长沙市开福区项目调研报告书样本.doc

长沙开福区(四方坪)调研
汇报书

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序言 ………………………………………………………………………………………………………………………3
第一章：总体调研概况……………………………………………………………………………………………………4
第二章 长沙市房地产市场现实状况分析 …………………………………………………………………………………8
第三章 长沙市开福区房地产市场现实状况分析 …………………………………………………………………………19
第四章 长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析 ……………………………………………………………………25
第五章 关键竞争对手分析 ……………………………………………………………………………………………26
第六章 四季美景计划提议 ……………………………………………………………………………………………35
附1 ………………………………………………………………………………………………………………………40
附2 ………………………………………………………………………………………………………………………44
附3 ………………………………………………………………………………………………………………………46

序言

4月25号至5月25号， 30天来我们项目组相关人员8人共出动330余人次，具体调查了长沙市北城区尤其是开福区中四方坪板块累计18个楼盘销售推广情况。
经过周密楼盘走访、市场考察、资料搜集、分析整理等调研工作，参考项目规模、楼盘类型、项目所在地、推广周期、主诉求定位、开发商综合实力、主力消费群等综合考评指标，得出以下3个楼盘对“四季美景”推广销售存在借鉴价值或形成冲击，列为竞争对手深入调研对象，分别为：左岸春天、时代先锋、科院。因为时间仓促及调研渠道有限等方面原因，或是部分竞争楼盘仍处于项目筹备阶段，资料或有缺失、不尽详实，我们将在推广期后续市场调研中给予追踪、补完。
调查是市场策略研究前期阶段，我们将策略建立在调查基础之上，经过对大量调查资料进行统筹分析、研究整理,并结合项目现实状况对竞争项目进行关键分析。我们以市场真实数据、信息为基础,顺应长沙房产大势，全部调研内容皆围绕四季美景有针对性地展开。
“知己知彼,百战不殆”,唯有经过深度剖析长沙房产动态,充足认识本身利弊，方能游刃有余地引领市场时尚。
第一章：总体调研概况
一、调查目标
四季美景在长沙市北区四方坪板块，而长沙素有“南帝北丐”之称，即北城区人气和经济繁荣程度要远远低于南城区，从房地产项目来看，除经济适用房以外，现在北区还没有尤其成功较大规模住宅项目。而伴随最近几年长沙市房地产行业连续升温，竞争随之加剧，为了尽可能降低项目开发风险程度，在前期有必需进行深入正确市场调查，以达成以下多个目标：
1、全方面了解长沙北城区尤其是开福区中四方坪板块房地产市场整体情况，以明确本项目标开发背景及市场发展趋势；
2、了解竞争性楼盘现实状况及动态，为制订本项目标营销策略提供依据；
3、了解消费者对北区存在偏见根本原因，规避项目所在区域给开发带来不利原因，为本项目标计划设计提供依据；
4、了解目标消费群特征及其购置需求，为本项目定位、推广传输提供依据。

二、调查内容
（一）长沙市住宅市场概况
1、 长沙市区域概况
2、 长沙经济发展概况
3、 长沙住宅市场特点
4、 长沙住宅市场发展趋势
（二）开福区市场概况
1、 开福区概况
2、 开福区住宅供给和成交情况
（三）四方坪市场概况
1、四方坪概况
2、四方坪住宅供给和成交情
（四）竞争性楼盘情况
1、 竞争性楼盘界定
① 大型楼盘
② 同类型楼盘
③ 同区域楼盘
2、 调查内容
① 同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住宅单元总量、现有供给量分析；
② 同类楼盘特点（售价和销售率、销售和卖点、户型面积、计划和建筑设计特点）；
③ 估计未来几年住宅供给总量、单元套数、已开发物业后续供给量；
④ 周围关键竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、套数；
⑤ 同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大单元面积；
⑥ 同类楼盘现时价格幅度；
⑦ 未来住宅供给量增幅、市场承接力、竞争情况。
（五）目标用户及其需求特点
1、 目标用户界定
① 有一定经济实力
② 认可郊区置业
③ 认可运动地产
2、 调查范围
① 中、高级小区
② 政府机关宿舍
③ 效益好企机关宿舍
3、 调查内容
① 目标用户区域分布；
② 目标用户特征描述；
