.3我国与发达国家物流水平差距354.2 苏州企业物流与需求现状364.2.1企业物流现状364.2.2企业对物流绩效的评价384.3 项目市场前景404.3.1企业物流需求前景404.3.2苏州物流需求预测415.1 四通物流经营模式445.1.1先进物流企业模式借鉴445.1.2四通物流经营模式465.2公司经营策略475.2.1整体经营策略475.2.2营销组合内容475.2.3营销策略486 项目投资方案536.1 项目投资估算536.2 资金使用计划546.3 项目融资合作方案556.3.1融资方案556.3.2投资者权益保障577 项目财务预测587.1财务预测说明587.2效益分析597.2.1 商业综合配套估算597.2.2停车、汽修、加油等配套估算607.2.3仓储、流通加工区经营估算617.3 项目盈利预测638 风险分析648.1企业面临的风险648.2风险防范与对策65投资要点苏州四通物流有限公司成立于2003年，注册资金5000万元，公司主要从事物流、货运代办、仓储、流通加工等综合性物流服务。现代物流覆盖了原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，是现代经济中企业降低成本、扩大销售之外的“第三利润源”。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，现代物业的发展水平已成为衡量一个国家和地区综合实力的重要标志。金阊新城区即苏州综合物流园（原称白洋湾物流园）是苏州市政府规划的市区最大的物流中心，目前已完成概念规划，前期工作全面启动。四通物流中心拟在金阊新城区征地200亩，新建各类建筑面积115320平方米，新建配载与停车场地42000平方米，购置配套物流设备若干，安装先进的物流信息网络系统。作为苏州综合物流园的重要组成部分，四通物流凭借拥有的雄厚实力和多年的物流实际运作经验，将成为园区内首屈一指的物流企业。本项目地处物流园交通干线出入口，对外交通有：312国道、204国道、318国道、沪宁高速公路、机场快速公路、苏嘉杭高速公路，交通十分便捷。苏州的GDP居全国第四位，已成为国内仅次于上海的第二大工业城市。特别是高速发展的制造业，为现代物流业的发展提供了广阔的市场。四通物流将成为苏州第一家物流运作平台，也可以说是中国物流发展的前期试验基地，其独有的政策支持和国家相关部门的重视，必定会使其成为全国物流业的焦点。四通物流中心建设项目投资估算额为29646.54万元，其中建设投资28296.54万元，铺底流动资金365万元。拟申请融资款RMB20000万元，合作15年内共归还投资款28800万元。经测算，项目15年内可获得经营收入2156549万元，税后利润达188258万元，完全有能力归还投资款。1 公司介绍1.1 公司基本情况l 公司名称：苏州四通物流有限公司l 地 址：苏州312国道98公里东侧产业路南侧l 成立日期：2003年12月26日l 注册资本：5000万元人民币l 企业类型：有限责任公司l 法定代表人：周伟荣l 经营范围：物流服务、货运代办、信息配载（货物配载）、仓储服务、流通加工、货物包装、货物中转、货物联运、普通货运、货物配送服务、停车场经营（凭许可证经营）l 电 话：（86）512-85186328、85186329l 传 真：（86）512-85186320l 邮政编码：2150081.2 公司经营理念近年来，国内外企业日益认识到物流的重要意义，按照四通物流的观点，物流系统的作用不仅是降低总成本，企业的物流优化已从单一的职能优化转向系统的整体优化。为了实现企业的经济战略目标，四通物流正使物流供应、产品销售和生产制造同步，形成一体化管理。作为具有物流供应链管理与全方位物流服务功能的公司，四通物流始终将客户的需要作为提供服务的目标，并通过资源整合加IT技术来提高服务品质降低物流运作成本。1.3 公司治理结构董事会总经理室管理者代表货运交易中心运营中心市场营销中心综合管理中心国内订单受理国际订单受理业务开票统计供应链管理国内操作部国际操作部仓储管理部市场拓展部市场营销部客户服务部信息管理部物业管理部人事行政部财务管理部公司自成立之日起就根据公司法等有关法律法规的规定制定了公司章程，设立董事会、监事会，建立健全的法人治理结构，并依照有关法律法规和公司章程的要求规范运作，突出董事会决策管理功能，重视监事会的监督管理职能，实行董事会领导下的总经理负责制，法人治理结构健全。 图1.1 四通物流中心组织结构图 股东公司股东为依法持有公司股份的人。