房地产公司工程进度管理指引模版.docx

工程进度管理指引1. 管理制度1.1. 目的1.1.1. 确定工程营造进度计划，并实施全过程监控、检查和调整，确保实现工程进度目标。1.2. 适用范围 1.2.1. 项目工程进度管理工作。1.3. 术语及定义1.3.1. 项目工程进度管理：指对施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整工程进度计划，切实执行并达到工程按时交付使用目的的过程。1.3.2. 开工：项目新开工时间，以由项目总监下发工程部确认的开工书面文件为准。1.3.3. 竣工：建设项目已按设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准，由工程部组织设计、施工、监理等单位进行全部工程的竣工验收，竣工验收通过并完成整改后由项目总监下发工程部确认的竣工书面文件为准。2. 工作职责2.1. 总进度计划管理2.1.1. 建立进度控制体系2.1.1.1. 项目公司工程管理部负责施工总进度计划的制定和工程进度的控制，集团公司总工程师办公室及其他相关部门对工程进度控制工作进行监督和指导。2.1.1.2. 项目工程分管人员应掌握进度控制的基本技能，熟悉工程网络计划技术。2.1.1.3. 项目工程管理部应检查监理单位进度控制人员的职责分工及到位情况，并审核监理规划和监理细则中进度控制的具体方案。2.1.2. 工程总进度计划的确定2.1.2.1. 项目工程管理部根据经批准的项目总体开发计划，确定工程总体进度计划。工程总体进度计划应充分考虑产品类型、施工工艺、气候条件、政策法规、地域差异、合作资源等特点，编制项目开发总进度计划。2.1.2.2. 工程总体进度计划内容包项目工程总进度计划应分解为阶段性进度计划，并明确关键线路和检查验收停滞点。其中关键线路的设置，应充分考虑项目开盘、融资及资金回笼、交付等时间节点要求；检查验收停滞点的设置在满足工程验收一般要求的同时，还应涵盖xx产品特点、标准工艺工法要求、历年客户投诉关注重点。2.1.2.3. 工程总体进度计划应符合的标准工期，若有突破，须书面说明理由。2.1.2.4. 工程总体进度计划须报集团总工程师办公室评审、项目公司负责人审批。2.2. 进度计划的动态管理2.2.1. 施工单位进场后一周内按照项目工程总进度计划提交施工总进度计划及各单体工程施工进度计划（含甲供材供应计划及指定分包单位进场计划）。项目工程部应根据实际情况结合施工进度计划审核要点及时审核。2.2.2. 项目工程分管人员应督促施工单位每月月初编制月度施工进度计划，经监理认可后上报工程管理部。月度计划应符合施工总进度计划的安排，并对此前发生的进度滞后情况制订有效的补救措施，月度计划中还应有必要的劳动力计划和机具设备配置计划。2.2.3. 工程管理部负责人审批月度施工进度计划时，应以施工进度计划审批表的形式提出实质性意见，及时反馈给施工单位，并确保意见得到落实。2.2.4. 施工单位每周一上午9点前提交下周施工进度计划及提交上周施工情况汇报，内容包括：工程进度、质量、安全文明施工、所使用的仪器及机械、设备、物料，有关涉及工程的突发事故及其他一切与工程有关的事项。2.2.5. 项目工程部应根据实际情况结合施工进度计划注意要点加强现场施工进度管理。2.3. 进度偏差的处理2.3.1. 进度计划的检查与分析：项目工程分管人员应及时检查施工单位的计划完成情况，检查时应重点关注网络计划中关键线路上的工程。检查中发现的问题及进度偏差，应在监理例会上通报，并要求施工单位采取改进措施。2.3.2. 项目工程分管人员应会同监理单位协助施工单位分析产生偏差的原因，确定改进措施，必要时，应组织监理单位与各施工单位召开专题会议。分析时应重点关注：2.3.2.1. 总包单位与各分包单位施工顺序安排的合理性；2.3.2.2. 施工组织和流水施工安排的科学性；2.3.2.3. 关键线路工程的机械和劳动力配置的充分性；2.3.2.4. 各部分 施工进度的均衡性。2.3.3. 项目工程管理部应在监理月报回复单中对监理单位在进度控制方面存在的问题提出改进要求。2.3.4. 当进度轻度滞后，不至影响总工期时，应要求施工单位采取措施，调整施工组织及进度或调整后续施工进度计划，确保按期完工；必要时请监理单位下达赶工令。2.3.5. 当进度重度滞后，难以按合同工期完工时，必须组织项目总工程师、工程分管领导、监理单位及施工单位高层领导举行专题会议，进行原因分析、确定对策，形成专题会议纪要后发各与单位；还应要求施工单位重新编制施工总进度计划，重新办理审批手续。