高密水岸东方综合项目全程专业策划报告.doc

高密水岸东方项目全程策划报告目 录第一某些： 定位分析报告第二某些： 项目地块SWOT分析报告第三某些: 消费者市场分析报告第四某些: 房地产市场分析报告第五某些： 项目规划营销建议第六某些： 项目新楼盘命名建议第七某些： 物业管理建议报告第八某些： 提高产品价值其他建议第九某些：营销体系建立第一某些:定位报告1、高密住宅市场不同档次项目竞争定位以及尚未饱和空间由于历史因素高密房地产市场正式启动，当前所有在建项目仍以低档商品房开发为主，中档房为辅，没有高档社区。各项产业政策还很不完善，高密市房地产业还没有哺育成拉动高密经济迅速增长支柱型产业；地方房地产政策还干扰和制约者本地商品开发，这从虽然全国取消福利制度，高密依然容许某些单位集资建房，容许都市村庄以招商引资名字进行遍地开花般进行旧村改造，全年开发了40万平方米，消化了30多万平方米，今年政府审批突然放量，预测开发面积在70多万平方米；由此咱们不难看出高密房地产市场开发混乱。总体而言高密房地产市场处在刚刚岂不阶段，房地产开发政策环境在逐渐规范，政府当前还没哟一种完善扶持和发展房地产行业筹划，因而房地产开发市场存在较大上升开发利润空间同步业包括者较大开发风险。这从高密宏观经济等方面也可以验证这个道理。总体来说高密是经济基本在潍坊地区较高，公司景气指数较好，但是当前经济和社会发展中依然存在某些不容忽视矛盾和问题，突出体当前：经济性构造矛盾突出，第三产业所占比例不高，人均可支配收入较低，在岗职工人均年收入才8848元，社会需求局限性；但是好一面咱们也要必定，近来这几年高密经济实现了迅速增长，人民生活质量有了较大提高，某些消费者开始追求舒服生活模式，且对将来市区经济发展信心十足，随着新一轮土地开发热潮进行，高密市房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大变化。（详细宏观记录数据见高密记录年鉴）综合上述状况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发商，毫无品牌美誉度和消费承认度；如开发低档商品房可以说毫无市场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有挥霍了较多资源（涉及政府东迁带来升值效应，胶河优美原生态风景），且咱们开发面积太大本地人群很难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高档房，建立品牌社区引导休闲，舒心生活模式建立市场差别化，才也许形成便于开发市场竞争优势，扩大潜在客户群存在区域，用高品质物业带来高附加值，用低开高走营销推广方略逐渐提高赚钱点，减少开发风险，此计才是开发上策。2、我项目最佳开发定位项目最佳开发定位“高密首席原生态健康教诲社区 ”依照项目所在区域地理位置和咱们当前规划思路，发现项目具备如下几大卖点：项目毗邻新市政府，有着巨大政治，金融，科技优势，将来升值潜力巨大是新都市生活中心；沿河居住自然生态保存完整，景观丰富，适合休闲和养老；周边没有污染源，空气清新，具备发展健康住宅条件；项目周边规划了小学和幼儿园，为了教诲有保证，如果可以引进名牌学校或者引进特色教诲更可以满足家长望子成龙心情；项目要建成一种高档社区，居住在这里是一种身份和地位象征；综合上述状况项目最后开发主题是：“高密首席原生态健康教诲社区 ”。在营销策划推广上，咱们将主推河居文化，由于人类发展史就是河居历史。所谓：“仁者乐山，智者乐水”。得水而静，得水而畅，水因其善变灵性创造着寂静与平和。通过引入西方住房高节奏和明快舒服居家理念又溶入东方人特别是潍坊人宽容大度居住情结，打开河居时代门，倡导“河居文化”。但如果仅仅把河居理解为在河边居住未免过于狭隘，应当上升到一种文化高度来看待，它是休闲/健康/旅游/观光等方面当代综合体。打河居文化牌有别于高密市场上老城区牌，也不同于青岛等沿海建筑观海牌，容易树立市场形象，便于寻找差别化消费置业者认同并购买咱们项目各种物业。3、项目初步市场定位 国际化景观生态文化社区，最具购买价值新市中心水景豪宅所谓“国际化”借此提高高密居住社区档次品质，同步，本项目以一种开发式态度，以市场为基本，大胆吸取国际化产品理念、品牌理念、文化理念打造居国际化水准生活住宅。