不良资产清收处置手段与流程概述X模板.docx

不良资产清收处理手段和步骤（一）.常规催收（一）定义常规催收是指利用多种非诉讼催收手段，督促债务人/担保人及其它还款义务人偿还债务清收方法，包含协商还款、电话催收、媒体公告催收、信函（含公证送达）催收等方法。（二）适用条件常规催收关键适适用于满足以下条件不良授信用户：有较强还款意愿。有效资产能完全覆盖其债务。负债结构简单，其它债权人未采取且估计在催收期内不会采取法律行动。能够根据约定还款计划准期偿还债务。如采取法律诉讼将影响债务偿还。其它适合采取常规清收方法情形。（三）工作步骤（四）利弊分析常规清收作为银行不良资产清收一个关键手段，含有成本低、操作技术难度不高优势，绝大部分从事不良资产清收处理工作人员均能熟练掌握并利用，同时鉴于大部分借款人并非主观恶意逃废银行债务，所以采取常规清收手段能够把对借款人影响降到最低，能够确保在有效维护和借款人关系基础上取得清收处理效益最大化。常规清收手段弊端在于清收处理效果关键取决于借款人还款意愿和还款能力，假如借款人还款意愿产生改变，就不得不采取其它清收手段；同时，常规清收手段基础在于借款人借款单一或其它债权人不会采取法律诉讼，可变原因较多，需时刻关注并调整清收策略。（五）风险控制正确清查债务人/担保人资产和负债情况，评定资产价值，分析负债结构，了解其它债权人清收动向。保持对债务人/担保人催收力度和频度，标准上应每十二个月送达一次催收函，收取回执后归档，并依据实际情况或相关法律要求，增加催收频度。对尚处于正常经营债务人，标准上应每三个月现场核查其生产经营情况和抵质押物存续情况，如出现重大风险事项或改变，应立即核实并采取对应控制方法。应尽早协商债务清偿方案并付诸实施。可要求并落实追加担保。.依法收贷（一）定义依法收贷是指银行就到期未受清偿债权，依法向管辖法院（或仲裁机构）提交诉讼、仲裁、申请支付令或实施公证债权文书等，经过管辖法院（或仲裁机构）判决（或裁决）、裁定，确立债权正当性，依据判决书或裁定书回收债权，或依靠强制实施程序（含和解）收回债权清收处理方法。1.民事诉讼人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其它诉讼参与人参与下，经人民法院审理和处理民事、经济纠纷等案件制度。2.民商事仲裁指当事人依据签订仲裁协议或仲裁条款，自愿将其协议纠纷和其它财产权益纠纷提交由非官方身份仲裁员组成仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束一个制度。3.民事督促（支付令）指人民法院依据债权人给付现金和有价证券申请，以支付令形式，催促债务人限期推行义务一个特殊法律程序。4.实施公证债权文书指当债务人不推行或不合适推行经公证以给付为内容并载明债务人愿意接收强制实施承诺债权文书时，债权人能够向原公证机关申请实施证书，并凭原公证书及实施证书依法向有管辖权人民法院申请实施。管辖法院经审查该公证债权文书无误，依法开启强制实施程序清收处理方法。5.直接向法院申请实现担保物权为快速实现担保物权，债权人（担保物权人）能够向担保财产所在地或担保物权登记地基层人民法院提出直接申请实现担保物权，请求人民法院拍卖或变卖担保物权。（二）适用条件（1）普遍适用条件1、债务人无力清偿到期债务。2、债务虽未到期，但债务人/担保人生产经营陷入困境，财务情况严重恶化。3、债务人/担保人已停止经营，处于关、停、并、转状态，或实际控制人下落不明。4、债务人/担保人还款意愿差，且不配合签署催收文件。5、债务人/担保人有显著转移资产或逃废债务行为。6、债务人/担保人包含其它诉讼，可能影响到银行债权安全。7、债务人/担保人实际控制人包含刑事案件。8、债务人/担保人法人代表外逃、死亡或失踪。9、其它适合采取诉讼方法情形。（2）适用民事诉讼条件1、签署协议争议处理条款中，未约定提交仲裁裁决或约定不明。2、当地基层法院不支持申请支付令。3、未对债权文书实施给予强制实施效力公证，或虽有相关公证，但公证机关拒绝签发实施证书。（3）适用民商事仲裁条件1、当事各方自愿达成仲裁协议。2、仲裁协议正当有效。（4）适用民事督促（支付令）条件1、请求给付现金或汇票、本票、支票和股票、债券、国库券、可转让存款单等有价证券。2、请求给付现金或有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所依据事实、证据。