区改造富民片区综合整治工程项目建议书模板.docx

梧州市棚户区改造富民片区综合整改工程

项目提议书

6月

目录
第一章 总 论 3
一、项目概况 3
二、项目位置 3
三、提议书编制依据 3
第二章 项目建设背景和必需性 5
一、项目建设背景 5
二、项目建设可行性和必需性 6
三、简明结论 8
第三章 项目市场调研 10
一、 土地市场分析 10
二、 住宅市场分析 10
三、 商业市场分析 12
四、开发实施提议 12
第四章 地块条件分析 14
一、地块基础情况 14
二、项目地块SWOT分析 21
第五章 项目建设内容及规模 28
一、建设内容 28
二、建设规模和人口规模 28
第六章 工程建设方案和节能方案 30
一、总平面布局和功效划分 30
二、建筑设计方案 31
三、 环境保护、绿化和节能 32
第七章 项目建设进度及招标方案 35
一、项目建设进度计划 35
二、招标方案 36
（一）招标要求 36
（二）招标基础情况 37
（三）招标组织形式 37
第八章 项目投资估算及资金筹措 39
一、投资估算 39
二、建设投资估算 39
三、 资金筹措 41
第九章 社会和经济效益影响分析 42
一、项目对当地域社会效益影响分析 42
二、项目和所在地域互适性分析 43
三、社会评价结论 44
第十章 结论和提议 50
一、结论 50
二、相关提议 50

第一章 总 论
一、项目概况
（一）项目介绍：此项目为梧州市棚户区改造富民片区综合整改工程，建设资金来自财政投资。
（二）建设规模：本项目综合整改包含土地面积约215.4亩，户数共1900户，本项目采取总承包方法，即该项目提议书编制、项目可研编制、环评编制、勘察、工程设计、施工等建设内容由项目标中标总承包单位负责建设。（除项目标征地拆迁、招标工作委托、预算编制、工程监理、接收管养）。
（三）项目总投资：约为3300万元，建设资金由政府财政出资。
（四）要求工期： 300日历天
（五）标段划分：本项目划分为一个标段
二、项目位置
梧州市万秀区富民片区（详见计划区位图）
三、提议书编制依据
（一）《中国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
（二）《梧州市国民经济和社会发展第十二个五年总体计划纲要》；
（三）《梧州城市总体发展战略计划研究(至2030年)》
（四）《梧州市城市总体计划纲要(至2030年)》；
（五）《梧州市富民片棚户区控制性具体计划》；
（六）《梧州市城市公共交通专题计划(至2030年)》
（七）本项目适用其它国家及地方标准、规范、法规；
（八）业主提供相关资料。

