玺宝花园项目申请报告.doc

玺宝花园项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况11.1. 项目申报单位概况11.2 项目概况21.3 结论33第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析342.1 发展规划342.2 产业政策分析382.3 产业准入分析39第三章 资源开发及综合利用分析403.1 资源开发方案403.2 资源利用方案403.3 资源节约措施423.4 资源利用效果及评价44第四章 节能方案分析464.1 用能标准和规范464.2 项目能源能耗474.3 节能措施49第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析545.1 项目选址及用地方案545.2 土地利用合理性分析555.3 征地拆迁和移民安置实施方案57第六章 环境和生态影响分析586.1 环境和生态现状586.2 生态环境影响分析616.3 生态环境保护措施626.4 地质灾害影响分析636.5 特殊环境影响64第七章 安全生产与劳动保护657.1 安全生产依据657.2 劳动安全卫生657.3 突发事件应急措施66第八章 消防678.1 设计依据:678.2 设计范围678.3 系统设计678.4 供配电设计678.5 火灾自动报警及消防联动控制系统设计68第九章 经济影响分析719.1 财务评价计算依据719.2 销售单价确定及销售收入719.3 税费估算729.4 项目经济效益739.5 净现值769.6 内部收益率769.7 利润指标769.8 项目偿债能力779.9 财务评价结论78第十章 社会影响分析8010.1 项目对社会的影响分析8010.2 项目所在地与适性分析8110.3 社会风险分析8210.4 社会评价结论83附图及附件8498第一章 申报单位及项目概况1.1. 项目申报单位概况主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力项目申报单位：南康市玺宝置业有限公司法人代表：何苏文联系人：何苏文联系电话：[phone]注册资金：200万公司简介：南康市玺宝置业有限公司法人代表为何苏文先生，注册资金贰佰万元。公司是自主经营、独立核算、自负盈亏、具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产置业。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运行方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部。在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。2014年，南康市玺宝置业有限公司确立“新势力、新格局”的发展战略，积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质的住宅为己任，坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受缺失经营年限、主要投资的项目情况（已投资了哪些项目）、现在的生产力情况。1.2 项目概况1.2.1 项目研究与咨询过程项目申请报告编制单位于2014年4月接受南康市玺宝置业有限公司委托，编制玺宝花园项目申请报告。承担报告编制单位依据江西省企业投资项目核准暂行办法关于项目申请报告的内容及编制要求，参考国家发展和改革委员会“企业投资项目申请报告通用文本”披露的论述要点和分析思路，前往委托方现场充分调查研究、了解企业及项目概况，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、资源、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本申请报告。申请报告研究工作依据：设计类规范无（1）中华人民共和国节约能源法及国务院关于加强节能工作的决定；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）中华人民共和国安全生产法；（4）中华人民共和国国务院1998253号文建设项目环境保护管理条例；（5）产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）；（6）建筑地基与基础工程施工工艺标准；（7）江西省国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要相关内容；（8）赣州市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要相关内容； （9）南康区国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要相关内容和城市建设总体规划；（10）南康市玺宝置业有限公司现有企业经营和财务资料。