大型商场商铺人流动线规划方案原则.doc

一、人流动线规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流自然顺畅，平均分派关系；3、避免盲区和死角问题；4、合理设立宽度。二、商场电梯布局规划原则1、扶梯布局原则商场电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；避免电梯口人流堵塞，电梯与过道衔接处空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物2、垂直电梯布局原则货人分流商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设立，实行有效货流与人流分流。专用通道设立结合商场功能定位，避免行业经营冲突。三、铺位布局规划原则：1、实用、利润、形象统一商场铺位布局必要考虑到经营商家实用性与合理性，同步更要兼顾到独立铺位与整体商场协调性与互动性。2、尊重消费者行为人性化设计，使消费者消费过程显得更加自然顺畅和轻松高兴，购物以便且不易疲劳。3、面积按定位划分依照整个商场定位划分商铺面积。20如下占整个商场面积10%，2040占整个商场30%，4080占整个商场20%，卖场占整个商场40%。商铺进 深与门面比例不适当不不大于2：1。建议：B1、F1为内置步行街、专卖店形式，F2与F3为超级市场与专卖店相结合形式。F4层为餐饮、娱乐行业。商铺面积尽量小，但要便于自由组合。垂直动线及出入口处要宽敞明亮。F2、F3为宽敞明亮超级市场，收银可统一设在F2，收银处对面可设一排典型商铺，发挥人流积聚处最大商业价值，F4商铺依照经营需要可略大某些。4、使用率适中本项目使用率控制在58%65%之间。四、商场内外部景观及商业小品设计原则以商场核心主题特色为基点，通过内外景观、小品有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景观、空间及与商场主题特色和谐性与均好性。室外有足够广场，作为促销场合和消费者休闲公共区域。商场小品注重观赏性，大众化与艺术有机组合。五、商场 外立面设计原则；1、与定位结合；2、与商场特色结合；3、与区域环境结合；突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现潮流、流行、典型、开放这一主题六、商场停车规划设计原则1、与商场规模定位结合，停车位数恰当；2、停车购物以便性，安全性；3、人车分流。4、引导人流。七、商场广告位规划设计原则1、尺寸与楼身搭配合理。2、位置与外立面协调，统一考虑。3、便于使用安装，更换。 商业项目内部交通动线 一、讲评要点 1.五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。 2.垂直交通和平面交通构成内部交通网络。 3.业态规划合理性将对引导人流起到核心作用。 二、案例分析 位于王府井大街东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城知名商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，当前商场人流每日达15至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，当前东方新天地出租率高达95%，有些店面月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间。 东方新天地能获得如此好经营业绩，与其规划合理内部交通动线设计密不可分。东方新天地内部交通设计，充分考虑了人生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内平面交通更具辨认性和畅通性，实现各种功能互相间互动。同步，地铁一号线王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体购物者，在不必经历日晒雨淋就能享有到购物街式舒服购物享有。东方新天地合理内部交通动线布局，在很大限度上奠定了吸引其人流先决条件。 三、专家讲评 五一期间，消费者由于商业内部交通拥挤，而放弃购物现象，阐明了科学合理内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时切身感受，又会间接影响商家经营获利。因而，对于投资者而言，分析商业项目内部交通环境，将有助于对将来与否实现商业获利判断。 商业规划合理内部交通成功前提 普通状况下，顾客在商场购物时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处在疲劳状态。因此合理内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。普通状况下，商业项目规划前期，会从如下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通便利性奠定基本。 第一，商业项目出入口设立。商业项目出入口要与周边市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系沟通。此外，商场重要出入口外部，应当设立一定缓冲空间，普通为10米10米广场，以容纳从各个方向来人流。而在主入口内要设立前厅，使人流能从这个汇集点分散到各个业态分区，以实现商业利益最大化。 第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，也许会浮现车流和人流交叉现象，在一定限度上影响人流动线走向。因而，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部人车分流状况。 第三，建筑小品、硬质景观设计。商业项目内部建筑小品和硬质景观设计，有助于对设立在其附近商铺，吸引更多人流在此通过。 