国际机场城市候机楼项目建议书模板.docx

第一章 项目总论1.1 项目基础情况项目名称：天津滨海国际机场城市候机楼项目拟建地点：天津市市中心投资总额：13.5亿元人民币项目定位：为顺应国际航空地面服务业发展趋势，适应中国民用航空业深入专业化发展需要，配合天津滨海国际机场由经营型机场向管理型机场运行变革战略实施，本项目拟和天津滨海国际机场所作，在天津市市中心繁荣地段建设一个集售票、值机、安检、候机、餐饮、旅客班车、货物收付、航空保险、宾馆、旅游、免税店、商务办公等多功效为一体综合性市内候机楼，意在提升天津国际机场服务水平，节省财务成本，方便旅客出行，提升天津城市形象，促进旅游业发展，本项目建设后，可向当地和周围机场提供相同服务。建设内容：城市候机楼拟占地面积10000m2，建筑面积为40000m2，共分4层。其中1层为候机服务大厅，关键包含：地服业务区（含行李暂存区）m2；票务企业及旅游企业800m2；航空企业500m2；办公室200m2；私人飞机展厅（含接待室）1000m2；VIP休息室500m2和其它和航空相关企业办公区域、VIP配套区域等。2层、3层和4层分别为连锁品牌服装区、连锁品牌电器和大型连锁餐饮娱乐休闲区，建设面积各10000m2。另外，将配套建设1座酒店式公寓，占地面积66700m2，建筑面积00m2，满足旅客住宿需求。1.2 项目建设单位情况项目建设单位： 航空地面服务股份企业（简称CAGS）创建于，总部设在北京。是由集团、汉旗投资企业共同出资组建，是一家从事企业商务旅行管理服务、航空专业地面运输服务现代化企业，是中国唯一一家拥有航空地面服务执照民营企业，IATA地面服务理事会（IGHC）组员；是中国现在最大商务旅行服务企业和唯一一家能够将机场贵宾服务和差旅管理结合企业；是中国现在唯一一家专业从事城市候机楼运行服务商。CAGS在机场地勤服务、商务旅游服务、城市候机楼管理行业中占领先地位。1.3 项目提议书编制依据1、项目提议书编制相关要求；2、国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；3、产业结构调整指导目录（本）；4、建设项目经济评价方法和参数（第三版）；5、天津市服务业发展“十二五”计划；6、天津市现代物流业发展“十二五”计划；7、天津市城市计划条例；8、民用机场管理条例；9、航空地面股份企业提供基础资料；10、建设地域自然情况、气候及资源调查资料；11、编制人员调查相关资料、数据等。第二章 项目提议背景及建设必需性2.1 项目建设背景2.1.1 国家战略确立滨海地位，天津成中国经济第三增加极3月22日，国务院常务会议完整定位为“环渤海地域经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”，并将“推进滨海新区开发开放”纳入十一五计划和国家战略，设置为国家综合配套改革试验区，成为“中国经济第三增加极”。11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，经济进入高速发展时代，增速连续多年在全国领先位置，天津已经形成了“双城双港”城市形态。天津和北京、上海、广州和深圳一起被称为中国五大一线城市。出台“十二五计划”相关深入支持天津滨海新区开发开放意见，在已出台支持政策方法基础上,坚持改革创新、先行先试、重视实效标准,将从七大方面支持滨海新区开发开放：一是支持滨海新区深化综合配套改革试验区建设；二是支持滨海新区依法放宽市场准入条件；三是支持滨海新区广告业发展；四是支持滨海新区创新服务市场主体发展。在此期间，国务院各部门推出了财政部 国家税务总局 相关支持天津滨海新区开发开放相关企业所得税优惠政策通知、国务院相关设置天津东疆保税港区批复、国家质量检验检疫总局支持天津滨海新区开发开放意见、国家外汇管理局相关天津滨海新区外汇管理政策批复、国家外国教授局给天津滨海新区五项政策支持、海关总署相关支持天津滨海新区开发开放总体意见和天津市滨海新区综合配套改革试验总体方案等。未来5年，天津滨海新区发展将更上一层楼。站在新起点，实现新跨越。滨海新区将大力发展战略性新兴产业，壮大优势产业，改造提升传统产业，建设3个世界级、5个国家级和一批区域级产业基地。