公司项目前期投资管理办法模板.doc

1. 目标
1.1. 为了保障企业以更合理价格选择到优质土地资源；使企业土地开发资源有一个连续发展方向，新项目标评定及管理需有一套严谨管理措施，才能使土地资源能得到有效开发利用，为企业带来更多利益。
2. 适用范围
2.1. 土地资源评定及率选；
2.2. 企业新项目标前期开发策划。
3. 定义
3.1. 无
4. 职责
4.1. 营销策划部负责土地资源信息采集，对地块进行可行性分析；
4.2. 营销策划部负责组织企业相关部门对对应地块进行实地考察，并对地块资料进行讲解；
4.3. 营销策划部负责对新项目进行定位，对新项目标计划、设计等提出可行性、市场化提议。
5. 作业内容
5.1. 土地信息采集
5.1. 营销策划部搜集市场土地信息，关注房地产市场政策及发展动向。拓展土地信息起源渠道、获取信息、土地信息调查，并填报《新项目宗地信息表》。
5.1. 营销策划部一月内完成实地调查和评定工作对土地权属进行核实，形成《土地权属情况分析表》。
5.2. 土地信息筛选
5.2. 调查核实土地信息。对掌握信息、项目进行分析，从城市地图、三年计划、项目布局型、现金流型、利润型、土地结构、经营型、主流产品等方面筛选，排除不含有操作条件土地信息。
5.3. 合作方法分析
5.3. 主管部门应依据土地资源情况，并依据和合作方初步洽商形成整理出《新项目合作条件表》。
5.3. 依据土地谈判进展情况，主管部门应对项目进行跟踪并整理出资料成为《新项目发展信息表》。
5.4. 编制项目提议书
5.4. 提出意向土地推介，编写《项目发展提议书》。以确保土地信息获取及基础研究前置和效率，扩大企业在土地获取方面选择面，提升土地获取质量。
5.4. 营销策划部经理对意向投资土地进行审批，并提出调整意见。纳入集团土地贮备计划，形成《土地贮备动态计划表》对土地信息整理归档。
5.5. 可行性研究汇报编制计划和分工
5.5. 营销策划部依据项目标情况全方面评定项目标可行性，形成《项目发展计划书》编制计划和分工表，下达各相关部门，要求各部门按分工表中分工和时间完成配合工作；
5.6. 管理职能分解和分工
5.6. 营销主管部门应开展市场调研，完成项目概况、市场分析和产品初步定位部分；
5.6. 工程主管部门应依据营销主管部门对产品定位要求，编制出工程经济技术指标。
5.6. 成本主管部门应依据项目标经济技术指标，完成《新项目成本分析测算表》；
5.6. 财务主管部门应依据各专业部门提供资料，完成《新项目经济指标测算表》；
5.6. 业务主管部门对当地各类报建程序熟悉，了解政府各主管部门对房地产开发各步骤行政许可手续报批时间和内容进行熟悉，为编制开发报建计划提供依据性资料。
5.7. 《项目发展计划书》具体章节分工表
序号
职能分解
分工章节
1
工程技术管理部
第1章 项目概况
第2章 土地权属及法律及政策性风险分析
第8章 土地竞投策略分析
第9章 综合分析和提议
第12章 土地竞投策略分析
2
营销策划部
第3章 市场分析
第5章 项目开发计划之5.3节销售计划、营销成本销售收入
3
工程技术管理部
第4章 计划设计分析
第7章7.2技术成本
4
工程技术管理部
第5章5.1报建计划
第7章7.3规费成本
5
工程技术管理部
第5章5.2施工计划
6
工程技术管理部
第7章7.4建造成本
7
行政人事部
第10章 新项目管理模式分析
8
财务部
第11章 财务分析
第12章 资金使用计划和融资方案
5.8. 项目发展计划书汇总分析
5.8. 董事办收到各相关部门完成《项目发展计划书》定稿，提交企业投资决议委员会审议。
5.9. 项目投资评审会议
5.9. 由营销策划部组织项目投资评审会议，并形成会议纪要，假如能经过评审会议经过，则和合作方签署合作意向。
5.10. 签署合作意向
5.10. 营销策划部提交合作意向书和合作方达成共识后，并按协议会审程序和之签署合作意向书。
5.11. 签署正式协议
5.11. 正式和合作方签署项目合作协议。
5.12. 新项目管理模式选择
5.12. 依据新项目标特征，选择不一样管理模式，管理模式可分为：
管理模式
适用条件
新增设项目管理部模式
新购置土地为同城市区域内，离原有开发项目不远项目，用原已成立项目企业进行运行。
新成立项目企业模式
跨区域购置土地，新成立项目企业独立运作，但职能受集团控制。

6. 相关文件
6.1. 无
7. 相关统计
7.1 《新项目宗地信息表》
7.2 《土地权属情况分析表》
7.3 《新项目合作条件表》
7.4 《新项目发展信息表》
7.4.1 《项目发展提议书》
7.4.2 《土地贮备动态计划表》
7.4.3 《项目发展计划书》
7.4.4 《新项目成本分析测算表》
7.4.5 《新项目经济指标分析测算表》

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