所谓“景观生态”绝佳生活福地，超大生态社区-倡导自然与人文和谐共融，以极富特色建筑规划、优美舒服环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居崇高生活社区，创造纯粹纯正生态社区生活。所谓“文化社区”汲取高密浓郁历史文化底蕴，挖掘历史名人典故，呈现历史，弘扬高密文化，提高其国际化影响力。所谓“最具购买价值”这是本项目对消费者承诺，将为买家打造低价格、高价值、高附加值真正物美价廉产品，为买家构筑超值生活环境、享有高品质生活。所谓“新市中心水景豪宅”以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化水准打造抱负中生活社区。力求打造潍坊首席水景住宅。国内水景住宅开发，从设计角度来看，有三个方面趋势：在自然水景开发上，临湖设计特别注重水景空间开发；此外，开发商对水景开发已经从“观景”向“用景”转变，给居住者寻常休闲带来诸多便利，强调居住者与水环境融合和参加性；第三个方面是与国际接轨趋势，就是从“人造水景”向“亲自然水景”转变。在亲水设施上，当前设计在朝着多元化趋势发展。对于水环境开发，强调户户见水，并发掘高密文化老式特色，将文化和景观融为一体；配套上，强调商业和娱乐多元化结合。依托胶河，突出水景同步，也为都市景观生态建设做出了一定贡献，成为都市地标性建筑4、项目形象定位项目形象定位为纯粹纯正生态社区，以健康、活力、清爽、当代、耳目一新形象作为主导。并通过规划设计、建筑单体设计、园林景观设计等要素充分表达出来。5、项目消费者定位 客户群定位中上收入消费阶层，二次置业者。本项目潜在消费群体定位方位应当是立足本地，辐射青岛、潍坊。高密市党政机关、事业单位，私营公司中高层管理人员以及个体工商公司主是咱们重要目的市场。（详细分析见“消费者市场分析”）第二某些： 项目地块SWOT分析报告依照我地块现状河设计院提供设计图稿，可以把建设用地大体提成五个区域，现把整个地块SWOT分析如下。1、整个地块SWOT分析 机会高密房地产市场缺少综合品质较高高品位物业项目，开发空间较大；周边还没有成型大规模社区，竞争对手较少；本地居民有远离污染严重老城区置业心理；高密物业管理混乱，可以引进品牌物业，形成绝佳口碑效应；本地居民置业意识还是停留在产品主义时代，我项目可以从社区内外景观和智能化等方面提高社区品质，做成品牌社区。本地户型设计不到位，室内空间布局不合理，使用空间挥霍严重；接近新市政府和体育场，业主有较多活动空间；威胁市政府对面项目开发定位是高品质物业，一段时间以内她将与我项目将共同争夺有限高品位客户置业群体；政府将在不久将来把新市政府周边用地继续拍卖，竞争形式会越来越严峻；本地房地产开发市场不够规范，违规操作诸多； 政府没有一种统一规划整个都市处处搞开发；政府容许单位联建房，因而不利于商品房销售。预测高密房地产迅速启动，会有越来越多外地规模开发公司进入本地开发，竞争形式非常严峻优势 市政府要东迁，项目周边将来会形成新行政、教诲、金融办公中心，升值潜力巨大地势相对平坦，虽然项目南高北低，但是高差仅为2米；项目南临风景优美胶河风景带，空气清新；公司开挖了人工湖，在高密地区这是独一无二景观资源；公司员工水平明显高于本地诸多开发公司；项目要进行多项创新，可以形成物业差别优势。劣势 本地房产市场刚刚启动，本地消费者素质又较低，旧消费习惯短期内很难消除，她们对新置业理念有一定排斥心理，引导有风险；政府什么时间东迁不定，对我项目营销推广影响很大；吸引外地置业者只有别墅物业，因而价格是个门槛如果项目不在各种方面创新，将很难吸引众多消费者，但是这样也间接加大了开发成本；只有某些本地人承认我下项目所在地，推广难度很大，需要长期引导，倘若不可以借政府东迁之势，公司将投入巨额宣传资金；地块东西长600多米，东西宽为500多米，交通路线长；本地房产按揭政策过于死板，本地人一次性付款大笔资金难度很大。2、项目各个区域价值综合分析2.1、临湖滨河区域就整个地块而言，临湖区域是景观资源最佳位置，为了最大化运用这种资源，显然把这里做成别墅区是最适当但是了；因素在于纵观世界各地所谓“豪宅”，就是要讲究物业对稀缺性资源独占性，产品创新和配备高低倒是次要。