竣工项目验收及保修阶段的监理专项措施.doc

竣工验收及保修阶段监理办法

第一节 竣工验收监理工作内容
一、住宅工程竣工验收普通分三个阶段进行
1、每栋楼进行分户验收；
2、单位（子单位）工程验收；
3、所有验收。
所有验收是指整个建设项目已按设计规定所有建设完毕，并符合竣工验收原则，且已通过承包方预验和监理工程师组织初验，由业主方工程负责人组织正式竣工验收。
总监组织监理工程师依照规范和强制性原则条文对承包单位报送竣工工程实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在问题整治成果进行复验合格基本上，向建设方提出竣工验收建议，协助建设方组织所有竣工验收。 
二、每栋楼进行分户验收
1、分户验收特点
① 分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程每一户涉及重要使用功能和观感质量进行专门检查。分户检查合用于住宅工程；
② 分户检查主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司；
③ 分户检查应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完毕，分户检查合格是住宅工程进行竣工验收必备条件；
④ 分户检查是涉及住宅工程重要使用功能及观感质量验收；
⑤ 分户检核对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按规定抽查5%）；
⑥ 住宅工程施工质量分户验收，是有关法规规定，也是客户盼望。
2、分户验收项目
分户检查应涉及下列必要检查项目：
① 楼地面、墙面、天棚面层质量；
② 门窗安装质量；
③ 栏杆安装质量；
④ 防水工程质量；
⑤ 室内空间尺寸质量；
⑥ 给排水安装工程质量；
⑦ 电气安装工程质量”。
3、编制分户验收方案
依照江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103-）规定，遵循“谁生产谁负责”原则，参照《建筑工程施工质量验收统一原则》GB50300－等国家规范拟定住宅工程分户检查重要内容，办法和规定。开工前或开工时，针对该工程实际状况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案规定对分户验收质量进行预控。
2、熟悉与分户验收有关设计图纸和设计阐明；
3、熟悉与分户验收关于施工质量验收规范、施工技术原则、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收有关文献和技术原则；
4、认真审核施工组织设计中分户验收内容和分户验收方案；
5、与建设、设计、施工单位沟通对分户验收事后无法整治质量偏差某些，在保证各项工程质量、强制性原则、设计、施工规范等前题下，在设计文献、施工技术原则等方面进行调节或修改，以适应分户验收质量控制。
6、分户验收是一种复杂、繁琐系统工程，事前和事中控制起到核心作用，特别是从基本、主体到装饰装修各阶段全过程质量控制，针对楼层净高、开间、楼板厚度、墙体、门窗渗漏等事后难以整治或整治困难部位施工质量控制特别重要，必要在施工过程中加大预控力度，从方案、材料到施工工序质量控制到位能起到事半功倍作用。
7、监理对分户验收施工过程质量控制非常重要，施工单位或管理人员往往注重进度，忽视质量，特别是对分户验收大多停留在事后能解决意识，较少考虑到施工过程质量控制重要性，加强监理人员对分户验收过程控制责任和职责贯彻，严格施工过程对分户验收项目质量控制，是避免和防止事后验收伤心关、交房困难或业主投诉有效方式。
三、组织竣工验收是监理工作重要方面，监理应按程序进行验收工作
（一）监理工程师在工程竣工验收阶段要充分运用自身优势和经验，当好业主方参谋和助手，协助业主方完毕竣工阶段各项工作概述如下：
1、协助业主方制定验收方案；
2、协助业主方整顿竣工验收备案所规定关于文献；
3、协助业主方按合同规定支付工程款；
4、协助业主方组织召开竣工验收会议；
5、协助业主方实地查验工程质量；
6、协助业主方订立工程竣工意见；
7、协助业主方审核竣工决算；
8、协助业主方在规定期限内，向本地建设行政主管部门上报竣工验收备案资料。
（二）监理在工程竣工验收阶段详细工作环节为：
1、监督合同各方做好竣工准备工作
施工、设计、业主等各单位都要按规定准备技术资料，规定数据精确、种类齐全、文字精练。
2、督促承包方作竣工预验
承包方竣工预验收是指工程项目竣工后，在竣工验收告知发出前由承包方自行组织内部自验收，内部预验是顺利通过正式验收可靠保证，最佳邀请监理工程师参加。
在承包方自我检查基本上，并对查出问题所有修补完毕后来，项目经理应提请上级单位进行复验。通过复验，要解决所有遗留问题，为正式验收做好充分准备。
3、审查承包方提交验收申请报告
监理工程师收到承包方送交验收申请报告后，应参照工程合同规定、验收原则等进行仔细审查。
4、现场初验
监理工程师审查完验收申请报告后，若以为可以进行验收，则应由监理人员构成验收班子对竣工工程项目进行初验，在初验中发现质量问题，应及时以书面告知或以备忘录形式告诉承包方，并令其按关于质量规定进行修理甚至返工。
5、组织正式验收
监理工程师在初验合格后，就可协助业主组织设计单位、承包方、质监部门等，在商定期期内进行正式验收。
6、正式验收环节普通是：
（1）检查工程，审查工程资料
参加工程项目竣工验收各方对已竣工工程进行目测检查，同步逐个检查工程资料所列内容与否齐备和完整。
（2） 举办现场验收会议
验收会由参加工程竣工验收各方共同参加，重要内容如下：
① 承包方代表简介工程施工状况、自检状况及竣工状况，出示竣工验收所需资料；
② 监理工程师通报工程监理中重要内容，刊登竣工验收监理意见；
③ 业主依照在竣工项目目测中发现问题和工程承包合同所规定事项，对承包方提出限期整治解决意见；
④ 由质检部门会同业主及监理工程师讨论工程正式验收与否合格。讨论时其她代表可以休会；
⑤ 复会，由监理工程师宣布验收成果，质监站监督负责人员宣布工程项目质量级别。
（3） 办理竣工验收签证书
验收签证书应由业主、监理工程师、承包方共同签字方能生效。