申请报告研究工作的范围：（1）项目申报单位及项目概况；（2）项目发展规划、产业政策及行业准入条件；（3）资源开发和综合利用分析；（4）节能方案分析；（5）建设用地、拆迁和移民安置分析；（6）环境和生态影响分析；（7）安全生产与劳动保护；（8）消防；新增的（9）经济影响分析（10）社会影响分析。1.2.2 项目建设背景（1）市场背景房地产调控政策实施以来，一二线城市的房地产市场受到国家调控政策的影响其发展有所放缓。与之相对的是三线城市及县级城市的房地产市场异常火爆，呈现出强劲的发展态势。南康，这座有着“中国脐橙之乡”之称的县级城市，在其经济快速发展的基础之上，房地产市场也被日渐看好。推动南康区房地产市场繁荣的原因主要有：城市化进程的加快城市化是生产力发展以及人类进步的标志，城市化进程的速度标志着一个城市发展的水平。2005年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐，运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。南康区凭借着其丰富的物产资源，走在赣南各县市的发展前例。强劲的经济发展势头为城市建设和发展奠定了坚实的基础。随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口涌入南康区城工作生活，对城市生活的向往也加剧了南康城区居住条件的紧张形势，原有的城市发展规模和房屋供应已不能满足普通百姓的住房需求，这位本项目的开发提供了巨大的市场潜力。农村经济的发展长期以来国家对“三农”问题的关注以及诸多促进农村经济发展的措施取得来很好的效果。农村经济得到了快速发展，农民的生活水平日益提高。加上南康区以脐橙、甜柚为主的水果产量稳步增长，也在一定程度上加快了农村家庭致富的步伐，富裕了的农民具有了一定的购房能力。国家房地产调控政策的影响国家对房地产市场发展有力的调控政策，对主要大城市的房地产市场产生了巨大的影响。原来主要在大城市投资的炒房者由于大城市房地产投资风险的加大和市场的饱和，逐渐把目标瞄准了三线城市及一些经济较为发达的县级城市，大量资金的涌入加快了县级城市房地产市场的繁荣。人们生活水平的提高和思想观念的变化随着现代信息、交通的发展，人们思想观念发生了重大的变化，对生活的要求也越来越高。即使是在像南康这样的县级城市，购房结婚的理念也深入人心。尤其是走出去了的年轻一代，购房结婚成为了主要的奋斗目标之一。南康区的购房者主要有以下几个群体：农村率先致富的农民农村一部分中年人由于抓住了农村发展的机会，通过经商、做手工、养殖等方式率先致富，积累了一定的资金。这部分人有的为了子女结婚而购房，有的是看准了县城较好的投资机会而购房。县城和在乡镇的上班族这部分购房群体主要是受过高等教育的80后，他们思想开放，向往城市的生活，为了有更好的发展空间和生活条件而选择留在城市工作，他们成为了购房者中的主要群体之一。县城结婚族现如今，结婚成为年轻人买房最主要的原因之一。结婚族也成为南康房地产市场的主要购买群体。炒房族外地炒房者把更多的资金投入到南康这个充满活力和具有较好经济基础的县级城市。许多的投资者把目光聚集在了这里，很大程度上推动了南康房价的提高和房地产市场的繁荣。（2）项目开发背景南康区的房地产起步是从2000年以后开始的，2006、2007年随着全国房地产建设的高潮，南康区土地开始大量出让，众多的市政工程项目完工并投入使用，房地产项目开始；在此期之前建设的多为旧式、小规模的多层住宅。随着城市规划进程的加快发展，南康的房地产市场有着巨大的发展空间。当前，南康的房屋市场处于供不应求的状态，较大规模的楼盘并不多，这表明南康的商业机会巨大。本项目位于南水新区A-08地块，地块内场地平整，用地性质为商住用地。土地出让合同里是：其他普通商品住宅用地（年限有限制，50年？40年？还是70年？）本项目为现代化的居民住宅，配备完善的公共服务等基础设施，大大提升市民的生活质量，让市民不仅从居住，更从生活的方方面面快速地与高生活质量接轨。同时也拓展了城市面积，提高了城市化水平，也挖掘出更大的发展潜力。1.2.3 项目建设地区、地点本项目位于南水新区A-08地块，地块位于南山大道南侧，幸福路东侧。项目选址交通便捷，地块现状坡度相对平缓，呈正方形，周边生活配套设施完善。1.2.4 项目主要建设内容与规模本项目总用地面积25520m2，总建筑面积约87358.88m2。计入容积率建筑面积51039.85m2，不计容积率建筑面积36319.03m2，工程建设内容主要包括住宅建筑（4栋31层）集中商业建筑（2层）、地下车库等主体工程，物业管理、社区服务、小区内道路等配套工程，给排水、供电、供气、绿化、亮化等公用工程以及环保工程。