华一底商商业专项计划书.doc

==

和丰县和什托洛盖镇—华一底商

项 目 计 划 书

序言

和丰县和什托洛盖镇华一底商隶属塔城地域毗邻克拉玛依属私人商住楼房产投资项目，符合当地房地产市场发展规律并含有实效性和可操作理念及完善房产开发管理体系，为和丰县和什托洛盖镇房地产市场发展打下了坚实基础。

第一部分 项目概况

一 项目名称：塔城地域和丰县和什托洛盖镇华一底商
二 建设地点：和丰县和什托洛盖镇217国道旁（距克拉玛依市150公里）
三 项目性质：私人商住楼
融 资 人：潘枞华
四 项目关键技术指标：
1.总用地面积:1966.5平方米
2.同意用地面积：1289.60平方米
3.总建筑面积：6435.69平方米
建筑类型： 砖 混

商铺：总建筑面积870平方米 共18间
每间平均面积70平米
销售价：2500—3000元/平米

住宅：总建筑面积6435.69平方米 共 59户
户型面积：80——132平方米。
销售均价：1508元/平米
五 开发建设条件
1土地权属明晰
2开发手续齐备
3底商及一楼框架基础结束
外部条件基础含有
六 项目效益分析
（和丰县和什托洛盖镇华一底商）该项目是经过认真、全方面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境，同时瞄准了该镇发展迅猛势头和当地房产市场楼市紧缺、认真总结和丰县和什托洛盖镇当地商品房市场开发项目标成功经验基础上，顺应该地居民呼叫开发精品住宅小区，所以准备工作充足，符合市场竞争规律和房地产发展形式，符合国家及当地相关政策和法规。

1. 和什托洛盖镇介绍：
和什托洛盖镇在准葛尔盆地西北边缘，地处和布克赛尔蒙古自治县城东南45公里，217国道穿镇而过，南距克拉玛依市150公里，北距阿勒泰市240公里，是布克赛尔县南大门，地理位置优越，交通极为便利。阿（阿勒泰）--乌（乌鲁木齐）公路穿越全境，交通十分方便。全镇总面积6684平方公里，现有些人口3．2万，关键由蒙、汉、哈、维等13个民族组成。境内矿产资源很丰富，关键有煤、盐、石灰石、膨润土、石英砂和石油等，其中煤、盐最为出名。因为有丰富矿产资源和便利交通，使和什托洛盖镇成为集工业、煤炭、电力、建材、轻工、化工等为主关键工业基地。自治县关键国有企业有十家集中于此。除此之外，还有农十师煤矿、137团煤矿、电力总企业等，初步形成工业重镇格局。和什托洛盖镇直辖9个行政村和4个小区，其中7个农业村，两个牧业村，30个站所单位，22个党支部，220名党员，5所学校，入学率达100％，卫生医疗保健体制完整。全镇耕地面积1．75万亩，人均耕地面积5．8亩，工业总产值4．8亿元。电话入户率达100％，有线电视入户率97％，电脑互联网络也已具规模。农牧民人均收入以从5000元/年——30000万元/年。今年和什托洛盖镇被列为全国1887家关键建设小城镇之一，全疆3家关键示范镇，塔城二大经济独立小城镇。近两年小城镇建设发展迅猛，各类公益服务机构和服务设施齐备。乡镇私营企业如雨后春笋，从而带动二、三产业快速发展，在此基础上和什托洛盖镇党委、政府提出了“依靠地缘、资源优势，农牧并举，关键发展乡镇企业，扶持二、三产业，以党建促生产，以小城镇计划建设带动经济发展”新思绪和“加紧城镇建设，争创新疆第一镇”口号，努力争取在把和什托洛盖镇建成一座城区达14万平方公里，城镇人口达5—7万人，生产力布局合理，城镇基础设施完善，结合服务功效效益显著，生态环境良好，镇容镇貌独具特色繁荣、文明、开放、优美现代化新形小城市。