2.3.6. 当进度严重滞后，可能影响开盘或交付时，除按3.3.2条款处理外，还需要调整项目总体开发计划及项目年度经营计划，并报集团相关部门重新办理审批手续，具体参见GT/QP06 项目计划管理程序。2.3.7. 工期索赔的处理2.3.7.1. 日常管理工作中，应认真记录特殊天气、停水、停电等影响工程进度的因素，收集处理工期索赔的证据；2.3.7.2. 应充分发挥监理单位的作用，做好证据调查工作和初步核算工作；2.3.7.3. 应及时回应承包商的索赔要求，并严格按合同规定划分双方责任；2.3.7.4. 应依据经批准的工程网络计划分析各项工作延误对紧后工作和总工期的影响。3. 工期标准为保持国内一线房产公司先进水平，进一步提高公司运营效益，充分发挥工程营造过程中的时间价值，加强对工期管控的精细化管理，在xx集团基准工期表的基础上，结合目前国内行业施工总体水平，同时考虑了影响工期的诸多因素，细化形成以下工期标准表（基准总工期不变）。3.1. 高层分项内容高层住宅毛坯房交房标准高层住宅精装修房交房标准备注1灌注桩90天预制桩60天2地下室（完成至0.00）60天(一层)，地下室施工每加一层增加30天计算,若有围护每加一道支撑另加30天3地上主体（含防水、屋面工程）7天一层，另加屋面工程30天屋面工程交叉进行4三层验收所在结构层准备工作完成后7天内完成5外立面样板开工时开始安排，主体结顶前一个月必须完成6样板房90天（所在层结构板完成后45天内进场）7样板区样板房完成后10天8砌体结顶后外围护砌体50天完成交叉进行9外立面装修、水电及外架拆除外装饰材料采用面砖或石材的为10天一层,采用涂料的为8天一层（考虑交叉施工，工期从主体结顶30天后开始计算）外装饰材料采用面砖或石材的为10天一层,采用涂料的为8天一层( 根据外墙材料不同等因素,精装修可提前进场穿插,项目公司自行考虑)部分交叉进行10室内初装修同步外立面工期11室内精装修180天(室内精装修施工可与市政、景观工程施工同步进行)12市政、景观外架拆除开始，130天同步室内精装修时间13一房一验、综合验收及交付准备45天60天达到工程竣工标准14正式通水工程完工后20天内工程完工后30天内15正式通电工程完工后20天内工程完工后30天内16各专项验收（绿化、交警、气象等）工程完工后20天内工程完工后30天内17消防验收工程完工后30天内工程完工后40天内18人防验收工程完工后30天内工程完工后40天内19质检验收工程完工后30天内工程完工后40天内20规划验收工程完工后30天内工程完工后45天内21竣工档案移交工程完工后35天内工程完工后50天内22竣工验收备案表工程完工后45天内工程完工后60天内23考虑春节因素每个春节加20天注:1.此计算表工期为一个标段的工期;2.以灌注桩、地下室为一层、地上20层、外装饰材料采用面砖或石材、建筑面积50000平方米为例，毛坯房为735天(包含2个春节)，精装修为820天(包含3个春节)，即精装修房总工期为毛坯房总工期加85天;3.桩基础工程工期视桩型、桩长、面积、地质等具体情况定；4.地下室施工每加一层增加30天计算,若有围护每加一道支撑另加30天 ；5.寒冷地区扣除冬季不能施工时间；6、通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。3.2. 多层分项内容多层住宅毛坯房交房标准多层住宅精装修房交房标准备注1桩基础及地基处理(含试验）浅基础有地下室工程与地下室工期穿插没有地下室工程的为30天预制桩45天钻孔灌注桩90天沉管灌注桩60天2地下室施工60天3地上主体（含防水、屋面工程）五层的建筑为100天,每加（减）一层另加（减）15天4三层验收所在结构层准备工作完成后7天内完成5外立面样板开工时开始安排，主体结顶前一个月完成6样板房90天（所在层结构板完成后45天内进场）7样板区样板房完成后10天8一般装修(毛坯）、水电及外架拆除130天9室内精装修180天（室内精装修施工可与市政、景观工程施工同步进行）10市政、景观130天11一房一验、综合验收及交付准备40天50天12正式通水工程完工后20天内工程完工后20天内13正式通电工程完工后20天内工程完工后20天内14各专项验收（绿化、交警、气象等）工程完工后20天内工程完工后20天内15消防验收工程完工后30天内工程完工后30天内16人防验收工程完工后30天内工程完工后30天内17质检验收工程完工后30天内工程完工后30天内18规划验收工程完工后30天内工程完工后30天内19竣工档案移交工程完工后30天内工程完工后40天内20竣工验收备案表工程完工后40天内工程完工后50天内21考虑春节因素每个春节加20天每个春节加20天注：1.