股东按其持有股份的种类和份额依公司章程规定享有相应的权利，承担相应的义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同等义务。法人作为公司股东时，应由法定代表人或法定代表人授权的委托代理人代表其行使股东权利，由委托代理人代表行使权利时，应向公司出具经法人股东的法定代表人签署的授权委托书。 董事会公司董事为自然人，董事无需持有公司股份。董事会依法行使下列职权：（1） 负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2） 执行股东大会的决议；（3） 决定公司的经营计划和投资方案；（4） 制定公司的年度财务预算方案、决算方案；（5） 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6） 制定公司注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；（7） 拟订公司重大收购或者合并、分立和解散方案；（8） 决定公司的风险投资、资产抵押及担保事项；（9） 决定公司内部管理机构的设置；（10） 聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；（11） 制定公司的基本管理制度；（12） 制定公司章程的修改方案；（13） 管理公司信息披露事项；（14） 向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（15） 听取总经理的工作汇报并检查其工作。 监事会监事由股东代表和公司职工代表担任，公司职工代表担任的监事不少于监事人数的三分之一。监事会行使下列职权：（1） 随时检查公司业务和财务状况，查阅公司会计帐簿和其他会计资料；（2） 对董事、总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；（3） 当董事、总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；（4） 核对董事会为提交股东大会审议而制作的财务资料，发现疑问时可以公司名义委托注册会计师、职业审计师帮助复查；（5） 代表公司与董事、总经理交涉或对董事、总经理起诉；（6） 提议召开临时股东大会；（7） 向股东大会报告工作；（8） 列席董事会会议；有权对董事会的决议和董事长、总经理的决定提出质疑，并要求答复。 总经理公司设总经理一人，副总经理若干人。总经理由董事长提名，副总经理、财务负责人等高级管理人员由总经理提名，由董事会聘任或者解聘。董事可受聘兼任总经理，董事也可受聘兼任副总经理或者其他高级管理人员协助总经理工作。但兼任总经理、副总经理或者其他高级管理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一。总经理对董事会负责，行使下列职权：（1） 主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；（2） 组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；（3） 拟订公司内部管理机构设置方案；（4） 拟订公司的基本管理制度；（5） 制订公司的具体规章；（6） 提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员；（7） 聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；（8） 拟定公司职工的工资、福利、奖惩等制度，决定公司职工的聘用和解聘；（9） 提议召开董事会临时会议；（10） 公司章程或董事会授予的其他职权。1.4 公司管理制度1.4.1重大经营决策程序与规则公司的重大经营决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。董事会是公司的决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。具体决策程序为：首先由专业职能部门根据公司生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出动议，然后由公司内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合公司发展战略规划,对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨,为董事会决策提供科学的依据,规避公司投资失误和风险；同时，公司还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。