2、项目分析：
该项目开发优势显著，风险小，地理位置优越，交通便捷。该项目在距克拉玛依市150公里和丰县和什托洛盖镇217国道旁。乃是克拉玛依市交通一条黄金旅游及工业、矿业、农业城镇计划发展主干道，在这一地域周围汇聚了众多著名工业名区，已经形成了浓厚人文气氛。
华一底商地处和什托洛盖镇黄金居住区域，周围环境及交通情况良好，市政配套设施相当完善。依据评定分析，该项目完全实施开发收尾后形成当地样板小区典范，期望以后和贵行连续合作在当地开发对应中小型住宅小区，形成品牌效益、经济效益和当地社会效益目标。投资开发和什托洛盖镇华一底商项目完全可行。

第二部分 华一底商项目可行性分析关键内容

秉承“扎实、负责、科学、客观”工作作风，我们对华一底商项目进行了认真市场调研和周密详尽论证分析，认为该项目不管从外部环境或是内部条件全部已经含有了开发可行性。为了愈加好地论证该项目标情况优势，我们将从以下多个方面来分析。

第一章 项目背景分析

一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析，当地招商引资大力开发旅游业及工业矿业、政策利好为房地产市场带来了新发展契机。

二、近两年房市需求量带给大家消费观念根本变革，南北疆地域当地居民对住宅认识有了新改变，即规模化、生态化、专业化特征，这些将是和丰县和什托洛盖镇房地产发展内在需求和动力。

三、房地产开发必需要和当地大家消费需求保持一致
从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足大家住房消费需求而存在。它当然应该和大家消费观念保持一致。从更深层次意义来说，房地产开发商要和大家消费需求保持一致，不仅要主动了解不一样时期不一样阶段大家消费水平和消费认识，还应主动主动地去引导消费者消费时尚。要主动争取消费者和自己品牌概念相呼应。尤其是房市火暴今天，各地房地产商对市场争夺，其实能够看着是对消费者心理和感情争夺。和丰县和什托洛盖镇这种房市处于萌芽期情况一样为当地房地产事业提供了愈加灵活发展空间。
和丰县和什托洛盖镇房地产已经成为当地发展潜力巨大产业，它需求量将伴随当地不停增加人口而变大。同时，它相关带动效应强，对当地经济增加含有直接推进作用。而开启住宅市场，更是和丰县和什托洛盖镇开拓镇内消费需求突破口。伴随住房制度深入改革，和丰县和什托洛盖镇房地产市场正在酝酿着无穷无尽生机活力。任何一个有眼光和有理想房地产开发商全部不会错过这个千栽难逢好机遇。

第二章 和丰县和什托洛盖镇房地产市场形式分析

一、现阶段和丰县和什托洛盖镇房地产市场情况和特点
和丰县和什托洛盖镇房地产市场有着独特个性，经过对和丰县和什托洛盖镇住宅市场基础情况调查，能够对本市房地产市场特点做以下总结：
1、用于开发地块面积普遍偏小，规模大小区不多，容积率偏高，建筑密度大。2、当地房地产市场缺乏“概念地产”运作手段，概念地产最大特点就是引导消费、
激活市场，住宅小区在开发过程中尽可能地释放各自楼盘能量，展示和众不一样个性，以此赢适当地更多消费者。
3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较重视，大多选择利用外墙乳胶漆、铝合金窗、防盗门、使小区计划建设得整齐、美观、明快，同时还普遍利用沿街商业铺面取得巨额利润。

