飞鹅岭项目市场调查报告世联20100909发来.doc

四会房地产市场调查（2010年9月）佛山世联房地产咨询有限公司四会房地产市场概况 四会，以四水会流命名之。地处大肇庆接驳广佛的东大门，在打造广佛肇一小时生活圈，承接珠江三角洲产业双转移的过程中同时吸引了不少发展商的目光。凭借以柑橘、玉器为支柱产业发展带来人们生活水平的提高、地理环境的优越以及价格洼地的优势，成为不少开发商投资、购房者置业的一方热土。 四会作为一个三线城市，整个市场开始形成的时间远远滞后于一线城市。在2000年后四会才有了新的楼盘以及引入了小区的概念。四会城区第一个成熟的楼盘应该是在02年、03年前后出现的如畔台庭院和一直不断扩大其疆土、至今仍然是四会最大最成熟的社区碧海湾。 随后，本土资金充裕的企业开始染指房地产市场，在土地供应量充足的情况下以较低的资金圈地。再加上本地居民一直集聚在老城区，房子一般都有十几年以上的楼龄，住宅的功能已经不能完全满足不断更新的居住理念，因此市场上积蓄了不少的刚性需求。再加上承接双转移的背景和邻近的高新区不断增加的外来人口所带来的一些列居住需求同时带旺了一手房市场同时更刺激了二手房市场和租赁市场的发展。城市化进程中产生的刚性需求不断寻求释放的渠道，给这个城市的房地产业带来了庞大的商机。 房地产市场尚未发展起来的四会，合作建房和私人建房占据了整个住宅市场的一大块。建筑理念、社区文化、物业管理等在商品房蓬勃发展同时衍生出来的概念对于整个市场仍然是一种新事物。随着商品房的“上位”，房地产市场开始了新一轮的“洗牌”，先是旧的城中心出现一些改造后的新物业，然后整个城市经理了一轮在区域靠近的楼盘之间划定小区以便管理。然后是带小区和花园的洋房的出现给整个市场带来了一种新的居住理念，后来在新行政中心东迁、工业园区东设的大背景下，东城区被定义为新城市中心后作为一个具有后发优势的新区域不断吸引了新的发展商的目光，随着新楼盘的落成、城市居民的东移形成了与旧城区有着鲜明对比的、更为现代化的城市发展新区域。而像碧桂园带来的五星级社区管理、四会海伦堡建设的产权式酒店和大型购物中心的理念都为四会房地产发展注入了新的发展理念。 融入珠三角、城市中心向东移并不是四会独有的现象，而是一个作为泛珠三角地区内具有强大后发优势的城市发展的必然趋势。房地产的发展、新的居住理念和建筑风格的多元化，也是一个区域城市化进程中最不可避免的。在这种条件下，别墅、洋房在以新城市中心的东城区为主的各个区域拔地而起，吸纳了不少在旧城区内有条件换房、也希望能够通过换房而获得更多居住功能的人们前来置业安居。从前几年开始出现的现代城、珠江新城、水岸名都、恒辉苑等楼盘完成了从过去的单一式住宅到花园式住宅的过渡。四会的房地产市场正处于刚开始热起来的阶段，各大地产商皆因看中这个市场的巨大潜力纷纷抢滩。四会房地产的迅猛发展期从2006年开始，06-08年的竣工面积在20-23万平方米之间，在开发楼盘数量为30多个。楼盘的规模普遍较小、档次较低，平均每个楼盘的年竣工面积不足1万平方米。总建筑面积在10万平方米以上规模的小区仅有碧海湾、珠江新城、水岸名都三个项目。2006年2005年2007年至今5万15万20万25万10万22088.19 （4宗）229022.89 （34宗）198524.26 （31宗） 四会楼盘以前长期在一个低价位徘徊，2005年珠江新城均价一般在2300元/左右，07年推出的碧海湾则达到3000元/，别墅则在50007000元/之间。继四会本地发展商纷纷推出新楼盘后，外来发展商也不断染指四会市场。