第四，人流与货流避免交叉。商业项目在运送货品时，应当保证与人流分离，不要由于运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因而，要采用在人流量较低时间段，运送货品原则。 第五，其她附属设施与人流动线关系解决。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定间距，以保证人流通行空间不受到影响。 垂直、平面交通设计决定内部人流动向 投资者在评析商业体内部交通好坏，重要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好交通流线进行消费。好内部交通设计能使不是处在“金角银边”商铺，也能得到充分客流。因而，投资者在进行投资前，一定要理解自己选购商铺位置，与否能依托内部交通，获取足够人流量，起到“事半功倍”效果。 垂直交通：自下而上引导客流 对于垂直交通而言，重要是指运送人流电梯设计，即扶梯和垂直电梯。普通而言，对于510万人流，应设立1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运送规定。在楼层之间设立台阶式手扶电梯，上下某些应分开设计或设计成剪刀式，以增长人流上下楼时光顾店铺数量。 例如，十里堡华堂扶梯设计就采用了剪刀式设计，使向不同楼层运营人流，必要绕个圈才干找到上行或下行电梯，其目就是为了让客流尽量转到更多商铺，以满足立地条件不好商铺也能得到足够人流量。此外，十里堡华堂还在商场内部天井设立了观光电梯，以协助消费者能依照自己消费需求，到达适当楼层。 购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不乐意租用较高层商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具可以发挥重要作用。中庭是垂直交通组织核心点，也是步行空间序列高潮，这里人流集中、流量大，最有也许勉励人流上行。富有趣味垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，经常会激发购物者登高欲望。因而，投资者在选取高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。 平面交通：有效制造人流内循环 平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要作用。平面交通设计最重要是主通道与次通道设计，普通规定在进入商场之后要有一条明显主通道，宽度在68米，保证购物人群可以拥有舒服步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清晰地看到商场平层业态划分。 除主通道之外，还应当有与之相连次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。依照不同商业种类，次级通道宽度各不相似。对于商场内部次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤条件下，选购适当商品。而小商品批发市场则会将次级通道设立在1.5米左右，其目是尽量划分更多商铺，为市场制造出足够人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等某些功能分布在次级通道上，以拉升次级通道人流量，同步也可减少将其设立在重要通道旁，占用黄金铺面损失。 综合而言，主次干道设计要避免让顾客走重复路，尽量采用环绕中厅双环回型构造，这种构造可以增长商场通透感，最大化增长顾客视线内商铺数量，避免商铺人流死角，有助于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间畅通及联系外，还应当在商铺先后都设立出入口，既以便顾客快捷来回先后通道，又能缓和人流拥堵，提高人流平均到达率。 合理业态规划实现人流变财流 除了垂直、平面交通动线设计外，商业体合理业态规划，不但能以便消费者选购不同档次、不同式样产品，又能发挥业态汇集效应，从而达到“1+12”效果。 商场业态规划，普通是按照消费者购物目进行划分，对于经营诱导性商品、季节性商品、潮流类商品业态类型，适当分布在较低楼层，通过商品展示达到吸引消费者购买目。而对于经营目性较强业态类型适当分布在较高楼层，普通而言，办公用品、家用电器、娱乐等适当分布在较高楼层上。北京商场业态规划，普遍都是第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家用电器，五层美食，地下一层超市，这种业态规划合理配比，是引导商铺内部人流核心所在。 此外，投资者在考察业态规划对商铺人流影响效应时，还要考虑自己选取商铺与主力店之间距离。主力店是吸引人流重要来源，对组织人流发挥着重要作用，它把人流从一种磁极吸引到另一种磁极，在这个过程中引导购物者通过所有承租户门口。因而，核心商店位置非常核心，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺人流到达率，但如果将主力店放置在商场中后端，在人流影响下会极大拉动前边商铺价值。 世纪金源mall惨淡经营，除了巨大商业体量不能获得足够消费人群支持外，也与其主力店设计不科学关于。世纪金源mall主力店商业面积比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源Mall中最大一种主力店，它在68万平方米商业面积中承租达18万平方米。金源新燕莎存在，导致了诸多前来购物消费者，被主力店所吸引而放弃进入内部其她商铺，导致了世纪金源mall内商铺不能拥有足够客流，而无法实现经营获利。 因而，投资者在考察主力店布局时，要考虑主力店位置，能否引导人流通过每一间店铺，最大限度地让人流通过尽量多门口，而不把距离拉得太长。这样才干达到最佳效果，最大化发挥“磁极”作用。