③ 目标用户对项目所在区域见解；
④ 目标用户对运动概念偏好程度，和喜爱何种形式运动项目；
⑤ 目标用户对居住环境及配套设计要求；
⑥ 目标用户对户型面积及室内功效部署要求；
⑦ 目标用户购房能接收价位；
⑧ 影响目标用户购房决定原因。
三、调查对象及路径
（二） 竞争性楼盘
调查竞争性楼盘资料关键经过国土局、计划局、计划设计院、建筑设计企业、计委、房地产媒体记者、房地产企业责任人等路径取得。
（三） 目标用户
对目标用户调查关键对调查范围内住户进行入户深度访问。
第二章 长沙市房地产市场现实状况分析

一、二00三年长沙房地产市场发展情况及分析（数据起源于长沙市房地产交易管理所）

　 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济快速增加，展现稳步发展势头。二00三年，其加速发展态势更趋显著，市场表现更为活跃。二00三年长沙房地产市场基础情况以下：
　　1、房地产开发投资大幅增加，占固定资产投资比重加大
　　，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，和去年同期相比增加49.84%，长沙市房地产开发投资首次超出了100亿元。占固定资产投资比重1/4强。
　　2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升
　　从商品房供给情况来看，伴随房地产开发强力增加，房地产施、完工面积同时上扬，截止11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，完工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增加32.66%和33.46%。
　　从商品房预售情况来看，，全市共有155个企业887栋商品房上市预售，同意预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增加18.77%。其中同意预售住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重81.44%，商品房供给量较为充足。
　　从销售情况来看，，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增加21.74%、
19.15%和19.24%，商品房有效需求保持了较高增幅，市场供、求两旺。
　　从商品房销售价格来看，全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增加3.87%，其中商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增加3.29%，商品房价格在略有下跌基础上稳步回升，商品房价格基础保持稳定。
　　3、二手房交易放量增加，住房二级市场被激活
　　，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增加39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增加76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年以后，最终实现了突破，达成118万㎡，增加近一倍。本市住房二级市场经过多年培育以后，在政府宏观政策调控下，尤其是10月本市出台“长沙市人民政府相关深入搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）具体方法作用下，市场被快速激活。
　　4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障
　　，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增加76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增加75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费个人住房抵押贷款，成交起数，从98年613起至28078起，六年间增加了45倍。消费者消费观念发生了根本改变，国家开启内需，拉动消费政策因为有了金融业支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业快速发展有力保障。
5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求增加