从盈峰的盈峰国际、亚铝控股的四会臻汇园、东莞建工的翡翠山河等大型住宅小区的开发热售，到四会海伦堡、碧桂园、锦绣棕榈园等集居住、购物、社区生活等复合型楼盘板块的出现，为四会楼市带来更大的活力和更激烈的竞争。 外来发展商相中四会这块土地，背后是珠三角发展的大趋势和政府近年来对肇庆在政策上的扶持。四会凭借其在地理位置上与广佛的邻近成功成为首批接收珠三角产业转移的城市之一，一直以来注重工业带动城市发展，以科技创新和发展支柱产业让人们富起来。同时在肇庆被纳入珠三角、打造广佛肇一体化、广佛肇轻轨动工等一系列利好消息的带动下，四会的楼市如沐春风，形成了良好的发展格局。与广佛在地理上邻近是四会相较其他肇庆县、区更为优之处，在交通道路不断完善的情况下，从四会开车到广州只需要一小时左右，而到邻近的佛山市三水区更是只有三十分钟的路程，在地理上的优越自然吸引了不少外来发展商的投资眼光。而纵观四会各类大型楼盘的定价，较高档的楼盘均价目前维持在三千多元上下，从整个市场气候上看定价仍不算太高。鉴于四会拥有柑橘和玉器这两个龙头支柱产业，因此目前存在一批做玉器和柑橘生意而富起来的群体，加上公务员和教师这些群体支撑起了整个市场，针对这些消费人群，目前来讲这个价格还算非常合理。进驻四会市场更多的不是为了目前的利益，而是看重这个市场的后发优势，因为整个市场仍然在开发的初期，所以可以开拓的版图必然很大，整个城市的发展后劲很足，在经济稳步前行的前提下，房地产市场必定可以有一番作为。四会海伦堡选择首先进驻四会市场再延伸至端州市场的策略进驻肇庆，在四会打造首个产权式酒店公寓和大型的综合购物商场，从理念上领先一步。四会市场尽管在整个珠三角地区具有价格洼地和地理优势，但数据显示目前四会楼市仍然是以刚性和首次改善性需求为主。不少楼盘的销售情况表明，买四会楼盘的人依然是四会人占了绝大部分。 究其原因有几点，首先是早年四会房地产发展的滞后导致每年的刚性需求难以找到释放的渠道，因此在这几年的迅速发展过程中，随着人们生活水平的不断提高而积蓄起来的需求逐渐在这个时期内释放。 其次在于不少先富起来的群体具有更高的投资眼光和意识，所以二次甚至是三次购房的他们成为了四会首批投资客，热钱在没有更多流出渠道时就容易流入房地产市场。但目前四会房地产市场的投资性并不占具有影响力的比重，因此并不存在泡沫的发生。 再者，近年来高新区的发展、双转移承接的工业、工厂让四会吸纳了不少外来人口，这些公司、工厂的发展壮大过程中，形成了一个极具消费力的群体，而鉴于高新区目前的发展条件，不少人更愿意在邻近的四会或者三水区购房置业，因为这些地区的配套和商业服务更完善，但交通成本不会太高。 但这一程度的刚性需求预计不会持续太久，因为此前积蓄的需求释放到一定额度后，每年就只有固定的额度可以实现市场的供给。就目前四会房地产市场的发展进程来看，吸纳珠三角的购房者和投资者前来投资置业就成为必然的趋势。但有不少业内人士对此表示出担忧，就目前四会的城市规划和公共服务、商业配套来讲远远未能达到珠三角人居的要求。因为四会没有肇庆山清水秀的卖点，也没有佛山完善的城市规划，整个城市的市容市貌未能形成一个良好的居住环境是一个巨大的问题，如果城市交通、市容市貌不能得到有效的改善，四会要走出去，成为珠三角的一份子仍然很艰难。