二、和丰县和什托洛盖镇房地产市场需求特点和情况调查结果还显示出以下和什托洛盖镇房地产市场需求情况特点
1、消费者对住宅需求情况，对位置考虑居多，占27.7%，对价格考虑占23%，对交通考虑占22%，对小区环境优美占20%，对户型考虑占19.7%，房屋质量好坏考虑占18.3%。
经过数据分析能够发觉，当地消费者对于价格敏感度已经减弱，而更多追求是对住宅地理环境和交通环境等综合原因考虑。这首先证实和丰县和什托洛盖镇房地产市场已经趋于成熟，当地消费者对商品房经济承受力有所提升。其次也显示了现代住房条件正向南北疆偏远地域消费者需求靠拢。
2、和丰县和什托洛盖镇商品房价格趋向成熟和稳定，而且在当地中等价格商品房正在占据主流。经过调查，34%样本倾向于选择跃层式房屋， 66%愿意选择一般多层住宅。
这些数听说明，和丰县和什托洛盖镇这种情况对很多房地产投资需求发展带来了空间，避免盲目投资。

3、调查显示另外一个结果就是，38%被访者期望选择三室二厅户型，29.7%愿意选择四室二厅，三室一厅选择率为14.7%，三种户型期望选择率总计达82%左右。这些结果表明，传统二室一厅、二室二厅户型正在被抛弃，当地消费者更期望在更为宽广和相对独立空间生活和学习。

4、对于居住地结构环境和周围环境，对周围医疗条件认同占74%，对教育条件要求占71.3%，对超市要求占64.3%，对公交车站要求占47.3%。这些数据充足说明大家对生态环境和人文居住环境重视程度。

三、和丰县和什托洛盖镇房地产发展趋势分析
和丰县和什托洛盖镇大开发紧密锣鼓地进行、当地大力招商引资、发展工业、矿业、化工业、旅游业，全部这些情况全部在表明，和丰县和什托洛盖镇房地产已经迎来了新一个良好机遇。能够预见，在未来几年里，和丰县和什托洛盖镇房地产开发市场将在更广领域、更多对手竞争环境下深入规范化、合理化。
所以，只要选择到较为成片土地，形成一个独立小区，土地价格相对合理，针对适宜消费群体，抓住现在市场上空白，就能够给企业发明机遇，推出品牌，获取效益。

经过以上对和丰县和什托洛盖镇现阶段房地产市场特点和未来发展趋势分析能够看出，和丰县和什托洛盖镇房地产已经拥有了一个良好政策环境，一个有序竞争环境，一个有宽广空间市场环境。不仅如此，在和丰县和什托洛盖镇刚刚确立了新发展战略目标时，和丰县和什托洛盖镇房地产业还迎来了一个难得缓冲期机会。这个时机假如把握好，把握准，投资是很轻易回收利润。对那些要打造品牌投资商来说，应该不失时机地抓住现在机遇。
而本项目恰恰处于这么时机之中，推出和丰县和什托洛盖镇华一底商项目，证实市场眼光是独到。也说明本项目标前景十分地好。当然，在具体操作过程中，还应该随时把握住政策改变和市场环境改变。要依据这些改变作出合理战略性调整。

第三章 项目区域环境和市场定位

华一底商项目处于和丰县和什托洛盖镇217国道旁和民族路相隔不远。占地1780平方米，属当地百姓居家理想之地。是当地房地产投资热点地域。
为了项目计划愈加好实施，本章从华一底商周围环境实际情况对该项目标地域优势和项目优势和目标作出定位、分析。
一、华一底商所处区域环境
1交通：
距民族路50余米，距长途客运站400米，交通十分方便。
2购物：
和和什托洛盖人民商场紧邻，购物居家很便利。
3学校：
距和什托洛盖中学50米，教育条件优越。
4医院：
和什托洛盖医院、脑外伤抢救中心等多家医疗保健机构分布周围。

