万科低碳社区合同管理系统设计.doc

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2 万科低碳社区项目的背景分析 2.1花山生态新城背景分析一、项目的产生城市的发展速度、人口承载量、就业状况、各产业创造的财富、能源消耗量以及对环境的污染都直接影响到一个国家乃至世界的发展与变革。没有任何一种城市发展战略像生态城市战略这样存在如此普遍的共识。生态城市从广义上讲，是建立在人类对人与自然关系更深刻认识基础上的新的文化观，是按照生态学原则建立起来的社会、经济、自然协调发展的新型社会关系，是有效的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。狭义的讲，就是按照生态学原理进行城市设计，建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。生态城市是社会、经济、自然协调发展的新型社会关系，是有效的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。花山生态新城正式在这样的背景下应运而生。二、项目方位与投资花山生态新城位于武汉市洪山区花山镇，方圆覆盖66平方公里，东至左岭镇，南接武汉科技新城，西临东湖风景区，北抵武汉北湖新城，是湖北两型社会首个生态城市。今后3年，花山新城将正式进入全面实施阶段，计划投资262.29亿元，基本建成首批五大类十大工程，初步形成生态新城的框架和雏形。三、建设定位花山新城将围绕国际一流生态城、新型城市化示范区的总体定位，把新城打造成武汉东部地区产业支撑服务区、武汉新港江南核心港区、大东湖生态建设区, 融居住、游憩、研发、商业及生态产业为一体生态新城。四、建设目标与内容（一）建设目标围绕绿色建筑、新能源、再生水等生态城市建设和发展需求的关键领域开展前沿研究。以花山生态新城为试验平台，探索建设符合武汉城市圈“两型”社会建设标准、以国内规模最大的绿色社区为特色的、一流的生态新城。建成国内领先、国际一流的生态城市研究与学术交流平台。构建校企合作人才培养模式，建成国内一流的人才培养基地。（二）建设内容针对武汉生态新城建设目标，依托华中大科研实力，结合生态新城不同时段需求，开展创新性研究。在花山生态新城建设8000—10000平方米的研究院大楼。在花山生态新城建设占地1000亩，集生态办公、技术研发、培训、咨询和企业孵化为一体的生态产业示范园区。花山生态新城主要发展六大类型产业，即：商务会展、国际会议旅游产业；高端滨水旅游度假产业；武汉新港高端服务产业；生态有机农业及博览业；生态环保教育科技、研发产业；生态可持续发展住宅产业。 2.2万科低碳社区背景分析 2.2.1万科低碳社区概述低碳社区的组成部分之一是能源结构的循环，一个领先的小气候和可持续能源的社区。万科低碳社区是花山生态新城建设项目的核心子项目之一。建成后的万科低碳社区将是一个能源结构循环，一个领先的小气候和可持续能源的社区。一、定位万科在花山新城里承建的是最高端的“百万平米绿色社区”，社区里处处体现节能环保理念，实现绿地全覆盖。作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然是以国际一流水平的低碳社区作为总体定位。这个社区完工后，将成为中部地区第一个符合国际绿色建筑标准的零碳建筑群，社区模式还将向全省更多地方复制、推广。二、面积和投资花山万科低碳社区位于武汉市洪山区花山镇花山生态新城内，建设规模50万平方米，今后3年，花山万科低碳社区将正式进入全面实施阶段，总投资120亿元至140亿元，基本实现近期低碳社区标准，在二期工程建设中实现项目远期目标，达到国际一流低碳社区的水平。三、万科低碳社区特点由省联发投资与洪山区政府开发办联合发起，在未来的5—8年内建成一座集居住、商务、娱乐一体的低碳社区。未来的万科低碳社区将是一座“绿色样板社区”，在这个50万平方米的社区里，将有135公里的自行车路网系统，180公里以上的步行系统，交通体系将完全低碳化，致力于实现全面能源低碳化，建筑低碳化，服务低碳化，消费低碳化。（1）能源低碳化能源低碳化是要发展对环境、气候影响较小的低碳替代能源。