招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程.doc

管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期版本号修改内容修改人审核人审批人1. 流程图1.1. 管理总部管辖范围之内的已进入城市土地项目拓展与论证管理流程（三级管理）1.2管理总部管辖范围之内的新城市土地项目拓展与论证管理流程（三级管理）2、流程概况流程目的为了适应公司个工作日益扩大的业务规模，以科学的方式进行土地项目信息搜集、可行性研究、竞买或收购，规范对土地项目的研究与论证，明确相关参与部门在土地项目拓展过程中的职责与权限，清晰土地项目拓展工作流程，提高决策效率，提升土地储备质量，稳健实现公司土地储备的业务规划，推动公司快速、健康和可持续性发展，特制订本流程。适用范围适用于区域管理总部管辖范围内城市的土地项目拓展工作。定义1. 土地项目拓展：指从第一次接触土地项目信息到成功获取土地项目的全过程，主要包括信息获取、项目预审、可行性研究、投委会审核、办公会审批、工业区报备、相关合同或协议的谈判和签署、报名参与竞买、土地获取等环节。2. 项目论证：即综合考虑土地项目营销、设计、工程等主要属性，对项目的重要财务指标进行预测，以证明项目投资的可行性。3. 招拍挂项目：指土地二级市场中，政府以招标、拍卖或挂牌方式直接公开出让的土地项目。4. 收购项目：指土地三级市场中，需要通过股权收购方式获取的土地项目。5. 一级开发项目：指在土地一级整理阶段就开始介入的项目，力争在政府关系、区域规划、供地节奏、出让条件、前期收益等各方面占得先机，增加在二级市场成功获取土地的机率。6. OA土地项目信息库：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地基础信息部分。7. OA土地预审模块：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地项目预审程序部分。8. OA土地审核模块：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中土地项目正式审核程序部分。9. 重点项目指由公司总经理或总经理办公会决定的，集公司技术力量共同实施的重要项目；住宅项目建筑面积不小于50万平方米，商业项目建筑面积不小于5万平方米的项目。10. 广州管理总部管辖范围城市：珠江以西城市，包括已经进入的广州、佛山、珠海，及可能进入的周边城市如中山、湛江等。11. 上海管理总部管辖范围城市：长三角区域（包括江苏、浙江、上海等地区），包括已经进入的上海、南京、苏州，及可能进入的周边城市如无锡、常州、杭州等。12. 北京管理总部管辖范围城市：环渤海区域各城市，包括已经进入的北京、天津，及可能进入的青岛、大连及周边城市。流程主导部门管理总部管辖范围之内的已进入城市：城市公司项目发展部管理总部管辖范围之内的新城市：管理总部所在城市公司项目发展部流程参与部门城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、城市公司财务部、城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监、区域管理总部财务总监、区域分管总、控股发展部、控股商业地产中心、控股策划设计中心、控股财务部、控股法律事务部、控股发展分管领导、控股财务分管领导、控股总经理、控股投资审核委员会、控股总经理办公会、其他相关部门（城市公司行政部、控股办公室、控股企管部、香港瑞嘉等）。部门管理总部管辖范围之内的城市土地项目拓展管理流程承担职责城市公司项目发展部1信息收集与分析阶段：密切关注区域内土地公开出让信息，收集土地转让信息，将土地信息录入OA土地项目信息库，进行项目初判及筛选，已进入城市报城市公司总经理初步审核，新城市报区域管理总部项目发展总监初步审核，不通过在OA土地项目信息库中备注。2预审立项阶段：通过初审则编制土地项目简报并将土地项目简报导入OA土地预审模块，进行OA会签，提交城市公司总经理（已进入城市）、区域管理总部项目发展总监（已进入城市和新城市）、区域分管总、控股发展部、控股发展分管领导审核，控股总经理审批，确定项目是否立项，若同意立项，准备进入可行性研究阶段；不同意立项目，则在OA土地项目信息库中备注。