此计算表工期为一个标段的工期;2.以预制桩，地下室为一层、地上五层，建筑面积40000平方米为例，毛坯房为525天(包含1个春节)，精装修为605天(包含2个春节)，即精装修房总工期为毛坯房总工期加80天；3.寒冷地区扣除冬季不能施工时间。4、通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。3.3. 别墅分项内容平地别墅（普通结构）毛坯房交房标准平地别墅（普通结构）精装修交房标准备注1桩基础及地基处理(含试验)浅基础有地下室工程的为15天没有地下室工程的为30天桩基础60天2地下室施工30天3地上主体（含防水、屋面工程）二层建筑为60天, 每增加一层另加20天4一般装修(毛坯）、水电及外架拆除80天5庭院精装修100天100天6室内精装修90天7一房一验、综合验收及交付准备30天50天8正式通水工程完工后20天内工程完工后20天内9正式通电工程完工后20天内工程完工后20天内10各专项验收（绿化、交警、气象等）工程完工后20天内工程完工后20天内11消防验收工程完工后25天内工程完工后30天内12质检验收工程完工后25天内工程完工后30天内13规划验收工程完工后25天内工程完工后30天内14竣工档案移交工程完工后25天内工程完工后45天内15竣工验收备案表工程完工后30天内工程完工后50天内16考虑春节因素每个春节加20天注:1.此计算表工期为一个组团的工期，别墅组团的划分为15-20幢；2.浅基础若有土方需利用等情况另加15天,山地别墅另加30天，复杂屋面一般装修另加10天;3.庭院精装修和室内精装修如两者均有,则只能选取一个工期叠加，若两者均无，则增加市政、景观90天；4.以浅基础、地下室一层、地上两层、庭院精装修、普通结构为例，毛坯房为335天(包含1个春节)，精装修为355天(包含1个春节)；5.寒冷地区扣除冬季不能施工时间。6、通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。4. 运作流程图4.1. 工程进度精细化管理流程图 4.2. 进度管理流程图4.3. 进度计划偏差处理流程图5. 流程说明5.1. 项目工程总进度流程说明：序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1扩初方案规划设计部组织扩初前设计管理及内部评审扩初方案2物业服务咨询物业从方案设计到交付阶段提供咨询服务。前期物业服务合同定期巡视报告3技术性评审工程部组织设计、成本、物业、材料、销售参加。会审主要内容：强制性条文要求的符合性、功能性、安全性、经济性以及样板房（样板区）的确定、材料（包括设施设备）的定位等。评审详见技术性评审制度。施工图评审纪要4施工图前期部完成相关的手续报批，工程部组织图纸评审。前期报批施工图5预算编制成本部在取得施工图后2个月内完成预算编制施工图预算清单6编制工程总进度计划工程部组织编制从开工到竣工交付总进度计划，采用时标网络图，报公司评审，计划实施过程实行动态监控。具体详见进度计划制度。施工图、政府要求、公司制度总进度计划7销售计划完成的工程总进度计划报销售部总进度计划安排销售节点8资金计划完成的工程总进度计划报财务部总进度计划总体协调项目资金9审批工程部报批，公司组织评审10开工前准备阶段工作详见开工前准备阶段工作流程11招投标工作详见招投标工作流程单位的确定12施工图会审工程部按图纸审查管理制度组织会审。施工图、自审记录图纸会审纪要13开工核查开工前的各项准备工作，签发开工令。开工令14桩基、基础施工详见桩基、基础工程流程。15施工现场服务专业公司根据施工具体要求安排相关人员提供施工现场技术服务，常驻、定时或不定时到施工现场提供技术服务。相应工作节点16主体施工阶段主体施工过程中的质量、进度、安全文明施工的管理，并与相关部门进行协调。详见主体施工流程。17样板评审项目工程部组织规划设计部、主设计师、材料设备部等相关人员进行评审，外立面样板需宋董事长（或授权人）审批。样板评审记录18样板房展示工程部及时完成样板房施工，并组织评审。19机电、装饰施工阶段机电、装饰施工过程中的质量、进度、安全文明施工的管理，与相关部门协调，详见机电、装饰施工阶段流程。20单体竣工验收工程部核查竣工验收准备条件，组织验收。验收记录21室外工程室外工程施工过程中的质量、进度、安全文明施工的管理，与相关部门及专业施工单位协调统筹安排，详见室外工程流程。