低碳能源主要有两大类：一类是清洁能源，如核电、天然气等；一类是可再生能源，如风能、太阳能、生物质能等。核能作为新型能源，具有高效、无污染等特点，是一种清洁优质的能源。天然气是低碳能源，燃烧后无废渣、废水产生，具有使用安全、热值高、洁净等优势。可再生能源是可以永续利用的能源资源，对环境的污染和温室气体排放远低于化石能源，甚至可以实现零排放。特别是利用风能和太阳能发电，完全没有碳排放。利用生物质能源中的秸秆燃料发电，农作物可以重新吸收碳排放，具有“碳中和”效应。开发利用低碳能源是工程建设保护环境、应对气候变化的重要措施。万科低碳社区建设项目，可以研究，考虑广泛推广天然气和可再生能源，不仅在项目建设本身实现能源低碳化，也为项目未来运营阶段提供了能源低碳化的可能性。我国可再生能源资源丰富，具有大规模开发的资源条件和技术潜力。在项目设计阶段，要集中力量，充分研究，最大化地设计采用风能、太阳能、生物能等新能源，优化能源结构，推进本项目能源低碳化。以能源低碳化为目标，建成后的万科低碳社区将呈现这样一幅景象：社区内供气全部采用天然气；城内用的电利用风能发出来的，路灯用的是太阳能；每个居民，每个物体都通过一定途径计算出其碳排放，然后以一定方式采取碳中和措施；避免传统型汽车进入社区，提倡自行车，电动车出入；低碳社区内，基础设施，体育，文化设施，商业设施和服务设施都最大程度使用低碳替代能源供电。（2）建筑低碳化目前世界各国建筑能耗中排放的CO2约占全球排放总量的30%—40%。我国作为当今世界的第一建设大国，建筑低碳化在工程建设中的落实尤为重要。建筑低碳化主要包括太阳能建筑和建筑节能。太阳能建筑主要是利用太阳能代替常规能源，通过太阳能热水器和光伏阳光屋顶等途径，为建筑物和居民提供采暖、热水、空调、照明、通风、动力等一系列功能。太阳能建筑的设计思想是利用太阳能实现“零能耗”，建筑物所需的全部能源供应均来自太阳能，常规能源消耗为零。花山万科低碳社区，将充分采取绿色设计理念，这对太阳能建筑来说有着重大意义。从设计开始，本项目就将太阳能系统考虑为建筑不可分割的一个组成部分，将太阳能外露部件与建筑立面进行有机结合，实现太阳能与建筑材料一体化。建筑节能是在建筑规划、设计、建造和使用过程中，通过可再生能源的应用、自然通风采光的设计、新型建筑保温材料的使用、智能控制等降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。万科低碳社区建设项目将在建筑节能的设计上引入低碳理念，选用隔热保温的建筑材料、合理设计通风和采光系统、选用节能型取暖和制冷系统，等等，实现社区内，包括基础设施，体育，文化设施，商业设施和服务设施的所有建筑中，太阳能建筑和节能建筑比例最大化的目标。（3）服务低碳化万科低碳社区内服务业的发展必须走低碳化道路，着力发展绿色服务、低碳物流和智能信息化。绿色服务，是有利于保护生态环境，节约资源和能源的、无污、无害、无毒的、有益于人类健康的服务。社区中低碳化服务要求企业在经营管理中根据可持续发展战略的要求，充分考虑自然环境的保护和人类的身心健康，从服务流程的服务设计、服务耗材、服务产品、服务营销、服务消费等各个环节着手节约资源和能源、防污、降排和减污，以达到企业的经济效益和环保效益的有机统一。物流业是现代服务业的重要组成部分，同时也是碳排放的大户。万科低碳社区中，要实现物流业与低碳经济的互动支持，通过整合资源、优化流程、施行标准化等实现节能减排，从而做到低碳物流业发展。社区低碳物流业的基本要求是：物流服务业可以支持低碳经济下的生产方式。智能信息化是发展现代服务业的必然要求，同时也是有效的服务低碳化途径。在社区中通过服务智能信息化，可以降低服务过程中对有形资源的依赖，将部分有形服务产品，采用智能信息化手段转变为软件等形式，进一步减少服务对社区生态环境的影响。实现万科低碳社区的服务低碳化，必须严格把关进入社区的企业资质，只有通过了绿色环保关的企业才能进入。（4）消费低碳化低碳化是一种全新的经济发展模式，同时也是一种新型的生活消费方式，实行消费的低碳化。消费低碳化要从绿色消费、绿色包装、回收再利用三个方面进行落实。绿色消费也称可持续消费，是一种以适度节制消费，避免或减少对环境的破坏，崇尚自然和保护生态等为特征的新型消费行为和过程。这就对万科低碳社区项目的运营阶段提出了要求。