　　，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年增加78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增加24.32%。，即使长沙已基础实现“三个大变样”城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房有效需求，它为完善城市功效，加紧城市基础设施建设，改善市民居住水平和质量全部做出了较大贡献。
　　6、经济适用住房建设全方面得到调控，商品房市场结构更趋合理
　　，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，完工面积58.60万㎡，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。从年初开始，长沙市人民政府果断停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全方面压缩，经济适用房占新增商品房开发量比重由调控前靠近50%到调控后20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场影响基础消除。
　　以上多个方面充足说明，长沙房地产市场继续保持了快速增加格局，各关键指标大幅增加，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达成历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增加态势，究其原因，关键有以下几点：
　　1、从产业投入角度分析
　　长沙市近几年来经济总量连续高速增加，GDP保持二倍数增加，对房地产业投入不停加大。98年至11月，全市共完成房地产开发投资340.55亿元，占全市固定资产投资1/4。尤其是以来，长沙市实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有地域差异不停缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了宽广空间。
3、 从市场角度分析
　　——从购房能力分析，伴随长沙经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙房价较为稳定，这使得市民住房购置能力大为提升，个人购置商品房占市场总销量94%。
　　——从投资角度分析，因为股市长久低迷，银行利率数次下调，而房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求，长沙现在经过按揭贷款购置商品房比率为74.22%。据长沙市房地产交易中心最近一次调查统计，投资型置业者在购置各类商品房中比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。
　　——从消费结构分析，伴随房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了显著改变。改善型住房需求较为显著，大家已不能满足于“够住就行”传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大，“终极置业者”不停涌现，长沙人均居住水平快速提升。至，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。
　　——从需求关系分析，伴随长沙城市化进程加紧，新增城市人口增幅较大。从1998年到末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增加和机械增加)，每十二个月平均增加5.52万人。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，长沙市每十二个月因人口增加而拉动住房需求将达成120万㎡( 按现在本市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达成180万㎡。另外，城市外来人口购置需求也不容忽略，据统计，长沙市现在外来人口购房比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增加。
　　3、从政策角度分析
　　——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济支柱产业，加大对房地产业发展支持力度。二是国家将开启消费、拉动内需作为国民经济增加关键举措，采取多种政策和方法，大力发展和开启住宅消费。三是深化住房制度改革，根本停止了住房实物分配制度，全方面推进住房商品化，市场化进程。四是经过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭住房需求。五是前后出台了意在依靠科技进步，提升住房质量一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业连续、健康发展提供了良好外部环境。