2.1.2 国家总体经济增速放缓，天津GDP增加居全国首位在金融危机以后，中国经济正逐步回落，即使增加率和去年相比有所下降，但经济仍保持平稳发展。国家统计局公布数据显示， 中国生产总值（GDP）397983亿元，中国中国生产总值(GDP)471564亿元。中国经济比上年增加9.2%。天津市经济发展突飞猛进，经济增加率在全国前列。在天津经济发展中，天津滨海新区处于一个十分关键地位。全国GDP增速前十名省份GDP总量（万亿）增速（%）天津1.116.5重庆0.9216.5四川215.0内蒙古1.415.0贵州0.5615.0吉林1.0414.0陕西1.213.8湖北1.813.5安徽1.513.5青海0.1613.5在全国经济逐步回落形式下，天津经济发展仍然会处于快速发展地位。全市生产总值9108.83亿元，全市生产总值11190.99亿元，比上年增加16.4%。2.1.3 立体交通提速城市腾飞，天津滨海国际机场二期将成一、天津立体交通天津市由铁路、公路、水路、航空等运输方法组成了四通八达交通运输网络；含有优异电信通信网和便利邮政网。天津建有高速铁路6条，一般铁路6条，国铁车站五个。天津港建有天津港，同时，正在开发东疆港及天津南港。天津公路网关键是：经过天津国道主干线有4条；国道5条；全市公路通车里程为4243公里。高速公路143.85公里，二级以上高等级公路1273.8公里。天津航空关键是经过天津滨海国际机场来实现。天津滨海国际机场是是中国干线机场、国际定时航班机场、国家一类航空口岸，中国关键航空货运中心之一。二、天津滨海国际机场二期工程5月31日，天津滨海国际机场二期扩建工程开工仪式盛大举行。二期扩建工程估计建设工期为3年，建设用地66.64公顷，按机场旅客吞吐量2400万人次、货邮吞吐量170万吨、飞机起降量22.5万架次设计。本期扩建工程将新建建筑面积为24.76万平方米T2航站楼，包含办票大厅、出发大厅、抵达大厅、商业、餐饮、设备机房、办公、旅客辅助设施等功效，和登机桥、扶梯、电梯、自动步道、行李传输系统等辅助设备。2.1.4 城市接待能力事关形象，民航竞争以软件服务较高下城市接待能力是考验城市现代化和服务水平关键缩影，中国人口稠密，商业资源集中，尤其在超大型城市中城市硬件设施和旅客接待能力成为一对突出矛盾，交通、卫生、治安等等步骤全部考验着每一个城市管理者。越来越多城市开始由重视硬件建设，转为加强软件服务配套，为了能够真正吸引游客和投资商前来。伴随天津经济快速发展，城市日新月异，居民对于生活方法需求发生了结构性改变。居民精神追求愈加丰富，对服务了解和需求也有了根本性改变，不再是过去简单服务能够满足，追求更舒适、更便捷、愈加现代化服务，成为每一个天津人心中呐喊。航空也不再是特殊人群消费领域，为了能够在新发展机遇下争取更大利益，民航间良性竞争也开始上演，硬件投资不再是困扰机场管理者关键问题，消费者旅行体验成为衡量机场优劣标准之一。民航、机场愈加重视要客、VIP旅客、商务旅客、国际游客和一般乘客在整个行程过程中全程服务，确保用户资源稳定扩充。过去“要致富先修路”,今天天津作为未来北方经济中心，空中走廊作用将会得到最大突出。2.2 项目建设必需性2.2.1 完善综合运输体系，大力发展现代服务业需要城市候机楼经过和铁路、城市轻轨、公路及城市公交、地铁系统等运输方法有效衔接、协同运作，对健全完善现代综合运输体系，加紧区域综合交通枢纽建设，促进现代服务业发展将起到主动推进和促进作用。本城市候机楼项目标建设，将遵照民用机场管理条例相关要求，和国务院、中央军委印发相关深化中国低空空域管理改革意见，配合天津滨海国际机场由经营型机场向管理型机场运行变革战略实施。根据天津滨海国际机场管理要求，在确保安全运行前提下，不停学习和借鉴国际同行业优异管理经验，努力提升管理水平，以良好设备、设施为各航空企业及旅客提供优质服务。2.2.2 方便旅客航空出行，提升天津城市形象需要多年来中国民航业发展十分快速，机场旅客吞吐量逐年上升，因为机场建设滞后性，部分机场候机楼已靠近饱和。候机楼内较为拥挤，值机、安检设备不足，旅客需要花费更长时间才能完成登机步骤，严重制约了天津航空业发展。