在未来的运营期间，要通过绿色消费引导，使消费者形成良好的消费习惯，接受消费低碳化，支持循环消费，倡导节约消费，实现消费方式的转型与可持续发展。绿色包装是能够循环再生再利用或者能够在自然环境中降解的适度的包装。绿色包装要求社区中的企业包装材料和包装产品在整个生产和使用的过程中对人类和环境不产生危害，主要包括：适度包装，在不影响性能的情况下所用材料最少；易于回收和再循环；包装废弃物的处理不对环境和人类造成危害。在未来万科低碳社区运营阶段，居民，企业的消费环节必须注重回收利用。在消费过程中应当选用可回收、可再利用、对环境友好的产品，包括可降解塑料、再生纸以及采用循环使用零部件的机器等。对消费使用过可回收利用的产品，如汽车、家用电器等，要修旧利废，重复使用和再生利用。这些需要对社区的居民，企业进行长期的宣传倡导，更重要的是，要在社区内营造回收利用的氛围。 2.2.2万科低碳社区指标体系花山生态新城的总体定位是国际一流生态城,新型城市化示范区，那么作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然也是以国际一流水平的低碳社区作为目标。为了更切合中国的实际情况，我们选择了《绿色建筑评价标准》（GB50378-2006）作为基础，确定符合万科低碳社区项目的具体的评价指标，其中的一些定量指标如表2-1所示。表2-1万科低碳社区指标体系指标项单位指标值节地与室外环境绿地率 % >45 人均公共绿地面积㎡/人 >2 到达公共站点步行距离 m <500 平均建筑密度 % 15 节能与能源利用可再生能源占建筑总能耗比例 % >15 节能材料使用率 % >70 建筑能耗 kWh/年 <35 节水与水资源利用节水率 % >10 非传统水源利用率 % >30 节材与材料资源利用就地取材比率 % >20 可再利用的材料比率 % >5 可再循环材料比率 % >10 运营管理垃圾资源利用率 % >80 垃圾分类处理率 % 100 污水处理率 % 100 数字城市信息智能化普及率 % 100 绿色交通非机动车出行率 % >30 公共交通出行率 % >30 公共设施公共设施服务半径 m <400 2.2.3初步规划由于花山新城投资12亿元，将规划区域内的农民全部迁出，退耕还林、退渔还湖，建成后的万科低碳社区将毗邻花山新城建设的“花山”、“花果山”两座生态绿化带万科低碳社区因地制宜地按照生态学中的“共生”原理，通过企业之间以及工业、居民与生态亚系统之间的物质、能源的输入和输出进行产业结构优化，实现物质、能量的综合平衡。另外，万科在低碳社区中建立高效和谐的物流、能源供应网，实现物流的“闭路再循环”，重新确定“废物”的价值，减少污染产生，资源合理利用效率将更高，资源开发及再生利用将更普及。 2.3项目合同管理对象 2.3.1项目合同管理范围花山生态新城建设项目分为基础设施、民用建筑、工业建筑工程三大部分，花山万科低碳社区项目属于民用建筑的其中一部分。建筑面积规模为50万平方米。具体的合同管理的范围如表2-2所示。表2-2合同管理对象范围序号工程种类工程名称 1 低碳建筑工程低碳住宅建筑低碳基础设施低碳公共服务设施 2 可持续道路工程主干道次干道支路 3 低碳替代能源工程专用低碳替代能源输出工程 4 配电工程变电站开闭所 5 给水工程二次加压站输水网 6 排水工程污水管网雨水管网 7 水循环工程水循环系统 8 天然气工程中压管网楼户管网 9 智能信息化工程公共交换机房线缆 8 消防工程消防站消防栓 10 环卫工程垃圾再利用站垃圾转运站公厕 11 园林工程公园小区绿化干道绿化 12 公共服务设施工程文化体育活动场所商业服务中心停车场自行车停放处社区管理服务中心 2.3.2项目建设模式不同的工程建设有不同的特点，根据表2-2中列出的各项工程，结合项目本身的特点，我们选择了不同的建筑模式，如表2-3所示。