第二章 项目建设背景和必需性
一、项目建设背景
富民片区在梧州市多个关键城市中心，地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，在桂江西岸，地理交通位置优越，水陆空交通极为便捷。东临河东老郊区，是新城中心和老城中心之间过渡区。响应棚户区改造号召，契合梧州市未来城市发展需求，充足利用片区区位、资源等优势，实现和周围片区错位、互补发展，富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上关键特色节点，具体定位以特色商业、休闲功效为引领，打造含有梧州市地方特色商住综合片区。其发展应和周围区域进行动态协调。对于老城区，计划突出进城区保护和发展骑楼商业，富民片区应疏解老城功效入口；对河西组团中心，计划服务河西片区，是老城和新城过渡历史地带，商业类齐全但形式和风貌较破旧，富民片区应为中心城区注入新商业形态 ；对于红岭拓展中心，是未来连片发展新区，富民片可考虑合适功效互补；对梧州学院片区，目标建为现代化一流教育片区，富民片区可为其提供愈加丰富生活性服务支撑，总体而言，契合梧州市中心体系要求，富民片区未来将成为周围区域片级区中心。现在，富民片城中村现实状况特点关键表现以下方面：土地和空间资源利用粗放，影响城市功效拓展；建设混乱，违法违章建设严重；建设标准低、计划落后和城市经济、社会、空间发展不协调；公共服务设施不齐全；现有城中村土地利用效率低，经济结构单一，可连续发展前景堪忧。富民片区，是梧州市城市形象关键组成部分，该片区城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。伴随梧州市城市建设步伐加紧，富民片区存在很多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等需要亟待处理。
梧州市棚户区富民片区改造项目确定由政府财政100%出资，委托企业代建。
二、项目建设可行性和必需性
（一）是把握多重政策发展良机，亦是民心所向
此项目改造响应上层次计划文件号召，为探索科学优异棚户区改造模式，落实梧州市棚户区改造任务，意在成为广西壮族自治区棚户区改造模式典范：契合梧州未来城市发展需求，充足利用片区区位、资源等优势，实现和周围片区错位、互补发展。富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上关键特色节点，成为以特色商业、休闲娱乐功效为引领，含有梧州地方特色商住综合片区。
总体愿景为：桂江西岸,乐活邻里。计划结构为：一带两核三廊多组团。一带：结合桂江滨江景观，打造鸳江路滨江休闲带。两核：利用计划区北侧现实状况低洼汇水区和原东山涌泵站，打造两大绿色关键。三廊：打通东西向三条绿廊，建立桂江两岸生态景观视线联络。多组团：计划形成多个居住组团、滨江休闲商业组团和休闲旅游配套组团。整体布局采取分层布局模式，一线滨水开发，二线公共服务设施，三线布局居住用地。所以，这些计划政策是梧州市富民片区改造良机所在。
再者，富民片区在桂江和西江交汇处，区内道路狭窄、房屋破烂、人居条件较差，是梧州市经典棚户区。同时该区区位条件良好，改造条件相对成熟。对其进行改造，不仅能够消除现在安全隐患，妥善安置拆迁居民，而且为其改善生活环境，提升生活质量，深得绝大部分民众赞可，项目建设很必需。
（二）是提升城市形象、改善环境需要
待改造项目地块属城市形象关键组成部分，该地块上建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，很多车辆停靠主干道上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。
该项目将建设相关配套设施，包含道路、广场、绿化、环境打造、整改排洪沟等，能够极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性,富民片区应采取原地和异地安置方法进行改造，河西工厂一路地块和周围环境整改相结合进行改造，采取政府主导型、政企混合型、市场运作型推进实施。榜山西侧零星地块结合地质灾难治理进行改造，拆除重建改造综合环境。力在打造城市品牌,提升城市形象和关键竞争力,从而使其走上可连续发展道路。
另外，梧州市西江文化、桂江文化源远流长。经过计划区改造，可在计划区中发明功效丰富、人文独特、形象含有识别性滨水空间，以点带面激活桂江沿岸滨水活力，填补中心城区东部滨水公共空间不足。
（三）是提升城市教育水平、优化区位资源需要
经过梧州市富民片棚户区改造项目建设，能够充足发挥该地域地域、区位、资源、教育等优势，含有良好基础条件。同时，拟利用富民片区棚户区改造契机，对计划区内大中小学进行改扩建，能够深入满足社会对优质教育资源需求，最大程度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加紧我区由教育大区向教育强区推进步伐，进而对安居工程、教育发展、改善民生等产生巨大主动作用，为本区经济社会发展和教育友好发展搭建牢靠战略支撑体系。
（四）是社会安定团结需要
长久生活在富民片区居民和从事生产人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定原因。该项目标建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府和居民吃了一个定心丸，对社会安定团结作出了主动贡献。
所以，该项目建设必需性显著。
三、简明结论
（1）该项目建设符合梧州市城市总体计划。
（2）该项目建设规模符合实际情况，建设条件良好，建设方案合理，设计新奇。
（3）项目组织实施有保障，建设资金基础落实。
项目意在对梧州市棚户区富民片区综合整改、改造，征拆计划中待整改区域，新建公共基础设施，从根本上改善当地人民生产、生活条件，推进她们逐步实现脱贫致富。
所以，本项目建设含有十分显著社会效益、生态效益和经济效益。 本项目标建设得到了各级政府及各相关职能部门高度重视和大力支持。由市发改局牵头，水利、建设、计划、土地、环境保护、项目单位等部门共同参与，对各工程相关方面进行了调研、勘察、设计，并配套了相关政策方法， 整合了资源，项目建设外部支持条件好。
总而言之，本项目建设规模适宜，建设方案合理，建设条件良好，建设资金落实，项目建设产生综合效益十分显著，项目建设是可行。