建设城市候机楼能很好满足广大市民日益增加航空运输需求，缩短旅客旅途时间、降低旅客旅途成本，提升对旅客吸引力，从而分流高铁、公路运输等选择其它运输方法旅客，提升民航业总体竞争力，交通运输综合实力提升，将起到提升天津城市整体形象、改善投资环境、打造城市名片关键作用。2.2.3 提升对外交通地位，放大区域竞争优势需要城市候机楼能够为旅客提前办理航班查询、值机和行李托运等登机手续，能够有效缩短旅客在登机步骤中等候时间，提升旅客服务体验。另外，城市候机楼还负担多式联运旅客聚焦、转运职能。经过和多式联运体系整合，能够显著扩大机场辐射范围。建设城市候机楼，对接周围枢纽机场，将从较大程度上填补无民航机场交通劣势，提升对外交通地位，放大区域竞争优势，强化对周围城镇向心力和辐射力。2.2.4 优化城市功效布局，促进旅游业发展需要城市候机楼作为城市交通枢纽设施之一，必将带来人、物和信息集散，伴随集散量增加，周围相关设施也将达成一定规模。所以，从城市计划和建设层面上讲，城市候机楼建设也是一次综合开发，是调整优化城市功效布局关键机遇，有利于促进和提升地方旅游业发展。2.2.5 提升机场服务品质，宣传机场品牌形象需要城市候机楼含有航班查询、售票、值机、行李托运、安检等功效，使旅客能够在城市候机楼全部或部分完成登机步骤，从而有效缓解机场候机楼压力。旅客在城市候机楼办理值机手续，相对于机场候机楼能够显著缩短移动距离，提升值机速度，取得愈加好服务体验。机场城市候机楼通常选址毗邻繁荣商业中心和人流密集交通枢纽，是机场品牌和实力集中表现。其舒适温馨服务、快捷高效步骤更能够提升旅客美誉度和忠诚度。所以，机场城市候机楼是宣传机场品牌、塑造机场形象绝佳载体。第三章 市场分析和建设规模3.1 城市候机楼市场分析3.1.1 国外城市候机楼发展现实状况分析1、希斯罗机场城市候机楼发展现实状况1999年，伦敦希斯罗机场在帕丁顿（Paddington）车站设置城市候机楼。另外，希斯罗机场还开设希斯罗快线（Heathrow Express），将往来机场时间由原先搭乘地铁90分钟缩短到15分钟。，BAA在帕丁顿城市候机楼新增行李托运业务。经过希斯罗快线至机场换乘航班旅客可在帕丁顿城市候机楼办理行李托运手续，行李经密封后并在安保监控下，经过希斯罗快线直接送往机场各航站楼。值得注意是，航空企业需要和希斯罗机场达成协议，并支付对应费用，其旅客才能享受行李托运服务。911后，全球民航业需求锐减，航空企业收入大幅下降。各航空企业为节省成本，纷纷消减了异地值机和行李托运业务。其次，城市候机楼行李托运即使方便了旅客，但并没有显著影响旅客对航空企业选择。航空企业认为其增加了成本却并没有为旅客流量带来显著改善。最终，更多航空企业将眼光转向愈加方便、低廉、快捷网上值机业务，而消减了相对昂贵异地值机和行李托运业务。希斯罗快线财年共运输旅客530万人，其中约有23%旅客在帕丁顿城市候机楼办理行李托运手续。同时，帕丁顿城市候机楼开启在一定程度上缓解了希斯罗机场T4航站楼拥挤情况。2、戴高乐机场城市候机楼发展现实状况法国戴高乐机场和法国国有高铁运行商SNCF合作，在法国巴黎周围波尔多、勒梅、马赛、蒙特利尔、里尔、里昂、南特、波尔多等15个城市高铁车站设置了城市候机楼。另外，戴高乐机场还推进SNCF和法航、汉莎航空、阿联酋航空、美国航空、大陆航空和美联航六大航空企业签署代码共享协议，构建空铁联运体系。然而，因为TGV空间有限，且为了控制成本，戴高乐机场各城市候机楼并不提供行李托运服务。，戴高乐机场城市候机楼共服务旅客180万人，相当于机场旅客吞吐量3.3%。其中，88%旅客并没有使用联程客票业务，而仅有4%和8%旅客分别使用Thalys和SNCF联程业务。3.1.2 中国城市候机楼发展现实状况分析1、白云机场城市候机楼建设现实状况9月，白云机场率先在东莞建立了内地第一个异地候机楼，成功开启了中国机场旅客异地营销先例。10月，为吸引深圳、香港客源，白云机场和南航合作开启深圳城市候机楼。白云机场已前后开通了东莞、中山、江门、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、清远、广州10个城市14座城市候机楼，估计将为白云机场输送旅客230多万人次。