表2-3项目建设模式分析序号模式项目名称 1 全部由万科企业股份有限公司投资、建设和维护管理并拥有产权建筑工程；公共服务设施工程 2 万科企业股份有限公司投资、建设，竣工后交他方管理且他方拥有产权主干道、次干道和支路；供水、排水，水循环系统工程；环卫工程 3 万科企业股份有限公司投资，他方建设，他方维护管理且拥有产权园林景观；天然气用户管网；开闭所及供电走廊；专用替代能源输出工程；消防工程 4 他方投资，万科企业股份有限公司组织建设，他方管理且他方拥有产权智能信息化工程 5 全部由其他公司（或政府）投资、建设、维护管理和拥有产权社区高架桥及立交桥工程、地下隧道；变电站工程；城市输水管网际配水主干管网；公用二次加压泵站；天然气主干管网；水景及大型绿化公园 2.4项目合同管理主客体分析根据表2-2中列出的各项工程，对于项目全过程管理的主客体做一简要分析，如表2-4所示。表2-4万科低碳社区项目合同管理主客体万科低碳社区项目合同管理主客体分析合同管理主体分析合同管理客体分析湖北省发展改革委员会行为：审批项目是否符合国家政策、法规武汉市发展改革委员会行为：项目立项审批，是否充分体现城市可持续发展的思想。武汉市国土局行为：出让土地武汉市规划局行为：审批项目是够符合城市的总体规划颁发工程建设规划许可证武汉市建委行为：颁发施工许可证武汉市环保局行为：建设项目环境影响评价文件审批、建设项目竣工环境保护验收武汉市城管局行为：市容管理和城管执法、环境卫生管理武汉市园林局行为：市林业局占用征用林地许可、社区绿化武汉市水务局行为：湖泊管理、排水与污水处理管理，落实低污染，绿色用水工程咨询单位行为：咨询服务勘察设计单位行为：勘察设计智力成果：节能建筑设计图纸施工单位行为：施工安装监理单位行为：监理服务主要材料供应商物：材料的定制、到期提供；适用于低碳建设的材料设备供应商物:建筑设备保险公司财：保险利益金融机构（银行）财：贷款资金武汉市住房保障和房屋管理局行为：颁发商品房预售许可证，房屋所有权登记武汉市供电局物：供电，实现绿色用电武汉市水务集团公司物：供水、排水，建立水循环系统，实现绿色用水武汉市天然气公司物：供应天然气未来的居民物：房屋拆迁户财：资金赔偿武汉市交通管理部门行为：道路交通管理，控制管理交通排气量，低碳化的出行方式，积极发展新能源汽车武汉市消防局行为：消防站、消防栓的管理物流管理公司行为：材料运输与低碳经济互动支持，并实现运输过程中的节能减排绿化养护公司行为：社区绿化保养，为低碳社区提供条件电信公司行为：楼宇自动化系统管理、智能信息化、移动通信垃圾处理公司行为：社区垃圾处理，垃圾再生，再利用，实现零污染环境节能服务公司行为：社区的能源管理，发展低碳替代能源物业管理公司行为：监督管理社区的绿色消费、绿色包装、回收再利用业主：万科企业股份有限公司 3万科低碳社区项目合同体系策划 3.1合同管理的组织为了更好地进行合同管理工作，业主方应明确合同管理机构，制定职责分工，形成严谨的合同管理体系。一般将合同管理相关的各部门划分为合同主管部门、主办部门和协办部门，各部门职责和分工不同，形成如图3-1所示的运行机制。图3-1 合同管理的运行体制 3.2合同框架体系 3.2.1项目承发包模式的确定近几年来我国的低碳住宅工作取得较快发展，低碳住宅技术研发及应用也取得较大进步。但整体上，我国住宅低碳技术提供企业整体规模仍然偏小、研发能力较为不足，我国住宅低碳技术产业处于方兴未艾阶段。当前我国的低碳住宅主要集中在新风系统、地源热泵、节能墙体、节能窗、外遮阳、节能屋顶等建筑节能材料、设备的应用上，而建筑设计节能技术还相对落后。为了实现住宅的低碳化，详尽而高品质的设计无疑是至关重要的，后期施工质量也是影响项目能否达到预期节能低碳效果的重要因素。项目的管理模式对项目的建设过程及最终的效果起着至关重要的作用。花山新城万科低碳社区建设工程，拟采用设计施工总分包模式，设备另外采购，采用此模式主要考虑如下：如果采用分专业、分阶段分散平行承包，则万科必须负责各承包商之间的协调，且管理和控制比较细，要求万科项目组有较强的项目管理能力；由于承包商数量较多，管理跨度比较大，容易造成失控状态，且管理费用增加；设计计划需周全，细致，否则极易造成混乱状态。对于万科低碳社区这样的大工程，此种模式从管理角度考虑，极度不适于本工程。如果采用总包，虽然可以减少承包商的数量，降低管理费用，方便协调和控制，然而万科是国内最大的房地产公司，足见其管理能力之强，此种模式过度依赖总承包商，万科项目组的管理大大减少，不利于工程费用减少，也不利于低碳效果的实现，在这承包商的资信风险大，选择承包商的范围小，不利于选取拥有高新技术的承包商从而实现低碳技术。