3、债权人没有对等给付义务。4、支付令能够送达债务人。5、债权人和债务人没有其它债务纠纷。（5）适用实施公证债权文书条件1、各方当事人签署符正当律要求可经过公证方法给予强制实施效力债权文书。2、经公证机关依法公证并已给予该债权文书强制实施效力。3、债务人不推行或不完全推行公证机关给予强制实施效力债权文书。4、债权人向原公证机关申请，经审查后取得签发实施证书。（6）适用直接申请法院实现担保物权条件1、法定债务人到期不推行债务或当事人另行约定实现担保物权事由出现。2、债权债务关系清楚，抵押正当有效，相关手续材料齐备。（三）工作步骤（四）利弊分析依法收贷是不良资产清收一个常见手段，能立即有效地保护债权人正当权益，在现在市场经济环境下，如债务人/担保人有意“拖、赖”不还，甚至恶意逃废银行债务，债权人极难利用经济、行政手段处理，而法律因为其特定权威性、强制性、抗干扰性等特点，能够公平、公正和合理地处理债务纠纷；同时，依法收贷能快速、正确地控制债务人/担保人有效资产，预防债务人/担保人采取多种手段转移、藏匿本身财产。依法收贷最大弊端在于结果不可控制性，因为现在司法环境和地方保护主义，依法收贷工作常碰到“不受理、不判决、不实施”等尴尬局面，也常常出现“赢了官司输了钱”不正常现象，这些情况改变是整个社会系统工程，而非债权人单方面能力所及；依法收贷过程中所包含部门较多（如法院、评定机构、拍卖机构等）、步骤较长，肯定造成依法收贷花费时间较长、成本较高。（五）风险控制（1）发觉用户包含债务纠纷，要立即采取有效方法防范风险。为尽可能控制债务人/担保人有效资产及其处分主动权，预防其转移或恶意处分财产，在提交诉讼（或仲裁）时应立即向管辖法院申请财产保全，必需时采取诉前保全，努力争取首封，掌握资产处理权。尽可能避免发生一般债权人审理或实施法院先采取查封、扣押、冻结等方法，取得对担保物处理权。（2）诉讼前应完整搜集并向法院提交证据材料，同时亲密跟进诉讼审理进程，尽早取得生效法律文书，以确立债权正当性。（3）依据生效法律文书要求严格监督债务人/担保人在要求时间内推行清偿义务或依法申请强制实施。（4）在诉讼及实施过程中要亲密关注法院查封、扣押、冻结被实施人资产效期及效力情况，立即申请续期或采取相关方法。（5）对显著错误或显失公平判决或裁定，应立即提起上诉或申诉。.处理抵质押物（一）定义处理抵质押物是指债务推行期届满，债权人（在本节中即指抵押权人/质权人，下同）未受清偿或发生约定实现抵质押权情形时，债权人经过和债务人（在本节中即指抵押人/出质人，下同）协商或向法院申请经过司法路径对抵质押物给予变现，变现所得优先用于偿还所担保债务清收处理方法。（二）适用条件（1）办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人抵押权必需有效；（2）主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处理抵质押物用于清偿所担保债务。（三）工作步骤（1）经过押品管理团体对押品现场核查情况确定抵质押物现实状况和登记有效性，若现场核查时间间隔较长，应在处理前到相关部门重新核实。（2）通知债务人和抵质押人对设定抵质押物进行处理和处理方法，假如采取变卖或折价方法处理抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖方法进行。（3）采取拍卖方法处理时，抵质押权人和抵押人共同委托含有对应资质评定机构对拟处理抵质押物进行评定确定处理价格。（4）抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评定价格进行公开拍卖。(四）利弊分析（1）有利方面1、有利于债务立即得到偿还，尤其是在贷款形成不良以后，有利于立即收回不良资产，改善资产质量。2、债务人在现金流不足情况下，处理抵质押物有利于缓解债务人资金担心情况，维持其正常经营。（2）不利方面1、企业在刚刚出现经营困难情况下，处理其抵质押物可能会影响其还款主动性，甚至不配合清收处理工作，从而造成处理被动，甚至走向法律诉讼。2、在不经过法律程序处理抵质押物时，抵质押物真实情况、瑕疵情况较难调查清楚，处理难度对应增大。3、抵押人不一样意处理或提出异议时候将影响其处理。4、一旦抵质押物被其它债权人查封在先，即使银行审定了抵押且有效，但仍无法实现处理，只有等其它债权人处理时主张优先受偿。 (五)风险控制（1）中国担保法对不一样抵押物抵押登记要求了不一样法律意义，即抵押协议生效要件和对抗要件，抵押协议须经登记才生效。质押包含动产质押和权利质押。动产质押以动产交付为协议生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续正当有效前提。也是债权人处理和行使抵质押权前提。（2）尽早经过司法程序处理抵质押物，避免处理过程中发生其它难以预料情况，立即回收现金和其它资产。不良资产清收处理手段和步骤（二）第二节 依法收贷一、定义依法收贷是指我行就到期未受清偿债权，依法向管辖法院（或仲裁机构）提交诉讼、仲裁、申请支付令或实施公证债权文书等，经过管辖法院（或仲裁机构）判决（或裁决）、裁定，确立债权正当性，依据判决书或裁定书回收债权，或依靠强制实施程序（含和解）收回债权清收处理方法。（一）民事诉讼指向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其它诉讼参与人参与下，经人民法院审理和处理民事、经济纠纷等案件制度。（二）民商事仲裁指当事人依据签订仲裁协议或仲裁条款，自愿将其协议纠纷和其它财产权益纠纷提交由非官方身份仲裁员组成仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束一个制度。（三）民事督促（支付令）指人民法院依据债权人给付现金和有价证券申请，以支付令形式，催促债务人限期推行义务一个特殊法律程序。（四）实施公证债权文书指当债务人不推行或不合适推行经公证以给付为内容并载明债务人愿意接收强制实施承诺债权文书时，债权人能够向原公证机关申请实施证书，并凭原公证书及实施证书依法向有管辖权人民法院申请实施。管辖法院经审查该公证债权文书无误，依法开启强制实施程序清收处理方法。（五）直接向法院申请实现担保物权为快速实现担保物权，债权人（担保物权人）能够向担保财产所在地或担保物权登记地基层人民法院提出直接申请实现担保物权，请求人民法院拍卖或变卖担保物权。二、适用条件（一）普遍适用条件1、债务人无力清偿到期债务。2、债务虽未到期，但债务人/担保人生产经营陷入困境，财务情况严重恶化。3、债务人/担保人已停止经营，处于关、停、并、转状态，或实际控制人下落不明。4、债务人/担保人还款意愿差，且不配合签署催收文件。5、债务人/担保人有显著转移资产或逃废债务行为。6、债务人/担保人包含其它诉讼，可能影响到我行债权安全。7、债务人/担保人实际控制人包含刑事案件。8、债务人/担保人法人代表外逃、死亡或失踪。9、其它适合采取诉讼方法情形。（二）适用民事诉讼条件1、签署协议争议处理条款中，未约定提交仲裁裁决或约定不明。2、当地基层法院不支持申请支付令。3、未对债权文书实施给予强制实施效力公证，或虽有相关公证，但公证机关拒绝签发实施证书。（三）适用民商事仲裁条件1、当事各方自愿达成仲裁协议。2、仲裁协议正当有效。（四）适用民事督促（支付令）条件1、请求给付现金或汇票、本票、支票和股票、债券、国库券、可转让存款单等有价证券。2、请求给付现金或有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所依据事实、证据。3、债权人没有对等给付义务。4、支付令能够送达债务人。5、债权人和债务人没有其它债务纠纷。（五）适用实施公证债权文书条件1、各方当事人签署符正当律要求可经过公证方法给予强制实施效力债权文书。2、经公证机关依法公证并已给予该债权文书强制实施效力。3、债务人不推行或不完全推行公证机关给予强制实施效力债权文书。4、债权人向原公证机关申请，经审查后取得签发实施证书。（六）适用直接申请法院实现担保物权条件1、法定债务人到期不推行债务或当事人另行约定实现担保物权事由出现。2、债权债务关系清楚，抵押正当有效，相关手续材料齐备。三、工作步骤四、利弊分析依法收贷是不良资产清收一个常见手段，能立即有效地保护债权人正当权益，在现在市场经济环境下，如债务人/担保人有意“拖、赖”不还，甚至恶意逃废银行债务，债权人极难利用经济、行政手段处理，而法律因为其特定权威性、强制性、抗干扰性等特点，能够公平、公正和合理地处理债务纠纷；同时，依法收贷能快速、正确地控制债务人/担保人有效资产，预防债务人/担保人采取多种手段转移、藏匿本身财产。 