在此基础上，根据公司法和公司章程规定的程序、权限进行重大经营决策。1.4.2重要财务决策的程序和规则重要财务决策主要包括股权性融资、债务性融资、对外担保、利润分配、计提资产减值准备和损失处理等的决策。 股权性融资决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和融资管理内部控制制度，公司在符合股权性融资条件的情况下，由管理层制定股权性融资计划和方案，提交董事会审议，董事会审议通过后形成董事会决议，提交股东大会审议，股东大会审议通过后，授权董事会按照有关规定办理有关股权性融资事宜，并作出相关信息披露。 债务性融资决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和融资管理内部控制制度，对于流动资金贷款，由管理层制定贷还款计划报告，贷款金额在最近一期经审计的净资产10%以下的由管理层报董事长批准，超过此限额的，提交董事会审议。对于技改贷款和对外投资贷款，由管理层制定贷还款计划报告，提交董事会审议，并作出相关信息披露。 对外担保决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和对外担保内部控制制度，对于对外担保事项，应遵守国家有关法律法规的规定，对符合规定的，管理层应掌握被担保人的资信状况，以报告形式提交董事会审议，超过董事会权限的，提交股东大会审议，并作出相关信息披露。对外担保采取相应反保全措施。 利润分配决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和对外担保内部控制制度，公司利润分配方案由公司董事会做出，提请股东大会审议，股东大会决议通过后，公司董事会须在股东大会召开后两个月内完成股利（或股份）的派发事项，并作出相关信息披露。 计提资产减值准备和损失处理决策的程序和规则依据公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则和计提资产减值准备和损失处理的内部控制制度，公司经理应按董事会的要求提交计提资产减值准备的书面报告，经董事会审议通过后实施。对于已提取减值准备的资产确需核销时，公司经理应向董事会提交拟核销资产减值准备的书面报告，经董事会逐项表决通过后实施。核销和计提资产减值准备金额巨大的、或涉及关联交易的，在召开年度股东大会时，董事会应提交核销和计提资产减值准备书面报告。监事会应对董事会有关核销和计提资产减值准备的决议程序是否合法、依据是否充分等方面提出书面意见，并形成决议向股东大会报告。对于计提资产减值准备和损失处理决策应作出相关信息披露。1.4.3对高管人员的选择考评和激励约束机制 高管人员的选择董事长根据公司实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理可根据公司实际生产经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。董事会秘书亦由董事会聘任。 高管人员的考评公司董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合产销量、销售收入、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制（产销量、利润等），并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障公司“利润最大化”和“股东利益最大化”。 高管人员激励和约束机制公司在管理方面进行了积极有效的探索，规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职工作的积极性和工作效率，从而为实现公司稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供了强有力的保障。1.4.4内部控制制度评价公司按照企业会计准则、企业会计制度和有关法律法规的规定建立健全了内部控制制度，所制定内部控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、对外担保等经济业务活动的控制。公司内部控制的方法主要包括：组织结构控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统控制等。