白云机场城市候机楼关键采取特许经营方法和当地企业合作经营，如白云机场中山市城市候机楼是由白云机场空港快线企业、易登机服务企业和中山国旅、中山盛景商务酒店合作经营。现在14座城市候机楼均能含有航班实时查询、航空客票销售、机票变更、办理值机手续、易登机贵宾服务、候机楼至机场专线巴士直达服务、各大航空企业增值服务和酒店预订等功效，但还未提供行李托运、安检等服务。2、深圳机场城市候机楼建设现实状况广州白云机场自开启城市候机楼项目后，对周围地市旅客辐射能力显著增强。在此背景下，深圳机场为和白云争夺客源，于开启了“打造毛细血管”战略。同年4月28日，深圳机场在珠三角首个城市候机楼惠州城市候机楼正式投入运行。随即六个月内，深圳机场相继启用了东莞万江、虎门、厚街、澳门、香港、中山、珠海等地九个城市侯机楼，完成深圳机场珠三角城市候机楼初步布局。现在深圳机场已建成启用了20个城市候机楼，覆盖了珠三角地域7个经济发达城市，基础完成了珠三角地域城市候机楼布局。110月，深圳机场城市候机楼城际快线旅客运输量已经达成133.3万人次，同比增加46%，估计整年可达166万人次。深圳机场城市候机楼可提供航班信息查询、客票销售、值机办理、车船接送等服务，和白云机场城市候机楼一样，还未提供行李托运和安检服务。深圳机场均和当地旅行社、客运运输企业或酒店运行商合作，由深圳机场提供服务标准和技术支持，帮助运行商具体完成城市候机楼日常运行工作。深圳机场城市候机楼布局、运行模式等信息可参阅附录。3、上海机场城市候机楼建设现实状况及计划上海机场于9月10日开通了大陆首个城市候机楼静安寺城市候机楼。静安寺候机楼由上海机场（集团）全资建造，投资近3亿元，总建筑面积3万平方米，楼高11层，裙房4层，地下2层，工程于5月18日开工，12月15日完工，是上海市重大建设工程。候机楼在静安寺中心地域，处于地铁关键节点，拥有便利交通网络。静安寺候机楼2楼航空办票大厅设有18个办票值机柜台，设置离港和航班显示系统。可为旅客提供航空客票销售、值机、行李托运、无线上网和贵宾服务。现在静安寺候机楼旅客可乘坐机场快线（机场2号线）直达浦东机场，地铁2号线全方面完工后，城市候机楼至浦东机场进场交通将深入得到提升。随中国民航业发展，和珠三角区域类似，长三角区域内上海机场、杭州萧山机场、南京禄口机场三大机场间竞争将愈加猛烈。在这种情况下，上海机场意图充足利用国家政策支持，经过在长三角区域内布局异地城市候机楼，构建空铁联运等多式联运体系和其它机场争夺客源。7月，上海机场“长三角空铁联运系统实施可行性研究”科研项目课题经过上海市科委和上海市建交委等部门联合验收，将虹桥机场打造为“长三角空铁联运”关键枢纽战略立即开启。依据计划，虹桥机场将率先在上海世博会前和浦东机场实现对接，将成为浦东机场“中国最大城市候机楼”。到时，旅客能够在虹桥机场内办理浦东机场值机和行李托运手续，并经过机场快线、地铁等交通方法快速抵达浦东机场，便捷完成安检、登机步骤。依据远期计划，在南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山、嘉兴、杭州长三角区域8大城市火车站内将建设上海机场异地城市候机楼，并配套建立中国规模最大空铁联运体系。到时，旅客可在火车站完成航班信息查询、机票订购、值机办理和行李托运等手续，然后乘坐高铁班车或快车直达虹桥、浦东机场经安检后登机。能够预见，上海机场火车站候机楼和空铁联运体系建立后，将对长三角区域竞争格局造成深远影响。因为上海机场完善航线网络，杭州萧山和南京禄口机场旅客将会被上海机场分流，旅客吞吐量将受到显著影响。3.2 城市候机楼发展趋势1、城市候机楼功效将深入完善，能够提供行李托运、旅客安检等全步骤服务现在中国城市候机楼基础上仅含有航班信息查询、航空客票销售、值机手续办理等基础功效，未来将深入完善功效，含有行李托运、旅客安检等延伸功效，能够闭合完成旅客登机全步骤。现在旅客在城市候机楼办理值机后，仍然需要提前45分钟左右到机场候机楼办理行李托运和安检。城市候机楼全功效化运行后，旅客可在城市候机楼办理值机、行李托运和安检全部登机步骤，只需提前15分钟至机场登机即可，可显著缩短旅客旅行时间，提升机场竞争力。城市候机楼完善功效后，旅客无需在机场候机楼办理托运行李和安检，可显著缓解部分大型机场候机楼拥挤情况。