22专项验收及手续办理工程部配合前期部完成各项验收23工程结算按规程及时组织工程结算工程结算书24物业移交验房合格后向物业移交，同时移交工程资料和公共设施。25物业接管详见物业移交流程。26交房物业会同销售、工程等（部门）向业主进行房屋移交，要求全员参与27交房配合28交房配合29交房配合30保修期服务收集客户的意见和建议并及时处理，积极改进工作和产品品质，向客户提供系列服务，从而提高客户满意度。1、配合物管做好后续的整改；2、配合客户服务部处理客户投诉。客户意见和建议31质保金核算32质保金支付33项目前期后评价前期部针对项目前期工作进行总结评价报告34项目设计后评价规划设计部针对项目规划设计工作进行总结评价报告35项目工程后评价工程部针对项目营造工作进行总结评价报告36项目成本后评价成本部针对项目成本工作进行总结评价报告37项目销售后评价销售部针对开发项目销工作进行总结评价报告38项目财务后评价资金财务部针对项目资金工作进行总结评价报告39讨论总结项目公司组织各相关部门项目后评价报告5.2. 进度管理流程说明：序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1编制项目总进度计划项目工程管理部根据经批准的项目总体开发计划，确定工程总体进度计划项目总体开发计划工程总体进度计划2编制项目施工总进度计划施工总包单位根据约定的工期和实际情况，调整、细化施工总进度计划，并及时申报。应要求施工总进度计划采用网络计划技术编制，具体可参见工程网络计划技术规（JGJ/T121-1999）工程总体进度计划施工总进度计划3施工总进度计划评审审核项目施工总进度计划的合理性符合性4编制项目施工月进度计划施工单位每月月初编制月度施工进度计划，经监理认可后上报工程管理部。月度计划应符合施工总进度计划的安排，并对此前发生的进度滞后情况制订有效的补救措施，月度计划中还应有必要的劳动力计划和机具设备配置计划。5施工月进度计划审核审核月进度计划的合理性6编制项目施工周进度计划施工单位每周周一编制周施工进度计划，经监理认可后上报工程管理部。周进度计划应符合月进度计划的安排，并对此前发生的进度滞后情况制订有效的补救措施，周进度计划中还应有必要的劳动力计划和机具设备配置计划。7施工周进度计划审核8实施计划9检查、监督关键点执行，及时根据落实、纠偏检查计划的执行情况，若滞后采取偏差纠正措施10继续实施计划5.3. 进度计划偏差处理流程说明序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1进度计划检查分析项目工程分管人员应及时检查施工单位的计划完成情况，检查时应重点关注网络计划中关键线路上的工程。2进度计划偏差检查中发现的问题及进度偏差，应在监理例会上通报，并要求施工单位采取改进措施。进度分析有滞后通报并提改进措施3赶工令当进度轻度滞后，不至影响总工期时，应要求施工单位采取措施，调整施工组织及进度或调整后续施工进度计划，确保按期完工；必要时请监理单位下达赶工令轻度滞后赶工令4专题会议当进度重度滞后，难以按合同工期完工时，必须组织项目总工程师、工程分管领导、监理单位及施工单位高层领导举行专题会议，进行原因分析、确定对策，形成专题会议纪要后发各与单位； 进度重度滞后进度专题会议5计划调整根据进度专题会议，要求施工单位重新编制施工总进度计划，重新办理审批手续。经审批后的调整计划6计划实施根据调整后的计划实施6. 计划管理要点6.1. 进度计划管理要点阶段管理要点1开工前施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”，从而照成对进度的影响。2施工道路系统满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划。3施工场地划分、围蔽及临时设施的规划满足安全文明施工需要、满足销售需要等。结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。4制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。5制定各类材料采购供应计划。6制定各类施工设备进场计划。7明确各期开发楼盘的销售计划确定项目的总平面布置。由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。8基础施工完成0.000前，联系销售部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。