依法收贷最大弊端在于结果不可控制性，因为现在司法环境和地方保护主义，依法收贷工作常碰到“不受理、不判决、不实施”等尴尬局面，也常常出现“赢了官司输了钱”不正常现象，这些情况改变是整个社会系统工程，而非债权人单方面能力所及；依法收贷过程中所包含部门较多（如法院、评定机构、拍卖机构等）、步骤较长，肯定造成依法收贷花费时间较长、成本较高。五、风险控制（一）发觉用户包含债务纠纷，要立即采取有效方法防范风险。为尽可能控制债务人/担保人有效资产及其处分主动权，预防其转移或恶意处分财产，在提交诉讼（或仲裁）时应立即向管辖法院申请财产保全，必需时采取诉前保全，努力争取首封，掌握资产处理权。尽可能避免发生一般债权人审理或实施法院先采取查封、扣押、冻结等方法，取得对担保物处理权。（二）诉讼前应完整搜集并向法院提交证据材料，同时亲密跟进诉讼审理进程，尽早取得生效法律文书，以确立债权正当性。（三）依据生效法律文书要求严格监督债务人/担保人在要求时间内推行清偿义务或依法申请强制实施。（四）在诉讼及实施过程中要亲密关注法院查封、扣押、冻结被实施人资产效期及效力情况，立即申请续期或采取相关方法。（五）对显著错误或显失公平判决或裁定，应立即提起上诉或申诉。延伸阅读延伸阅读银行贷款清收诉讼中，怎样攻克保全难关？银行不良贷款清收诉讼中，对于办理了抵押登记抵押物，法院基于多种顾虑，通常并不倾向于裁定财产保全。即使理论上财产保全并不影响抵押权人优先受偿权，但实际上假如不采取财产保全，可能会造成抵押权人权利难以实现。那么，在这种情况下，作为债权方代理人，怎样才能排除法院顾虑，攻克保全难关呢？银行不良贷款清收诉讼中，法院往往对于已经办理了抵押登记抵押物，认为基于优先受偿权保障，不存在会使银行正当权益受到难以填补损害紧急情况或其它使判决不能实施或难以实施情况，所以认定银行财产保全方法没有必需性。但实际上，即使办理了抵押登记，亦应对抵押房屋采取财产保全方法。尽管民事诉讼法司法解释要求了人民法院对抵押物采取保全方法，不影响抵押权人优先受偿权，但这仅是就实体权利要求。而在司法程序中，基于首封法院对查封财产优先处理权，会使抵押权人丧失主动权，增加抵押物处理时间及成本，最终影响到抵押权顺利实现。司法实践中，不一样阶段申请财产保全程序存在差异，各地法院对于提供担保具体要求不一样，再加上管辖法院办事步骤差异，实践中保全也会碰到重重障碍。部分法院对该类案件保全申请设置较高门槛，给申请人设置障碍，比如在申请人已提供上级分行担保函外，额外要求提供抵押房屋评定汇报、和不少于保全数额20%现金担保等，所以，在包含具体案件时，需要和保全法官进行充足沟通，打破法官先入为主偏见。以下以北京为例说明申请人面对此种保全障碍时应对策略：一、银行作为特殊主体，以上级机构出具担保函作为信用担保有法可依依据北京市高级人民法院相关财产保全若干问题要求（试行）、北京市高级人民法院相关立案阶段财产保全试点工作若干要求（试行）相关要求，申请人申请财产保全能够以下列方法提供担保：（一）申请人提供物担保或现金担保；（二）第三人提供物担保或现金担保；（三）法院许可金融机构、融资性担保企业提供信用担保。商业银行、保险企业等金融机构分支机构申请财产保全，人民法院能够接收其上级机构出具担保函作为信用担保。法院许可金融机构、融资性担保企业提供信用担保，在出具担保书同时，应该向人民法院提交上级机构营业执照复印件、相关财务情况资料。值得注意是，银行以上级机构出具担保函作为信用担保即使有法可依，但不意味着法院必需接收担保函形式担保。具体采取哪种方法作为担保，现在北京市各个法院并无统一做法，法院有自主选择物担保、现金担保抑或信用担保权利。二、超标额查封例外实务中，为避免超标采取财产保全方法，法院会要求申请人提供必需证据证实标物大约价值，在大约价值不超出申请标情况下即可采取保全方法。按揭贷款清收诉讼中，申请人申请保全抵押房屋，有些保全法官要求申请人提供需保全房屋评定汇报，评定房屋价值，假如房屋价值超出法律文书确定债权额，则做出不予保全裁定。因房屋评定金钱花费、时长花费，影响保全进程，和评定价值往往高于请求债权额，结果引向不利，故为了确保申请人利益，立即查封房屋，需和保全法官进行充足沟通，协商要求不提供评定汇报前提下进行财产保全。法律依据是最高人民法院相关人民法院民事实施中查封、扣押、冻结财产要求第二十一条要求：查封、扣押、冻结被实施人财产，以其价额足以清偿法律文书确定债权额及实施费用为限，不得显著超标额查封、扣押、冻结。