公司制定的内部控制制度是完整、合理的，并得到了有效执行。2 项目概况2.1 项目背景2.1.1现代物流的概念现代经济已将物流作为企业降低成本，扩大销售之外的“第三利润源”。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，现代物业的发展水平已成为衡量一个国家和地区综合实力的重要标志。现代物流覆盖了原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。它把整个社会看作一个物流运行系统，它用信息系统来整合对顾客、经销商、运输商、生产商、物流公司和供应商之间的管理，让物的流动具有最佳的目的性和经济性，消除整个价值链上的浪费，让每个参与者都能受益，从而提高整个社会的资源利用水平，提高整个社会的竞争力，抵消市场经济条件下盲目竞争和调节滞后的制度性缺陷。中国目前已成为全球第四大贸易国，钢、铁、铜全球消费量第一，原油进口量全球第二，是许多世界制造业产品、整机、零配件的最大生产基地，物流量在国际物流中占有重要位置，如果加上国内体量，在世界上数一数二。而当前中国物流业的发展水平同这一地位并不相称。中国现代物流业无论从基础设施、经营管理、成本水平，以及观念、方法和理论研究方面还处于相对落后的状况。2.1.2苏州市现代物流规划苏锡常城市圈经济实力在长江三角洲地区中仅次于上海，明显高于其它几个城市圈，苏州的经济实力占主导地位。苏州作为制造业基地之一，拥有众多外资企业，大量跨国公司的进驻，带动了高新技术产业的快速发展，物流需求量大增，迫切需要一套快速、便捷、高效的现代物流系统作为支撑。目前苏州有85以上的物流服务是由其他城市提供的，仅税收流失就达数十亿。为此，苏州市政府专门成立了现代物流领导小组，以期改善苏州的物流市场，增加苏州的物流收入。苏州发展物流业除了拥有经济总量、制造业特色、外向型经济的优势外，区位优势也很明显。苏州位于长江三角洲腹地，沟通苏北、江浙，是离上海最近的中心城市。苏州为苏锡常二级城市圈物流枢纽城市、江苏与浙江以及其他省市物流交换枢纽城市和上海国际航运中心辅助物流枢纽城市。根据苏州市现代物流规划，苏州市将用5-15年的时间，致力将苏州打造成长江三角洲地区重要的现代物流中心城市。金阊新城区即苏州综合物流园（原称白洋湾物流园）是苏州市政府规划的市区最大的物流中心，目前已完成概念规划，前期工作全面启动。四通物流中心作为苏州综合物流园的重要组成部分，凭借公司拥有雄厚的实力和多年的物流实际运作经验，将成为园区内首屈一指的物流企业。2.2 项目规划2.2.1功能定位l 四通物流中心项目的定位是建成一个集干线多式联运、外商制造进出口货物集散、流通加工、物流金融、信息服务以及其它物流配套服务为一体的现代物流综合服务基地。l 形成以四通物流有限公司为核心的共盟体物流中心，将各联盟融为一体，从咨询服务开始，货运交易、货运代理、货运跟踪、信息反馈、业务结算，仓储配送、装卸分拣、流通加工等，到售后服务，提供综合性的支持。2.2.2市场定位四通物流中心将作如下的市场定位： 从支持苏州制造业现有企业供应链优化的角度看，物流园区将集中为IT、电子、化工、机电等行业提供仓储、装卸、包装、运输、销售、信息一体化现代物流服务。 从支持苏州产业结构发展的角度看，物流园区将为新兴的商贸服务产业提供运输、库存控制、分拨、供应链可视性等一体化支持服务。 从支持区域物流行业发展的角度看，物流园区将定位为以苏州为中心快速反应物流网络的主节点，为覆盖长三角的快运网络体系提供多式联运转驳、交叉理货、配载、本地配送、信息处理等一体化服务。省内客户上海客户第三物流公司苏州客户交叉理货长三角客户分销中心配送银行晑总部铁路、公路图2.1 四通物流中心定位：支持工业、商贸2.2.3特色服务四通物流中心在物流服务中所提供具有特色服务主要有以下几个方面：（1） 物流咨询：用科学、经济的方式为客户提供物流方案的策划、组织和实施。（2） 跨省市快运：建立全国物流网络，承接各类物资的整车、零担运输业务，确保快速、准时、安全、高效、低耗完成客户所交予的物流运作内容。（3）仓储服务：设立大型仓库和堆场，为客户提供各类物资的保管、存储和中转配送服务。同时还可提供物品整理、包装等配套服务。（4）多式联运：对大批量、长距离的货物可组织公路、铁路、水路和航空等多种方式的联合运输，实行门到门全程跟踪运输服务。在确保安全、及时的条件下，尽可能为客户降低物流成本。（5）进、出口报关业务：随着越来越多跨国企业进入中国市场，为了确保产品质量，有许多零部件需要从国外进口国内进行组装配置；同时随着中国加入WTO，各大企业销售市场的不断拓展，越来越多的产品也将出现在国际销售市场上；鉴于此，四通物流中心拟成立国际贸易部，为广大客户提供各类零部件、原材料及成品的进、出口报关业务，以此增强物流延伸工作与提供服务。