典型在售个盘分析盈峰国际11159712 盈峰国际 基本信息 物业类别：电梯洋房 装修情况：毛坯 建筑类别：20F小高层 一期户数：532户 楼盘配套：双泳池、篮球场、羽毛球场、1500平米会所、1400平方米的幼托中心 物业地址：四会市东城区广场北路盈峰国际 售楼电话：[phone] 开 发 商：汇盈地产“四会市星坤房地产有限公司” 均价：4200元/平方米 楼盘销售情况：一期开卖7、9、11、12、15栋物业类型 面积段户型梯户比套数套数比已售套数消化率20F高层85-962房2厅2梯6户19637%7036%110-1143房2厅 紧凑3房2梯6户8215%45%121-1253房2厅 舒适3房2梯6户19236%4021%1641703+1房2梯3户6011%47%合计 530100%11822%项目在售产品分析：9座标准层平面图9由9座在规划总平面图中的摆放位置可知，9座所有户型为正东西朝向。两梯六户设计，户型主要有87-96方的小2+1房和112方的大2+1房。112方产品的客厅和主卧朝向中央园林，功能分布较好地利用了内部园林景观资源，但同时也导致主卧常年受西晒影响，居住价值贬损严重。两梯六户的扁平品字形设计使电梯厅走廊变长，不仅公摊面积增加、实用率下降，而且导致部分产品达不到前后通风效果；该设计同样不利于保持两侧端头住户的私密性，、号房卧室对视问题较明显，同样的问题也发生在、号房的设计上。每户均赠送计一半面积的8-10平米室内花园，可改为一间房，以此提高产品附加值，该项目率先把N+1产品创新理念引入四会房地产市场。主卧内部设计上，采用外形类似落地凸窗（倒凸窗）的落地窗设计，但计全部面积，且没有增加安全护栏，该设计不仅不实用不经济，而且存在一定安全隐患、窗玻璃有突然爆裂的危险。15座标准层平面图15由15座在规划总平面图中的摆放位置可知，15座尽管贵为该项目楼王、尽享前后中央园景，但所有户型为东西朝向。两梯三户设计，户型为162-170方的三室两厅。该栋产品不存在电梯厅长走廊的设计，实用率较高，且保证了户户前后通风对流。户型设计上，客厅开间达到4.9米，主卧开间达到4.4米，拥有前后双观景阳台，均强调舒适性的设计理念。、号房赠送计一半面积的L型入户花园，可将进门右（左）手边部分改为一间多功能房，实现3+1房设计理念。11座标准层平面图1111座为西北、东南朝向，朝向中央花园的四户均存在西晒问题。而且，由于电梯厅长走廊设计，公摊增大，实用率降低，通风效果差，且与9座一样存在前后两户卧室对视的问题。户型面积段方面，基本为97方小2+1房和125方大2+1房。户型设计方面，面向中央花园的四户中有两户的客厅并未安排在看花园的一侧，未充分利用园林景观资源提升产品附加值；且该两户把厨房门开向卧室等私密空间，对于潜在住户而言可能有气味、噪音干扰。项目整体评价：优势：盈峰国际地处四会市政府广场附近、紧邻新城区商业核心时代广场，面朝绥江、高楼层能远望江景，同时具备未来城市发展带来的地段升值潜力和一定的自然景观价值，可以说有不错的区位优势。5万平米法式主题园林及60%绿化率是该楼盘最显著的亮点，并且园林也做到了充分的展示，尤其主入口广场、林荫大道、凯旋广场、喷泉广场的一系列大气、主题鲜明、带有豪宅符号的展示，为访客带来极大的视觉冲击，在访客对该项目的第一印象上打下了高档楼盘的基础，让购房者产生住在这里“比较有身份面子”的心理。可以说，盈峰国际品质感的入口展示是四会市场上较成功的案例之一。产品设计上，户型面积约为88125平方米的2+1房，和162170平方米的3+1房，以刚需客户和首改客户为目标客户，并且以实用性兼顾舒适性为前提加大户型的赠送比例，引进先进房地产市场上的成功创新产品N+1户型，体现产品较高的附加值。