第三章 项目市场调研
一、 土地市场分析
梧州中心区由长洲、蝶山、万秀三区组成。万秀区是梧州市中心老城区，伴随空间可用性降低，近几年，土地向外扩张，土地成交量比较少。
土地交易关键集中在长洲新城区，尤其红岭地域，土地成交量不停上升，地价对应上升。但各区地价差异并不显著，商住楼面地价在700-1500元/平方米之间。现在，项目范围内富民片区周围商住楼面地价在700-1100元/平方米之间。
二、 住宅市场分析
梧州市房地产（一手房）关键集中在梧州市长洲区新城区（市政府片区、红岭片区、长洲片区）、万秀区老城区及苍梧县，其区域性一般住宅售价差异不大，均价关键在4500元/平方米。
其中一般住宅售价最高片区，在长洲区临西江边及市政府周围，以丽港华府（售价区间：5500-8000元/平方米）为经典代表。另外，梧州市别墅盘不多，在售有长洲岛上锦绣花园及欧洲花园，均价8000-10000元/平方米，基础售罄，另外还有在苍梧梧州凤凰城，均价8000-9000元/平方米。现在，项目范围内富民片区周围住宅出售均价在4000-5000元/平方米之间。
依据梧州市房地产交易中心信息系统监测最新数据，1月购房人群以当地和三县一市人口为主。
表3.1梧州市房地产交易监测数据表
项目
套数
本市城区人口
216
本市其它（三县一市）人口
160
本省其它地域人口
216
其它省份人口
69
境外人士
0
累计
661
根据本市城区人口、本市其它（三县一市）人口、本省其它地域人口、其它省份人口、境外人士这五类人群购房细分，1月按市场价正常交易商品住房（共661套），所对应上述（表中）五类购房人群数量分别为216套、160套、216套、69套、0套。现在组成本市购房人群分布，以当地和三县一市人口为主，这一百分比由底62.73%下降至本月56.88%；本省其它地域人口购房百分比由底27.61%增加至本月32.68%，这类人口是本市购房市场另一关键组成部分；其它省份人口、境外人士购房人群占比为10.44%，显示投资投机性需求较少。
在购房用途方面，自住和改善性需求仍然较强。依据市房地产中心办理《梧州市房屋权属登记信息查询结果证实》信息显示，将1月商品住房和二手住房成交量相比较，经审批符合家庭首购置业住房交易情况，本市首购置业百分比较高。
三、 商业市场分析
梧州市商业关键分六大商业圈，包含骑楼商业街商圈、南城百货和以其为关键商业步行街（南中路步行街）商圈、旺城广场商圈、以市政府为关键梦之岛时代广场和太阳广场商圈、新兴红岭片区三龙大道临街商业、及长洲岛竹湾路临街商业。
商业圈中，各商场内租金差异不显著，平均租金全部在180-300（元/平方米·月），各商场临街商业铺，平均租金全部在250（元/平方米·月），各临街商铺及步行街商铺租金差异也不大，平均租金在20-30（元/平方米·月）。经市场调研，现在项目范围富民片区以临街商铺为主，其日租金在30-50（元/平方米·月）之间。
四、开发实施提议
（一）改造应遵从“先安置、后开发”标准。即，先计划、建设安置用地和用房。在处理好安置问题基础上再推进土地开发利用。
（二）采取政府统一收储模式，有计划、有步骤实施开发。坚持公开、公正和公平标准，在梧州当地政策基础上，公平地保障原产权人利益。
（三）明确开发地块专题和策略，极大提升项目标立足点、著名度和影响力，提升土地价值。
（四）整体开发统筹处理拆迁安置成本。项目用地面积48.72公顷，复建建筑面积15.10万平方米，考虑其复建量较大，项目整体开发（由拆迁安置到推地完成）周期3-4年。所以，初步估计分析，政府可在项目开发第3年后，开始获取利益。

第四章 地块条件分析
一、地块基础情况
（一）地块计划控制条件
富民片棚户区改造项目关键计划控制条件表4.1所表示：
表4.1 富民片区改造项目关键计划控制条件
序号
项目名称
数值
单位
备注
1
建设用地面积
48.72
公顷

2
计划建筑面积
104.50万
平方米

3
容积率
2.14

4
绿地率
28
%　

5
建筑密度

%　
净建筑密度　
（二）地块地理位置分析
富民片棚户区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，在桂江西岸，距离城北客运站4公里，龙船冲客运站4公里，玫瑰湖客运站6公里，距离梧州火车站8公里，距离飞机场20公里，大渡口综合码头3公里，地理交通位置优越，水、陆、空交通极为便捷。
计划区在河西片区东北部，北接桂江二桥，东部隔桂江和河东老城区相望，西邻富民路，一路之隔有北部梧州学院、西部太和冲和东山冲居住片区、南部梧州五中等。
计划区是北部新城中心（红岭拓展区）和东部老城中心之间过渡区。
（三）建设条件分析
1、地质环境条件
①地形、地貌和不良地质现象
计划区内均属丘陵地，区内南北两端地形较高，处于30-43米之间，中间地域地势较平缓，处于20-30米之间，最高点在计划区北部，高程11.2米。参考《城市用地竖向计划规范》，采取GIS技术分析，计划区内坡度多处于7.5度以下。
计划区内关键地貌以中低山地为主，在整体平缓地势上，展现丰富微地形改变。