2、将充足利用多个交通方法，建立多式联运体系。如在火车站、汽车站和码头内建设城市候机楼。城市候机楼最关键功效就是利用配套多式联运体系，将旅客方便、快捷地运输至机场登机。所以，在机场对客源争夺日益猛烈情况下，城市候机楼将愈加强化相关功效。未来城市候机楼将更多地和火车站、汽车站及码头运行商合作，直接地建设在火车站、汽车站和码头中，并经过优化联程步骤等方法，实现机场快线运输网络和公共交通运输网络无缝连接。这将有效缩短旅客场站通达时间，增强旅客正面体验，提升机场竞争力。3、将出现专业城市候机楼运行商，专业化运行中国各机场相关业务。现在白云机场和深圳机场城市候机楼均采取特许经营方法，和当地旅行社、客运企业和酒店运行商等企业合作运行。当地企业熟悉区域经营环境，且本身经营航空运输相关业务，能够实现资源整合从而提升经营业绩。而美国则已出现专业运行商和各机场所作负责城市候机楼业务。如美国BAGS企业在全美20个城市设置候机楼业务，为多个机场和航空企业旅客提供服务。开锐咨询认为，未来中国也将出现专业城市候机楼运行商，受许运行中国各机场城市候机楼相关业务。城市候机楼专业化特许经营能够扩大业务规模，降低运行成本，为旅客提供愈加好服务。3.3 项目建设关键原因1、引进航空企业：设置航空企业售票厅，建立巨大机票供给牌子，展示各个航空企业预留位置和价格信息，让旅客有更多选择，取得更大优惠；2、全天候开放值机：在城市候机楼内全天候开放值机服务，旅客在城市候机楼办理完乘机手续，从城市候机楼直接出发到机场后直接登机；3、当地政府支持：城市候机楼宣传力度太低，会造成候机楼作用不大，所以，当地政府支持宣传时建设城市候机楼肯定条件；4、城市候机楼布局：城市候机楼布局是指经过对区域经济、交通运输现实状况等原因分析，圈定建设机场城市候机楼城市或区域范围。城市候机楼成败关键指标是其为机场带来旅客增量。所以，城市候机楼成功前提是相对于现在航空旅客数量，区域内含有较高航空客运市场潜力，有较大市场发展空间。假如区域内航空客运市场潜力巨大，竞争性不强，则建立城市候机楼可轻易取得快速增加，为机场输送大量旅客；反之，则建立城市候机楼即使有优异管理理念、科学步骤、主动营销，也因为市场空间有限，无法取得成功。5、城市候机楼运行管控模式：选择适合机场城市候机楼运行管控模式能够有效降低运行风险，提升运行效率，节省机场管理资源，对于城市候机楼运行有重大影响。6、机场支持：（1）搭建平台，完善步骤天津国际机场应用部门专门负责异地候机楼计划和发展，协调旅客服务、安全检验、离港系统等相关业务单位，为异地候机楼及进入天津国际机场异地旅客搭建一个统一高效服务平台，在这个平台下，立即处理异地候机楼运行过程中出现多种问题。同时要立即开通异地旅客专用安检通道和行李通道，并将能简化步骤尽可能简化，最大程度地方便用户登记。（2）发挥功效，提升服务医药采取方法使各异地候机楼业务一机场进行有效衔接，改变异地候机楼只提供售票服务单一经营模式，使异地行李托运、换领登机牌、航意险等其它服务功效得到充足发挥，让旅客能够真正感受到天津国际机场“一站式”服务便捷。二要拿出方法，对异地误机旅客在机票改签、行李寄存，食宿安排等方面给照料，以吸引更多旅客。（3）整合资源，促进发展天津机场要将异地城市候机楼纳入企业整体发展战略，给予高度重视和大力支持。二是因为机场出面来协调相关政府部门，为天津国际机场地面客运专线开行和异地候机楼建设争取更多政府支持。三是异地候机楼营销纳入机场整体营销范围，提供一定经费支持。部分合作方在异地候机楼投入运行后，处于成本考虑，营销能力不强，力度不够，这直接影响到机场客流量，所以，机场每十二个月应拿出一定费用对营销给支持，并在机场其它营销中给予整体考虑。(4)打造品牌，提升影响天津国际机场异地候机楼作为天津国际机场服务一个产品，必需要加强品牌建设和运作。天津国际机场品牌价值和品牌影响力在中国含有一定认知度，而天津国际机场异地候机楼作为一个新产品，要想加强品牌建设，最好路径就是利用天津国际机场这个品牌，同时从隶属关系上将者两个品牌应为“母子”关系。所以，要充足利用天津国际机场这个母品牌影响力，扎实推进“天津国际机场异地候机楼”子品牌建设，提升“天津国际机场异地候机楼”著名度和影响力，并以这个子品牌发展来促进“天津国际机场”母品牌提升，实现双赢目标。