3可行性研究阶段：根据土地研究启动单确认城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、控股商业地产中心（若有需要）、控股策划设计中心（重点项目）各部门配合人，并组织以上部门相关人员进行项目现场勘查，并协调以上各部门按照土地研究启动单的时间及内容要求完成相应报告及表格，汇总上述部门提供的报告及表格编写投资收益测算书及项目可行性研究报告，报城市公司总经理（已进入城市）、区域管理总部项目发展总监督审核（已进入城市和新城市），区域分管总定稿，准备进入投资审核决策阶段。4投资审核决策阶段：按控股发展部要求将项目可行性研究报告及相关资料提交至控股发展部，若项目通过控股总经理办公会审批，编写拿地前报工业区请示并提交控股发展部，准备进入项目获取阶段；未通过投委会审核或办公会审批，则将相关资料存档，并提交控股发展部备档。5项目获取阶段：组织并参与项目的竞买或收购，招拍挂项目负责准备报名手续，申请支付保证金并报名，参与现场竞买，成功获取土地后签署成交确认书，向董秘、运营管理中心等有关部门提交项目资料，跟踪后续地价支付、土地合同签署等事宜；收购项目准备谈判合同及相关资料、组织项目谈判、组织尽职调查、相关合同签署、收购款申请支付等事宜；土地获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续事宜；新项目公司章程及合营合同（若为合作项目公司）的起草、报审及签署事宜等；办理国有土地产权证。6资料归档阶段：将相关资料存档，并提交控股发展部备档。城市公司营销客服部1 可行性研究阶段：根据土地研究启动单的时间及内容要求，编制项目市场初步定位报告和项目预计售价。2 项目获取阶段：启动项目定位等前期工作。城市公司设计管理部1 可行性研究阶段：根据土地研究启动单的时间及内容要求，编制项目产品初步定位报告和项目概念草案。2 项目获取阶段：启动项目策划设计等前期工作。城市公司成本管理部1 可行性研究阶段：根据土地研究启动单的时间及内容要求，编制成本预设及估算。2 项目获取阶段：启动编制成本预算等前期工作。城市公司工程采购部1 可行性研究阶段：根据土地研究启动单的时间及内容要求，编制项目开发进度计划。2 项目获取阶段：启动编制项目开发计划等前期工作。城市公司财务部项目获取阶段：招拍挂项目保证金支付会签，获取土地后的土地出让金、契税支付会签；收购项目地价款/收购款支付会签。城市公司总经理1信息收集与分析阶段：已进入城市初步审核城市公司项目发展部筛选出的项目，确定是否进入项目预审立项阶段。2项目预审立项阶段：已进入城市审核土地项目简报。3可行性研究阶段：已进入城市审核项目可行性研究报告。4投资审核决策阶段：已进入城市在控股投资审核委员会上汇报项目可行性研究报告，已进入城市在控股总经理办公会上汇报项目可行性研究报告。5项目获取阶段：已进入城市招拍挂项目保证金支付会签，获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签；收购项目地价款/收购款支付会签、收购/合作合同会签。区域管理总部项目发展总监1信息收集与分析阶段：新城市初步审核城市公司项目发展部筛选出的项目，确定是否进入项目预审立项阶段。2项目预审立项阶段：审核土地项目简报。3可行性研究阶段：审核项目可行性研究报告。4投资审核决策阶段：新城市在控股投资审核委员会上汇报项目可行性研究报告，新城市在控股总经理办公会上汇报项目可行性研究报告。5项目获取阶段：获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签；收购项目地价款/收购款支付会签、收购/合作合同会签。区域管理总部财务总监项目获取阶段：获取土地后的土地出让金、契税支付会签；收购项目地价款/收购款支付会签。区域分管总1 项目预审立项阶段：审核土地项目简报、审核土地研究启动单。2 可行性研究阶段：项目可行性研究报告定稿。3项目获取阶段：获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签；收购项目地价款/收购款支付会签、收购/合作合同会签。控股发展部1 预审立项阶段：审核土地项目简报。若控股总经理审批同意立项，填写土地研究启动单，走集团OA公司发文程序。2 投资审核决策阶段：将城市公司提交的项目可行性研究报告及相关资料导入OA土地审核模块，提请控股投资审核委员会各位委员在线填写审核意见并汇总投委会书面意见；同时组织召开投委会会议进行项目审核；会后整理投委会会议纪要；若通过审核，申请上控股总经理办公会审批；若通过审批，审核城市公司项目发展部编写的拿地前报工业区请示，经相关领导审批后提交办公室上报工业区。