二、华一底商项目优势分析
1.地域优势
经过和丰县重新打造后217国道已经被公认为南距克拉玛依150公里及北距阿勒泰市240公里黄金干道，集旅游、工业一体。本项目所在区域占据了这些天时、地利、人和优势。这为项目标开发带来了便利。
2.环境优势
由上面地域优势能够总结出本项目环境上优势。就政策环境看，首先来说，和丰县政府为了改造城镇形象，已经开启了“加紧城镇建设，争创新疆第一镇”市政建设计划。本项目是在政府计划项目之中，能够享受到政府政策支持。所以本项目标政策环境是好。
3.价格优势
本项目是多层建筑，成本较低，和什托洛盖镇多层销售一直十分看好，售价在1508元/平方米（均价）。当地人购置现房能力普遍较强、均一次性付清，无需银行按揭过程。而且伴随周围环境改造，当地房地产市场发展，本项目含有相当大优势和利润空间。

三、目标客层定位
1、依据调查，当地居民购置目标关键为改善现有居住条件，为家人购房和结婚购房等。从她们潜在购置能力来讲，现在可能限于购置户型范围为80到130平方米。
2、本项目标市场定位，需从以下多个原因进行考虑：
（1） 目标用户：当地农民牧民。
（2） 市场能力接收价格1500—元/平米。

3、用户对户型偏好
（1）户型选择三房二厅和二房二厅较受欢迎，分别在32%和21%。一房一厅占17%，三房一厅一卫占15%
（2）面积选择
80平方米占30%
90到130平方米之间占50%
130平方米左右占20%
（3）厅房面积分布
在面积一定情况下
34%用户认为，卫生间厨房够用就行。
27%用户认为，主卧及睡房要宽大明亮，客厅和餐厅够用。
20%用户认为，客厅和餐厅越大越好，主人房和睡房够用。
19%用户无所谓。

五、价格
就基础房（清水房）价格而言，最终销售平均价格宜确立在1508元/平方米左右，底商2500—3000元/平方米左右。同时为了照料不一样消费水平用户，能够依据实际情况对这一价格进行适宜调整。

第四章 华一底商经济效益分析

一、开发周期
框架主体完工一个半月，从开始建设到销售及用户入住周期为2个月—3个月。

二、基础数据：
（1）销售收入（估计）
住宅：住宅建筑面积6435.69平方米，每平方米销售均价为 1508元/平方米，估计销售收入为 9705020万元。
商铺建筑面积870平方米，均价2500--3000元/平方米，收入261万元。
总销售收入：12396920万元。
月销售回款200万—300万。
三、财务评价结论
经过敏感性分析表明，销售收入增减对项目经济效益影响最为显著。但总体来看，本项目标财务风险相对较小。依据前面对市场和本项目销售前景分析，本项目标销售将展现良好态势，不会有滞销情况发生。所以，销售良好将确保销售收入增加。对本项目标财务评定表明了本项目利润空间宽广。项目标经济效益可行，项目含有了效益保障性。

第五章 风险分析及规避方法
华一底商项目优势显著，地块增值潜力很大。已经含有了投资条件。在开发时运作成本也能够得到有效控制。这些独特优势，将成为本项目潜在价值所在，同时也将为项目带来坚强信心和成功保障。但我们也不能忽略了项目本身隐含风险。只有在合适合理搞清风险和机遇关系，才能让我们在具体运作过程中伸展自如，胸有成足。现在我们就从以下几点全方面分析该项目标风险所在，并提出合理科学避免措施。
一、对项目标整体设计方案进行认真，完善设计和审定，不要疏忽任何细小地方。因为哪怕是灰尘大小疏忽和隐患，全部能给整个项目带来不可估量损失。这就要求工程师、设计师和其它项目责任人要认真负责，对建筑平面布局作出合理计划。立面形态要美观新奇。结构设计要优异，含有独创性和科学性。同时，要尽可能降低公摊面积。
二、为了完成项目标销售任务，要采取多种多样销售手段进行推广和销售。首先要招聘高素质销售人员，进行系统培训，向她们灌输优异销售理念，逐步改变营销手段单一传统方法，经过有效营销来克服因竞争猛烈所造成销售不畅。