本工程由4栋31层的高层住宅楼和商业组成集中商业建筑？，地下设两层地下室。四栋高层住宅楼建筑高度为96m，可提供住房348户，规划居住人数1044人。项目主要组成一览表和技术经济指标一览表如表1-1和1-2所示。表1-1 项目主要组成一览表序号名称建筑面积备注主体工程住宅楼42797.80m24栋31层商业7738.44m2集中商业地下车库34856.68m2在地下室不好利用的位置布置了水泵房，消防蓄水房，发电机房，风机房等设备用房，设692个停车位环保工程生活污水-化粪池处理固废贮存设施-设置可移动式垃圾桶公用工程供水-供电-电信及通讯系统-依托当地通讯设施消防-设置完善的消防设施通风-设置建筑机械排风系统辅助工程物业管理282.12m216层社区服务用房175.53m2-消防控制中心14.08m2-公厕21.64m21层垃圾回收房10.24m21层绿化7656m2绿化率30%表1-2 技术经济指标一览表需要上位规划的指标体系相对应（强制规划条件）*项目单位指标建设用地面积m225520总建筑面积m287358.88其中计容建筑面积m251039.85其中住宅建筑面积m242797.80国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。商业建筑面积m27738.44商住比如何取值的？一般外向型商住比是5%11%；中间型是25%，内向是2%以下。城市里商物与住一般比是5%8%。该项目是15.16%。按人口算应是0.81平方米/人，发达国家是11.2平方米/人物业管理建筑面积m2282.12社区服务用房建筑面积m2175.53消防控制中心建筑面积m214.08公厕建筑面积m221.64垃圾回收房建筑面积m210.24未计容建筑面积m236319.03地上架空层部分m21462.35地下建筑面积m234856.68绿地率%30建筑密度%21.0222.54容积率/2.0居住户数户348居住总人口人1044机动车停车数量个692其中地上车位数个0地下车位数个692非机动车停车数量个606其中地上车位数个258地下车位数个348社会停车场机动车位数个421.2.5 项目产品方案本项目产品方案主要有：（1）住宅区出售；（2）商业区出售（3）地下停车位出售。1.2.6 工程方案（1）工程方案设计指导思想方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。要提供相关规范条件保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间；方案设计贯彻了“以人为本、建设和谐社会”的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求；方案设计符合商住建筑节能设计标准实施细则中关于商住建筑的节能设计要求。指导思想应该符合，或应该满足。符合要拿出依据来。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染；方案设计中注意了与南康区国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合；方案设计中综合考虑了南康区的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计；方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。（2）工程方案设计原则本项目的设计在贯彻国家有关法律法规、政策的前提下，努力体现“以人为本、尊重自然、花园城市”的设计思想，注重用地分配、交通组织、防火安全、卫生检疫、环境保护、节约能耗、抗震设防等重要原则。根据现有的用地情况，项目充分利用地形及周边景观资源，有计划、有针对性地进行总体布局及单体设计。尊重自然环境，打造一个小规模、高品质的现代社区，做到“规划合理、布局适用性、建筑与环境空间协调性、建设经济性”四方面的最佳平衡。基于项目的以上特点得出项目的规划原则： 整形性原则：功能布局产品？分布的关联性和合理性，空间的完整性，产品风格的整体性。 功能性原则：容积率最佳比例分配的同时怎样是最佳比例？换句话商住比例怎么定？，保证整体规划内部空间的舒适，并满足建筑朝南向和日照的最佳值。 前瞻性原则：力求设计具有一定的超前性，体现高起点、高标准。体现经济利益、社会利益和人文效应的三者结合。 创新性原则：连贯的空间组合，合理的建筑布局，优雅的景观搭配，使整个社区品味高雅，弥漫迷人气氛。 标志性原则：整体规划中建筑设计和景观设计让人耳目一新，过目不忘成为当地社区形象的代表。 生态型原则：打造新一代“花园社区”，寓居于风景之中，寄情于园林之间。 