3 项目获取阶段：招拍挂项目保证金支付会签，获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签；收购项目地价款/收购款支付会签、收购/合作合同会签。4 资料归档阶段：将项目相关资料按公司及部门存档要求归档保存。控股商业地产中心可行性研究阶段：如有（1）以住宅为主的商住综合项目，其中商业地产项目建筑面积大于等于5万M2；（2）整体出租或整体销售的商业地产项目，则根据土地研究启动单的时间及内容要求，编制商业初步定位定价报告。控股策划设计中心可行性研究阶段：重点项目编制项目产品初步定位报告和项目概念草案。控股财务部项目获取阶段：招拍挂项目保证金支付会签并按时支付保证金，获取土地后的土地出让金、契税支付会签并支付、土地出让合同会签；收购项目参与谈判、协助尽职调查，地价款/收购款支付会签并支付、收购/合作合同会签。控股法律事务部项目获取阶段：招拍挂项目土地出让合同会签；收购项目参与谈判、协助尽职调查，收购/合作合同会签。控股发展分管领导1项目预审立项阶段：审核土地项目简报、审核土地研究启动单。2投资审核决策阶段：审核拿地前报工业区请示。3项目获取阶段：招拍挂项目审核土地出让合同，收购项目审核收购/合作合同。控股财务分管领导项目获取阶段：招拍挂项目审核保证金支付，土地出让金、契税支付，审核土地出让合同；收购项目审核地价款/收购款支付，审核收购/合作合同。控股总经理1 项目预审立项阶段：审批土地项目简报，决定项目是否立项，若同意立项，审批并签发土地研究启动单。2 投资审核决策阶段：审批并签发拿地前报工业区请示。3 项目获取阶段：招拍挂项目审批保证金支付，土地出让金、契税支付，审批土地出让合同；收购项目审批地价款/收购款支付，审批收购/合作合同。控股投资审核委员会投资审核决策阶段：对项目可行性研究报告进行审核，决定项目是否报控股总经理办公会审批。控股总经理办公会投资审核决策阶段：对项目可行性研究报告进行审批，决定是否进入项目获取阶段。其他相关部门1投资审核决策阶段：控股办公室协助控股发展部将拿地前报工业区请示上报工业区。2项目获取阶段：城市公司行政部或控股办公室协助城市公司项目发展部进行章证的借出、归还。香港瑞嘉公司根据城市公司项目发展部外资公证协助单要求负责准备外资公司报名相关的公证手续和资料。控股企管部在招拍挂项目报名中协助新项目公司名称核准相关事宜，在收购项目中根据需要参与项目谈判、合同会签等事宜；协助土地获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续事宜，协助新项目公司章程及合营合同（若为合作项目公司）的审批事宜。3、 工作程序3.1信息收集与分析阶段3.1.1土地信息收集是为寻找地块获取机会为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。城市公司项目发展部应根据公司的年度土地储备计划，密切关注本管辖区域内的各种土地信息，包括土地公开出让信息、土地转让信息、政府土地一级整理信息等，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行：1）政府部门：从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。 2）其他地产公司：由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。3）房地产中介机构：房地产中介机构在提供销售代理、策划代理及咨询服务的过程中与众多发展商建立了合作关系，掌握了一定的项目转让信息；还有一些专门的土地中介，长期运作土地项目转让，掌握了一定的项目转让信息。4）其他：各类招商会与项目推介会，内外部业务伙伴的来电、传真、约访、推介等。3.1.2城市公司项目发展部在获取信息的1个工作日内，将其按要求录入OA土地项目信息库（具体操作详见管理总部管辖范围内城市土地发展研究作业指引）。3.1.3城市公司项目发展部对收集到的土地信息在1个工作日内进行审阅、分析土地出让公告及土地基本情况、实地调研、初步分析可行性、进行筛选并选择意向土地项目。已进入城市报城市公司总经理、新城市报区域管理总部项目发展总监初步审核，判断是否进入项目预审立项目阶段。对未通过的项目在OA土地项目信息库中备注，同时需及时答复信息提供方，并对该项土地的后续情况进行跟踪。3.2预审立项阶段3.2.1城市公司项目发展部将通过初步审核的项目基础信息从OA土地项目信息库中导入OA土地预审模块，1个工作日内编制土地项目简报并上传，进行OA会签。