此处不但有开挖蝴蝶湖尚有滨河绿化带，青岛设计院设计道路系统也便于把别墅和消费多层普通客户居住区域形成隐性分割，优美景色，安静环境，可以满足购买别墅业主尊贵心理需求。如果做成别墅概念区，这里将是树立社区高档社区形象核心，也是我项目获得高额利润重点区域。2.2、中心区域按照青岛设计院设计理念，元宝内空间可以算是中心区域，这里布置了大量景观小品，设计了丰富水系，且容积率也较低，楼座所有由二至三个单元而成组合，在加上她在中心位置，在加上设计师精心布置视觉走廊，因而在所有多层住宅中，它综合资源价值是最高，因而这样好资源显然可以放在三期销售，同来拉升价格。2.3、西部区域应当承认在所有资源布局中，这里资源共享性最差，市政配套递进性也需要在西部要多次开挖道路铺设管线；为了满足业主交通需求，西部也许要增设公交路线，以及考虑到外环线近一两人气很伤心去，大某些人流到了社区西部就要停止了，因而嘈杂声污染比较厉害比较。尚有一种不利因素就是为了满足业主生活需求，咱们必要要建某些网点，这些网点后期经营项目咱们很难控制，那么这样事必也要破坏社区高档品味。综合上述因素，西部必要减少网点布置，用通透视野和优美绿化吸引客户关注目光，提高社区休闲，安静高档氛围；同步还要增长公共活动空间，毕竟这个区域建筑面积要在10万平方米左右。这个区域以多层为绝对主力，辅以少量别墅物业；如果说在规划批下来之后我项目可以和几种大单位谈成集团购买意向，那么就可以沿着西部开发，开发量要结合政府东迁时间。倘若政府没有详细东迁时间，我项目也没有谈下一种集团户，那么咱们就只能开发沿滨河绿化带别墅区，吸引高品位客户。2.4、东部区域这个区域相对比较安静，即接近滨河绿化带，又离学校和幼儿园比较近，湖北侧有休闲广场，文化长廊和亭台楼榭，因而可以建少量别墅，虽然景观资源不如中心区域和滨河绿化带南部区域，但是它明显优于西部和北部区域，鉴于此这个区域应当放在第四期开发比较适当，它价位可以中心区域持平。从以往多家设计院设计草图来看，都没有充分挖掘这一区域资源最大化，活动空间和提高社区品味休闲小品也不够多，作为一种开发面积近10万平方米区域这是不要要考虑，此外为社区居民服务网点应当放到道路北侧，而不是放在南侧，否则同样是网点但是价格会大大折扣。2.5、北部区域这个区域北接54米宽都市主干道凤凰大街，南临中心板块，位置现对普通，由于凤凰大街还没有把项目接壤地方修好，即便是修好了这里作为都市主干道噪音污染必然很大，较大车流量必然会影响出行安全，且项目西北角尚有一种天然大坑，面对这些不利因素咱们固然还能发现某些有利开发东西，一是运用这个天然大坑做地下停车位，通过4期开发我项目完全有把握预测到此后几年业主汽车持有量，二是运用宽阔凤凰大街，把社区主入口设立在这里（固然风险也是有，那就是大门最后一期才形成，对项目推广有一定干扰）；三是倘若要开发到这个区域，这个区域已经具备了比较明朗开发态势，究竟是开发一层网点还是二层网点咱们心中也有数。综合上述五个区域多角度分析，我以为项目提成五期开发比较抱负，每期各成组团开发面积大概在7万平方米左右，这应当算是每期当前开发面积最大组团了，依照当前销售状况6万平方米左右社区，一年可以消化调80左右，从这个角度来说如此分派开发风险相对较小，因而总开发面积最佳控制在35万平方米左右。第三某些：消费者市场分析报告 1、对项目潜在客户群初步分析1.1、项目潜在客户群购房消费心理特点分析高密作为一种县级都市，民风朴实，购房者心理比较复杂，即看重形象档次又深谙精打细算。对于高密来说，消费主力是从精神、物质基本都能接受商品房概念人群。体当前如下几种特点： 对价格敏感，特别对总价敏感性高与单价，整体购买力并非特别强； 对户型设计较为挑剔，看重方正实用房子，对南北朝向非常在乎； 对都市人和乡下人心理差别大，郊区大盘引导工作难度大； 硬件条件是影响消费者重要决定因素，软件次之； 初次置业比重较大，但本项目更多需要二次置业者； 随着都市改造发展，市民对郊区购买欲望逐渐增强； 消费者对本项目区域偏远意识很强； 消费者看重有关配套：交通、生活、教诲等； 以三口之家为主，年龄集中在3550岁；多数客户当前没有私家车，她们重要以自行车和摩托车为重要交通工具，某些人做公交车。 