总体定位策略为高端形象+高性价比实惠型产品，目标客户为刚需+首改购房人群。缺点：围合式规划布局，但对于户型朝向的考虑不充分，导致15栋楼中，除一栋为正南北朝向之外，两栋为正东西朝向，六栋为西北、东南朝向，六栋为西南、东北朝向，大部分户型都有西晒的问题，并且从四会房产网获得的数据可知，西、偏西向户型走货较慢。除三栋园林中央的楼王单位之外，十二栋单位均为两梯六户，电梯厅长走廊设计使实用率下降、通风效果不佳，且前后住户的卧室对视严重，部分产品内部功能空间分配不合理。锦绣棕榈园 锦绣棕榈园 基本信息 物业类别：洋房、别墅 装修情况：毛坯 物业地址：四会市政府后侧 开 发 商：敏捷地产 均价：3300元/平方米(洋房)；4500元/平方米(联排)；6800-7200元/平方米(双拼) 占地面积：30万平方米 一期：别墅户型：双拼七房两厅四卫，317平方米；双拼七房两厅四卫，299平方米；联排三房两厅三卫，162-164平方米；联排五房两厅四卫，220-223平方米；联排五房两厅四卫，198-201平方米；空中联排三房两厅三卫，170平方米；四拼三房两厅四卫，131平方米；双拼七房两厅五卫，337平方米别墅套数：253套二期：净用地面积：138240.9平方米容积率：1.19建筑密度：27.8%绿地率：31.5%建筑层数：3-24层配建停车位：户均1辆项目产品销售情况盘点（数据来源：四会房产网）物业类型 面积段户型套数套数比已售套数消化率一期别墅277/302/358/455/568双拼145.53%14100%135四拼三房两厅四卫3212.65%32100%162-166联排三房两厅三卫5622.13%5292.86%167-222联排三房两厅、五房两厅4919.37%4591.84%199-221联排五房两厅四卫7630.04%6078.95%167-170空中联排三房两厅三卫2610.28%26100%合计253100%22990.51%二期别墅131-171联排三房两厅4488%1330%299双拼六房两厅24%00317-337双拼七房两厅48%375%合计502652%一期别墅开盘时间2009年8月21日，去化速度月均18套，二期别墅开盘时间2010年6月24日，去化速度月均10套。由一期总规图可看出，产品排布规律是以中央核心水景为价值最高点，面积最大的双拼别墅布置在水景资源最好的地点，距离水体越远产品面积段越小（最外层为面积段最小的联排和高层洋房）、总价越低，可知总价和水景资源价值成正比，一期的销售价值点之一为1万平米的中央景观大湖。该项目畅销的另一主要原因是别墅产品的高性价比。162-170平方米的三房两厅三卫单位在盈峰国际以平层洋房形式出现，且两梯三户的高层设计使舒适性有所折损，但盈峰国际4200元/平方米的均价却和锦绣棕榈园联排别墅4000-5000元/平方米的价格范围不相上下，并且162-170平方米的联排单位在户型设计上充分展现了别墅产品的豪华气质六米高中空客厅，这一点是平层洋房产品不可能做到的，另外，锦绣棕榈园别墅产品均赠送大面积露台，有的是赠送双露台，产品附加值大大提升。综合上述因素，用买洋房的价格可以买到具备高品质高附加值的经济实惠型别墅产品，该项目定价和产品设计上利用了客户这种心理，大大促进了成交。该项目洋房的欧式古典外立面、用石材装点的入户部分、细节上的豪宅符号运用等等都转递给购房者以强烈的品质感。尽管该项目别墅排布非常密集、某些功能空间设计上实用性不强、且没有样板房展示，但新行政中心高升值潜力地段、项目整体高品质形象和高性价比产品还是足以征服目标客户群。