房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明.doc

房地产开发企业成本类会计科目设置及说明1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。3.职责：集团财务部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工 作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核 算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团财务部反馈。4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.6 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。同一项目成片分期（区）开发的，可以以各期(区)为成本核算对象。4.3 成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目成本项目一般包括下列六大项：4.3.1.1 土地征用及拆迁补偿费4.3.1.2 前期工程费4.3.1.3 建筑安装工程费4.3.1.4 基础设施费4.3.1.5 公共配套设施费4.3.1.6开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1土地征用及拆迁补偿土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。E、以前年度余额转入土地出让金（财政局下属城投部门购地款+国土局税收土地出让金）税费（市政税收）税务局-地税 收的契税4.3.2.2前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。B、规划设计费：规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。其他：其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。C、政府报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、*费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。D、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。E、“三通一平”费：(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4)、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。F、临时设施费(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。G、以前年度余额转入4.3.2.3 建筑安装工程费支付给承包单位的建筑安装工程费A、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：(1)、基础工程，包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2)、结构及粗装修工程，主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运 输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体；（3）、门窗工程；（4）、公共部位精装修；（5）、室内装修；（6）、幕墙；（7）、幕墙泛光；（8）、甲供材料。B、安装工程费（1）、室内水暖气电管线设备费：包括室内供排水系统费、 室内采暖系统费、 室内燃气系统费、室内电气系统费；（2）、室内设备及其安装费，如通风空调系统及安装费、 电梯及其安装费、发电系统及其安装费、 人防设备及其安装费、 消防系统及其安装费、锅炉系统及其安装费、厨房设备及其安装费等； (3)、弱电系统费，包括居家防盗系统费用、三表远传费用、对讲系统费用等；（4）、甲供材料C、以前年度余额转入4.3.2.4基础设施费小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化A、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；B、给水系统费：(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用水增容(4)、施工用水C、雨污水系统费(1)、管道系统(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等D、供电系统费：(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容(4)、施工用电E、燃气系统费：（1）、室外管道系统；（2）、调压站；（3）、煤气增容费F、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用G、电话通讯工程费：管道预埋、检查井等费用H、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用I、智能化系统费：(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管 理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3)、周界红外防越系统费用(4)、小区门禁系统费用；(5)、电子巡更系统费用；(6)、电子公告屏费用；（7）、室外背景音乐。J、采暖系统费：(1)、管道系统(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等K、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：（1）、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；（2）、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；（3）、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；（4）、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；（5）、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；（6）、室外背景音乐；（7）、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。L、以前年度余额转入4.3.2.5 公共配套设施费居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出）指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、车站：土建、设备、各项设施。4.3.2.6 开发间接费开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。A、工程管理费(1) 、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价 监理、质量监理、安全监理等各种监理费；(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3)、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(4)、工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(5)、安全监督费：建设主管部门的安监费；(6)、工程保险费；（7）、其他：门牌号费、印花税等其他费用。B、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。C、营销设施建造费(1)、广告设施费；(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用； (5)、其他。D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。E、行政管理费：直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(1)、工资（2）、职工福利费（3）、职工社会保险（4）、住房公积金及房贴（5）、工会经费（6）、职工教育经费（7）、劳动保护费（8）、办公费（9）、业务招待费（10）、差旅费（11）、出国费用（12）、租赁费（13）、运输费（14）、折旧费（15）、修理费（16）、低值易耗品摊销（17）、无形资产摊销（18）、咨询费（29）、劳务费（20）、手续费（21）、其他4.4 会计科目与帐簿设置4.4.1 “开发成本”科目“开发成本”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见：房地产开发企业“开发成本”及“开发间接费”科目编码一览表。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”项目核算进行归集。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立辅助核算项目核算，成本核算对象可分层次建立，具体设置参见下图：一级 二级项目 项目一期 项目二期 拟开发土地 待分摊成本 项目 项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地” 项目核算中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”项目核算中转入“项目期” 项目核算。 成本预提：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已 经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。成本预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本。成本预提的时间：至少每季度末预提一次；成本预提的金额：以动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。成本预提的核算方法：预提时，借记“开发成本成本预提”，贷记“预提费用”。4.4.2 “开发间接费”科目（一级科目）开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，应先通过“开发间接费”一级科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各成本项目的各成本核算对象。4.4.3 “完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。房地产开发企业“开发成本”核算科目明细表一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 辅助核算 备注开发成本 土地征用及拆迁补偿费 按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见“开发成本”科目表及科目说明） 项目核算 成本核算对象可分层次设立。 前期工程费 项目核算 建筑安装工程费 项目核算 基础设施费 项目核算 公共配套设施费 项目核算 开发间接费 项目核算 成本预提 项目核算 成本结转 项目核算 开发间接费 工程管理费 三级明细科目参见房地产开发企业“开发成本”及“开发间接费”科目编码一览表 项目核算 定期转入“开发成本开发间接费分摊转入”科目 资本化借款费用 项目核算 营销设施建造费 项目核算 物业管理完善费 项目核算 行政管理费 项目核算 完工开发产品 项目名称 具体期或区或苑或栋以及配套资产名称 项目核算 住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他 4.5 成本费用的归集与分配4.5.1土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本” 项目核算中进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下： 4.5.1.1 按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。方法二：也先按期（区）的占地面积将土地成本分配到各期（区）；再将分配到各期（区） 内的土地成本，按期（区）内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到期（区）内道路、广场等公用场所占地面积的土 地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等 成本核算对象应负担的土地成本。4.5.1.2 按建筑面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。4.5.2 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费（二级科目）能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上 的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象；也可以不进行归集而直 接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：成本项目 分摊标准前期工程费 按可售面积分摊建筑安装工程费 （1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；基础设施费 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊公共配套设施费 按可售面积分摊开发间接费（二级科目） 按可售面积分摊4.5.3 开发间接费（一级科目）应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费，在期末，根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象，分录如下：借记：开发成本开发间接费分摊转入 （项目核算：项目期）贷记：开发间接费结转 （项目核算：项目）4.6 附 则本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。