　　——从长沙政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分重视对房地产市场培育，重视政策引导，在前后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、许可经济适用房上市等一系列政策方法基础上，10月又出台了长政发［］58号文件“长沙市人民政府相关深入搞活房地产市场若干意见”，深入放宽政策。关键方法有扩大公房出售范围；主动妥善处理了产权发证中历史遗留问题；深入降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房契税降为1%)；提升公积金
贷款额度，加紧住房货币化进程 ；果断停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和方法全部含有极强操作性，极大激活了潜在消费群。长沙二手房交易放量增加和经济适用住房建设规模全方面回落，充足显示了政府利用了市场机
制宏观调控市场，利用了政策杠杆引导长沙房地产市场健康、有序发展能力。
　　市委市政府确定为改革发展年，提出了要“大干新三年，再创新辉煌”，全力推进城市化进程。未来三年，本市将围绕加紧发展，实现全方面小康总目标，以科学发展观为统揽，以“一洲两岸，六桥三环，打通出口，开发新区”，加紧小城镇建设为关键，坚持以人为本，高起点、高标准、高质量、高效益计划、建设、管理、经营城市，到，城市化水平达56%，城区绿化率为33%，城市绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积8.3平方米，人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，要全方面完成“一江两岸一洲”滨水区建设，全方面完成“六桥三环”，城区环境保护绿化达标，完成棚户区改造和农民进城务工廉租房建设，完成历史区街保护和维修等关键工程，到全市控制性详规覆盖总面积达成400平方公里。本市近期发展目标已经明确，长远发展蓝图已经绘就，市委市政府决议和去年国务院18号文件和市人民政府58号文件，给本市房地产业带来了愈加宽广可连续发展空间。
　　，长沙房地产市场仍将在投资和需求双向拉动下，在政府宏观政策调控和引导下，坚持住房市场化基础方向，不停完善市场体系；坚持以需求为导向，不停调整供给结构；继续完善住房一级市场，搞活住房二级市场，培育住房梯级消费观念，增强和带动居民住房消费主动性；深入规范市场服务行为，发挥房地产中介服务作用，确保本市房地产市场总量基础平衡，结构基础合理，价格基础稳定，努力促进全市房地产业连续健康发展。

二、一季度长沙市房地产市场分析（数据起源于长沙市房地产交易管理所）
　 ，作为市委市政府确定改革发展年，在“大干新三年，再创新辉煌”目标鼓舞下，本市城市建设稳步推进。本市房地产业也紧紧抓住这一发展机遇，继续加大投资力度，深入加强了对房地产二、三级市场引导和培育，一季度本市房地产市
场关键展现以下多个特点：
　　1、房地产开发投资快速增加，房屋建设速度加紧一季度，全市房地产开发完成投资24.65亿元，比去年同期增加30.71%。房屋施工面积513.09万平方米，完工面积69.78万平方米，分别比去年同期增加11.01%和55.31%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。因为3月1日起实施市政府89号令《长沙市城市房地产交易管理措施》中要求“取得商品房预售许可证必需要符合：房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达成十层，并已确定施工进度和完工交付日期”条件，提升了商品房预售门槛，致使一部分开发商为了早日实现商品房预售，加紧了商品房施工速度,使本市一季度商品房完工面积加大。
　　2、商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大
　　一季度，全市共有203栋商品房被同意上市，同意预售总建筑面积为120.10万平方米，其中住宅面积为86.69万平方米，分别比去年同期增加43.49%和30.64%。上市量比去年同期净增36.40万平方米，增速较快，本市商品房市场继续扩容。在同意预售商品房中，住宅占总上市量比重为72.18%，比去年同期下降7.21个百分点。非住宅商品房建设比重有所增加。伴随本市居民可支配收入深入增加，消费者对房地产投资热情也将深入提升。同时，长沙作为省会城市，有着良好商业基础，长沙市商业网点、集贸市场和商业从业人数位居全国超出百万人口城市第七位，商业气氛很好，伴随本市城市化进程加紧，门面和写字楼等经营性用房也将会顺应市场需求，其建设比重有深入增加之势。