3.4 项目建设规模图 3-1：项目建设内容及建设规模表序号项目单位建筑面积占地面积项目总占地面积240000767001滨海国际机场城市候机楼40000100001.1候机楼综合服务大厅400001.2连锁品牌服装专区400001.3连锁品牌电器专区400001.4大型连锁餐饮娱乐休闲区400002配套酒店式公寓00667002.1公寓楼00350002.2停车场02.3绿化100002.4其它1700第四章 项目选址及关键建设条件4.1 项目选址本天津滨海国际航站楼项目将本着交通便利、条件优越，和周围居住环境相互依靠、相互依靠等标准，符合天津十二五发展计划、天津市商业布局计划等要求，拟选择在天津市级商业中心内。4.2 项目关键建设条件1、满足交通便利，能够方便旅游前往；尽可能和地面快速交通相连接，临近市区立体交叉网络，便于旅客乘大巴或专用交通工具前往机场；2、能够满足本项目建设需要“九通一平”基础条件；3、尽可能靠近人口居住密度较大小区，使本项目商业中心和周围居住环境相互依靠、相互依靠。第五章 总体部署和关键产品方案5.1 总体部署5.1.1 城市机场候机楼总体部署天津滨海国际机场候机楼项目拟占地面积40,000m2，建筑面积160000m2，整栋大楼共分4层。其中1层为候机服务大厅，2层、3层和4层分别为连锁品牌服装区、连锁品牌电器和大型连锁餐饮娱乐休闲区，建设面积各10,000m2。图 5-1：天津滨海国际机场候机楼效果图1、一层候机服务大厅部署天津滨海国际候机楼1层为候机服务大厅，关键包含：地服业务区（含行李暂存区）m2，票务企业及旅游企业800m2，航空企业500m2，办公室200 m2，私人飞机展厅（含接待室）1000m2，VIP休息室500m2和其它和航空相关企业办公区域、VIP配套区域等。图 5-2：天津滨海国际机场候机楼一层布局图2、二层大型连锁品牌服装区部署图 5-3：天津滨海国际机场候机楼二层效果图天津滨海国际候机楼2层为连锁品牌服装区，满足旅客购物需求，建设面积10000m2。图 5-4：天津滨海国际机场候机楼三层布局图天津滨海国际候机楼3层为大型连锁品牌电器卖场，满足旅客购物需求，建设面积10000m2。图 5-4：天津滨海国际机场候机楼四层布局图天津滨海国际候机楼4层为餐饮、休闲、娱乐、文化区，建设面积10000m2。5.1.2 配套酒店式公寓总体部署图 5-5：配套酒店式公寓效果图酒店式公寓是一个提供酒店式管理服务公寓，集住宅、酒店、会所多功效于一体，它既吸收了星级酒店很好服务功效和管理模式，又吸收了住宅、写字楼一些特点：既可居住，又可办公综合性很强物业。本天津滨海国际机场国际候机楼项目，将配套建设一座占地面积100亩（约66700平米），建筑面积200,000m2酒店式公寓，为旅客提供舒适、高级、温馨、便捷住宿环境。5.2 关键产品方案1、全球机票销售：设置机票销售柜台，旅客能够在城市候机楼办理购置机票、改签、退票等业务；2、值机办理：办理值机室城市候机楼里最关键功效，旅客能够直接在此办理乘机手续；3、行李托运：现在，中国大部分城市候机楼均没有行检及行李托运相关功效。随城市候机楼发展，步骤深入完善，未来城市候机楼一定必需含有行检、行李托运甚至是旅检功效。旅客只需在城市候机楼便可办理全部登机便可办理全部登机步骤，然后可乘坐空港巴士直达机场控制区内登机。4、休息厅：城市候机楼均专设了航空贵宾室，为贵宾提供休息、娱乐、信息查询、行程安排等多个服务。另外，对于部分贵宾还可提供全程手续代办、专用商务车接送等升级服务，在提升服务水平。5、空港大巴：旅客乘坐大巴车直达机场；6、商业：在城市候机楼内增设商业购物中心、办公楼、会议中心、娱乐设施等商业设施，将城市候机楼打造成集零售、餐饮、娱乐于一身shopping mall.7、住宿：配套建设1座酒店式公寓，满足旅客住宿需求。第六章 环境保护和节能6.1 编制依据1.大气污染物综合排放标准（GB162971996）；2.污水综合排放标准（GB89781996）；3.城市区域环境噪声标准（GB309693）；4.环境空气质量标准（GB3095）；5.地表水环境质量标准（GB3838）；6.生活饮用水卫生标准（GB547989）；7.