购房目以自住和便于子女成长为主，少数人是为孝敬父母而置业；多数人对精装修显示了很高热情。 大某些客户购房以三居室为主，辅以少量四居室和二居室，没有人选取一居室；购房面积集中在80130平方米之间；消费单价普遍偏低，以1200元/平方米如下选取居多。1.2、潜在客户群不同层面消费心理分析对比表潜在客户群销售对象分析对比表客户层面 家庭收入水平 产品类型 销售对象核心客户 高消费层 6-10万，以及10万以上 多层、小高层、别墅 公务员、教师、医生、金融工作者、个体公司主、公司中高层、商人、投资者重要客户 中档消费层 3-6万 多层 个体公司主、市区及外地高收入者潜在客户 其她消费层 6-10万 多层 外地商，以及外企员工 1.3、目的客户职业特性 各种经济类型公司经理、公司家； 改革开放以来涌现出高素质私营公司主 行政或公共事业专职管理者； 具备中高档职称教、工程师，以及各类市场匮乏高档专业技术人才； 各级政府机构高档别公务员； 金融工作者、医疗机构； 商业、服务业中佼佼者； 三资、外资公司中各级各类白领； 传媒、文艺界人士等； 项目周边村镇二委领导和集体公司负责人； 青岛和潍坊高品位物业投资者； 青岛和潍坊追求舒服生活格调和受低廉房价房价吸引人。2、依照官方记录资料（记录局）对消费者消费能力和消费心态分析2.1、对房地产行业近来二年记录资料分析 类别 增长幅度房地产开发投资总额 2.07亿元 3.11亿元 50.6%固定资产投资总额 26.89亿元 52.94亿元 96.9%从上表记录数据分析来看，虽然比房地产开发投资总额幅度增长不久，涨幅达到了近50.6，但是总额并不大，也就是平均高密市每家房地产公司，也但是是近3000万元。因而预测近二年房地产投资放量也许性非常大。2.2. 对高密市我项目潜在客户群体记录分析高密人均收入对比表类别 增长幅度所有职工年平均工资 7345元/人 8169元/人 10.7%在岗职工年平均工资 8005元/人 8848元/人 10.5%农民人均纯收入 3422元/人 3755元/人 9.1%按照在岗职工年平均工资数，以每家三口人，二人上班计算，家庭年收入在17696元，扣调寻常开支和人情事故费用可以有1万元节余抱负成果计算，她们工作3年左右年就应当有购房需求，如果她们做银行按揭，可以不依托其他人经济协助购买1015万一套房子，这也是为什么当前高密市1015万/套热销因素。按照记录记录职工工资数额市平均了普通工人和公司管理层平均数额，因而可以预见公司管理层员工工资可以支付总房款也就是在1520万/套之间；某些效益较好公司和有摸高心理消费群体总购放款应当在2025万/套之间。2.3、全市不同行业单位职工记录和薪酬状况总计 单位个数 人员 职工工资总额（千元） 职工平均工资（元）公司 150 30152 228678 6542事业单位 421 16692 173307 10643机关 144 4321 52484 11949从上表咱们不难发现，公司工作人员和党政机关事业单位工作人员薪金差距较大，从固定工资而言几乎差了一倍，此外在福利待遇和补贴津贴差距更大，虽然党政机关福利待遇和补贴津贴各个单位不同样也从对外发布，但是普通这某些人工作一定年限之后工资是基本不花，可见这笔隐形收入还是非常大；而公司职工虽然有福利待遇但是数额很少，相比之下公司高档管理人员收入要相对多些但是普通也就是普通职工工资1倍差距而已；因而在高密市比较有消费实力人还是党政机关事业单位及公司高档管理人员。2.4. 不同单位收入差别对比表单位 单位从业人员（人） 职工平均工资（元）金融机 农业发展银行 25 15000农业银行高密支行 168 11631工商银行高密支行 156 18659构 中华人民共和国建设银行高密支行 78 11515中华人民共和国银行高密支行 71 17809人民银行高密支行 39 13907高密市农村信用联社 510 8742事业单位 邮政局 194 7994气象局 13 14769地方税务局（事业） 153 16870国家税务局 218 15138市工商局 227 10330市公安局 512 14978市公安局交警大队 199 8538市规划国土资源局 94 11364市建设局 56 13889市司法局 27 11852市卫生局 33 17444市房产管理局 49 