可持续发展原则：有机组织空间布局，充分利用自然、人文及人工要素，达到生态、文化和效益的统一。（3）设计依据与规范太少了，建筑设计的规范几乎少之又少，江西省内的地方性政府文件与规范也没有肯定不行建设工程质量管理条例；建设工程勘察设计管理条例；城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）；民用建筑节能管理规定；（4）总平面布局总平面说明：功能分区、空间结构、动静态交通（出入口、交通组织、停车）、景观、日照分析总体布局原则“玺宝花园”项目的规划布局综合考虑路网结构、店铺与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：a.方便店铺生意、商户生活，有利组织管理；b.建设与居民住户规模相对应的生活设施和服务中心，方便居民生活，提高生活质量；c.合理组织人流、车流、完善安全防卫；d.合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对商住户的污染和干扰；e.注重景观和空间的完整性；供电、通讯、路灯等管线地下埋设。总体布局除商业外的其他配套设施的布置呢？如“物业管理、消防、社区服务等”整体规划布局讲将建设用地分为两个独立的片区，分别布置商业和住宅，是两个区域各自独立，互不干扰，商业区商业氛围浓重，住宅区宁静、悠远，以此来打造小区外部形象和内部的生活气息。景观设计根据小区环境特征，充分利用现有规划，讲将园林营造与各功能分区相结合，形成景观区域和不同功能分区的园林空间，房在园中，园在房中，房中有园，园中有房。各种元素有机的结合成不同层次的丰富园林形态。消防设计也应该分商业区和住宅区两部分介绍。小区东、西、北侧为城市干道，南边在用地红线内规划一条6米的道路，用地四周均可通消防车，住宅区有独立消防环道，以满足消防要求，所有建筑均满足高层建筑设计防火间距和规划要点设计里有关建筑规划布局的间距要求设计依据，规范，各类设备用房的设置特征询有关部门后，再按现行消防规范进行设置。根据高层建筑设计防火规范要求，31层的高层住宅设一部剪刀梯和两台电梯，其中一台满足担架电梯要求。根据建筑设计防火规范、高层建筑设计防火规范的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓及灭火器。地下车库有两层，有三个出入口，所有电梯均通往地下室，方便业主存取车辆地下车库防火有专门的规范也是需要遵守的。1.2.7 建筑设计，介绍的比较粗略，如户型面积、层高、一层几户，（因为是“其他商品住宅”）单体设计项目住宅户型紧凑合理，户型布局以南向布局为主，在强调均好性的同时，按照资源利用最大化的原则进行合理布局，实现户户有景，以景观资源最好，朝向最佳，视野最开阔的位置布置最佳户型，以充分发挥景观资源、公共资源的价值，户内布局方正，功能分区清晰，建筑的朝向，间距保证每栋建筑都有充足的阳光，达到新型住宅设计的高要求。建筑装立面造型建筑形态首先考虑小区的整体轮廓的变化，形成南高北低为什么南高北低，要结合当地的主导风向，日照分析如何？变化丰富的建筑群体，住宅区布置于南侧，北侧为商业区，两个区域各自独立，立面形态融合统一，达到人与自然、建筑与环境的和谐融合。建筑采用古典建筑造型，并结合现代建筑的特点进行提炼、转化、修饰等多种再创意手法，力求营造出温馨怡人的居住特色，构筑一个生机盎然的寓居之城。无障碍设计各楼栋出入口均设置了无障碍通道，整个无障碍通道的坡度和宽度满足无障碍的要求。.节能呢？1.2.8 结构设计（1）设计依据1、建筑及其他专业的技术条件；2、国家现行规范和规程，主要有：建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；砌体结构设计规范（GB50003-2011）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011，DB 33/1001-2003）；建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）；建筑工程设计文件编制深度规定（2008年版）；（2）自然条件（1）基本风压：0.45kN/（H60m）；0.40kN/（H60m）；B类粗糙度；（2）基本雪压：0.40kN/（3）地震基本烈度：本地区设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.10g，地震分组为第一组。（3）设计要求1、各单体建筑按非抗震设计；2、建筑结构安全等级为二级；建筑结构耐火等级为二级；3、结构主体设计合理使用年限为50年；4、建筑重要性类别：住宅丙类；5、地基基础设计等级：甲级、乙级；6、主要楼面活荷载(标准值)：厅、厨房： 2.0kN/厕所： 2.0kN/楼梯间： 3.5kN/上人屋面： 2.0kN/不上人屋面 ： 0.5kN/阳台、空调机板： 2.5kN/电梯机房： 7.0kN/风荷载基本风压值：0.30 kN/ 设备荷重按实际计算。