中国大气污染物防治法.4.29；8.中国污染防治法1996.5.15；9.中国固体废物污染环境防治法1996.10.30；10.建设项目环境保护管理条例1998.11.29。6.2 环境保护6.2.1大气污染该项目大气污染关键来自天然气燃烧产生大气污染物、运输车辆产生汽车尾气，及施工期间扬尘。在拆迁旧构筑物、开挖土石方、浇注基础作业过程中和车辆运输进行有装卸运输土建材料时，会产生车辆废气、扬尘及搅拌和筛分系统粉尘等、危害大气环境；另外，施工中运输车辆在运输线路沿途也会带来大气污染。其中，对环境影响较为突出是施工扬尘。施工扬尘通常来自以下多个方面：土方挖掘扬尘及现场堆放扬尘；混凝土搅拌站产生扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾清理及堆放扬尘；人员流动、车辆运输造成现场及道路扬尘。该项目施工中，在装卸施工渣土、土方和生活垃圾时采取防尘方法，运输车辆加盖布，保持车辆清洁，施工现场采取设置围挡等防尘方法。同时，对多种运输车辆加强日常维护、检修，确保车辆尾气达标上路。这么，就不会给外环境带来大污染。6.2.2噪声本项目施工期间噪声污染，关键是施工机械及运输车辆所致，声源有固定式和移动式，各施工阶段所采取施工机械不一样，对环境造成施工噪声污染水平也不一样。土石方阶段关键噪声源是挖掘机、推土机、装载机和多种运输车辆等，大多数为移动声源。打桩阶段关键噪声源是多种打桩机和部分打井机、风镐、移动式空压机等，大多数为固定声源，该阶段产生噪声影响最大。结构阶段是建筑施工中周期最长阶段(工期通常为年或数年)，使用设备种类较多，噪声关键来自运输车辆、汽车吊车、塔式吊车、搅拌机、振捣棒等，此阶段应是关键控制施工噪声阶段。装修阶段施工时间较长，但声源数量较少，声源关键包含砂轮锯、电锯、电梯、吊车、切割机、卷扬机等。本项目以储运为主，建成后运行期间噪声污染源关键来自运输车辆、水泵、库房及空调系统风机等。其中运输车辆噪声通常80-100 dB(A)左右，水泵噪声通常75-95 dB(A)左右，风机噪声源强通常80-90 dB(A)左右。为降低噪声对环境影响，选择低噪声或超低噪声机器设备，设备基础采取隔声、减震、消声等降噪方法。6.2.3废水施工期间废水包含施工本身产生废水、施工人员生活污水和公共卫生设施排水等，施工本身产生废水关键包含土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水和多种车辆冲洗水等。假如随意排放会对地下水产生危害，在施工中应加强管理，废水采取处理方法，就不会对当地水环境产生大污染。6.2.4固体废弃物在施工期间产生固体废物关键包含原占地构筑物拆迁、土方工程等弃土、淤泥、施工渣土，损坏或废弃多种建筑装修材料、包装材料，和施工人员生活垃圾等，假如处理不妥，会引发扬尘污染大气，或被雨水登淋虑而渗透地下，污染地下水。项目施工期间，应对这些固体废物定点堆放，妥善处理，施工人员生活垃圾送至顺义区垃圾消纳厂，施工渣土等立即清运，装卸及运输过程中采取有效防尘方法。对固体废物分类搜集，可利用固体废物回收利用，以降低排放。这么，就不会产生不良影响。项目建成后，固体废物关键为生活垃圾，包含废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。固体废物将分类搜集，定时清运至垃圾场统一处理，不会对当地产生污染。6.3 节省能源本项目在原有土建工程及公用设施、辅助工程及生活设施基础上进行，以节省投资和能源消耗。6.3.1建筑节能本项目建筑节能落实民用建筑节能设计标准实施细则(DBJ01-4-88)要求。选择新型保温性能良好墙体材料(包含外墙和内墙)；热力管网选择良好保温系统，屋面采取金属保温夹心板，双屋保温屋顶采光窗。6.3.2节电合理选择高开关站及变电所位置以靠近负荷中心，节省输电线路和输电损失；选择低损耗高效电力变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方法下运行；选择节能型电容、光源和灯具。合理进行无功赔偿，降低无功损耗。6.4 消防方法在总体部署中，备建筑物之间均设置6米以上消防环形通道，以确保消防车安全行使和作业需要。