发觉超标额查封、扣押、冻结，人民法院应该依据被实施人申请或依职权，立即解除对超标额部分财产查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被实施人无其它可供实施财产或其它财产不足以清偿债务除外。该条要求属于超标额查封例外，被保全财产难以明确分割或具体价值难以判定，能够整体查封、冻结。房屋属于不可分割物，法院不能以价值显著超出申请保全标额不可分割物为由拒绝接收财产保全申请，在这个论点支撑下，法院要求提供房屋评定汇报也就没有必需提供必需了。三、现金担保义务免去上文提到，按揭贷款清收诉讼中，银行以上级机构出具担保函作为信用担保即使有法可依，但不意味着法院必需接收信用担保。法院有权选择具体采取哪种方法作为担保。在法院要求提供现金担保情况下，怎样和法官进行行之有效沟通，免去现金担保义务？首先，需要思索和区分不一样立场上采取保全方法影响，站在申请人立场，考虑是经过控制财产线索以保障裁判文书实施，不过站在法官立场，更多考虑是最大可能确保不发生保全错误情形。区分了这一点，就能明白法官为何要申请人提供对应担保，尤其是现金担保这种最简易操作变现方法。掌握了法官心理，就能够从是否会发生保全错误情形这一角度出发，向法官说明理由和见解。银行贷款清收诉讼案件通常事实清楚,权利义务关系明确，证据充足，且申请保全房屋为申请人已设置抵押权抵押物，采取保全方法正当合理，风险小，并属于能够控制范围内。且申请人已按要求提供了上级机构以自有资产提供担保担保函，为风险发生提供了可供救助保障。其次，能够从司法实践中通例说服法官，比如同法院其它法官能够接收担保函形式担保，无需额外提供现金担保，其它同级法院甚至上级法院也无需现金担保，采纳接收信用担保。以实例举例和保全法官建立良好沟通，晓之以理，动之以情，争取最大化为当事人减轻负担，保障保全手续和诉讼程序顺利进行。律师在诉讼过程中，怎样处理和法官关系，以何种姿态和法官相处，怎样使法官更易于接收律师见解，这是律师在执业过程中需要不停思索和改善。律师在主动主张和维护当事人正当权利同时，要时刻想着法官在审理过程中碰到困难、法官思维模式和审判习惯。在见解发生分歧时候，律师全部应该发挥专业分析能力、表示能力和沟通能力，使用方法官最轻易接收方法，适时为法官提供提议和帮助，奠定律师作为帮助者地位和作用。.不良资产清收处理手段和步骤（三）第三节 处理抵质押物一、定义处理抵质押物是指债务推行期届满，债权人（在本节中即指抵押权人/质权人，下同）未受清偿或发生约定实现抵质押权情形时，债权人经过和债务人（在本节中即指抵押人/出质人，下同）协商或向法院申请经过司法路径对抵质押物给予变现，变现所得优先用于偿还所担保债务清收处理方法。二、适用条件（一）办理了抵质押登记手续，抵质押权人对抵质押人抵押权必需有效；（二）主债权未受清偿且已届清偿期，或抵质押人同意处理抵质押物用于清偿所担保债务。三、工作步骤（一）经过押品管理团体对押品现场核查情况确定抵质押物现实状况和登记有效性，若现场核查时间间隔较长，应在处理前到相关部门重新核实。（二）通知债务人和抵质押人对设定抵质押物进行处理和处理方法，假如采取变卖或折价方法处理抵质押物，变卖价格或折价金额由双方协商确定，协商不成，应采取拍卖方法进行。（三）采取拍卖方法处理时，抵质押权人和抵押人共同委托含有对应资质评定机构对拟处理抵质押物进行评定确定处理价格。（四）抵质押权人和抵押人共同选定拍卖行依据评定价格进行公开拍卖。四、利弊分析（一）有利方面1、有利于债务立即得到偿还，尤其是在贷款形成不良以后，有利于立即收回不良资产，改善资产质量。2、债务人在现金流不足情况下，处理抵质押物有利于缓解债务人资金担心情况，维持其正常经营。（二）不利方面1、企业在刚刚出现经营困难情况下，处理其抵质押物可能会影响其还款主动性，甚至不配合清收处理工作，从而造成处理被动，甚至走向法律诉讼。2、在不经过法律程序处理抵质押物时，抵质押物真实情况、瑕疵情况较难调查清楚，处理难度对应增大。3、抵押人不一样意处理或提出异议时候将影响其处理。4、一旦抵质押物被其它债权人查封在先，即使我行审定了抵押且有效，但仍无法实现处理，只有等其它债权人处理时主张优先受偿。五、风险控制（一）中国担保法对不一样抵押物抵押登记要求了不一样法律意义，即抵押协议生效要件和对抗要件，抵押协议须经登记才生效。质押包含动产质押和权利质押。动产质押以动产交付为协议生效要件。而权利质押需要进行质押登记。依法办理抵（质）押物登记，是确保银行担保手续正当有效前提。