第二节 保修阶段监理根据和工作重点
一、工程保修阶段监理根据
工程保修是指工程质量保修，监理应根据《建设工程监理规范》、《工程建设监理合同》和设计文献、工程质量验评原则进行。
二、工程保修期计算
1、依照《房屋建筑工程质量保修办法》关于规定，建筑工程保修范畴应当涉及地基基本工程、主体构造工程、屋面防水工程和其她土建工程，以及电气管线、上下水管线安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益原则拟定。
2、普通地基基本工程和主体构造为设计文献规定合理使用年限，防水工程为（屋面、卫生间、外墙等）为5年；供热、供冷系统为2个采暖或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程为2年。因而，监理除了应协助业主在工程施工合同中对保修范畴、保修期限值明确规定外。还应规定各承包商制定完善缺陷保修期保修筹划和保修办法（质量保修书），并监督其有效执行。
三、工程质量保修期内监理工作重点
1、建设项目（工程）竣工验收后，监理单位应依照剩余工作量和工程保修责任期内浮现缺陷，配备保修责任期监理人员，进行保修责任期监理工作。
2、保修阶段监理工作重点应依照详细工程对象和工程使用状况拟定，监理工作一方面应进行如下内容：
① 相应进行沉降观测建筑物，应关注其观测成果和观测办法、技术规定以及与否已沉降稳定，如发现异常状况，应告知设计和质监部门进行分析研究解决；
② 对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程；
③ 调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果；
④ 给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。
3、在整治和遗留工程监理工作中，总监理工程师仍要坚持上道工序未经检查验收不准进行下道工序原则，保证工程质量。
4、在保修期内总监理工程师应督促设计单位，承包方、设备材料供应单位人认真做好保修工作。监理工程师还应加强现场巡视，以便及时发现质量缺陷，并告知承包方和关于保修部门尽快地派人前去检查，并尽快地组织人力、物力进行修理。
5、总监理工程师在拟定保修责任及修复费用解决上，依照导致问题因素以及详细返修内容，与关于单位共同商定解决办法。
① 若为设计因素导致问题，则应由原设计单位负责。原设计单位或业主委托新设计单位修改设计方案，业主向承包方进行解决或返修，其新增费用由原设计单位负责。总监理工程师还应精确拟定由此给业主导致其她损失，向原设计单位提出索赔。
② 因施工安装单位施工和安装质量因素导致问题，由施工安装单位负责进行保修，其费用由施工安装单位负责。由此给项目导致其她损失，总监理工程师应向施工安装单位提出索赔。
③ 因设备质量因素导致问题，由设备供应单位负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。由此给项目导致其她损失，总监理工程师应向设备供应单位提出索赔。
④ 如因顾客在使用后有新规定或顾客使用不当进行局部解决和返修，由顾客与承包方协商解决，或顾客此外委托施工。费用由顾客自己负责。
⑤ 在发生问题部位后项目返修完毕后，要做好验收记录，并经顾客和总监理工程师签字验收。
⑥ 上述未含其他与本工程关于任务，若业主委托，经业主及监理双方协商一致后，监理方应在业主方授权下完毕该任务。

第三节 保修阶段监理工作办法及办法
1、工程进入保修阶段，承包商已撤离现场，而监理单位则应依照工程项目大小（可以不设项目监理机构）宜在参加该项目施工阶段监理工作监理人员中保存必要人员。
2、监理人员要与业主方密切联系，关注工程使用状况与否正常，随时听取顾客意见。同步，与关于承包商保持电话联系，并且规定承包商指定一名联系人。
3、在单位工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交《质量保修书》，其内容为详细保修项目，期限以及关于承诺。
4、组织承包商对工程使用状况进行质量回访，普通每半年进行一次为宜。并在气候突然变化（台风、冬季低温），如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次，对发现问题按单位工程进行登记。
5、在工程保修期即将到期前1～2个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现问题及需要维修内容按单位工程列表登记。
6、监理人员对顾客反馈意见和以上质量回访与检查中发现质量问题与缺陷发现因素进行详细调查分析，并拟定质量缺陷事实和责任。工程存在质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。监理人员及时发出《工程维修告知书》规定承包商在接到告知书十日内派人进行维修。比较重大质量缺陷，如基本不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题规定责任方提出缺陷解决方案，通过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实行解决。
7、承包商若不能按监理人员规定及时进行维修，监理人员应书面告知业主，可由业主委托其她承包商完毕。（同步，监理人员要与原承包商沟通）。其维修解决发生费用根据施工合同规定在质量保修保证金中扣除。
8、当监理合同商定工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》规定仍需对工程继续履行质量保修义务。