13469市民政局 26 13400市林业局 42 12707市交通局 202 11200市水利局 96 11875市农业局 102 10418高密市公路局 160 17338市农业机械局 45 12533市级机关后勤处 60 12150医疗机构市人民医院 622 13281市立医院 136 13807市中医院 231 10223第二人民医院 96 12719市妇幼保健医院 105 11356市卫生防疫站 127 13452开发区医院 78 13282市筹划生育服务站 54 13981文教 市第一实验小学 165 12200市第二实验小学 123 11303市育才实验中学 88 13437市第一中学 304 11664市第二中学 235 10996市第三中学 233 15527市第四中学 202 10868市第五中学 196 11964市文化馆 31 10800市档案局 20 12600市艺术剧院 54 8021市成人中专 255 11297高密中专 189 11886新华书店 58 16948企业 烟草公司 70 16667高密市政工程处 134 16079省石化公司高密分公司 123 8707高密市通信公司（地方） 222 13432高密市高源公司集团 1349 7702高密市供电公司 487 10792高密市自来水公司 343 11586高密市邮政局 194 7994高密市菲达巴士公司 222 7568雪龙皮革公司 208 8188家乐佳超市有限公司 69 14954孚日家纺股份有限公司 7416 8893高密化纤股份有限公司 2236 7780从上表各个不同性质单位和人员构成来看，党政机关和事业单位以及金融机构和教诲系统以及垄断性质国企人均年收入都在1万余元左右，属于我项目潜在购买者，这某些也许绝大某些均有住房，她们如果要买房话应当是二次置业，因而需求特性比较明显:大面积房子，户型设计恰当超前，对置业位置比较敏感，追求生活舒服度，她们不但关注社区内部景观设计和布局，更关怀子女求学受良好教诲问题，此外对物业管理收费和提供服务内容也非常注重。 2.5、从高密市参加养老保险人数记录资料分析市区在职人数全市有754个单位参加了养老保险，参保人数达到61336人，其中包括退休13215人。也就是高密市有6万多人可以通过公积金形式来投资置业，从这个数据也可以显示当前高密市真正有购买实力单位职工也就在6万人左右，可见她们数量是非常小。各类金融机构发放消费信贷贷款余额达到2.9亿元，从这个数字咱们也可以解读出高密房地产按揭贷款比例也是非常低，通过市场调查许多小楼盘为了迅速回笼资金往往不接受客户贷款，在客户一次性付款之后给个比较大销售折扣。3、青岛代理公司对消费者市场市调报告汇总依照多家代理公司对潜在客户调查，咱们可以发现高密本地我项目潜在客户诸多共性。.（略）第四某些：房地产市场分析报告1、房地产市场发展概述1.1、市场发展历程是高密市房地产发展里程碑 高密市房地产发展正式启动实在，那是最活跃就是沿街商铺开发，市场上很少有商品房在售，且市场接受度业不高，房价多数在100元/平方米如下，销售状况普通，KK商贸城就是在那时进入这个市场，留给高密房地产却是挥之不去伤痛。是高密房地产市场试探发展一年高密房地产市场吸引了众多开发商关注目光，政府审批容许开工项目，建筑面积达到了40余万平方米，当年实现了80以上消化率，大大增强了所有开发商信心。市场商品房所有是多层，社区规划设计初步得到了注重，政府开始尝试采用揭标方式运作土地，“密水景苑”项目就是第一种吃螃蟹人，可惜美中局限性是该项目是由青岛开发公司运作，这阐明本地开发公司对房地产市场良好走向缺少信心。中心区域和南部区域是房地产发展热点区域，依照地理位置，价格，产品等特点，高密市房地产板块格局初步形成，可以划分为四个板块，分别是北部板块，中心板块，南部板块，经济技术开发区板块；房地产价格略有提成，相比去年平均涨幅200元/平方米，让本地消费者初步感受到了房产经济“魅力”。是高密房地产市场蓬勃发展一年房地产土地供应量、开发量，消化量突然得到释放，从政府关于部门获悉，今年政府预测开发量在7080万平方米。产品综合品质有了明显提高，产品建筑规划设计，户型设计，社区景观文化内涵，社区综合配套，建筑风格，单体外力面，均有了较大改进。