图4-1计划区微地形改变示意图
②地震设防烈度
依据全国地震区划梧州市为基础烈度六度区。城市抗震体系按要求六度设防标准建设。计划区建筑物和基础设施抗震能力应达成《建筑抗震设防分类标准GB50223-》要求。重大工程、生命线工程、易产生严重次生灾难工程建设场地必需进行专门地震安全性评价，按评定结果进行抗震设防。
2、 气候条件
计划区属南亚热带季风性湿润气候，多年平均气温19.2-21.3摄氏度，年均日照时数达1800多小时，年均降水量1442至2047毫米，其中4-9月份为降水集中季节，期间降水量占整年80%左右，11月至第二年2月为降水淡季，期间降水量仅占整年10%左右，整年总蒸发量约为1430毫米。多年平均无霜期330天。
3、交通条件
（1）道路现实状况
计划范围内路网还未形成系统，交通情况混杂无序，现实状况对外交通以富民路、鸳江路为主，内部道路多为支路，道路建设等级低，通达性差，干道网密度无法满足未来发展需求。

图4-2 计划区交通道路情况
（2） 公共交通设施
计划范围内公交站关键沿富民路等道路布设，周围现在有6个公交站，为梧州学院站、富民站、东山冲站、富民泵站、富江站、民政局站公交站。计划范围内300米公交覆盖率达82.4%，关键线路高峰时段发车频率为5-10分钟，常规公交出行条件很好。
（3）道路交通运作分析
现实状况交通量关键集中在富民路、西环路上，高峰时段关键道路交通运行情况通常，富民路为D级服务水平，其它道路为C级及以上服务水平。其中，富民路作为片区关键道路，负担多个交通功效，道路功效复杂，且因为许可路边停车，对沿边交通效率存在一定影响。
4、施工条件
项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量土石方挖填和异地弃土运输；周围交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料进场；水、电、气供给充足，能够满足前期施工要求。所以，整个项目标施工条件较为有利。
5、环境保护条件
项目对周围环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家相关标准设计施工，日常运行产生废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环境保护要求。所以，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接收，符合国家环境保护法规要求。
总而言之，该项目拟建地地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基础满足项目建设需要，建设配套条件良好。
二、项目地块SWOT分析