9基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。10地下室围护的结构形式和施工时间的穿插应有提前的考虑，以免影响挖土的开始时间和进度的快慢。11地下室施工重点侧重公司销售计划要求，对于先开盘的楼栋要求在整体计划的实施条件下重点保证首批开盘楼盘的进度计划。12塔吊及其他施工机械设备按计划就位， 安排专人进行维护保证施工中机械设备一直处于正常的工作状态，确保施工顺利进行。13施工前须结合图审和专项批复意见，及时在施工中予以调整，确保验收条件。14主体施工主体施工的进度是工期的关键线路，要求确保流水施工的正常进行，控制结构施工节奏以保证工程按计划结顶。15为达到公司进度要求，必须督促施工单位准备三套模板。16当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。17电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。18主体结构的屋面工程在主体结构完工后两个月内完工。19高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期。20为保证工程效果，实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料取样和样板确认来回反复多次的情况，故在工程开工前就先确定材料、施工样板则可以节约大量时间。21及时组织对结构分段进行验收，已保证安装、装修等后续工序的及时插入。22装修施工工程施工进度计划（总进度、月进度、周进度等）由总包单位负责协调安排，总包单位的施工进度计划安排必须包括所有的分包项目在内，各分包单位根据总包单位的进度计划安排细化各自的施工进度计划。23总包单位的总进度、月进度、周进度计划安排，分别必须在规定上报监理、项目部的时间2天、1天、半天之前分发给各分包单位，如因总包单位未能按规定要求将计划安排分发给各分包单位，导致分包单位不能按规定时间上报各自细化的进度计划，责任概由总包单位负责。24装修阶段根据物资设备订货进场、资源配备等情况对施工现场实行统一安排、统一调度，保证平面管理次序井然，避免因平面管理的失当而导致工效的降低。25建立完善的成品保护制度，同时统一协调分包单位的成品保护工作，避免因为成品保护不当而造成返工，影响工期。26装修施工包括外立面装饰和室内装修等。外立面采用幕墙施工时工期持续时间长，要求高，室内精装修可与幕墙施工同时进行，室内精装修是本阶段进 度控制的关键，应分段及时插入施工，并确保施工进度。27装修施工阶段也是各种机电设备的安装工程施工的高峰阶段，机电设备安装的进度制约人防、消防验收和装修进度。28地下室砌体、装修要求及早施工为机电设备的安装工程创造工作条件。29配套工程施工及验收阶段在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。30工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录，以免形成返工影响进度。6.2. 进度计划审核要点序号计划项目审核要点（是否满足或X）问题描述相关记录1项目总进度计划项目总进度计划应符合项目总体开发计划。2计划包含主要的分部分项节点：开工时间、桩基完成时间、基础完成时间、销售节点、样板房样板区完成时间、主体结顶时间、外架拆除时间、装修完成时间、室外市政景观完成时间、一户一验完成时间、竣工验收时间、各个分包单位进场时间、材料采购进场时间。3进度计划文件应网络图表示。4项目总进度计划应符合工期标准，若有突破，须书面说明理由。5施工总进度计划审核施工总进度计划的合理性，与项目总进度计划的吻合性。6计划包含主要的分部分项节点：开工时间、桩基完成时间、基础完成时间、销售节点、样板房样板区完成时间、主体结顶时间、外架拆除时间、装修完成时间、室外市政景观完成时间、一户一验完成时间、竣工验收时间7各个分包单位进场时间、材料采购进场时间、劳动力安排计划、进度控制的方法和具体措施、机械设备安排计划、施工流水段安排的合理性、施工工艺的合理性8进度计划文件应网络图表示。9月度进度计划月度计划应对进度执行情况的进行综合描述10月度计划应符合施工总进度计划的安排，并对此前发生的进度滞后情况制订有效的补救措施。月度计划中还应有必要的劳动力计划和机具设备配置计划。7. 表格模板7.1. 施工进度计划审批表7.2. 监理月报回复单7.3. 工程总体进度计划7.4. 施工总进度计划7.5. 各月度施工进度计划7.6. 每周施工进度计划8. 相关文件无