房地产优质项目尽职专项调查模板.docx

“项目名称”房地产融资项目
尽职调查汇报模板

申请企业名称
融资金额
融资期限
总息费率
业务类型： □抵押 □质押 □其它
关键担保条件
业务团体

尽职调查申明

我们在此申明和确保：本汇报是根据XXXXX《尽职调查规范》要求和企业相关要求，依据融资申请人提供和本人搜集资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制订方案后完成。汇报全方面反应了用户及项目最关键、最基础信息，我们对汇报内容真实性、正确性、完整性及所作判定合理性负责。

尽调人员： 调查日期： 年 月 日
帮助尽调人员： 帮助调查日期： 年 月 日

目 录
一、 项目背景 3
二、 方案和风控方法 3
（一） 基础要素 3
（二） 交易结构 3
1、 项目标进入 3
2、 项目标退出 3
3、 项目企业管理 3
（三） 风控方法 3
三、 交易对手 3
（一） 申请人/项目企业 3
1、 基础情况及历史沿革 3
2、 申请人股权结构 3
3、 组织结构 3
4、 高管层情况介绍 3
5、 经营情况调查 3
（二） 控股股东/实际控制人 3
（三） 项目企业财务情况 3
1、 项目企业税收政策 3
2、 项目企业财务信息 3
（四） 项目企业征信情况 3
四、 融资项目 3
（一） 项目基础情况 3
1、 项目概况及现实状况 3
2、 控规指标 3
3、 开发计划 3
4、 设计、施工、监理情况及各合作方介绍 3
（二） 项目市场情况 3
1、 项目所在地经济发展情况 3
2、 当地房地产市场总体情况 3
3、 项目市场情况 3
（三）项目分析 3
1、 总投资 3
2、 建设成本估计 3
3、 项目销售估计 3
4、 项目财务效益评定 3
5、 盈亏平衡分析 3
五、 项目综合评价 3
1、 用户定位 3
2、 项目SWOT分析 3
六、 还款起源 3
1、 还款起源介绍 3
2、 项目现金流分析 3
七、 风险评定 3
八、 结论及提议 3
九、 项目资料附件列表 3

一、 项目背景
二、 方案和风控方法
（一） 基础要素
l 融资申请人：
l 融资项目名称：
l 申请融资金额：
l 融资期限：
l 融资用途：
l 融资方法：
l 融资息费成本：
l 还本付息方法：
（二） 交易结构
1、 项目标进入
2、 项目标退出
3、 项目企业管理
（三） 风控方法
三、 交易对手
（一） 申请人/项目企业
1、 基础情况及历史沿革
2、 申请人股权结构
（以网状图或表格形式列出，需要追溯到实际控制人）
3、 组织结构
4、 高管层情况介绍
（法定代表人、财务总监和项目责任人，最少包含受教育程度、毕业学校、本人从业经历、本行业从业资历等；查法定代表人人民银行个人征信统计）
5、 经营情况调查
（二） 控股股东/实际控制人
对于控股股东:关键介绍其从业经历、过往开发房地产项目情况、是否多元化经营、是否跨地域经营，并匡算股东原始积累。
1、如存在股东或实际控制人对项目追加投入（资本公积及其它应付款），比照原始积累，进行资金起源合理性分析，以判定其是否存在隐性民间借贷行为。
2、如存在多元化经营情况，要深入调查其关联企业情况和企业不一样行业对企业经营贡献程度）。
（三） 项目企业财务情况
1、 项目企业税收政策
税收政策
税 种
税 率
税 种
税 率
营业税

土地使用税

土地增值税（预缴）

房产税

土地增值税（清算）

城市建设税/费

企业所得税（预缴）

教育和卫生附加费

企业所得税（清算）

地方教育费附加

施工协议印花税

购房协议印花税

2、 项目企业财务信息
列示项目企业近三年及最近一期财务报表数据，并对报表中关键科目进行具体说明。应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目标前提下，认真核实各相关会计科目标财务数据并搜集相关财务资料，依据搜集相关数据资料，编制对应会计科目明细表。