（一）项目优势分析（Strength）
■区位优势
（1） 在城市关键功效区，是中心城区功效和品质提升关键载体
富民片区在多种城市战略空间交集地带。梧州市城市空间结构为“一带两轴三片区十组团”，富民片区在西江生态滨水带和南北向发展轴交汇处，处于多个城市中心中间地带。伴随城市空间拓展，富民片区将从城市边缘地带转变为城市中心区域。加上未来计划轻轨线BRT线路和片区邻接，更有多座跨江大桥沟通桂江两岸，是富民片区和周围城市组团间含有便捷交通联络。
（2） 自然环境良好，微地形改变丰富
富民片区周围拥有良好自然条件，依山傍水。东临桂江，拥有约1.7公里长桂江岸线；眺望白云山森林公园；南临榜山公园；西靠狮卧山众支脉。周围山水环境良好。
计划区总体地势平缓，适建用地充足，土地地形坡度小于12度地块面积占总用地面积75%。关键地貌以低丘缓坡为主，在整体平缓地势上，展现丰富微地形改变。
（3） 良好小区资源
计划区内有聚福茗城、富东小区、富丽花园等小区，周围有华泰花苑、东山雅居等良好居住小区，为片区奠定了良好居住气氛基础，形成良好小区口碑。
某地毗邻梧州学院。梧州学院是一所全日制一般高等本科院校，设有9个二等学院和教学部门，38个本科专业，29个高职高专专业。和梧州学院地理距离优势为计划区发明了良好学区气氛。
■区域市场接收高
该片区因长久以来居民生活、生产条件及环境较差，生活质量不高，存在一定安全隐患，能够进行拆迁、改造是民心所向，其有一定社会基础，市场接收度高。
■项目开发时机成熟
富民片区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，在河西片区桂江西岸，东临河东老城区，北靠红岭拓展区，是新城中心和老城中心之间过渡区。富民片区是梧州市关键组成部分，是梧州市面向外界一个窗口，其经济、社会、人文等各个原因全部亟待提升，环境急需整改，形象急需提升，因其开发成本较高，使得很多承包商望而却步。这时候，政府拿出资金进行旧城改造，无疑为城市建设起到主动推进作用。
（二）项目劣势分析（Weakness）
（1）现有大量棚户区，建筑质量较差，用地功效混杂，配套设施不完善。
现有建筑含有经典棚户区特征，层数低、平房密度大、布局杂乱、建筑质量差，违章搭建现象严重。消防、日照、建筑物间距不符合居住区计划规范，影响城市形象景观。棚户区、旧厂房等建筑规模约为32万平方米，占现实状况建筑总规模约60%，为计划区改造带来难度。居住用地和工业混杂，居住用地和工业用地之间缺乏必需防护绿地，居住环境受到空气、噪声污染严重，不利于居民身心健康。现实状况公共服务设施较为缺乏，公园绿地系统缺乏，居住配套设施分布不均，内部道路系统不完善。
（2） 防洪坝阻隔，地块形状狭长
计划区桂江沿江岸线均设有防洪坝，极大地阻隔了场地和滨江联络，给滨江景观及活动打造带来困难。另外场地形状狭长，最大长宽比约为9:1，增加了场地总体空间设计难度。
（三）项目机会分析（Opportunity）
（1）棚户区改造政策推进
从国家、到广西壮族自治区、到梧州市各级政府全部高度重视棚户区改造，相继出台了一系列政策，如《国务院办公厅相关深入加强棚户区改造工作通知》、广西壮族自治区棚户区计划电视电话会议、梧州市政府召开相关落实棚户区改造工作会议等，为富民片区棚户区改造发明了良好政策机遇。
（2） 振兴“百年商埠”，建设“绿城水全部”、打造“西江历史文化名城”发展愿景
梧州市曾是千年古城、百年商埠；然而近现代发展中因为水运交通减弱，造成经济发展滞后，特色衰退；现在在多种新区域条件交融叠置下，梧州市将进入新发展阶段，以特大城市为目标，实现空间重构。在《梧州市国民经济和社会发展第十二个五年计划计划纲要》中提出梧州市要建设绿城水全部，重振百年商埠，加速商贸业、文化产业、旅游服务业等一系列现代服务业发展。《梧州市城市总体计划（-2030）》提出要立足于梧州“三江交汇，群山围绕”地域特色，展示“绿城水全部”，建设文化底蕴深厚、人居环境优美宜居城市，西江历史文化名城。富民片区应结合本身资源条件，紧抓城市发展机遇。
（3） 老城中心功效疏解
老城中心有浓郁历史文化气氛，但现实状况建设密度过大，建筑破旧，碍于保护压力难以改造，富民片区可借此改造契机，疏解老城区居住、公共服务等功效，缓解老城保护压力。
（4） 和红岭拓展中心互补
红岭拓展中心是梧州市未来新城，将发展成为极具吸引力岭南文化休闲地、含有生态示范性山地宜居新城、主城区北部区级公共服务中心、引领梧州产业发展现代服务基地。富民片区作为城市拓展阶梯，可提供差异化特色服务，和红岭拓展中心实现互补。
（四）项目威胁分析（Threats）
（1）区域交通协调压力
现实状况和计划中，共有三座跨江大桥经过计划区包含桂江二桥、桂江三桥、桂江四桥。三座大桥均是连通城市组团交通要道，给场地交通处理带来压力。另外计划中沿富民路布局有轨道交通和BRT线路，计划区在用地和功效上应和之协调。
（2） 滨江公共空间缺失
首先，现实状况滨江一线大全部开发为办公、居住等功效，公共性不足，岸线地域也缺乏公共空间设计；其次，基于防灾要求设置防洪设施阻隔了大部分沿江岸线水路联络。计划区濒临桂江，未来应重视塑造公共空间，重现滨江活力责任。
（3） 和老城历史文化差异化挖掘
相隔桂江东岸人文资源丰富，拥有骑楼城历史保护街区，和众多文物保护单位，现已形成强烈文化形象。富民片区应寻求差异化本身特色，表现文化地域个性。
（五） 小结
表4.2 项目地块SWOT分析结果