海伦堡新天地在售 海伦堡新天地 基本信息 物业类别：花园洋房 装修情况：毛坯 建筑类别：小高层 物业地址：四会市东城区清塘大道23座 售楼电话：[phone] 3180988 交通状况：项目位于四会市东城街道岗咀里清塘大道西北侧,附近有东城汽车站,中巴汽车客运站,东城中学,华侨中学,冯云学校,教师进修学校,东城卫生院和四会大酒店等,交通,教育,医疗设施齐全 开 发 商：海伦堡地产 物业管理：中颐物业管理有限公司 均价：3780元/平方米起，九五折优惠 占地面积：87000 平方米自身配套：人人乐超市、大地数字影院、海伦堡假日酒店、五层停车位、10万平米商业中心、4万平米空中平台花园楼盘销售情况：一期19、20、21座已售罄，二期在售1、2、3座（数据来源：四会房产网）。主卧面西的单位（3座1、4号单位，2座3、4号单位）普遍滞销，而主卧东南向的单位已基本售罄。该项目定价策略是景观资源最好的单位价格最高，朝向因素并不影响价差。该策略导致面西而最接近中央园景的3座1号单位和2座4号单位均价最高（园景最好单位均价4100元/平方米，其他单位3800-3900元/平方米），而从销售情况可知购房者还是顾忌西晒问题的，园景资源并不能彻底打消购房者对于西晒和较高单价的顾忌。临路单位安装降低噪音的双层玻璃，并且卧室朝向东南，鉴于以上因素，临路单位居住价值并没有贬损，销售均价并没有因为临路因素而降低，并且走货速度相对于西北朝向园景单位快得多。物业类型 面积段户型梯户比套数套数比已售套数消化率25F高层60-751房1厅 公寓 2梯21户462 5其余停卖852房2厅2梯4户21 21100%102-1153房2厅 紧凑3房2梯4户136 11282%120-1403房2厅 舒适3房2梯4户21214468%210-270顶层复式2梯4户17 424% 合计 (公寓除外）386 28173%项目亮点：打造10万平方米商业中心，比肩三水广场，为四会弥补高档大型商业配套的空白，已建海伦堡假日酒店、已引进人人乐超市、大地数字影院，首次引进5层立体停车库设计。4万平方米空中平台花园设计精巧优雅，园林展示效果良好、注重细节、体现精致生活理念，为购房者营造了一种宁静的居住氛围。主卧270度大飘窗观景采光效果都很好，将空间视野推向室外，提升购房者的观感，从而提升产品的附加值。以102-140平方米的紧凑型、舒适型三房两厅为主，瞄准本地首置、首改客户，踩盘获知该项目客户以周边中学教师、公务员人群为主。项目缺点：围合式布局，缺乏朝向感，有两栋正东西朝向的楼栋，西北、西南向的产品也占有相当大比例。部分产品户型设计不合理，如3座3号房，主卧和次卧围绕在客厅和餐厅周围布局，人流动线易干扰私密区域，尤其厨房紧挨主卧套房，负面影响非常之大；此外，该房型通风对流效果也比较差。翡翠山河翡翠山河致力于打造四会豪宅“新标杆”。项目总用地面积约为12万平米，总建筑面积约为36万平米，容积率3.0。翡翠山河位于四会市东城区东成路绥江北岸。 翡翠山河周边配套齐全：车行3-5分钟即可到达四会文化中心四会广场、大型购物中心时代广场，紧临四会试验学校、四会高中、四会中医院、玉器交易市场等，与老城区的距离也在5分钟车程以内。紧临四会大道，四通八达，处于广州1小时经济生活圈内，轻松享受珠三角大都市的繁华。 翡翠山河拥有首屈一指的山河资源：长达1000米的全江景岸线，生活从未如此地与自然接近;迎面是受悉心保护的纯生态植被，苍翠如画、连绵起伏的自然山体，造就罕世珍稀山水;移步则有贞山风景区、葫芦山风景区、六祖寺、搓山公园。 