从营销角度来看，所有开发公司都结识到竞争残酷，因而加强了对营销工作注重力度，青岛代理公司纷纷进入高密本地市场，代理公司有上海鹏祥，青岛和志行，青岛世纪恒昌，青岛昊海代理公司介入在提高本地房地产营销水平同步，也带来了房价炒作空间，使房价基本符合价值。今年房价预测在均价在14001500元/平方米左右，与去年同期相比涨幅预测在300元左右。几年房地产市场尚未浮现小高层和高层住宅，但是已经在新行政中心浮现了由上海某房地产开发少量单体别墅，高品位市场竞争正在初露端倪。1.2、市场特性高密房地产市场通过近年发展，初步形成如下特性： 市场供应量猛增，多层住宅是市场上绝对主力，未浮现小高层和高层住宅； 社区规模普遍不大，零星住宅单体开发较多，56万平方米社区已经算是当前较大开发规模； 开发项目多集中在中心区域和南部地区，北部地区次之； 房地产公司开始加大提高开发项目综合品质工作力度，产品有所创新； 高密本地市场还是属于卖方市场，客户需求不明显，购房心理不成熟，没有投资意识和旅游度假意识； 虽然房地产价格涨幅较大，但是销售周期普遍较短 市场上鲜见小户型开发项目，大面积户型是绝对被消化主力； 物业管理落后，没有服务意识，虽然物业管理收缴率较高达到90，但是收费较低普遍是0.15元/平方米，低廉费用局限性以吸引外地品牌物业公司介入。 2、不同板块竞争项目市场分析2.1、中心板块竞争格局区域界定：高密市振兴街以南，城南街以北，交通路以西，西关路以东区域。区域环境：本区域为高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集区域，重要政府部门都在这个区域，市政配套完善，交通便利。区域内商业地产发育较好，氛围较浓，大配套成熟，交通便利，大型购物广场多座落在本区域，也是新建商品房比较集中区域。案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价密水景苑 利群路和凤凰大街交界处 60800平方米 1500元/平方米 三室二厅二卫 131平方米 18.4万元碾头社区 顺和路以东，农丰街以南 48000平方米 1324元/平方米 二室二厅一卫 87平方米 12.5万元莲花苑 利群路和立新街交界处 0平方米 1488元/平方米 二室二厅一卫 96平方米 15.2万元凤凰公寓 古城路中段 8000平方米 1380元/平方米 二室二厅一卫 90平方米 13.8万元醴泉商住楼 人民大街和利群路交界处 10800平方米 1394元/平方米 三室二厅二卫 130平方米 14.1万元中心区域板块是高密市房地产发展最快区域，房产均价也最高，也是外来势力介入最多，开发商品房档次明显高于其他板块；从整体规划来看，新建项目注重了社区内部景观营造，浮现了休闲广场，健身场合，中心广场，喷泉水景等，有了人车分流概念，建筑风格突破了本来“鸽子笼”宿舍楼窠臼，引进了当代海派风格和欧路风情，并加了某些智能化设备，采用了某些新材料，新施工工艺，建筑成本略高于其他板块。可以说该板块是高密房产领跑者，从销售角度看，本区域房产多是在年末至年初开始推广，楼盘多数属于短平快小项目，销售周期普遍很短，个案达到了较高销售率，开发商短期内获得了较高开发利润。2.2、北部板块竞争格局区域界定：振兴街以北区域，交通路以西，铁道二侧区域环境：本区域为高密市火车站，长途汽车站，10条公交总站所在地，交通虽然便利，但是路况较差，生活配套不完善，是高密市老式工业区，环境较差。案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价交运社区 健康路与经贸街交界 18000平方米 1200元/平方米 二室二厅一卫 81.6平方米 9.8万元华达新苑 振兴街与交通路交界 30000平方米 1135元/平方米 二室二厅一卫 89.8平方米 10.2万元北王新区 顺和路以东，站北街二侧 28000平方米 1123元/平方米 二室二厅一卫 89.9平方米 10.1万元北部板块在所有板块中算是发展相对比较缓慢，这和她最初都市定位工业园区导致，这里周边环境差，污染公司多，配套不全，消费者多是收入较低工薪阶层有很大相连关系，因而本区域价格多数在9001200元/平方米之间，主力户型总房款控制在10万元左右，开发商品房所有是低档物业，消费者多是周边工作人群，虽然在建项目销售率较高但是消化周期普遍较长，产品缺少特色，市场接受度不高，产品去化抗性较大。 