（6）为客户提供个性化服务与各类增值服务：因为物流需求方的业务流程各不一样，而物流、信息流是随价值流流动的，因而四通物流中心按照客户的业务流程来制定各个项目的服务与操作流程。同时，一项独特的物流服务能给客户带来高效、可靠的物流支持，而且使客户在市场中具有特别的，不可模仿的竞争优势。 图2.2 四通物流中心物流服务基本流程（7）物流信息管理系统：公司部署的物流信息系统是以生产流程优化为起点，以为大型生产商提供自动生产线补货为核心的，以仓储与运输综合资源优化和控制管理为基础的、仓储、运输及采购补货功能于一体的高度智能化的第三方物流业务解决方案，服务于具有多地分布式采购及销售渠道的大型生产企业，优化其原材料采购端至成品销售供应链组成，可以实现物流管理的信息化、自动化、网络化、智能化、柔性化，缩短与世界上先进的电子物流供应链运作的差距。2.2.4建设规划l 交易大厦45120平方米，为物流交易提供信息资源和交易场所以及硬软件设施；（地面2层商业用房，312层商住用房）l 商业配套商铺48880平方米；（1层3层为商铺用房）l 配载与停车场地42000平方米，为集装箱提供堆存场所，为配载货车提供停车场地；l 仓库16400平方米，为货主提供仓储、流通加工和装卸服务；l 附房面积4920平方米；l 绿地面积25600平方米。图2.3 四通物流中心建设规划3 投资环境分析3.1 项目建设环境3.1.1交通环境四通物流中心位于苏州金阊新城区内及交通干线出入口，对外交通有：312国道、204国道、318国道、沪宁高速公路、机场快速公路、苏嘉杭高速公路，交通十分便捷。3.1.2政策环境国务院有关部门已开始修订、制定有关政策、法规，为物流发展创造条件。苏州地方政府也在制定相应的政策、法规，促进本地区物流发展。政府有关部门专门委托专业研究单位对苏州物流园进行规划，本项目即位于苏州综合物流园内，该物流园规划投资规模达到30亿人民币，是市政府规划的市区最大的物流中心。它北至长浒大桥、南到苏虞张一级公路连接线、西南接京杭大运河、东北连312国道。在这个近5平方公里的范围内，将建设一个水、公、铁一体化的物流园区。因此，本项目的建设迎合规划要求，必将得到有关政策的支持。3.1.3服务环境苏州作为上海的后方制造基地，四通物流将成为苏州第一家物流运作平台，也可以说是中国物流发展的前期试验基地，其独有的政策支持和国家相关部门的重视，必定会使其成为全国物流业的焦点。苏州现在已成为世界重要的IT产地之一。IT业产值占到全球总产值的10以上，而且这些IT厂家多要求零库存，对物流业提出了高质量的要求。由于四通物流服务的多是国际跨国公司，客户对高质量物流的要求以及对于国际物流的特殊要求是四通物流提供高品质服务的理由。苏州区位条件优越，有发达的高速交通网络和信息化网络， 2004年末苏州市拥有机动车127.76万辆，全社会完成货运量8833万吨，比上年增长20.1%，货物周转量52.27亿吨公里，比上年增长14.9%。苏州港港口吞吐量9060万吨，比上年增长44.2%。发达的交通、信息化网络和运输业为苏州物流业发展提供了有力的保障。3.1.4客户资源目前，苏州的GDP居全国第四位，苏州已成为国内仅次于上海的第二大工业城市。特别是高速发展的制造业，为现代物流业的发展提供了广阔的市场。而现在面临的问题是，苏州物流成本占GDP的20%，是美国、日本等发达国家的2倍。要提高经济效益，就必须降低物流成本。因此，提高物流业发展水平是一件非常紧迫的事。工业企业对厂区物流以及进出口料件成品的国际物流的需求成为四通物流稳定的客户资源。3.2 项目所在地概况3.2.1苏州概况 地理位置苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037。 图3.1 苏州区位示意图 交通条件苏州地处我国沿海经济带与长江经济带的“T”结构的交汇处，也是长江与太平洋通道的交叉口。无论从长江、内河，还是铁路、公路的区位来看，苏州都是沟通江浙的交通走廊，是江苏的门户和上海的咽喉，在未来的交通中，将起到长江三角洲经济发达区域中心交通走廊的作用。沪宁铁路横穿市域东西，境内里程80KM，苏州站为主要客运站之一。航空使用上海虹桥机场、浦东机场和硕放机场、光福机场。2004年末全市高速公路通车里程达298公里。 综合实力2004年苏州市实现生产总值3450亿元，比上年增长17.6%。人均生产总值超过7000美元。