　　3、商品房交易连续升温，市场需求较为旺盛
　　一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积89.6万平方米、成交金额20.86亿元。其中商品房期房成交6129起、成交面积70.58万平方米、成交金额15.04亿元，分别比去年同期增加52.69%、63.76%和36.20%。房地产市场保持了较为旺盛需求。
在市场有效需求不停提升同时，本市房地产开发整体水平也得到了提升。房地产投资日趋于理性，房地产开发商越来越重视经过楼盘品质打造，提供全方位诚信服务，来铸就本身品牌，在猛烈市场竞争中赢得市场。
　　4、二手房交易活跃，政策促进作用显著
　　一季度，全市共办理二手房交易2665户、成交面积37.41万平方米、成交金额5.34亿元，分别比去年同期增加76.84% 、
206.39%和 261.64% 。其中房改房上市成交1471户、成交面积10.17万平方米、成交金额 1.27亿元，分别比去年同期增加97.72 %、108.83%和124.28%。二手房成交面积比去年同期增加两倍多，交易量翻倍。本市住房二级市场日益活跃。本市二手房交易量快速放
大，是在多重利好原因综合作用下产生：首先，二手房市场活跃关键得益于政府对住房二级市场精心培育和具体政策指导。多年来，国家前后出台了一系列政策，开启住房消费，培育住房二级市场。本市也于去年年底出台了58号文件（长沙市人民政府关
于深入搞活房地产市场若干意见），并于今年年初出台了长沙市房地产交易管理措施，从简化二手房交易手续、降低税费、加强配套服务，规范交易行为等方面放宽政策，直接刺激和促进了二手房市场活跃。其次，二手房关键集中于市中心，交通便利，生活设施齐全，总价较低，易于出租和出售，对于那些经济实力不强又急需改善居住条件和购置房地产用于保值增值投资者极具吸引力。其三，居民住房消费能力提升将促进一部分人采取“以旧换新，以小换大”方法不停改善居住条件，形成住房梯级消费模式，加速二手房流通。其四，金融机构对二手房按揭支持力度加大和中介服务日益规范和完善，也将深入推进住房二级市场活跃。所以，本市住房二级市场在上述利好原因连续作用下，在以后较长一段时间内仍将保持较快发展速度。
　　5、房地产抵押登记业务量继续增大，个人住房抵押贷款增幅趋缓
　　一季度，全市共办理房地产抵押登记7377起，抵押面积200.81万平方米，抵押金额50.10亿元，分别比去年同期增加6.76%、24.73%和6.51%。其中个人住房抵押贷款6965起，抵押面积85.77万平方米，抵押金额17.87亿元，分别比去年同期增加5.93%、8.17%和-1.42%。房地产抵押贷款业务在业务总量增加同时，出现了一个较为显著特点：增幅趋缓，尤其是个人住房抵押贷款中抵押金额出现了本市自开展房地产抵押业务以来首次负增加。从房地产抵押登记面积来分析，1998年—本市个人住房抵押登记面积年均增幅为 142.65%，一季度下降了134个百分点。个人住房抵押贷款增幅快速下降，关键有两个原因：一是本市个人住房抵押贷款经过六年高速增加，市场容量已经达成了一定水平，需要进行一定程度调整。二是受央行“121”号文件影响，银行加强了对个贷风险防范，提升了贷款条件，放贷速度趋缓。
　　6、旧城改造力度减弱，新区建设速度加紧
　　一季度，全市共拆迁房屋1034户，拆迁房屋面积17.53万平方米，拆迁面积较去年同期下降了16.80%，其中拆迁住宅面积10.42万平方米，较去年同期增加了1.52%。伴随本市“十二个月一个样，三年大变样”旧城改造目标实现，以后本市旧城改造将在
局部进行，城市房屋拆迁量将呈下降趋势。伴随本市“大干新三年，再创新辉煌”序幕拉开，本市城市建设重心将转向新城区建设和开发，以后十年，本市将投入1000亿元，努力把长沙建设成为“国家级生态城市”。
　　纵观一季度本市房地产市场总体运行是理性、健康、平稳，保持了一个良好发展开局。伴随本市国民经济连续发展，城市化进程加紧，和居民收入水平提升，我们有理由相信， 年二季度本市房地产市场将继续保持稳步增加态势，将发展愈加好、愈加快。
经过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：
1、长沙市商品房均价约为2450元/平米，在全国省会城市中房价相对很低，甚至比南昌、合肥还低，其次这几年长沙城市发展很快速，所以房地产发展空间很大。
2、长沙是个经典消费型城市，城市居民在娱乐、休闲、餐饮和交通方面花费比重较大，住房消费比重相对较低。
3、去年长沙对商品房和二手房交易税费全部有了很大减免，市场交易逐步开始活跃。
4、众多外地著名开发商如阳光100、美联置业、奥园、绿城、南全部、中天、香港国中等纷纷看准长沙市场上马地产项目。
5、现在长沙高素质楼盘较少，和沿海发达城市比较而言有一定差距也给了长沙房地产市场很大发展机遇。