（1）预付账款
①根据分期、分项目汇总列示明细
分类
金额
付款时间/期间

②根据同期、同项目，不一样收款单位列示明细
一期
收款单位
付款金额
付款时间/期间

二期……

（2）存货
①根据分期、分项目汇总列示明细
分类
金额
付款时间/期间

②根据同期、同项目，不一样对方单位列示明细
一期
科目
收款单位
付款金额
付款时间/期间
土地出让金及契税

拆迁赔偿费

建筑安装工程费

公共配套设施费

开发间接费

二期……

往来款明细表
报表科目
金额
款项性质
和本企业关系（是否关联企业）
归还时间
应收账款

累计

其它应收款

累计

应付账款

累计

其它应付款

累计

短期借款明细表
借款方
借款金额
贷款方
借款期限
借款方法
抵押物信息
担保方

（四） 项目企业征信情况
1、 查询人民银行征信系统；
2、 查询被实施人实施信息；
3、 经过查阅报刊杂志、调阅相关行业汇报和上网查询等方法。
（如有负面信息，应进行深入调查核实，并给予说明。）

四、 融资项目
（一） 项目基础情况
1、 项目概况及现实状况
项目所在城市区域，关键开发面积（包含土地面积、计划用地面积），业态组成，分几期开发，各期包含内容（假如不是整体抵押，需要再写清楚抵押部分情况介绍，包含不限于（在项目中位置，期数，土地面积，建筑面积，各建筑用途建筑面积，商业部分需要分层写明面积，未来定位等，车位需要确定地下车位个数，地上不用计算）抵押物不是在建工程也需要根据以下表格填写
物业类型
总层数
所在楼层
建筑面积（平方米）
主力户型面积
主力户型百分比
备注
高层住宅
25
-
10000
40-60
70%
简装
多层住宅

-

毛坯
花园洋房

-

叠拼别墅

-

独栋别墅

-

写字楼

-

层高4米
商业
4
1
500

层高6米
2
300

层高4米
3
400

4
500

地下车位
90个
-2

其它用房

累计

2、 控规指标
项目基础控规指标表
序号
指标名称
一期指标
二期指标……
单位
1
总用地面积

m2
1.1
道路及公共用地面积

m2
1.2
建设用地面积

m2
2
绿地率

％
3
建筑密度

％
4
建筑高度

ｍ
4
计划容积率

5
总建筑面积

m2
5.1
地上建筑面积

m2
5.1.1
住 宅

m2
5.1.1.1
住宅

m2
5.1.1.2
＜=90㎡

m2
5.1.1.3
(90㎡，120㎡)

5.1.1.4
＞＝120㎡

5.1.2
商 业

5.1.3
写字楼

5.1.4
廉租房、保障房

5.2
地下建筑面积

m2
5.2.1
车位

个
5.2.2
商业

m2
5.2.3
人防

m2

3、 开发计划
序号
节点名称
完成时间
一期
二期……
1
取得《土地使用证》

2
设计单位确定

3
概念设计完成

4
计划设计报批文本完成

5
取得《计划用地使用许可证》

6
扩初设计完成

7
施工报建图完成

8
取得《建设工程计划许可证》

9
全套施工图完成

10
总包单位确定（招标）

11
取得《施工许可证》

12
景观施工图完成

13
基础施工至±0.000

14
售楼处建成

15
达成预售条件

16
取得《预售许可证》

17
样板间开发时间

18
主体结构封顶

21
外立面装饰工程完成

22
室内装饰工程完成

23
安装工程及调试完成

24
室外配套、园建完成

25
完工立案时间

26
预验收时间

27
完工验收完成

28
交房时间

4、 设计、施工、监理情况及各合作方介绍
项目
实施单位
计划设计单位

建筑设计单位

施工总承包商

监理单位

（二） 项目市场情况
1、 项目所在地经济发展情况
人口总量、CPI在全省排名和人均收入情况
2、 当地房地产市场总体情况
包含刚需、供给量、最近十二个月市场销售情况
3、 项目市场情况
（1） 项目区域交通情况（附位置图）
（2） 项目配套设施情况
（3） 周围关键土地成交情况
（4） 周围竞争项目分析
楼盘名称