世界五百强中的一百多个企业苏州有跨国公司或企业，2004年苏州市经济总量全国排名第四位，仅低于北京、上海、深圳，全市惟有五个县级市均位列全国百强县的前茅，其中昆山市名列第二，仅次于广东顺德市。2003年，国家权威部门公布的中国城市竞争力报告显示，苏州的城市综合竞争力在全国200个主要城市中排名位于第八位，在内地城市中排名第六。 表3.1 中国城市竞争力排名竞争力人才资本科技结构设施区位环境文化制度政府管理企业管理开放综合城市香港 1上海21214114241772深圳34141331916117113北京12182252314410104澳门 5广州534316326253386东莞24303153835442615144137苏州1981319142035102498天津2153201383246393142279宁波1412161102314935513103.2.2金阊新城概况 地理交通苏州市金阊新城位于苏州市中心城区的白洋湾，规划面积11.2平方公里，规划范围东至沪宁高速公路，南至苏虞张快速通道苏州连接线，西临京杭大运河，北至黄花泾河。 图3.2 苏州综合物流园区金阊新城拥有便捷的交通网络和丰富的交通资源，沪宁高速公路、312国道、沪宁铁路、京杭大运河等交通设施交汇于此；粮食、木材、建材、煤炭和金属材料等11条铁路专用线延伸其中，同时，苏州市快速攀升的外向型经济和发达的制造业为其提供了良好的产业基础和广阔的发展空间，在新城内发展物流产业具有巨大的发展潜力和广阔的发展前景。 园区规划物流园内将建设保税物流中心、中心商务区、综合联运区、仓储配送区和现代住宅区五大功能区域。其中保税物流中心占地75万平方米，功能定位于发展保税仓储物流产业，主要从事保税仓储、保税配送、国际采购、简单加工和增值服务等相关业务；中心商务区占地82万平方米，由大型购物超市、金融保险业、办公商务中心、商业住宅设施等组成，将逐步发展成为苏州市区的生产生活物资采购中心；综合联运区占地162万平方米，利用公路、水路、铁路集中的优势，建设大型钢材市场和联运配载中心；仓储配送区占地230万平方米，用以发展仓储物流及配送产业；现代住宅区占地327万平方米，建设中高档现代化住宅。图3.3 金阊新城（苏州综合物流园区）综合整合规划 园区近期开发项目l 房地产开发项目地块A规划建设为联体别墅和别墅住宅。规划用地8.18万m2，建筑密度20，限高12米，绿化率40，容积率0.5。地块B以小高层住宅为主，多层和高层住宅为辅。规划用地17万m2，建筑密度25，限高50米，绿化率30，容积率为1.5。l 中心商务区开发项目中心商务区将建成为整个物流园提供商务办公、产品展示、信息传达、超级市场、文化休闲、餐饮住宿等配套服务的新城中心区。首期将启动建设商务办公中心大楼，规划用地面积5000 m2，建筑面积10000 m2，层高约1215层，主要用行政、办公、商务写字楼等。l 专业市场开发项目在仓储配送区内，将规划建设各类专业市场，除已经规划的五金机电市场、汽贸市场等，还将规划小商品市场、数码电子市场、家电交易中心、皮件（服饰）市场等。通过合理的功能布局、完善的设计规划、正确的产业引导，在物流园内形成各类专业市场的聚集地。l 物流货运交易中心项目（即本项目）物流货运交易中心规划用地约200亩，通过整合周边资源，建立现代化的货运交易平台、完善的网络服务、先进的信息交换系统和科学的管理理念，充分发挥第三方物流的优势，集仓储中心、信息中心、交易中心、运输中心、配送中心和相关配套服务于一体，为苏州和周边地区的制造企业提供高效、便捷、周到的物流服务。3.3 投资优惠政策3.3.1土地政策苏州市区地价平均水平约为工业（物流）用地每亩15-25万元人民币，商业用地每亩150-350万元人民币，住宅用地每亩230-450万元人民币。 取得土地使用权的程序是：投资者凭投资项目的立项批准文件，向当地国土管理局提出用地申请，国土管理局根据项目用途，在土地利用总体规划确定的建设用地功能区内，向投资者提供建设用地，双方签定国有土地使用权出让意向书，报经有权一级政府批准后，当地国土管理局与申请使用土地的受让方签定国有土地使用权出让合同。受让方根据合同约定的期限支付完全部出让金后，国土管理局向受让方颁发国有土地使用证，受让方取得土地使用权。 3.3.2税收政策1、对新办的部分服务型企业，当年新招下岗失业人员达到规定比例、按规定签订劳动合同的，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。2、新办的劳动就业服务企业，当年安置城镇待业人员达到规定比例的，可在三年内减征企业所得税。3、对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起二年免征企业所得税。