7、恒载标准值：混凝土： 26kN/m外墙： 5kN/240内隔墙 3.5kN/120内隔墙 2.2kN/8、活荷载标准值：按建筑结构荷载规范取值。（4）结构选型地基基础：本工程高层住宅采用人工挖孔桩基础，以减少施工投入，节省操作周期。抗侧力体系：高层采用现浇钢筋混凝土短肢剪力墙体系。楼盖体系：本工程基本采用主次梁楼盖体系。（5）主要建筑材料材质和强度等级1、构件混凝土强度等级楼盖：C30；柱：C30；承台、地梁：C30；桩：C30。2、钢材：本工程采用二级钢。3、砌块和砂浆外墙、地下室采用烧结多孔砖粘土砖（20孔）实砌，强度等级小于MU5.0，混合砂浆强度等级不小于M5.0。内墙采用烧结多孔砖粘土砖（20孔）。1.2.9 公用辅助工程一、给排水说明1、工程概况本工程由四栋高层住宅、商业和地下车库一座组成。2、设计依据（1）现行规范、规程： 建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009版）； 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）； 建筑设计防火规范GB50016-2006； 自动喷火灭火系设计规范GB50084-2001（2005版）； 住宅建筑规范GB50368-2005； 室外给水设计规范GB50013-2006； 室外排水设计规范GB50014-2006； 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97； 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005； 住宅设计规范GB50096-1999（2003版）。（2）建筑专业提供的设计图文；（3）业主提供的基地市政条件资料。3、设计范围及分述（1）给水系统1）水源：由小区北边南山大道以及西边幸福路不同处接入2条DN200的给水管与小区室外管网连成环状，市政水压为0.3Mpa。2）系统划分及供水方式：小区内最高层为31层，给各分区设置如下：-14层为市政直供区，514为加压区，1524层为加压中心，2531层为加压高区。生活水泵房及生活水池，消防泵房及水池均设于地下室内，供水方式为下行上给式。3）用水量本项目以城市自来水管网为供水水源，住宅用水按人均137L/人.d计；商业用水6.5L/dm2计；绿化用水1.5L/次，每天2次，未预见水量总用水量的10%计，经工程分析计算该项目总用水量为8.53万m3/a（不计消防用水量）。表1-3 项目用水量估算项目名称标准规模用水时间时变化系数日用水量住宅用水137L/d.人1044人241.3143.03m3/d商业6.5 L/dm27738.44m2121.550.30m3/d绿地用水7656m2，1.5L/次.m2，每天2次，120天/年22.73m3/d其它配套公建用水-10m3/d未预见水量用水量10%22.61m3/d总用水量绿地用水量按120天/年计算，其它按365/年天计算8.53万m3/a4）管理与计量住宅每户水表集中在楼层管道井内，独立计量管理；商铺水表集中设置在室外水表井内，独立计量管理。室内洗浴热水由设置在生活阳台的燃气热水器提供。（2）排水系统1）生活排水系统生活排水系统采用污、废水合流制排放系统，分为三部分：第一部分高层住宅卫生间排水采用专用通气立管排水系统；第二部分厨房及生活阳台排水采用伸顶通气单立管系统；第三部分底层污废水单独排出。污、废水排出室外经过化粪池初步处理后排入市政污水管网。2）地下室排水地下汽车库、消防电梯排水以及地下设备机房内的废水分别由集水井收集，再由潜水泵分别提升至室外检查井中，潜水泵由集水井池内的水位继电器自动控制启闭。3）雨排水系统屋面雨水采用有组织排水系统，由雨水斗收集后经雨水管道排至室外地下雨水管道。屋面雨水和阳台雨水各成系统分别排出，最后排入市政雨水管网。下沉庭院的雨水经集水池收集后由水泵提升至室外雨水井内，屋面雨水计算采用的暴雨强度为3.96L/s.100m2，雨水设计重现期为五年。（3）消火栓消防系统1）消防水源：消防水源为市政自来水，引入户内后贮存于地下室的消防水池内，由室内消火栓给水泵加压供水，室外消火栓用水取自小区供水环网。2）消防用水量为1440 m3/次表1-4 消防用水量名称室内(L/s)室外(L/s)灭火时间（h）总用水量(m3/次)室内消火栓水量20303540室外消火栓水量40303756自喷水量301108水喷雾200.536合计14403）考虑到市政有双路供水，且接入两条DN200供水管道，能满足室外消火栓系统用水量，并且在火灾时可连续向地下室消防水池补水，因此消防水池不储存室外消防水量，只储存消火栓、自动喷水灭火系统整个消防历时的室内用水；4）室内消火栓给水系统消火栓给水系统采用临时高压消防给水系统，室内消火栓系统分高低区，高低区分别在室外设置水泵接合器。