6、最近因为很多地域投资过热，物价上涨较快，政府加大了宏观调控力度，提升了钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业贷款门槛。使得一大批实力有限，过于依靠银行贷款中小房地产企业碰到了一定融资困难，市场将会出现比较残酷优胜劣汰。
7、长沙市现在关键发展方向是东扩南移,人民东路、体育新城、省政府和河西南大桥板块和河东湘江滨水带等已成为房产商投资热土。
8、现在长沙别墅用地因为受到审批限制，市场出现了部分供不应求，以后两年高素质别墅项目将会有很好发展前景。
9、在长沙地产届到现在为止仍未形成多大品牌效应，即便是所谓本土略微有名华盛、创远、顺天、金海林等开发商开发项目在长沙市场占有比重也十分有限。注（长房是个例外）
10、长沙迎来了商业地产年，王府井、铜锣湾、国中星城、中南汽车世界二期、安居乐家居建材广场、运达国际商业广场、坡子街和立即揭开神秘面纱中天广场、新外滩、德胜商业广场等项目个个摩拳擦掌，猛烈竞争由此展开。

三、销售推广调研分析
依据长沙楼市调研走访及《潇湘晨报》地产信息资料，我们总结了以下销售特征：
　　1、经过对有购置意向潜在消费者调查数据显示，长沙市住房消费市场潜在购置者年纪开始展现出走小趋势。原本占据主流消费市场长沙市民年纪在２６岁－３５岁，今年开始演变成为２５岁以下和２６岁－３０岁消费群体。
　　调查表明，潜在购置意向受访者中２６岁－３０岁年纪层占３６％，２５岁以下年纪层占３３％，跃居第二位，较为充足地表现了需求市场活跃。同时，购置主体年轻化对于楼市产品多样性要求也将更高，对于部分新理念和创新产品接收程度也将提升不少。
　　 2、数据表明，长沙市潜在购置群体理想购置价位集中在总价１０．１万－２５万元。 长沙市２００３年商品房平均价格为２２２２元／平方米，消费者理想价格和市场仍存在一定差距。
　　从这次调查来看，认为理想价位在１５．１万－２０万元消费者最多，占受访者２８％，其次是认为理想价位在１０．１万－１５万元消费者，占总数２０％，而期望值在２０．１万－２５万元消费者也占到了１８％。由此可见，１０万－２５万元楼盘是消费者所能承受心理预期。
3、调查显示，选择三房两厅受访者高达５４％；其次是选择两房两厅受访者，占总量２３％；而选择四房两厅、五房两厅及复式单位和一室一厅受访者分别为１０％、８％和５％。从理想面积来看，潜在购置群体欲购置户型关键集中在两房两厅和三房两厅，户型面积集中在８１－１４０平方米。
　　从调查数据不难看出，８１－１００平方米两房两厅，１００－１４１平方米三房两厅将是未来主流消费市场关键取向。同时结合消费者所能够承受心理预期，能够初步估算出潜在购置群体购置心理价位是每平方米２０００元以内，和现在新兴片区市场价位相比，存在一定落差，反应出消费市场对价格压缩期望值较高。
　　4、在这次调查中发觉，住房消费市场自用考虑百分比仍然占据主流，高达８７．３％；投资型购房虽较往年有所上升， 仍仅占１１．６％。消费者在选择自住住房时，相当青睐拥有少许商业配套纯住宅小区。调查显示，７１％受访者在选择住宅类型时考虑是拥有少许商业配套纯住宅小区，１７％受访者选择大型商场上塔楼住宅，还有１２％消费者表示无所谓。　
5、同时，数据也表明，小高层住宅在潜在购置群体心目中比重扩大，成为最受青睐住宅物业类型。５４％受访者表示首选小高层住宅；多层仍然保持次考虑地位，有２８％受访者表示考虑购置；选择高层和别墅受访者分别为１３％和５％。
　　从调查来看，拥有少许商业配套纯住宅小区是潜在购置群体关键考虑对象，充足表现出住宅开发规模化必需性，一定程度上反应了人居住群体心理需求，这显然也是未来郊区物业大盘开发一个利好信息。同时，小高层观景度和多层小区低密度已成为潜在购置者关键考虑元素。
　　6、大家在选购住房时，周围环境、交通和物业管理是最关注问题。这次调查图表数据显示，长沙市潜在购置者对物业综合品质衡量标准关键原因依次是环境、交通和物业管理，这说明未来楼盘供给市场开发中心有必需考虑住房小区居家气氛营造，郊区物业交通情况改善，产品售后服务——物业管理水平也成为衡量住房综合品质关键原因。
伴随今年消费者入住小区数量增加，物业管理已经成为消费者进行物业品质评判关键原因，但从关联数据来看，潜在消费群体对物业管理服务关键内容分别为保安２４小时巡查、智能防火防盗、四季绿化三个方面，充足表现出现在长沙市民对物业管理价值期望还停留在物业管理原始状态，即安防和园林维护方面。这也表明长沙物业管剪发展空间巨大，未来物业管理企业面临问题将是服务意识革新和服务水准综合提升。
　　而受访者对物业应配置生活配套持期望值最高前五位依次是：超市、菜场、银行、诊所、幼稚园。熊克辉认为，在楼盘开发规模化背景下，潜在消费群体对大小区所应负担附加功效亦提出了更高层次要求，一个新发展取向日益显现，造村造镇式独立综合型生活大小区将成为未来住宅小区发展目标之一。

第三章 长沙市开福区房地产市场现实状况分析