4、对新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年免征、第二年减半征收企业所得税。5、对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，可减征或免征企业所得税一年。3.3.3保税物流中心优惠政策1、结合保税仓库和出口监管库的功能，可储存各种贸易方式的进口货物和已申报出口的货物，并且没有对货物存放时间的限制。2、保税物流中心内的物流企业对保税货物可以进行包装、分类、分级、加刷标志、分拆、切割、拼装等简单加工和增值服务，根据产品使用者的不同情况和境内境外市场需求，开展货物分拨、配送服务。3、保税货物可在保税物流中心与其他海关监管的特殊区域（保税物流中心、出口加工区、保税仓库、出口监管仓库）以及本地关区外企业之间进行转关和提取等报关手续。4、从保税物流中心配送到境内外的货物可退回物流中心调换。 5、物流中心内的企业对储存的保税货物可申请转移物权。6、境内中心外的货物进入中心视同出口，可以享受出口退税政策，并在进入物流中心环节退税，由海关给予签发出口退税联； 允许跨国采购中心在物流中心内组织采购国内货物的出口。7、企业可直接在保税物流中心所在地主管海关报关，可采用直通式等多种方式快捷通关。3.4 投资程序苏州市中外合资（合作）企业投资程序如下：1、中外双方经过友好协商，达成合资（合作）经营的意向，并由双方法人代表签署合资（合作）意向书。中方企业根据意向书，编制项目建设书申报立项。2、项目建议书批准后，合资（合作）双方共同编制可行性研究报告，经双方法人代表签字后由中方企业提出申报。3、可行性研究报告批准后，合资（合作）双方共同编制合同、章程，经以双方法人代表签字后，由中方企业负责申报。4、合同、章程批准后，可向苏州市对外经济贸易委员会申领批准证书。5、企业领到批准证书后，必须在一个月内凭批准证书向工商局办理注册手续。从核发营业执照之日起，合资企业即告成立。4 项目市场分析4.1 我国物流行业概况4.1.1我国物流行业运行现状近年来，随着国民经济持续快速发展，我国物流也呈现出快速增长的势头。国民经济发展对物流的依赖程度越来越高。物流增加值增长继续快于服务业的发展速度，现代物流已经成为加快发展第三产业，推动经济结构调整的必不可少的重要措施。物流成本占GDP比重略有降低。另一方面，物流发展水平仍相对落后，社会流通缓慢，效率偏低，成为制约国民经济发展的瓶颈。据中国物流信息中心统计测算，2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%(按现价计算，下同)，增幅比上年同期提高2.9个百分点。GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8，这说明我国每单位GDP产出需要2.8个单位的物流总额来支持。这一系数明显高于“八五”时期平均1.6，“九五”时期平均1.7的水平。从社会物流需求比重看，2004年，工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%，增幅比上年同期提高3.4个百分点，占社会物流总额的比重高达84.6%。反映出我国工业化进程的基本特征。2004年，全国社会物流总成本为29114亿元，同比增长16.6%，增幅比上年同期提高3个百分点。2004年，物流总成本占GDP的比重为21.3%，比上年降低0.1个百分点，比1991年降低2.7百分点。社会物流总成本占GDP的比重呈逐渐降低的趋势。 图4.1 1991-2004年社会物流总成本占GDP比重情况据中国物资储运总公司对其分布在全国20个省会城市的40个仓库和中国物资储运协会10个仓库的统计，2004年库存货物平均周转次数为13.6次，比上年的周转次数加快3次。说明我国现代物流发展，推动流通效率显著提高。4.1.2物流行业目前存在的主要问题我国社会物流虽然有了快速发展，但与国民经济发展需要相比，仍存在许多问题，主要体现在以下几方面：1、物流“瓶颈”制约现象突出据测算，2004年社会物流总额增长率如剔除价格因素，需要运输的实物量增长在20%左右。而实际完成的货运总量只增长了10.6%，与需求增幅之间至少存在9个百分点的差距。2、社会物流依然粗放2004年，我国的货运总量为161亿吨，货物价值总额为38.4万亿元，货运平均价值为2384元人民币/吨。据美国相关统计数据显示，2002年美国国内货运总量为115.7亿吨，运输的货物价值总额为84831亿美元，货运平均价