已进入城市提交城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监（新城市直接提交区域管理总部项目发展总监）、区域分管总、控股发展部、控股发展分管领导审核，控股总经理审批，确定项目是否立项。若不同意立项，在OA土地项目信息库中备注，同时需及时答复信息提供方，并对该项土地的后续情况进行跟踪。（本部分涉及OA土地预审模块详见管理总部管辖范围内土地发展研究作业指引中的土地信息与审核模块使用手册）3.2.2若同意立项，控股发展部1个工作日内填写土地研究启动单，走集团OA公司发文程序，城市公司由区域分管总审核，深圳项目由深圳项目分管总审核，再由控股发展分管领导审核，控股总经理审批并签发。土地研究启动单应说明项目正式启动事宜，列明各相关单位提交成果的时间和内容要求，确定是否使用土地取得前的设计前置研究费用预算，以及费用额度。发文主送单位应包括：控股发展部、控股营销中心、控股商业地产中心、控股策划设计中心、控股成本管理部、控股运营管理中心、项目所在管理总部、项目所在城市公司，并抄报各单位的分管领导。3.3可行性研究阶段3.3.1土地研究启动单下发后，城市公司项目发展部根据土地研究启动单确认各单位配合人，并组织各单位相关人员进行项目现场勘查，提供项目基础信息资料，并协调各单位按照土地研究启动单的时间及内容要求完成相应报告及表格。 3.3.2城市公司项目发展部主导项目可行性研究：1） 城市公司营销客服部按照土地研究启动单的时间及内容要求，对项目所在区域的市场现状和未来发展趋势进行调研并在3个工作日内编制项目市场初步定位报告和项目预计售价，提交城市公司项目发展部备案。项目市场初步定位报告至少需包含以下内容：a)项目所在区域市场现状分析；b)项目SWOT分析； c)项目市场定位；d)项目客户定位；e)项目产品定位及户型配比；f)项目价格定位。 2） 如果以住宅为主的商住综合项目，其中商业建筑面积大于等于5万M2；或项目包含整体出租或整体销售的商业部分，则由控股商业地产中心统一编制商业初步定位定价报告。3） 城市公司设计管理部根据项目市场初步定位报告，按照土地研究启动单的时间及内容要求，对项目地形地貌及周边环境的深入分析并在5个工作日内编制项目产品初步定位报告和项目概念草案。公司确定的重点项目由控股策划设计中心编制项目产品初步定位报告和项目概念草案。成果报告提交城市公司项目发展部备案。项目产品初步定位报告和项目概念草案至少需包括以下内容： a) 项目地块现状分析； b) 项目经济技术指标总表； c) 项目各类产品配比表； d) 项目规划总平面图。4） 城市公司成本管理部根据项目市场初步定位报告、项目产品初步定位报告、项目概念草案，按照土地研究启动单的时间及内容要求，1个工作日内编制成本预设及估算，提交城市公司项目发展部备案。5） 城市公司工程采购部根据项目市场初步定位报告、项目产品初步定位报告、项目概念草案按照土地研究启动单的时间及内容要求，1个工作日内编制项目开发进度计划，提交城市公司项目发展部备案。6） 城市公司项目发展部根据项目市场初步定位报告、项目预计售价、项目产品初步定位报告、项目概念草案、成本预设及估算、项目开发进度计划，按照土地研究启动单的时间及内容要求，1个工作日内编制投资收益测算书，并在2个工作日内完成项目可行性研究报告。项目可行性研究报告内容以项目可行性研究报告标准模板为准。7） 项目可行性研究报告由城市公司总经理及区域管理总部项目发展总监审核（新城市直接由区域管理总部项目发展总监审核），由区域分管总定稿。8） 若城市公司无相应的配合部门，则由管理总部相应部门配合。 9） 以上所标注时间为通常招拍挂项目且不外聘专业公司，由公司内部人员自己完成相关研究的时间，营销、商业、策划的时间起点相同，之后是运营、成本，其时间起点也相同；具体项目仍要视政府公告时间的长短以及投委会、办公会的时间安排，以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准；需要外聘专业公司进行前期研究的项目，所需时间视不同项目情况而定，以每次下发的项目研究启动单所规定的时间为准。3.3.3本阶段涉及项目可行性研究报告编写可参见管理总部管辖范围内城市土地发展研究作业指引。3.4投资审核决策阶段3.4.1城市公司项目发展部将项目可行性研究报告及相关资料提交至控股发展部，控股发展部上传至OA土地审核模块。3.4.1控股发展部提请控股投资审核委员会各位委员在线填写书面审核意见，并汇总投委会书面意见；同时组织召开投委会会议进行项目审核。3.4.2城市公司总经理（已进入城市）或区域管理总部项目发展总监（新城市）需要在投委会上汇报项目可行性研究报告并答疑。若项目未通过投委会审核，城市公司项目发展部及控股发展部将相关资料进行归档保存。