室内消火栓充实水柱按10m设计，采用两路进水，消火栓布置在建筑内门厅、走道等明显易于取用的地点，消防立管分别在一层电梯大堂及屋顶连成环状。为防止系统超压，部分超压楼层消火栓均选用减压稳压消火栓。（4）自动喷淋灭火系统1）设计参数 设计危险等级：中危险级级； 设计喷水强度：8.0L/min.m2； 作用面积：160 m2； 设计喷水量：27.8L/s； 喷头工作压力：9.8104Mpa； 消防历时：1小时。2）湿式报警阀设于地下消防水泵房，水力警铃设在消防控制室内。高位水箱设置在最高栋屋顶，水箱出水管在报警阀前与管网相连接，并设减压措施，管网上设置2只水泵接合器。自动喷水灭火系统每个报警阀控制的喷头数不超过800个，报警阀之前的喷淋给水管联成环状。每个防火分区的总水平干管上设水流指示器及信号阀门，消防控制中心的控制屏上显示出供水总管阀门的启闭状态，以及喷头动作时火灾所在的层数和区域。报警阀、水力警铃及压力开关的运行情况也都能在消防控制中心的控制屏上显示出来。车库采用68混级闭式玻璃球直立型喷头。闭式自动喷水灭火系统泵由报警阀上的压力开关自动启动，也可由消防控制中心启动。（5）灭火器配置住宅为轻危险级，按A类火灾配置场所选用手提式1A磷酸按盐干粉灭火器；在高层单元楼每层设置二组（4具）灭火器；天面层电梯机房及消防电梯机房分别设置一组（2具）灭火器。地下车库为中危险级，每个设置点按A类火灾配置MF/ABC3磷酸钱盐干粉灭火器2具。二、电气专业设计说明（1）设计依据1）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95) (2005年版)；2）住宅建筑电气设计规范(JGJ 242-2011)；3）供配电系统设计规范(GB50052-2009)；4）低压配电设计规范(GB50054-2011)；5）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)；6）民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-2008)；7）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；8）建筑物电子信息系统防雷设计规范（GB50343-2004版）；9）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；10）10KV及以下变电所设计规范(GB50053-94)；11）汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 50067-97);12）建筑、结构、给排水、暖通等专业及建设单位提供的设计资料及要求。（2）供电设计1）负荷等级本工程消防负荷用电、排污泵、生活水泵、电梯等用电负荷为级；一般照明及动力负荷及其他非一级负荷为三级。2）变、配电所设置及负荷估算根据本工程的实际负荷情况，在地下室一层一变配电室，分别对工程内用电设备供电，并在地下室变配电室内设置发电机给工程内消防设备及其他重要设备供电。本项目用电负荷估算：地上高层住宅用电负荷按每平米35w估算=42664*35=1500（KW）；地下室用电负荷按每平米20W估算=43152*20=863（KW）；商业用电负荷按每平100w估算=7879*100=800（KW）。本项目总用电负荷约3163KW，拟选用4台800KW变压器，变压器安装容量约为3200KW。设1台315KW发电机组给工程内消防设备及其他重要设备供电。3）供电电源本工程由市政电网引来一路10KV电压供电，（或由附近供电单元引来）。要求10KV电源采用电缆穿钢管埋地引入地下一层高压配电房，经高压电缆桥架引入变配电房，作为本工程正常电源。另外设置I台315KW发电机做第二电源。高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为“220V/380V”。（3）电力系统1）高低压变配电系统10kV配电柜采用SM6环网开关柜，低压柜选用GCS型低压抽屉开关柜，选用SC10型节能环保型干式变压器，低压配电系统采用单母线分段，变压器分列运行方式，母联开关手动合闸，互为备用。2）柴油发电机变配电房设置1台315KW发电机。在变压器低压母排设机械加电气联锁的自动转换装置，保证市电与发电机不会发生并列运行。当两台变压器同时故障时，由两台变压器低压进线主开关辅助触点给出发电机自启动信号，15S内恢复电源供电。火灾时，火灾区非消防负荷分励脱扣，保证消防负荷供电；非火灾时，则保证重要负荷供电。