外部环境

内部条件
Strength 优势
l 在城市关键功效区，是中心城区功效和品质提升关键载体
l 自然环境良好，微地形改变丰富
l 良好小区资源

Weakness 劣势
l 现有大量棚户区
l 现实状况建筑质量较差，用地功效混杂
l 防洪坝极大地阻隔了和滨江联络
l 地块形状狭长
Opportunity 机遇
l 棚户区改造政策推进
l 梧州市在新阶段发展愿景
l 老城中心功效疏解
l 红岭拓展中心拉动
SO 提升策略
l 发挥环境优势，打造人居绝佳城市新区
l 利用岸线、码头资源，重塑商埠意象
l 充足利用城市中心辐射，推进片区发展
l 结合地形特征，营造富有趣味街区格局
l 利用便捷交通，提升片区和其它城市功效区间联络
WO 扭转策略
l 对应号召，大力推进棚户区改造
l 优化用地功效结构，明确片区发展定位
l 借力城市扩张，推进改造，完善配套设施
l 巧妙设计，化地形劣势为设计特色，弱化空间防洪堤空间阻隔
Threaten 挑战
l 和周围城市片区功效错位
l 区域交通协调压力
l 滨江公共空间缺失
l 和老城历史文化差异化挖掘
ST 强化策略
l 充足发挥比较优势，实施错位发展
l 充足利用地形，优化路桥布局
l 发挥环境资源优势，打造标志性滨江公共空间，增强城市魅力
l 以本身环境优势，发明本身人文特色，形成自然和人文双绝城市魅力空间
WT 协调策略
l 探索符合地块特征道路网布局模式
l 借棚户区改造，腾出更多城市公共空间
l 协调好防洪堤和城市路桥间布局关系