2.3、南部区域竞争格局分析区域界定：城南街以南，康成大街二侧，交通路以西，西关路以东区域。区域环境：本区域为新兴城区，交通便利，路况较好，空气清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板块。案名 位置 总开发量 平均单价 主力户型 主力面积 主力总价中华人民共和国北方鞋城 西关路与城南二街交界处 1075 二室一厅一卫 96 10.3康成花园 康成大街西段 1350 三室二厅一卫 100.6 13.1翠华庭 康成大街以北，国税据以西 1278 三室二厅一卫 92.4 11.5华易家园 康成大街以南。国税据以东 1280 三室二厅一卫 100 12.8南湖社区 南湖路以西，康成大街以南 1590 三室二厅一卫 88 13.5文苑社区 康成大街与南湖路 1200 三室二厅一卫 9010011.8南部区域是高密市房地产发展较早区域，本区域住宅项目自规划和景观绿化设计道建筑户型构造设计，处处体现了中档社区应有理念，从户型比例分析来看以三房居多，主力户型面积但是并不大，集中在90100平方米左右，因而可以判断出本区域客户群消费能力普通。2.4、经济技术开发区板块房地产竞争格局分析本区域房地产起步较晚，在才浮现商品房，售价在9001100元/平方米左右，在售项目较少，较大规模社区是紫薇花园，周边市政配套不到位，销售周期较长，销售律不高；但是随着市政东迁力度加大，区域成长空间较大，这里必将成为高密高品位物业集中板块，也是竞争最激烈板块。第五某些：项目规划理念营销建议“规划是房地产开发第毕生产力”。通过严格、科学、精确市场调研，定位为符合市场需求规划，把本项目做成“深思熟虑具备创新意识产品”。1、总平面规划设计1.1、设计思路 构筑建筑生态、环境生态、人文生态高度协调统一新型居住模式。 规划设计系统性与分期开发阶段性相结合。 在环境景观均好性基本上，恰当依照建筑类别、户型大小予以一定环境景观差别化分层。例如：景观动线变化，组团景观与中心景观与其她公共建筑互相协调 ；与周边人文气息链接；与区域总体建设环境相结合。1.2、设计细化要点1.2.1、 总平面布局形式。 蝴蝶泉景观，胶河风景带应当与本项目内部环境结合，增长水景景观含量。因而观景以小组团为主、中心广场景观为辅，因而重要以围合布局组团方式排列楼宇。 围合布局以开敞围合式为主，结合其他形式。 围合建筑不应将组团景观与组团外空间完全封闭隔离，而是连为一体，自然过渡。1.2.2、楼宇朝向与景观关系。 本楼盘依照高密气候与住房消费特点，遵循“朝向第一，兼顾景观”原则。1.2.3、单元户数： 一梯两户为主。1.2.4、绿地： 绿地分为公共绿地、宅基绿地、配套公建绿地、道路绿地。 从实用、可运用性、经济目出发，其中社区中心绿地或中心花园（也就是会所位置）不适当太大，组团绿地应做开阔些。1.2.5、道路网络与人车关系： 遵循以便、经济、安全和无障碍原则，尽量避免直线交割式路网，重要采用放射状、环状路网设计，减少交通死角、增长道路层次、保证各区域连接畅顺。 整个社区采用人车分流设计， 单元入口设残疾人通道。2. 项目景观设计建议据调查高密所有以开发和正在建设项目虽然容积率很低，但是并没有很高绿化率，大某些项目绿化率介于2535之间，绿化手段单一，绿化目是仅限于不让地表裸露，树木多是草皮和冬青，效果呆板，只有近来几种新开发项目浮现了小型中央广场和喷泉等小景观。2.1、设计理念景观设计理念是强调生态化和参加性，使居民在丰富多彩生活中最大限度地享有大自然清新，同步又向社区住户提供足够可供交流参加社区活动空间。景观设计目的是要营造一种具备都市化休闲，居住环境。整个社区景观以人工湖为轴心向其她三大组团引入南北轴线步行景观来贯穿；一期以社区入口为起点，向东延伸形成通透性中轴线景观；并且每四栋围合而形成庭院景观；整个项目分区中心景观和环湖中心景观形成整个社区景观四大焦点。倡导人与自然，生活与景观和谐共融，巧具匠心“漾、碧、游、怡”四主题，塑造了一种宁静舒服园林之梦，让居者俯仰之间尽感远离都市平和与回味。