也是债权人处理和行使抵质押权前提。（二）尽早经过司法程序处理抵质押物，避免处理过程中发生其它难以预料情况，立即回收现金和其它资产。延伸阅读银行不良贷款抵押物处理现实状况及策略分析一、不良贷款抵押物处理困难现实状况目前，中国经济增速下行显著，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业面临经营形势十分严峻，和之对应是，不良贷款快速和大幅上升，银行有被动成为“房东”趋势，手中掌握抵押物也越来越多，但抵押物处理和实施却进展缓慢，有些抵押物明明产权清楚、情况良好也极难处理，迫不得已，只有经过资产转让或核销方法来化解不良贷款，银行正常经营受到不一样程度影响，营业利润也受到了较大侵蚀。现在，抵押物实施中碰到障碍关键存在有以下多个情况：1.抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长了抵押物处理时间当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行迫不得已进行诉讼并经过法院处理抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，拒不配合，或试图经过多种路径阻碍司法实施，拖延抵押物处理，如：拒绝签收法院相关文书，造成银行在处理步骤需要进行公告，或，不停向法院提出异议或上诉来拖延处理时间，进而影响抵押物处理效率。据了解，这类情况比较普遍，占实施困难案件百分比近40%.2.抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推进才能进行司法拍卖，使得银行在后期司法拍卖中较为被动因为多个原因，部分借款企业或担保企业在银行抵押物往往被多家执法机构查封，假如抵押物被她人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推进司法拍卖，商业银行对此反响不停。在社会各界强烈呼吁下，江苏省高院实施局对首封法院怠于开启拍卖情况作了推进，公布了相关实施疑难若干问题解答，其中，对同一财产被多个法院查封，而首封法院怠于处理查封财产情形进行了规范，但具体方法在基层法院还未落地或实施不到位，大量抵押物均因为贷款银行非首封而造成银行贷款无法受偿。另外，部分债务人为了在后期处理中掌握一定谈判权，在风险暴露前就采取方法对抵押给银行抵押物进行恶意查封。如某用户本身经营不佳，自知银行贷款难以到期归还，抵押人就经过民间借贷债权人对银行抵押物先行查封，造成银行处理推进困难，并以此要挟，在后期和银行谈判中要求对利息甚至部分本金进行减免。3.抵押物土地、房产被分开抵押，需和其它抵押权人合并处理因为部分地域抵押不够规范，部分借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证房产抵押给乙银行，再次在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，不管是甲银行或是乙银行全部将无法单独处理抵押物。我们就曾碰到过这类情况，某贷款人抵押给银行土地为整个厂区土地中一部分，其和厂区其它土地(其它债权人抵押物)相连，较难分割处理；也曾碰到过某用户抵押物因为之前企业生产需要，地下铺设了大量管道，而管道又抵押给了其它债权人，造成了单靠银行一家无法推进处理情况。4.抵押物处理过程中常常会碰到部分地方政府阻力现阶段，企业大多和地方政府关系千丝万缕，出于种种目标，部分地方政府会对银行处理抵押物设置障碍。如某企业抵押贷款产生不良，迟迟不还，进入法院实施阶段后，借款人住所地区政府却正式发函至法院，声称该企业债务众多，为了维护当地社会稳定，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理(实质是抵制该银行对抵押物处理)，并要求法院停止实施，最终还得到了当地法院认可。5.抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定关键表现为以下两方面，一是受偿范围仅限于房产登记部门登记债权金额，不包含利息或实现债权费用。比如，江苏省高院公布相关目前商事审判若干问题解答和江苏省高级人民法院实施局相关印发相关实施疑难若干问题解答通知，将担保范围限定在抵押权登记簿登记范围内，银行贷款利息和费用得不到法院支持情况可能会越来越多。