单体建筑物设计满足建筑设 计防火规范要求。本项目办公、仓储等建筑为一、二级耐火等级，丙类建筑，同一时消防用水由园区内消防水池和水塔联合供给，供水压力为0.36Mpa。本工程各建筑物室内均设有室内消火拴系统。系统由消防水池、消防泵组、消防管道、消火栓和阀门组成。火灾时，开启消火栓处按钮即可开启消防泵供水灭火。室外设置地下式消火栓和生活消防适用环状给水管网。第七章 企业组织和劳动定员7.1 管理模式本项目采取合作经营运行管理模式，由天津国际机场和航空地面服务股份企业（简称CAGS）共同、或由CAGS根据机场要求建造或修缮候机楼，并负责候机楼经营管理，聚集前往机场旅客，提供运输服务，并帮助做好市场开拓和业务培训，机场负责优化旅客步骤和提升服务品质。候机楼内商业及广告经营模式和机场内相同。旅客抵达城市候机楼后，在值机柜台办理值机手续，同时办理行李托运手续。7.2 组织机构图 7-1：项目组织架构图董事会 监事会董事长总经理副总经理副总经理城市候机综合服务大厅副总经理配套酒店式公寓办公室战略计划部人力资源部法务部旅客服务部信息中心办公室商城综合运管部商城服务中心物流保安部售后服务部办公室餐饮客房部工程部7.3 劳动定员本项目劳动定员累计1500人。7.4 人员培训本项目总经理由企业董事会委派，对所需专业技术人员及一般管理人员，拟采取平等竞争，择优录用标准，面向社会公开招聘。为了不停提升人员服务水平，开阔人员视野，和国际上优异管理技术相融合，企业计划经过对工作人员进行定时培训，经过培训达成提升职员服务技术能力和综合能力目标。第八章 项目实施进度计划8.1 项目建设周期本项目拟建设周期为24个月。迫于市场竞争压力，项目尽可能在最短时间里完成并交付使用。本项目标建设工程从开始实施到交付使用计划用时24个月。为使工程按计划顺利进行，要求建设单位精心组织，周密安排，使设计、施工和设备交付和安装调试步骤紧密衔接，交叉进行，确保工程建设准期完成。8.2 项目实施计划进度本项目标关键工作内容包含：项目审批、方案设计、土建工程、设备安装和调试、和制造商、零售商、物流企业等签署合作协议。其中土建工程包含城市候机楼和配套酒店式公寓两大部分。第九章 项目投资和效益分析9.1 投资和效益估算本滨海国际机场城市候机楼占地面积15亩，总建筑面积40000m2,估计投资总额为35000万元，估计年收入1万元，可实现净利润2505万元，年可接待旅客90万人次，直接提供就业岗位1500人；配套建设酒店式公寓总占地面积100亩，总建筑面积20万m2，估计总投资额100000万元，估计年收入14400万元，可实现净利润6990万元。图 9-1：项目固定资产投资估算表城市候机楼机场配套酒店式公寓占地面积15亩占地面积100亩总建筑面积40000总建筑面积00总投资35000万总投资100000万年收入1万年收入14400万总成本8000万总成本4288万营业税660.00 万营业税792万所得税835.00 万所得税2330万净利润2505.00 万净利润6990万投资利润率7.16%投资利润率6.99%投资回收期13.97 年投资回收期14.31 年总投资利润率7.03%总投资回收期14.22 年年接待旅客90万人年接待用户450万人提供直接就业岗位1500人9.2 投资和效益估算说明1、城市候机楼财务测算城市候机楼总建筑40000平米，不考虑一层候机服务租金。实际经营面积（即二、三、四层可租赁面积）0平米。营业收入：测算1：依据天津市商场商铺平均月固定租金近500元计，年收入1万元；测算2：以天津市37家商场年销售额175.5亿，平均销售额4.8亿，以25%扣率租金计算，年销售收入1万元；成本估算：以同类型项目运行成本推算，本项目总成本费用8000万元；税金测算：商城税金营业税及附加按5.5%，所得税25%测算，年营业税及附加660万元，年所得税835万元；净利润：2505万元。2、候机楼配套酒店式公寓财务测算：候机楼配套酒店式公寓占地100亩，总建筑面积00平米。营业收入：根据40平米月租金4000元测算，年租金收入14400万元。总成本：以固定资产折旧+租金收入5%大致测算得，年总成本4288万元税金测算：酒店式公寓营业税及附加按5.5%