采用设计施工总分包，万科只需与签订和管理一个设计总包合同和一个施工总包合同，由总包单位管理协调分包单位，使得万科的合同管理量减少，但也能充分发挥万科的高效管理效应。采用设计施工总分包，对低碳社区建设的质量控制、投资控制和进度控制都有利，因为有总包单位对分包单位的监督管理，有分包单位之间的相互制约，还有设计总包单位与施工总包单位之间的相互监督、制约 3.2.2合同体系结构基于设计施工总分包模式，本项目工程合同体系设计图如下：图3-2 万科低碳社区项目合同体系图 3.3工程合同类型和文本的选择万科低碳社区建设项目选择单价合同。单价合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价的正确性和适宜性承担责任，而工程量的变化的风险由业主承担，故风险分配比较合理，从而可以充分调动业主和承包商双方的管理积极性，同时也适合本项目承发包模式的选择。低碳建筑在我国才处于兴起阶段，承包商和发包商对于项目建设过程中的量和价不容易把握，整体来说，采用单价合同是较为合理的。对于其中的科研新技术，合同双方可商量采用其他更合理的合同类型，如成本加酬金模式等。结合花山万科低碳项目的承发包模式和特点，我们选择国际工程中普遍采用的标准文本——FIDIC合同条件并加以修改，使之适用本项目。考虑到低碳建筑市场在我国的发展，万科低碳社区的建设过程中无疑会借鉴发达国家的经验，也可能会有外国的设计单位和施工单位等进入本项目，FIDIC合同具有国际性，对于本项目来说是较为合理的。且FIDIC条件条款齐全，内容完整，公正、合理、科学的反映建设项目合同双方的经济责权利关系，能够高效率地完成工程任务，提高工程的整体效益。 3.4项目合同界面分析合同界面是指同一工程项目，相关同级合同之间以及主、分合同之间，在时间、空间以及工作内容上的分界。在设计与施工总承包模式下，第一层是以业主为管理主体的合同界面，如设计总包合同与施工总包合同之间的界面、设计总包合同与设备采购供应合同之间的界面、施工总包合同与设备采购供应合同之间的界面。第二级是以承包商为管理主体的合同界面，如设计（施工）分包合同之间的界面，设计（施工）分包与总包之间的界面，设计（施工）分包合同与设备采购供应之间的界面等。如图3-3所示。图3-3 设计施工总分包模式下的合同界面 3.5项目合同界面管理合同界面与合同数量有关，与工程合同总体结构体系有关，也与合同打包有关。清晰明确的合同界面，有利于降低合同之间的协调工作量。 3.5.1合理确定相关工作包的大小工程合同打包是以便利合同管理为原则的，必须注意以下几点：（1）内容上的协调。业主的所有合同确定的工程或工作范围应能涵盖项目所有的工作，而明确而完整的合同内容是合同执行过程中减少合同界面争执的有效方法。为了避免内容上的缺陷和遗漏，应做好如下工作： ①认真分析项目的范围定义和系统组成； ②在项目分解结构的基础上列出各个合同的工程范围，将项目分解成若干个独立的合同； ③进行项目任务之间的界面分析，确定各个界面上的工作责任、价格、工期、质量和范围定义等。（2）技术上的协调。严格检查各工程合同或合同包之间的技术关系，确保工程合同技术上的连贯性与协调统一性。 ①土建、设备、材料等几个主合同之间有统一的质量、技术标准和要求； ②分包合同必须按照总承包合同的条件订立，全面反映总合同的相关内容； ③各合同所定义的专业工程之间应有明确的界面和合理的搭界。（3）空间和时间上的协调。工程合同之间不仅存在着空间界面关系，还存在着时间上的界面关系，要注意合理的搭接与协调。 3.5.2全过程动态管理合同界面合理地划分工作包后还需要对项目的合同界面进行全过程的动态管理。（1）建立合同界面责任矩阵。对合同界面工作内容进行描述，并确定合同界面各方责任，分清哪些合同界面由业主负责管理，哪些合同界面可以由监理工程师负责管理，确定项目参与方的责任与利益关系，建立合同界面责任矩阵。（2）制定合同界面实施计划。在对合同界面进行识别、归类、描述之后，需要编制合同界面实施计划，以指导合同界面工作。既要编制总的合同界面实施计划，又要编制分阶段的合同界面实施计划。在计划中，要明确每一个阶段界面工作的要求、内容及完成的时间等。（3）制定合同界面工作的程序。合同界面工作包括合同界面管理计划的报批、合同界面的协调、合同界面信息的传递、界面问题的处理、界面控制与修改等，都要按有关各方商定的程序运作，避免随意性，提高协同工作的效率和精度。