如某用户，抵押登记时债权金额仅登记了本金500万元，判决中法院认定银行仅能就该500万本金优先受偿，而利息和相关费用只能作为一般债权处理；二是表现为即使房地产价格有所上涨，也仅能就当初登记债权受偿，且受偿金额不能超出授信时评定价格。6.抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍银行贷款抵押物上通常会附有租赁协议，因为法律上有“买卖不破租赁”要求，即：如租赁协议发生在借款人在银行借款前，或租赁协议是经银行同意，即使抵押物进行拍卖，以前租赁协议仍然有效。当然，该项要求在保护承租人权益同时，也为抵押人编造虚假租赁进而阻止银行处理抵押物提供了便利。去年，某银行在处理一用户抵押物某菜场时，承租人举证该菜场上附有十年期限租赁协议，面对这一抵押物瑕疵，该银行经过较长时间不懈努力，做了很多方面沟通协调工作，耗用了大量人力、财力和物力，经过多个渠道主动对抵押物进行营销，最终才得以在三拍中以合理价格拍卖出该抵押物。7.抵押物为唯一居所或抵押物中有些人居住，法院通常不支持推进实施对于住宅进行抵押贷款，可能会碰到抵押人用唯一居所抗辩实施问题。某用户抵押物为一套别墅，但在实施时，因为被实施人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强经济实力，法院也不支持推进实施。另外，法院在实施中，对有些人居住抵押房屋，不管是其它民间借贷债务人或是租赁户，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推进实施拍卖。8.多个抵押物登记在一个她项权证项下，房产登记部门不予分套解押这类情况关键集中在银行零售贷款上，如借款人李某，担保方法为三处住房抵押，进入实施阶段后，因为三个抵押物在同一个她项权证上，具体操作中，房产局不支持单套解押，这就要求必需确保三套同时拍卖成功才能解压。实施法官认为该三套抵押物同时拍卖成功存在一定难度，如只成功拍卖出一套或两套，又担心会损害竞买人利益，故迟迟不愿组织拍卖。9.商业用房转让税费高企造成实施难中国对商业用房和民用住宅转让税费是不一样，且前者远高于后者，这给商业用房拍卖带来了一定难度。如，借款人王某在某银行以购置商业用房及装修使用为名申请贷款，并将该商业用房抵押给银行，后借款人资金链断裂，造成近1.5亿元不良贷款。银行在拍卖处理抵押物过程中发觉，该抵押物前手交易价格为8000万元，法院拍卖评定价2.5亿元，账面增值较快，而现在，二手商业用房关键税种有：契税3%，营业税(差额5.6%)，个人所得税(差额20%)，印花税0.05%，土地增值税(差额30%)，假如以8折价格拍卖成功，将产生约4000多万元税费，正是因为这笔难以承受高额税费，造成最终流拍，该抵押物至今迟迟无法处理。10.网拍对抵押物要求较高，也在一定程度上影响了处理效率现阶段法院为了加紧抵押物拍卖效率，增加公开透明度，扩大拍卖受众面，加大了改革力度，大力推进网上拍卖。但网上拍卖对拍卖标物要求很高，即使仅有零星瑕疵抵押物临时也无法上挂拍卖，从而使得部分抵押物处理时间深入延长了。二、加紧抵押物处理路径对于上述实施中碰到问题，商业银行除了本身需要正当规范经营、防范操作风险外，应加强和当地政府、法院和债务人沟通，对实施中碰到问题要整理归纳，主动向法院反馈，争取司法机关了解和支持，同时，还要亲密关注高院推出各项方法在基层法院落地实施情况，努力寻求处理问题突破口。1.约定逾期贷款诉讼文书协议送达条款针对近期出现频率越来越多逾期贷款当事人失联或拒不配合，致使法院诉讼文书难以送达实际情况，银行应在贷款协议和抵押协议上明确约定，假如贷款逾期银行选择诉讼时法院诉讼文本送达路径、送达方法和送达地点，以加紧诉讼进程，提升诉讼效率，进而推进抵押物处理进度。2.对非首封抵押贷款或疑难问题要主动反应、主动沟通从银行本身来说，发生风险后应采取快诉、快封，争取首轮查封，对于实施中需要政府、其它查封人或抵押人配合才能推进实施，要加强和法院和相关当事方沟通，争取双赢。对抵押物非首封难以实施问题，商业银行应统一向监管机关(如当地银监会、人民银行、银行业协会等)汇报，请监管部门出面和司法机关沟通，甚至能够请监管部门以提案形式提交人大或政协，以期立即处理首封法院怠于推进实施问题。目前，商业银行应主动和基层法院沟通，讲究沟通效率，争取了解和支持，从基层法院层面来加紧非首封抵押物实施。