翡翠山河一期由五星级会所、花园洋房、独立别墅组成。会所严格按照五星级酒店标准建造，不仅为您提供无微不至的物业服务，还配备室外游泳池、健身中心等尊贵设施;花园洋房有两种户型：160平米四房和180平米五房，皆能饱览社区皇家风情园林和纯粹山水;9栋独立别墅依江岸线自然排列，每户都拥有不可复制的山河资源。 翡翠山河巨资打造长达1公里的私家江景观带，诠释奢华之上的水岸生活。 该项目将于10月份开盘，推出9栋别墅，108户的洋房，洋房的面积为159平方米和169平方米，一梯两户，均价估计在5000左右，该项目洋房面世将设置四会市场洋房产品价格的新高度。别墅面积段370-380平方米，均价和碧海湾雍华庭别墅价格相当，13000-14000元/平方米，意向购房者有相当比例来自大旺高新工业园。臻汇园-世外桃源世外桃园项目地处四会市东城街道，广东臻汇园置业发展有限公司首个渡假休闲地产项目，项目规划总用地面积5600多亩，规划总建筑面积超百万平方，该项目配套建设一应俱全，包括2000多亩的27洞国际标准高尔夫球场、近500亩的原生态水面体育公园、五星级标准休闲商务酒店、豪华社区会所、风情商业街区、名校教育配套等。 项目首期动工地块占地22万平方米（约330亩），紧邻南田水库中心湖，规划总建筑面积约13万平方米，以别墅为主，包括电梯洋房，联排别墅和独立别墅等多种产品，预计在2010年下半年开始面市。消费群除了肇庆本地高端客户外，将以珠三角、广佛中高端消费阶层客户为主。其首个标志性商住地产项目肇庆臻汇园，位于肇庆市城东新区，占地约800亩，开发面积达100万，预计开发投资逾30多亿元。首期开发面积约20万，于2006年底开盘销售。未来供应货量盘点洋房项目项目总楼栋在售楼栋产品类型户型区间已入市面积套数同期后续入市面积下期开发面积下期入市时间盈峰国际115座&负1层商铺7座、9座、11座、12座、15座高层洋房85170 665615341424592010年第四季度及2011年持销加州华生阳光AE栋A/B/C栋小高层洋房1101301970134216912海伦堡新天地13号&1922号13号&1922号高层洋房:平层、复式、公寓60、115140 909441008700002011年下半年茗雅荟A1&B1/B2/B3&C1/C3A1&B1/B2&C1/C3小高层洋房115165451944168911绿茵豪庭14&81014&810小高层洋房10018012965116别墅项目项目占地（万）未来建面（万）套数户型户型区间锦绣棕榈园（二期）15.22.73-24层，别墅、洋房别墅131-299、洋房111-144臻汇园（一期）2213电梯洋房、联排别墅和独立别墅翡翠山河（一期）20-30（别墅）别墅、高层洋房380左右（别墅）、170左右（洋房）碧海湾（雍华庭）13（别墅）别墅500-1000（别墅）市场小结 近年来高新区的发展、双转移承接的工业、工厂让四会吸纳了不少外来人口，这些公司、工厂的发展壮大过程中，形成了一个极具消费力的群体，购房消费人群结构的改变促使四会房地产市场转型速度加快，这是从一味追求量大就是美到开始注重项目品质和品味的一个量变到质变的过程。发展商可以作为引领这股潮流的先锋将本项目打造成超越四会市场现有水准的领军项目，将四会外流的高端消费者拉回本项目，并且PK我们最强劲的对手臻汇园，站位珠三角市场，打造广佛城市圈后花园、珠三角知名休闲度假大盘，争夺珠三角高消费购房人群。 P.27