在合同界面确定时，必须明确出建设方，承包方，以及承包方之间的责权利，防止相互推诿。在合同执行过程中，必须进行各种合同界面大小，范围偏差的控制，严防界面的再次划分，造成界面管理的困难，以及工程成本的增加。 3.6合同重要条款确定：项目业主万科凭着通过合同制约承包商，而不是打倒承包商，或捆住承包商的原则，合同应该合理而不苛刻，万科是合同的主导，因此要确定一些重要的合同条款：（1）适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序采用我国的相关法律作为合同的法律基础；如果业主万科提出仲裁，则由承包商指定地点进行仲裁；如果承包商提出仲裁，则在花山投资有限公司或由万科企业有限公司指定仲裁地点。（2）付款方式为保证低碳社区项目顺利进行，且不给万科和承包商带来双方风险，选择进度付款，且为保证低碳效益的体现，万科可适度超额支付进度预付款。（3）合同价格的调整条件、范围、调整方法本项目采用单价合同中的可调单价合同，面临的主要变化因素是数量变化，物价上涨，法律变化，针对这些变化因素，合同规定了相应的调价条件和范围有两种情况：第一种情况： ①低碳社区项目实际测出的数量变化超过了工程量表或者相关资料表所列数量的10%以上。 ②此数量变化与项目规定的费率乘积，超过中标合同金额的0.01% ③此数量变化直接改变项目工作单位成本超过1% ④项目该项工作未规定为“固定费率项目” 第二种情况： ①项目合同变更的规定指示的工作 ②合同中没有规定该项工作的费率或价格 ③合同中任何工作在不同的条件下实施，未规定适宜的费率或价格低碳社区合同价格调整方法：合同中没有该项工作内容，应取类似工作的费率或价格计价；考虑上述有关事项以合同中相关费率或价格为计算基础，加以调整后得出新的费率或价格；如果没有相关的费率或价格，应根据实施该工作的合理成本和合理利润，并考虑其他相关事项后得出；工程师应在商定或确定适宜费率和价格前，确定用于期中付款证书的临时费率或价格。对于物价波动的价格调整采用相应经验公式调整。（4）合同双方风险的分担依据通过风险分配激励承包商努力控制三大目标、控制风险，达到最好的工程经济效益的基本原则，工程风险应由最适宜且最有能力控制风险的一方承担，是具体情况而定。（5）对承包商的激励措施进行提前竣工奖励；提前竣工，将项目提前投产实现的盈利在合同双方之间按一定比例分成；承包商提出新的设计方案，新的技术，使业主节约投资，或者使项目更能体现低碳节能效益的方案，则按一定比例分成；奖励型成本价酬金合同；工程质量达全优，万科另外支付承包商奖励金。 4万科低碳社区项目合同订立与履行管理体系 4.1合同审查制度 4.1.1合同审查制度概述合同审查监督制度，是指合同综合管理部门在合同签订前、合同履行中、合同履行完毕后的各个环节，按照一定的程序，对合同进行全方位审查监督的制度。为了切实维护自己的合法权益，在合同谈判之前，无论是发包人还是承包人都必须认真仔细的研究招标文件及双方在招标过程中达成的协议，审查每一个合同条款，分析该条款的履行后果，从中寻找合同漏洞及于己不利的条款，力争通过合同谈判是自己处于较为有利的位置，以改善合同条件中一些主要条款的内容，从而能够从合同条款上全力维护自己的合法权益。 4.1.2合同审查的内容土木工程合同的审查分析主要包括以下几方面内容：一、合同效力的审查分析合同必须在合同依据法律基础的范围内签订和实施，否则会导致合同全部或部分无效，从而给当事人带来不必要的损失。合同效力的审查主要从以下几方面入手：（1）合同当事人资格的审查（2）工程项目合法性审查即合同客体资格的审查。主要审查工程项目是否具备招标投标、签订和实施合同的一切条件，包括： ①是否具备工程项目建设所需要的各种批准文件。 ②工程项目是否已经列入年度建设计划。 ③建设资金与要求建筑材料和设备来源是否已经落实。（3）合同订立过程的审查（4）合同内容合法性审查二、合同完备性审查根据《合同法》规定，合同应包括合同当事人、合同标的、标的数量和质量、合同价款或酬金、履行期限、地点和方式、违约责任和解决争议的方法。一份完整的合同应包括上述所有条款。