3）计量采用高供高计，在低压受电柜设置专用计量单元进行总计量，对各分类、各需要计量的功能区域负荷等分别设置专用计量单元进行计量。4）动力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：空调机房、水泵房、电梯机房、电话机房、消防控制中心等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。5）消防负荷及重要负荷如：消火栓泵、喷洒泵、防排烟风机、消防电梯、消防控制中心、计算机中心、电话机房等采用双电源供电并在末端切换。6）本工程小于30KW电机采用直接启动方式，30KW以上电机采用降压启动方式。（4）照明配电系统1）照度标准：按国家现行标准执行。2）光源：贯彻“绿色照明”的原则，除充分利用建筑构造所带来的自然光外，灯具优先选用高效节能荧光灯、节能灯等。3）本工程在以下位置设事故照明和疏散指示标志变配电所、柴油发动机房、消防控制室、电话机房、水泵房、走廊、楼梯间、电梯前室、门厅等，事故照明和疏散指示灯具内设可浮充蓄电池做为备用电源，持续供电时间大于30分钟。4）一般照明采用单电源，混合方式配电。应急照明、疏散指示照明电源采用双电源末端互投。照明、插座分别采用不同的支路供电，所有的插座回路(空调插座除外)均设漏电断路器保护。（5）防雷保护与接地1）根据本工程年预计雷击次数测算，本工程按二类防雷建筑物设计防雷保护装置。2）本工程在屋顶女儿墙敷设小12镀锌园钢避雷带作为接闪器，避雷连接线网格不大于10m10m(或128m)。利用建筑物结构柱子内的主钢筋作为引下线（间距不大于18m），并利用结构基础内钢筋网作接地极。3）本工程接地采用TN-S系统，其工作零线与保护接地线在接地点后严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备外壳应可靠接地。4）防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，否则应增打人工接地体。5）本工程采用等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。6）计算机电源系统、共用电视天线引入端、电信引入端设置过电压保护装置并在其专用房间内作总等电位联结。建筑防雷接地系统与电气接地系统共用接地装置，综合接地电阻1。7）为防雷电磁脉冲干扰，在变电所低压总进线处、消防中心、弱电机房、电梯机房、屋面正压风的配电箱电源接入端设SPD电涌保护器。（6）电话、网络系统本工程拟设一个模块站。市话电缆总配线间设置在地下一层弱电总机房，各楼层分别设分配线间。每栋住宅楼90户以下按一处进线设计.90户以上住宅楼，可按一处以上进线设计，最少在每户住宅的主卧和客厅各设一部电话。网络系统采用室外交接网络，设备设在地下一层弱电总机房，楼内各单元一层竖井内均设网络数据分线箱，住宅每层设分线盒。各户客厅及书房等处均设网络插座。每户按两个插口预留容量。（7）保安监控系统本系统包括电视监控系统、对讲系统、停车场管理系统。1）电视监控系统保安监控室设在首层（与消防控制中心合用）；在小区主要道路、停车场、各出入口、地下车库、电梯轿厢内，各楼层公共走道及电梯间等位置设电视摄像头。2）对讲系统本工程各单元门厅出口，均设对讲系统，各住户可通过本系统与来访者对话，并通过户内话机上按钮开启入口大门。主机设置于消防监控室，住户话机装于户内进门侧墙上。3）停车场管理系统本工程在地下室停车场设进、出标准停车场系统，出口收费，利于物业管理，防止意外情况发生。（8）有线电视系统电视信号直接由市网引入，电视前端设备设在地下一层弱电总机房。在每户住宅的主卧和客厅各设一个电视插座。系统采用邻频传输，用户电平要求64士4dB，图像清晰度应在四级以上。系统根据用户情况采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各户。在每一楼梯单元一层设前端箱分配放大信号。干线电缆采用SYV-75-9，SC32，支线电缆采用SYV-75-5，SC20。三、暖通及煤气专业设计说明（1）设计依据1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95 (2005年版)）；3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；4）建筑专业提供的方案图及方案说明。（2）通风设计参数表1-5 通风换气次数取值表名称换气次数（次/小时）名称换气次数（次/小时）地下停车库6水泵房6变配电房15配电室8公共卫生间12报警阀间4车库排烟按6次/小时换气次数计算。走道排烟，对于不划分防烟分区的系统，按每平方米60m3/h计算；对于划分防烟分区的系统，按