一、房地产开发背景
几年来，长沙北城即使开发了部分住宅楼盘，房产商圈了许很多多地，‘北丐’印象，却在大家记忆中如影随行。政府“拓北”战略实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业发展奠定了最坚实平台：根据拓城计划，开福区新拓展部分关键由四方新城4.6平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世纪片4平方公里，洪山旅游区3平方公里，捞霞片13平方公里等组成。以后3年，开福区将投入109亿进行城市建设。五年内，开福区将城区面积由现有17.3平方公里拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。
仅今年上六个月，该区就已投入11个亿进行基础设施建设。现在，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架“六纵六横”、四通八达道路交通网络。且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。计划中“四城”建设，面积达4．6平方公里四方新城和面积达12平方公里青竹湖外商城已形成一定规模；依靠霞凝港和长沙火车北站新址新港城，其占地1500亩现代物流配送中心前期工程已经开启；金鹰城也有新发展。 
　　道路网络和城区拓展，为三大产业发展提供了巨大舞台。商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主现代商业。现在，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和、联华、普尔斯马特、JF联合中心等30多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。房地产业方面，总投资4亿元四季花城商住楼一期房已销售一空，二期工程立即动工；投资2亿多元建鸿达商务大厦预售率达成100％。今年上六个月，该区境内房地产销售面积达7．2万平方米，成为该区成长最快一个产业。由此吸引了一批全国著名大型房地产企业前来投资建房，投资总额已超出20亿元，建筑面积达150万平方米。除了已经闪亮登场千亩大盘金鹰城·圣爵菲斯、江滨玫瑰园外，顺天·北国风光、海利·悦秀清城、左岸春天二期、滨江丽园、科大佳园等多个大盘也正在筹谋出场。创远房产圈定了３０００亩，住宅大盘北城大会师态势已经形成了。休闲业方面，有全省首家已开业青竹湖高尔夫球场，投资5000多万元华夏拉斯维加斯休闲广场，中南地域最大金马美食城。境内还涌现出各具特色垂钓中心、“农家乐”、休闲山庄100多个。 
　　三大产业“巨龙”腾起，全方面舞活了开福区经济。今年上六个月，全区实现GDP12．99亿元，同比增加16．5％；社会固定资产投资完成19．28亿元，同比增加17．09％；引进外资16．2亿元，同比增加178％；地方财政收入17052万元，实际增加5571万元，增加率达71．09％。以上各项经济指标，均居全省前列。
二、开福区基础概况
开福区末总人口38.85万人，其中非农业人口30.8万人。整年中国生产总值达成21.94亿元，在岗职员年平均工资达成12406元。开福区占地188平方公里，是长沙市最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，另外，还有30万平方公里土地可供城区开发利用。
开福区和其它四个城区相比，含有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础微弱等软肋，但有弊也有利，开福区又含有天然优势显著、发展潜力巨大优势：占地188平方公里，是全市面积最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。另外，开福区还有30平方公里土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积1.6倍。 
三、楼盘分布情况：
（1）经济适用房
经济适用房有金帆小区、四方小区、广福园、科大佳园，关键在城郊结合处，交通较为便利，均价在1250元/㎡左右。开发商实力雄厚，通常开发周期为3年，购房对象以市内拆迁户、无房户及周围低收入家庭，销售火爆，价格一路飘红，从开盘价1080元/㎡至今，每平方米上涨了200元/㎡，销售率普遍超出80%，大多数是期房销售。
小区内配套设施较差，房屋建筑外观大众化，绿化率高（35%以上），销售部外观包装通常，销售员素质较差，普遍反应房屋质量不好。
（2）商品房