产品类型

位置

开发商

总建筑面积

各产品类型均价

产品立案价格

开盘时间

销售情况

数据起源

土地周围成交情况（纯土地情况）
土地位置
土地面积
容积率
土地用途
成交价
楼面地价
地面地价
成交/叫价时间

（三）项目分析
对于我企业只介入分期开发项目中某一期项目标情况，还应具体分析本企业介入该期项目标资金利用和起源情况。
1、 总投资
1）总投资测算
总建筑面积：
可售面积：
借款期
可售面积：
项目名称
投资额
已投入(万元)
未投入(万元)
按总建筑面积单价(元)
按可售面积单价(元)
开发成本

土地费用

政府行政事业性收费

前期工程费用

建筑安装工程费（分住宅、商业、写字楼）

其中：地上建筑

地下建筑

小区管网及园林工程费

配套设施费

其它工程费

开发期间费用

开发期税费

管理费用
（列明：取费依据）

财务费用

销售费用
（列明：取费依据）

其它费用及不可预见费用

项目总投资

2） 总投资资金起源组成
序号
项目
金额（万元）
1
自有资金

2
融资筹资

3
销售收入

4
政府补助

累计
资金流入

序号
项目
金额（万元）
占总投资百分比
1投资位记账，企业关键往来方相原始积累，进行资金起源合理性分析。202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020202020
总投资

1
自有资金
（注册资本及资本公积）

2
信托贷款

3
银行贷款

4
本企业贷款

5
其它借款

6
销售回款

3）已投入资金起源及合理性分析
此处根据工程形象进度、施工协议约定付款进度和单方合理成本对开发商在建工程进行逐栋测算，加计后和最近一期财务报表中资产科目进行比对，确定已投入资金真实性。须附上每栋建筑照片。）
对于支付拆迁成本，
Ø 获取拆迁名单、拆迁协议、资金支付凭证；
Ø 获取开发商制订拆迁赔偿标准，和当地政策和市场水平进行对比，分析其合理性；
Ø 当必需并可行时，从拆迁名单里随机抽取拆迁户进行访问，确定拆迁成本支付真实性；
Ø 将所做调查工作统计在尽调汇报中，并准备向风控提供所获取原始文件资料。
Ø 需披露在拆迁过程中是否存在纠纷或潜在纠纷或影响项目建设进度其它事项。
4）融资额度合理性分析
Ø 此处列明在项目可获其它重大资金起源比如预售回款之前各项用资明细。
Ø 在建筑安装工程费方面，须根据合理单方土建成本（即不含安装建安成本）和建至可预售条件工程量，和施工协议约定付款进度（若还未签署施工协议则按行业通例）来进行资金需求合理性匡算，将计算过程和结果进行列示。
对于超出合理需求，须对真实用途进行根本调查和说明。

2、 建设成本估计
测算前提条件：(各项费用假设占比)， 见（附表一）。
3、 项目销售估计
测算前提条件：(分年完工假设、销售百分比假设及依据、价格假设及依据等)
1）销售方案
2）销售估计（附表二）
业态
可售面积
估计单价
总金额
收入占比
住宅

公寓

商业

写字楼

酒店

车库/地下车位

4、 项目财务效益评定
成本利润表
科目
金额(万元)
可售面积单方(元/平方米)
1.销售收入

2.销售成本

3.期间费用

营销费用

财务费用

管理费用

4.销售税费

土地增值税

营业税及附加

5.销售利润

6.营业外收入

6.营业利润累计

7.企业所得税

8.营业净利润

经济指标：

销售净利率

投资利润率

项目投资财务评价指标
项目总投资

项目总收入

项目资金峰值

股本投资

项目税前利润

项目税后净利润

销售净利润率

总投资净利润率

股本投资赢利倍数

5、 盈亏平衡分析
（1）当销售利润为零时销售单价（假定销售百分比不变）；
（2）当销售利润为零时销售百分比（假设销售单价不变）
五、 项目综合评价
1、 用户定位
2、 项目SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
机会（O）
威胁（T）
项目SWOT结论
六、 还款起源
1、 还款起源介绍
2、 项目现金流分析
（1）正常情况下现金流
业态
借款期内销售面积
销售单价
借款期内销售周期
去化率