3.4.3控股发展部在投委会后整理投委会会议纪要，投委会纪要在土地获取阶段结束后由投委会主任签发。3.4.4若项目通过投委会审核，控股发展部向总经理秘书申请项目上控股总经理办公会审批。3.4.5城市公司总经理（已进入城市）或区域管理总部项目发展总监（新城市）在办公会上汇报项目可行性研究报告并答疑；若项目未通过办公会审批，城市公司项目发展部及控股发展部将相关资料进行归档保存若；项目通过办公会审批，城市公司项目发展部1个工作日内编写拿地前报工业区请示， 控股发展部审核，并填写发文阅办表，提交控股发展分管领导审核、控股总经理审批签发后，由控股办公室上报工业区；如有需要，还应将项目情况上报其他上级单位（董事会、集团等）。 3.4.6本阶段涉及相关资料归档保存具体操作和要求详见管理总部管辖范围内土地项目档案管理作业指引。3.5项目获取阶段3.5.1城市公司项目发展部组织并参与项目的竞买或收购，招拍挂项目负责准备报名手续、申请支付保证金并确保成功报名，参与现场竞买，竞买结束后归还章证，未成功获取土地跟踪保证金退回，成功获取土地后签署成交确认书，向董秘、运营管理中心、办公室提交项目资料，向工业区报送成功获取项目报工业区报告、跟踪后续地价支付、土地合同签署等；收购项目准备谈判合同及相关资料、组织项目谈判、组织尽职调查、相关合同签署、收购款申请支付等事宜。城市公司项目发展部还需负责土地获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续事宜，新项目公司章程及合营合同（若为合作项目公司）的起草、报审及签署事宜，以及获取国有土地使用使用证。（涉及填写并使用的相关表格有用章用证申请单、付款审批表、合同会签单、外资公证工作协助单、土地项目竞买报价对照表、成功获取项目报工业区报告）3.52招拍挂项目保证金的支付，由城市公司财务部、城市公司总经理、控股发展部、控股财务部参与付款会签，控股财务分管领导审核，控股总经理审批，控股财务部负责根据付款审批表支付相应保证金。3.5.3招拍挂项目土地出让金、契税的支付，收购项目地价款/收购款的支付，由城市公司财务部、城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监、区域管理总部财务总监、区域分管总、控股发展部、控股财务部参与付款会签，控股财务分管领导审核，控股总经理审批，控股财务部负责根据付款审批表支付相应土地出让金、契税、股权收购款等。3.5.4土地出让合同，收购转让合同等，由城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监、区域分管总、控股发展部、控股财务部、控股法律部参与合同会签，控股发展分管领导和控股财务分管领导审核，控股总经理审批。城市公司项目发展部或控股发展部根据合同会签单进行相关合同签署。3.5.5若为收购项目，控股财务部和控股法律部参与项目谈判，协助尽职调查等事项。3.5.6城市公司行政部或控股办公室协助城市公司项目发展部进行章证的借出、归还。3.5.7香港瑞嘉公司根据城市公司项目发展部外资公证协助单要求负责准备外资公司报名相关的公证手续和资料。3.5.8控股企管部在招拍挂项目报名中协助新项目公司名称核准相关事宜，在收购项目中根据需要参与项目谈判、合同会签等事宜；协助土地获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续事宜，协助新项目公司章程及合营合同（若为合作项目公司）的起草、审批及签署事宜；3.5.9本阶段涉及各事项具体操作详见管理总部管辖范围内城市土地项目获取作业指引。3.6资料归档阶段3.6.1无论项目成功获取与否，城市公司项目发展部将项目相关资料存档保存，并按要求向控股发展部提交相关资料，控股发展部将项目相关资料按公司及部门存档要求归档保存。具体操作和要求详见管理总部管辖范围内土地项目档案管理作业指引。4. 支持性文件4.1管理总部管辖范围内城市土地发展研究作业指引4.2管理总部管辖范围内城市土地项目获取作业指引4.3管理总部管辖范围内城市土地项目档案管理作业指引5相关记录5.1 土地项目简报模板5.2 土地研究启动单5.3 投资收益测算书表模板5.4 项目可行性研究报告模板5.5 投委会纪要模板5.6 拿地前报工业区请示模板5.7 发文阅办表5.8 用章用证申请单5.9 付款审批表（城市公司起签版）（需财务确认）5.10 合同会签单（城市公司起签版）5.11 外资公证工作协助单5.12 土地项目竞买报价对照表5.13 成功获取项目报工业区报告模板