合同完备性审查包括：（1）合同文件完备性审查（2）合同条款完备性审查三、合同条款的公正性审查公平公正、诚实信用是《合同法》的基本原则，当事人无论是签订合同还是履行合同，都必须遵守该原则。 4.1.3 合同审查表一、合同审查表的作用合同审查后，对上述分析研究结果可以用审查表进行归纳整理。用合同审查表可以系统地针对合同文本中存在的问题提出相应的应对对策。合同审查表的主要作用有：（1）通过合同的结构分解，使合同当事人及合同谈判者对合同有一个全面的了解。（2）检查合同内容的完整性。与标准的合同结构对照，即可发现该合同缺少哪些必需条款。（3）分析评价每一合同条款执行的法律后果及风险，为合同谈判和签订提供决策依据。二、合同审查表的格式要达到合同审查的目的，合同审查表应具备以下功能：（1）完整的审查项目和内容。（2）被审查合同在对应审查项目上的具体条款和内容。（3）对合同内容的分析和评价，即合同中有什么养的问题和风险。（4）针对分析出来的问题提出建议或对策。具体的，本项目花山万科低碳社区的合同项目审查表如下：表4-1 花山万科低碳社区的合同项目审查表项目编号审查项目重点审查内容潜在风险建议对策 001 工作范围承包人所承担的工作范围，包括施工，材料和设备供应，工程量的确定，质量、工期要求及其他义务工作范围不清楚，合同履行过程中，易出现“扯皮”现象，产生合同纠纷认真审查，做到工作内容明确具体，责任分明 002 权利和责任检查双方权责是否平衡，合同是否有逻辑问题等权责利不平衡，为后期合同的履行埋下风险尽力做到双方当事人责任和权利阐述明确、具体、详细，权责范围界定清晰 003 工期和施工进度计划工期计划是否合理，发包人为促成承包方按时完工，需提供的条件，以及不能按时完工的处理办法是否明确项目不能按时完工，不能按时投产，给业主带来损失（1）双方按实际情况，在合同中确定合理的工期计划（2）在合同中明确说明工期提前和拖后的处理办法 004 工程质量工程质量的标准能否体现质优价优的原则工程不能保证质量，不能投入生产合同中提出明确的质量要求，并提出质量问题的处理办法 005 工程价款及支付问题合同价格、预付款、付款方式、付款保证、保留金等问题规定是否明确由工程造价规定不明而产生的合同纠纷，是合同纠纷的主要内容对相关内容在合同中明确规定，为日后的合同履行提供依据，减少合同纠纷 006 违约责任违约条款的约定是否具体、完整，责任承担是否公平违约责任不明确，容易产生合同纠纷对违约责任明确规定 007 低碳性审查合同中是否有对工程全寿命周期碳排放量的相关规定和说明任何一个过程的疏漏，对可能导致“低碳社区”不“低碳” 加强预控制，从各个环节对碳排放量进行审查控制 …… …… …… …… …… 4.1.4合同审查的方法具体的合同审查方法就是在正确思路指导下进行的具体步骤和程序，以及运用的法律思维和技巧。 1.合同条款的审查。基本的步骤和方法就是合同条款的审查，全面细致地对合同条款逐一审查，这是审查合同的基本方法，但审查应该有重点。有三方面内容必须审查：一看合同的主体，二看合同的标的，三看合同的数量条款。此三者为合同的必备条款，无此三者则合同不能成立。对于特定合同按照特定合同的特点和要求对其必备条款进行审查，查漏补缺。 2.文字审查。合同是文字的游戏，使用规范的语言能够避免误会防止争议的发生。 3.合法性审查。主要审查是否违反法律强制性规定，合同的无效问题。 4.涉他权利审查。合同标的可能涉及他人知识产权或者其他利益，应该进行审查，避免侵权。 5.清洁条款审查。清洁条款的审查很重要，在科技发达的当今社会仿制模仿的技术非常高超，清洁条款对于避免纠纷发生很重要。 4.2合同谈判计划 4.2.1合同谈判的准备工作合同谈判是业主与承包商面对面的直接较量，谈判的结果直接关系到合同条款的订立是否于己有利，因此，在合同正式谈判前，无论是业主还是承包商，必须深入细致地做好充分的思想准备、组织准备、资料准备等，做到知己知彼，心中有数，为合同谈判的成功奠定坚实的基础。（1）合同谈判的思想准备合同谈判是一项艰苦复杂的工作，只有有了充分的思想准备，才能在谈判中坚持立场，适当妥协，最后达到目标。因此，在正式谈判之前，应对以下两个问题做好充分的思想准备： ①谈判目的 ②确立己方谈判的基本原则和谈判中的态度（2）合同谈判的组织准备（3）合同谈判的资料准备（4）背景资料分析在获得上述资料及背景资料后，必须对这些资料进行详细分析。