累计净现金流

（2）压力测试下现金流
A、在销售进度不变情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目标影响；
B、在销售单价不变情况下， 假设销售成本增加5%、10%和20%对该项目标影响
七、 风险评定
八、 结论及提议
九、 项目资料附件列表
附表一：建筑成本测算
序号
子项名称
测算金额
（万元）

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

Q3
一
土地费用
-
-

1
地价款及市政配套费

2
合作款项

3
红线外市政设施费

4
拆迁赔偿费

5
市政配套设施其它支出

二
政府行政事业性收费
-
-

1
报批报建费

2
增容费

三
前期工程准备费
-
-

1
勘测丈量费

2
计划设计可研费

3
三通一平费

其中：临时道路

临时用电

临时用水

场地平整

4
临时设施费

5
其它支出

四
主体建筑（装修）工程费
-
-

1
地基和基础工程

2
地下结构及粗装修

3
地上结构及粗装修

4
门窗工程

5
室外精装修

6
室内精装修

7
其它

五
主体安装工程费
-
-

1
室内水暖气电管线设备

2
室内空调、电梯设备

3
消防系统

4
弱电（智能化）系统

5
地下室停车场导引系统

6
其它设备

六
小区管网工程费
-
-

1
室外给排水系统费

2
室外采暖系统费

3
室外燃气系统费

4
室外高低压电力系统费

5
室外消防系统费

6
室外通讯、有线电视系统费

七
园林环境工程费
-
-

1
环境设计费

2
绿化建设费

3
建筑小品

4
道路及广场建造费

5
大门围墙建造费

6
室外照明

7
楼体泛光

8
标识系统制作

9
室外零星设施

八
配套设施费
-
-

1
物业服务用房

2
业主会所

3
幼稚园

4
学校

5
儿童游乐设施

6
环卫设施

7
运动设施

8
超市（配套商业设施）

9
其它支出

九
开发间接费
-
-

1
工程管理费

十
其它建设工程支出
-
-

1
工程监理

2
工程造价顾问咨询

3
物业服务开启费

4
资本化利息

5
其它支出

成本累计
-
-

附表二：销售估计表

Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
融资后
住宅
销售面积

销售百分比

销售均价（元）

销售收入（万元）

写字楼
销售面积

销售百分比

销售均价（元）

销售收入（万元）

商业
销售数量

销售百分比

销售均价（元）

销售收入（万元）

车位
……
销售数量

销售百分比

销售均价（元）

销售收入（万元）

注解：对投资项目未来销售估计方法。
1.参考前期销售进度和价格。
2.参考周围类似楼盘销售进度和价格
3.结合当地购房群体办理全款和按揭百分比，并考虑银行按揭款回款情况。
4.结合本项目标品质和开发商实力，以当地或可比区域市场以往年度其它可比项目标整体销售收入作为本项目未来销售估计参考。
附表三：现金流量表

序号
科目
4Q
1Q
2Q
3Q
4Q
1Q
2Q
3Q
融资后
一
资金流入

1
自有资金

2
融资筹资

3
销售收入

3.1
全款

3.2
首付款

3.3
按揭款

二
资金利用

1
土地费用

2
政府行政事业性收费

2
前期工程准备费

3
主体建筑（装修）工程费

4
主体安装工程费

5
小区管网工程费

6
园林环境工程费

7
配套设施费

8
开发间接费

9
其它建设工程支出

10
销售费用

11
管理费用

12
营业税金及附加

13
土地增值税

14
所得税

15
融资本金兑付

16
融资收益兑付

17
其它支出

三
净现金流

四
累计净现金流