3.审慎办理附有租赁抵押贷款商业银行在办理附有租赁抵押贷款时，应该对租赁协议仔细甄别，审慎办理。在贷款时，除了对相关当事人通知以外，在抵押协议中还应对抵押人后续对外租赁时设置一定约束条款。对抵押物上租赁事实确实定，除了经过租赁协议判定外，可经过租金支付交易、是否纳税等进行确定。司法实施中可一并对租金进行查封以维护银行利益。在抵押物拍卖过程中，主动做好抵押物营销，包含对承租人营销，也是提升拍卖成功关键原因。4.对于唯一住宅作为抵押物抵押贷款要有所限制商业银行在叙做住房抵押贷款业务时，首先，要尽可能避免出现唯一住宅抵押问题，应要求授信申请人在申请贷款时提供有不低于两套居所证实，并书面承诺在抵押贷款还清前不得转让，并明确约定，转让第二居所时应提前还清住房抵押贷款，商业银行在贷后管理中对此也要定时给予关注；其次，抵押贷款风险发生后，应加强和债务人沟通和谈判，如置换面积较小住房、帮助抵押人租赁住房或尝试经过减免少许债务等方法实现快速清收。5.抵押物权证必需清楚，不能有瑕疵抵押物产权明晰，没有纠纷且符正当律要求是银行办理抵押贷款前提，不然，将会为后续抵押物变现埋下隐患。对于多个抵押物登记在一个她项权证项下问题，办理贷款时标准上应分创办理她项权证，便于后期变卖处理时含有操作性。对现有存量业务，要立即梳理，给用户重新建立额度，分创办理抵押。6.高度重视商业用房处理过程中税费问题对于商业用房处理税费高、成交难问题，首先，对这类抵押物评定应公正、客观，尽可能参考相邻市场、相近物业实际成交价格，不能为了办理贷款而人为地抬升评定价。贷款时要注意严格控制商业用房抵押物评定净值，在房地产行业景气度下行期间更要重视这方面问题，预防拍卖过程中因价格虚高而无人参拍或过高处理成本造成房产拍卖后无法覆盖贷款本息；其次，在还款方法设置上，应优先选择等额本金还款还款方法，经过前期还款，陆续压缩抵押贷款敞口，以期立即实现抵押率降低。7.抵押率设置应科学合理各商业银行会针对不一样抵押物设置不一样抵押率，实际工作中，为确保抵押贷款安全性，应视抵押物处理难易程度对抵押率有所控制，如对偏远地段厂房、非通用设备、没有独立通道商业用房等应该对其抵押率从严控制。对商业用房分层抵押，除了总抵押率不能超出要求外，要根据金字塔型来设置各层抵押率，没有特殊情况尽可能不要用同一抵押率来办理分层抵押抵押贷款。8.主动引入外部力量来加紧抵押物处理受制于时间、精力、经验和内部考评等多个原因，商业银行在不良贷款抵押物处理过程中，除了通常利用不良资产转让方法外，可主动尝试引入外聘律师事务所，对难以处理抵押贷款实施风险代理制。经过差异化管理、风险代理等手段，促进律师在资产线索查找、法院协调、推进实施等方面优势，也可视诉讼进程中具体情况，对司法实施过程中某项任务进行单项委托，推进抵押物案件实施力度。9.尝试签订抵押贷款协议前期公证商业银行要主动探索经过在抵押贷款协议中约定发生风险后可直接进入实施程序条款并进行公证，从而跳过诉讼审判程序直接进入实施阶段方法，以加紧实施进程。我们曾就这一思绪向当地法院和部分法官进行过咨询，请示是否可行，法院方提议能够尝试。据此，我们准备先从零售抵押贷款方面进行尝试，如成功，将立即推广至对公抵押贷款，以期缩短诉讼步骤，提升不良处理效率。10.主动探索新型抵押贷款方法针对目前抵押物处理难、变现难实际情况，商业银行除了在内部规范抵押贷款合规操作，在办理抵押贷款时可引入保险企业，尝试办理抵押贷款保险，在抵押贷款逾期时由保险企业负担保障责任，代为偿还，利用保险来分散风险；另外，商业银行还要不停加强金融产品创新，我们认为，未来几年内，资产证券化这一愈加市场方法将成为中国银行业化解不良资产一个关键坏账处理方法，商业银行应该抓紧探索和适度发展房产抵押贷款证券化，并和不良资产转让结合起来，加紧抵押物处理和转让速度，化解商业银行经营风险。不良资产清收处理手段和步骤（四）第四节 减免息一、定义为加大不良资产清收和处理力度，最大程度盘活不良资产，同时调动债务企业还款主动性，减轻企业负担，依据财政部、银监会要求，债务人确无能力全额清偿不良授信本息，合适减免利息能实现不良资产回收情况下，以债务人切实推行还款承诺为前提，给免去全部或部分表外应收催收利息清收处理方法。二、适用条件（一）减免对象仅限于表外应收催收利息或已核销贷款利息。（二）减免息适用范围为对公信贷资产（贷款）。（三）借款人信用等级为BBB级（含）以下，未评级借款人视为BBB级以下