本项目内部景观布置以水景为主，大量设立流动活水小溪、造型各异喷泉、开阔活跃涌泉生态水池、层层叠水、室内室外任意转换游泳池，与社区外湖与胶河水景互相呼应、互相融合，让每一种业主由内而外都能感受邻水而居、亲水而息浪漫与情趣。组团设立主题园林景观，充分体现社区绿地景观平面区域层次感，营造全方位绿色立体空间，每一处景观追求精细化、实用化、可使用性、可参加性、可观赏性、人景互动、人景融合。2.2 园林景观总体布局从每个组团主入口步行景观大道通向中央主题广场，延续到湖心景观，以中央主题广场为每一组团景观中心，向围合式建筑群参透，形成建筑、景观、自然一体化。在社区园林不同角度配以不同花木创造不同季节色泽、质感及香气。 2.3主入口景观设计主入口强调其视觉效果上气势，而中心景观则更注重社区观和参加性，重要运用胶河风光带和人工湖，串起组团中央主题广场，会所、步行街形成统一体，并形成一种标志性建筑景观。2.4某些景观设施建议 恰当拉大楼间距，达到绿化丰富层次感，用精致园林小品加以点缀，做到移步换景效果，各有特色及千秋。不同娱乐设施、健身设施分散在中央主题广场和宅间。景观设施重要涉及铺地、喷水、小品雕塑等。铺地中普通某些，是依照行道树和照明柱间隔布置进行设立，使行人感受到具备导向性韵律感。在广场某些铺地则可采用较灵活铺装方式，以限定空间。喷水、小品雕塑等则从尺度、色彩等方面加以推敲。休息设施重要涉及座椅、连廊等。座椅设立可与绿化布局综合考虑，充分运用树池、花坛边沿。木制连廊可为广场构成要素之一，结合露天茶座等设立。同步还考虑了一定供行人避雨设施。绿化以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上层次感。局部路段还可采用可移动式花架，以各种形式创造一种绿荫园区。3. 项目建筑风格总体布局到空间组合以及单体造型借鉴西方古典即“当代欧洲”简约、明快设计手法进行，力求与自然景观遥相呼应组合模式空间。结合四大组团之考虑，可又有所不同。 形成建筑群体风格时注意使其在建筑形式上单体有个性、群体有共性，即变化中求统一、整体协调中求变化。建筑形式要突出个性，基本上幢幢有变化。为了保证群体统一感受，采用控制整体空间、尺度协调，建筑材料及色彩采用局部变化整体一致做法。 嘎呐风情组团嘎呐是法国知名风景历史小城，以蓝色与白色为主调古典浪漫主义风格建筑是都市重要建筑风格。格调清新、高雅“水岸社区”，源于巴黎塞纳河畔左岸生活。-倡导自然与人文和谐共融，以极富特色建筑规划、优美舒服环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居崇高生活社区，创造纯粹纯正生态社区生活。米兰风情组团米兰是意大利知名文化艺术、经济中心，其建筑既有老式巴洛克风格、罗马风格、文艺复兴风格，也有当代主义建筑风格 美国建筑师斯特恩提出后当代主义建筑有三个特性：采用装饰；具备象征性或隐喻性；与既有环境融合。 后当代就是通过非老式方式组合老式部件。取集老式风格与当代风格与一体米兰风情可以吸引到对老市区有情结消费者。尼斯风情组团尼斯是法国地中海区域知名度假都市，布满古典主义风格和歌特式建筑。严谨构造、古朴格调、庄严造型、宏伟气势，体现出了歌特式建筑高昂艺术特色。其拱廊、凉廊、尖顶、阳台、窄窗、豪华雕刻、高门巍然等无不体现了新歌特式典型风格。巴斯风情组团巴斯位于英格兰，具备浓厚贵族气质，被美丽田野和独特乡村所包围，田园风格和乡村别墅是其建筑特色，具备典型英国建筑风格，被誉为英格兰最美都市。引入巴斯风情重要突出别墅和类别墅产品景观性和休闲和谐性，赋予生态、亲和、健康田园风情为背景乡村别墅，打造一种风光生态、亲和人家英式田园小镇。4. 楼座顶部究竟应当如何解决？可以分区域，顶部各不同样，有阳光室，观景阁楼，平顶三种形式。为什么要分区域而不是分组团，由于按照项目规模提成4个大组团比较合理 ，但是顶部解决比较好只有三种形式，因而建议社区主入口以南位置住宅顶部设计成阳光室和大露台；社区景观轴以西，楼座顶部设计成平顶；社区景观轴以东，楼座顶部设计成阁楼为主，平顶为附样式；这样就既可以丰富社区鸟瞰后视野美感，也可以避免为单一引导某种顶部设计费尽心机（当前高密人还不怎么接受阁楼设计）。5. 项目南部沿滨河绿化带一侧，楼座应当如何安排？项目南部沿滨河绿化