包括： ①对方是否是合法主体，资信情况如何。 ②谈判的真实意图。 ③对方谈判人员的基本情况。（5）谈判方案准备（6）会议具体事务的安排准备 4.2.2谈判程序合同的谈判一般要经过一般讨论，技术谈判，商务谈判，和合同拟定四个步骤。如下图2所示：一般讨论技术谈判商务谈判合同拟定图4-1 合同谈判流程图 1．一般讨论谈判开始阶段通常都是先广泛交换意见，各方提出自己的设想方案，探讨各种可能性，经过商讨逐步将双方意见综合并统一起来，形成共同的问题和目标，为下一步详细谈判做好准备。 2．技术谈判在一般讨论之后，就要进入技术谈判阶段。主要对原合同中技术方面的条款进行讨论，包括工程范围、技术规范、标准、施工条件、施工方案、施工进度、质量检查、竣工验收等。 3．商务谈判主要对原合同中商务方面的条款进行讨论，包括工程合同价款、支付条件、支付方式、预付款、履约保证、保留金、货币风险的防范、合同价格的调整等。需要注意的是，技术条款与商务条款往往是密不可分的，因此，在进行技术谈判和商务谈判时，不能将两者分割开来。 4．合同拟定谈判进行到一定阶段后，在双方都已表明了观点，对原则问题双方意见基本一致的情况下，相互之间就可以交换书面意见或合同稿。然后以书面意见或合同稿为基础，逐条逐项审查讨论合同条款。先审查一致性问题，后审查讨论不一致的问题，对双方不能确定、达不成一致意见的问题，再请示上级审定，下次谈判继续讨论，直至双方对新形成的合同条款一致同意并形成合同草案为止。 4.2.3谈判的策略和技巧谈判是通过不断讨论、争执、让步确定各方权利、义务的过程，实质上是双方各自说服对方和被对方说服的过程，它直接关系到谈判桌上各方最终利益的得失，因此，必须注重谈判的策略和技巧。以下介绍几种常见的谈判的策略和技巧。 1．掌握谈判议程，合理分配个议题时间 2．高起点战略 3．注意谈判氛围 4．拖延和休会 5．避实就虚 6．对等让步 7．分配谈判角色 8．善于抓住实质性问题 4.3合同订立 4.3.1合同订立原则工程合同的签订直接关系到合同的履行和实现，关系到当事人各方的利益和信誉，因此必须采取严格认真的态度。为此，在签订合同时，必须遵循一定的基本原则。 1.平等自愿原则根据《合同法》规定，签订工程合同的双方当事人，不论是发包人还是承包人，不论发包人是政府部门还是私营企业，只要他们就某一项目的建立订立工程合同，上方就发生了以合同形式体现出来的经济关系，但彼此之间并不存在隶属关系，双方的法律地位是平等的。 2.公平原则签订工程合同，双方当事人的权利义务关系必须是度等的，即合同对各方规定的责任必须公平合理，要照顾到双方的利益，不能利用合同来转嫁风险，有意损害对方的利益。不论是哪一方，只要享有某种权利就应当承担相应的责任；反之，只要对方承担了某种义务，同时也应为自己规定相应的权利，即权利与义务必须对等。这是双方搞好长期合作的基础，也是合同顺利履行的根本保障。 3.诚实信用原则当事人在订立、履行合同时，应当善意对待对方，相互协作，密切配合，言行一致，表里如一，说到做到，正确、适当地行使合同规定的权利，全面履行合同义务；要考虑对方需要，照顾对方困难，处事合情合理；不能见利忘义，弄虚作假，尔虞我诈；不做损害对方、国家、集体或第三人以及社会公共利益的事情；不采用欺诈、胁迫或乘人之危要求对方与之订立违背对方意愿的合同，如发包人利用自身在建筑市场的优势地位，强迫承包人与之订立双方权利义务严重失衡的不合理条款，或承包人利用发包人业务不熟悉的弱点欺骗发包人等。如当事人违背诚实信用原则就应承担缔约过失责任。 4.合法原则即工程合同当事人、合同的订立形式和程序、合同各项条款的内容、履行合同的方式、合同解除条件和程序等约定，必须符合国家法律、行政法规及社会公共利益，凡与法律法规及社会公共道德准则相抵触的合同内容，即使签约双方自愿协商订立，合同也不能生效和履行。 4.3.2合同订立程序根据我国《合同法》、《招投标法》及《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》的规定，工程合同的订立程序如下：要约邀请（发包方）要约（承包方）承

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