第五章 项目建设内容及规模
一、建设内容
拆除项目计划地块范围内部分建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包含广场、水城、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包含以下各内容：
（一）雨污排水系统改造，重布雨污分流排水系统，更换原混凝土化粪池，重现现有楼内部分雨污管线；
（二）强弱电系统改造，强弱电下地、预留燃气管网位置；
（三）改造部分自来水管线路；
（四）拆除原有路面，铺设沥青路面（白改黑），道路增加人行道（包含无障碍设施）；
（五）单元楼梯间墙地面，楼梯间窗户及扶手改造，照明系统改造；
（六）单元入户门改造（改带门禁系统单元门）；
（七）绿化环境改造，拆除原有凌乱绿化，改造独立易护理乔木。
（八）建筑立面改造
二、建设规模和人口规模
（一）建设规模
计划总建筑面积为104.50万平方米，其中：保留建筑面积20.07万平方米，新建建筑面积84.43万平方米；居住建筑面积64.57万平方米，商业办公建筑面积22.52万平方米，文化娱乐、公用设施等其它建筑面积17.41万平方米。
（二）人口规模
依据居住建筑面积计算，考虑此次计划方案中居住建筑面积为64.57万平方米，根据一般住宅户均3.2人，100平方米/户计算，则未来计划区可容纳常住人口约为2.07万人。
此次就业岗位参考中国经验，依据就业岗位密度指标计算就业岗位，具体以下：
表4.3 就业岗位密度指标
用地类型
人均就业面积（平方米/人）
建筑规模（万平方米）
就业岗位（个）
商业
50
22.52
4504
文化娱乐
75
13.47
1796
教育科技
150
3.65
243
市政公用设施
25
0.29
116
累计
--
39.93
6659
综合片区发展功效，富民片区可提供就业岗位约0.67万个。
第六章 工程建设方案和节能方案
一、总平面布局和功效划分
（一）总平面部署标准
（1）以全市总体计划为设计依据。
（2）满足使用功效要求，并结合实地自然情况合理部署。
（3）交通努力争取通畅、有序，避免多种流线迂回交叉。
（4）功效分区合理，各区之间有机结合，充足利用土地。
（二）总平面部署概述
（1）基础分区：东至富民防洪堤，西至富民二、三路，北至桂江二桥西桥头，南至富民一路，计划面积为48.72公顷。
（2）出入口：标准上主干道不设地块机动车出入口，次干道及以下等级道路是直接服务于各地块道路，激励各地块交通内向性组织，以控制沿路一层皮式发展。
（3）道路：场区内形成“两纵三横”干路系统，其中“两纵”指富民路和鸳江路，“三横”是富民路、西环路和计划一路。并结合场区改变丰富微地形，形成高密度支路网系统，组成老城区微循环系统，改善老城交通。场区内计划路网密度为8.9公里/平方公里。
（4）绿化：场区内总绿地面积为5.62公顷，占计划总用地11.54%，包含公园绿地和防护绿地。其中公园绿地面积为4.09公顷，防护绿地1.27公顷。
（5）停车位：本项目共建公共停车场4处，共提供机动车停车泊位450个。其中结合绿地设置3处，共400个泊位，结合商业建筑设置一处，共50个泊位。公共停车场300米服务范围内覆盖率达95%以上。另外，结合轨道站点、公交站点、公共服务设施、绿地设置5处公共自行车服务点，每处配车规模为20-30辆，每个站点服务半径为200-300米，提供便捷公共自行车租赁服务。
二、建筑设计方案
（一）建筑设计标准：建筑设计以经济、节能、适用，兼顾美观为标准，建筑设计在满足不一样功效要求前提下，采取新思绪，发明出现有时代特色，又独树一帜，并能融于城市大环境中。
（二）建筑风格：采取现代风格建筑手法，寓文化于其中，给人以美享受。
（三）新技术、新材料：大量采取国家推广建筑节能、环境保护材料和技术，发明一个无污染、环境保护绿色节能建筑。
（四）消防设计：责任区面积宜为4-7平方公里标准设置一个消防站；消防站要配置消防车2-5辆，配置扑灭高层火灾、特殊火灾装备，配置确保消防人员生命安全防护装备和配置在特殊场所使用特征器材；有完善消防通道；区内设室外消防环状管网、消防水池，室外消火栓；建筑物内部墙体均能满足防火要求。
三、 环境保护、绿化和节能
（一）设计依据
（1）《地表水环境质量标准》（GB3838-）
（2）《中国水污染防治法》
（3） 《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-91）
（4） 《中国国家标准环境空气质量标准》（GB3095-1996）
（5） 《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）
（6） 其它相关资料
（二）施工期间环境影响原因
项目建设施工期间，关键污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周围大气环境、生活环境、道路交通和周围居民日常生活造成一定影响。施工单位在施工前必需到环境保护管理部门办理相关手续，并按环境保护要求，采取必需降噪抑尘方法，立即清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。
（三）项目建成后对周围环境影响
本项目无工业废弃物产生，故不产生工业污染。生活污水和生活垃圾按城市环卫要求排放，对环境不产生其它不利影响。
（四）园林绿化
（1）项目定位和环境设计
该项目建成后，环境污染和生态破坏得到有效预防和控制，水环境、大气环境和声环境达成功效区划标准，垃圾无害化处理率达100%。基础形成环境质量良好、生态环境安全、人居环境舒适城市生活区。项目景观绿化设计关键采取协调发展标准，协调现有滨河绿地，恢复滨河绿地景观，重视桂江沿岸自然、人工生态环境保护和利用，建构水绿纵横滨江景观带。同时，优化组团城市绿地系统结构，逐步完善各层次绿地布局体系规模、布局和职能，整合现实状况公园绿地，恢复和尊重现有生态环境，发明层次丰富、生机勃勃生态网络。
（2） 设计思绪
①滨江绿地结合桂江延续对河流和公共休闲空间构建理念，沿桂江打造含有梧州特色带状开敞空间体系，成为整个计划区关键休闲活动中心。
②高强度开发和大型公共开敞空间相结合，集中打造桂江边滨江公园绿核和结合东山冲泵站打造服务于富民片区市民公园绿核。经过绿核打造，打通关键景观节点和滨江景观带联络。
③打通桂江、计划区和富民北部狮卧山生态廊道和视线激光管通廊。
④建立开发地块和滨河休闲带关系，维持通透开敞面，扩展景观受益面，让绿地小区共享。
⑤加强街头小游园、带状绿地、小区绿地等绿地建设，小区绿地实现100米见绿，300米见园。
⑥在加油站、市政管理用房和环卫设施用地边预留一定米（根据计划、设计文件指示）宽绿地，确保安全和环境卫生需求。
（3） 绿化指数
绿化率：总体绿地率大于28%（隶属绿地纳入平衡）
绿化面积：5.62公顷
四、 节能
（一） 设计依据
《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》 （DB45/221-）
《广西公共建筑节能设计规范》（DBJ45/003-）
（二） 节能方法
本项目建筑材料选择建设部要求新型节能材料；门窗采取密闭性能优良塑钢窗，中空玻璃，门窗接缝用保温材料封严；关键动力设备在满足功效前提下选择节能设备，照明选择高效节能灯具，热力系统入口处安装调整阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采取节水型设备，以节省能源，降低能耗。
第七章 项目建设进度及招标方案
一、项目建设进度计划
（一）项目总体计划内容
项目总体进度计划内容包含项目可研编制、项目提议书编制、环评编制、勘察、工程设计、施工、完工交付等，为确保计划进度有效实施，需抓好以下步骤：
1、建设资金立即到位，以满足施工进度要求。
2、做好前期准备工作，包含询价，必需考察，和谈判和签署合相同。
3、设计单位，工程建设单位立即提供设计及施工图，并确保资料正确性和完整性。
4、按时完工验收并质量可靠。
（二）项目进度安排
该项目估计建设周期300日历天：
年 月－年 月：项现在期准备阶段；
年 月－年 月：勘察设计阶段；
年 月－年 月：基础设施施工阶段；
年 月－年 月：完工交付阶段。