以烈士公园湖景和浏阳河河景为主，和以世界之窗、海底世界、广电中心为主版块。开发商围绕这些湖景、水景及公园优美环境，如梦泽园、王府花园、新华联家园、左岸春天、圣爵菲斯等高等级墅、高层电梯洋房。开发商投入较大，建筑外观比较漂亮，小区内部环境优美，配套设施高级齐全，户型设计偏重豪华、高级，物业管理完善，销售现场装修豪华，销售员素质较高，但因户型面积过大，户型设计较为陈旧、无新意，和价格过高等原因阻碍了销售进度，户型以二房二厅、三房二厅销售情况最好，价格为2600元/㎡-4000元/㎡左右，有独立车库、车位。
（3）别墅楼盘
以芙蓉路以北延伸线金霞路至捞刀河延线，开发了部分如：绿色和平墅、江滨玫瑰园、滨江丽园等项目，价格通常在1400～2420元/㎡，因其位置偏远，交通不便，周围配套设施不全，造成其销售情况不畅。
（4）专业市场
市场以芙蓉北路延线，如：e时代电讯市场、建鸿达现代城等，以优越地理位置，成熟市场培育，已及投资回报率高做为卖点，吸引了大批投资用户。价格在5000～28000元/㎡左右，配套设施齐全，物业管理完善，配有大型停车场。
星沙农机汽车市场是以经营汽车和配件专业市场， 3月开盘至今，一期600个门面，销售率100%，二期550个门面，住宅834套，销售率70%左右。
四、销售情况：
从这多个楼盘来看：开发规模比较大，四季花城、雍景园、王府花园全部是建筑面积为十万平米以上大盘；开发商较有实力，宣传力度高；但现场销售力度不够，销售周期比较长，两年前开盘有汇城花园、梦泽园，雍景园、王府花园，其中大户型在一期销售良好，比如汇城花园和雍景园销售达95%，但从去年起在二期销售却显著受阻。纵观这几楼盘发觉最畅销为80㎡ ---90㎡，总价控制在20—30万元之间，此户型销售率基础达100%。销售很好为100㎡—140㎡左右，总价在30-40万元之间户型。滞销为150㎡以上大面积户型，因为总价过高，销售困难，空置率高。
另多个楼盘以商住楼为主，从火车站周围锦华时代、日出东方、到八一路芯全部大厦、五一路亚大时代来看，全部是闪亮登场小面积户型商住楼。这类楼盘特征为：地处黄金地段，面积小，总价不高。以30-80为主，单价为3000元左右，总价在十几万到二十几万之间。交通方便，商业气氛好，配套齐全，成为今年楼市崭新亮点。关键用户群为：依恋城市喧嚣年轻白领阶层，22-35岁之间职业群体，部分中小型企业驻长办事处，市内人士剩下资金投资。
从这多个楼盘销售情况来看，销售周期全部不长，日出东方1月8日开盘已售40%，亚大时代3月份开盘已售50%，芯全部大大厦4月6日开盘，锦华时代计划月底开盘，销售势头全部呈良好。
总体来说，开福区城区面积17.63万平方公里，人均居住面积11.02，高于全市人均指数10。46M2。开福区开发密度较高，总量较大，因为这两年开发力度加大，已改变了开福区原来为工业区环境差面貌，成为长沙市高级住宅区聚集地，成为部分中产阶级首选热点。但从现在来看，小面积户型异军突起倍受青睐，销售率很高，估计今年星城楼市，小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小和齐全功效空间特征户型。

经过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：
（1）宏观计划和市政府建设目标引导：“五年内，开福区城区面积将由现有17.3平方公里拓展为46.3平方公里，实现城区面积翻一番。”这是开福区今年提出城市建设目标。从今年到3年内，开福区将投入109亿进行城市建设，根本改善开福区基础配套设施落后现实状况。
（2）土地后备资源充足：开福区占地188平方公里，是长沙市面积最大城区，其中土地存量占全市城区二分之一以上，有30平方公里土地可供城区开发利用，给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。
（3）五大商贸中心对经济拉动作用：开福区精心打造未来五大商贸中心，芙蓉北路松桂园中央商务区（CBD）、黄兴北路中山亭商业购物中心、丽臣广场批发商业中心、四方商贸中心、青竹湖外商城，汇粹金融、商贸、办公、旅游、物流很多功效实体，为房地产业发展打下坚实基础。
（4）开福区开发密度较高，总量较大，因为这两年开发力度加大，已改变了开福区原来为工业区环境差面貌，成为长沙市高级住宅区聚集地，成为部分中产阶级首选热点。
（5）从现在来看，小面积户型异军突起倍受青睐，销售率很高，估计今年小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小和齐全功效空间特征户型。
（6）区域整体房地产市场发展不够成熟，开发较为分散。现在开发关键集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周围，没有形成相当规模居住区。
（7）地理位置相对较偏，交通、基础设施相对较为落后等原因抑制了楼盘销售，同时也给大家生活带来很多不便，形成“南帝北丐”心理定势。
（8）该区经济不够活跃，产业结构升级过缓，造成市场上购置力不足。
（9）土地开发