二、招标方案
依据《中国招投标法》，国家计委第3 号令和梧州市相关工程招标文件要求，为确保本工程顺利实施，本项目采取总承包招投标。方案以下：
（一）招标要求
（1）此次招标要求投标人须符合《广西壮族自治区建筑市场诚信卡管理暂行措施》（桂建管﹝﹞17号）和《相关加强广西建筑业企业诚信信息库日常维护管理通知》（桂建管﹝﹞25号）要求，已办理诚信库入库手续并处于有效状态，在中国境内注册，含有独立法人资格，含有有效营业执照，同时含有：
建筑工程设计乙级资质；
‚含有市政公用工程施工总承包二级（含以上级）和建筑工程施工总承包二级（含以上级），并在人员、设备、资金等方面含有对应设计、施工能力。
（2）本项目拟投入建筑责任人须含有执业资格：
本项目拟投入项目经理要求含有二级注册建造师资格（建筑工程或市政公用工程专业）和省级住房和城镇建设主管部门核发有效B类安全生产考评合格证，并在投标人单位注册。
‚项目管理班子关键人员必需持有对应职称证（执业证或上岗证书），全部项目班子管理人员必需为本单位职员。依据工程项目标规模、特点和招标文件要求配置，其中关键岗位人员最低配置标准符合文件要求。含有推行协议能力，包含：专业、技术资格，资金、设备和其它物质设施，管理能力，经验、信誉和对应从业人员等。
（3）本项目接收联合体投标。联合体投标，应满足下列要求：投标联合体组员不得超出2名，其中联合体牵头人应含有市政公用工程施工总承包二级（含以上级）及建筑工程施工总承包二级（含以上级）。
（4）符合《中国政府采购法》第二十二条要求。
（二）招标基础情况
招标范围：包含可研、立项、勘察、设计、及按设计要求施工等，具体内容以下：
①可研、立项、环评包含：经发改部门审核经过可行性研究汇报和项目提议书及相关资料。
②地质勘察包含：经审图机构审查经过地质汇报及相关资料。
③设计包含：小区计划总平图、计划竖向图、计划管线图、建筑方案设计、初步设计（含概算），给排水、电气等施工图设计（经审图机构审查经过）。
（三）招标组织形式
依据原因家计委第5号令要求，建设单位含有编制招标文件和组织评标能力可自行招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必需含有对应招标代理资质。采取自行招标组织形式时，在申请上报时，应按要求一并上报采取自行招标所需书面材料。结合项目具体情况，本项目拟采取委托招标招标组织形式。
（四）招标信息公布
此次招标公告同时在《中国采购和招标网》、《广西壮族自治区政府采购网》、《梧州市政府采购网》、《梧州市建设工程交易信息网》上同时公布。
（五）招标方法
《中国招投标法》第三条要求：在中国境内进行下列工程建设项目包含项目标勘察、设计、施工、监理和和工程建设相关关键设备、材料等采购，必需进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目；（二）全部或部分使用国有资金投资或国家融资项目；（三）使用国际组织或外国政府贷款、援助资金项目。本项目资金起源为财政投资，结合项目情况，采·公开招标招标方法。

第八章 项目投资估算及资金筹措
一、投资估算
项目投资估算依据：
（一）国家发改委公布《建设项目经济评价方法》(第三版)。
（二）国家及广西省、梧州市对建设项目费用取定相关文件。
（三）计划管理部门提出计划设计关键点及项目标初步方案。
（四）项目用地现实状况调查资料。
（五