物业公司保洁部管理核心制度.doc

物业服务企业
内部监督考评制度（保洁）

第一章 总则

　　在物业管理区域中，整齐及其所带来舒适和优美，是一个十分关键评价指标。它含有视觉上直观性，会由此直接带来心理上舒适感和美感，所以成为物业管理区域文明第一象征和服务水平关键标志。整齐物业管理区域环境需要常规性保洁管理服务来确保。
第一节 保洁管理涵义和标准
　　第一条 保洁管理涵义
（一）保洁管理，是指物业服务企业经过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，定时、定点、定人进行垃圾搜集清运、地面墙面清扫等物业共用部位、共用设施清洁等，维护物业管理区域环境卫生，防治环境污染。经过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护小区内物业共用部位、共用设施清洁卫生，从而打造“洁净整齐、平安有序”物业小区。
（二）保洁管理重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”含有多发性、传染性和顽固性，其成因关键是部分业户随手乱扔垃圾、高空抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，和乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等，若不加以重视，易造成规模性、连续性、破坏性不良后果。物业服务企业应经过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，促进业户整体素质提升，预防物业管理区域出现“脏乱差”情况，实现物业管理基础宗旨和目标。
　　第二条 保洁管理标准
　　（一）保防结合，以防为主
在保洁管理工作中，要注意预防，即经过管理，纠正业户不良卫生习惯，预防“脏乱差”现象发生。优良物业管理区域环境造就，是管理者和被管理者相互作用结果，也是管理标准和业户素质不停调适过程。物业服务企业应会同小区居委会引导业户主动参与社会主义精神文明建设，从业户基础素质、基础行为规范抓起，大力纠正多种不良卫生习惯，提升业户环境整齐意识。
　　（二）规范制度，完善管理
　　依据《中国环境保护法》、《物业管理条例》、《城市生活垃圾管理措施》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行措施》等法律法规和专业化物业管理要求，制订物业管理区域保洁管理制度和管理要求，实现物业管理区域保洁制度化、规范化。
第二节 保洁工作关键性
第三条 保洁工作发明了基础生活和工作环境
保洁既是工作需要，也是生活需要，是业户接触最多、感受最直接一个方面。整齐周围环境，使人身体健康、赏心悦目，提升工作效率；反之，将引发广泛物业矛盾纠纷。物业管理应尽最大努力为用户提供一个整齐工作和生活环境，满足业户基础需求。
第四条 保洁是建筑和设备维护保养需要
保洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到关键作用。外墙瓷砖、花岗石如不常常保洁保养，其表面就会逐步受到侵蚀；不锈钢扶手如不立即保洁保养，就会生锈、失去光泽；木质地板如不常常保洁、打蜡，就会变得昏暗毛糙等。

第二章 保洁管理范围、标准、计划安排和机构设置

第一节 保洁管理范围
　　第五条 物业共用部位保洁
　　指物业管理区域内，楼宇前后左右共用部位，包含道路、广场、空地、绿地等清扫保洁；楼宇底层到顶层共用部位，包含外墙面、楼梯、走廊、电梯间、大厅、平台等清扫保洁。
　　第六条 共用设施保洁
指物业管理区域内，供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天燃气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备清洁保养。
第二节 保洁管理标准
　　第七条 明确要求
　　日常垃圾处理专员负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时搜集、定时清运，根据要求工作步骤，推行保洁岗位职责等。
　　第八条 要求标准
　　保洁标准是三“无”、三“有”：地面无垃圾、树丛无抛物、墙壁无涂鸦；垃圾有分类、路面有冲刷、水池有清洗。
三“勤”、三“保持”：绿化勤养护、植物勤补种、设施勤修复；水体保持清澈、景观保持整齐、楼道保持通畅。
第三节 保洁计划安排
　　第九条 制订每日、每七天、每个月、每季至每十二个月保洁工作计划安排。比如：
（一）每日保洁工作安排
辖区内道路清扫二次，全天保洁；
　　辖区内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次；
　　楼宇电梯间地板拖洗两次，四面护板清抹一次；
　　楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次；
　　搜集每户产生生活垃圾及倾倒垃圾箱内垃圾搜集二次，并负责清运至指定地点。
（二）每七天保洁工作安排
楼宇各层公共走廊拖洗一次(关键指高层楼宇，可一天拖数层，一周内确保全部拖洗一遍)；
　　业户信箱清拭一次；
　　天台(包含裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。
　（三）每个月、每季、每十二个月保洁工作安排
天花板尘灰和蜘蛛网清除一次；
　　各层走道公用玻璃窗擦拭一次(天天擦数层，30天内确保全部擦拭一次)；
　　公共走廊及路灯灯罩清拭一次；
　　楼宇玻璃幕墙每个月或每季擦拭一次；
　　花岗石、磨石子外墙每十二个月安排清洗一次；
　　通常水泥外墙每十二个月安排粉刷一次。
　　第十条 定时检验
　　物业服务企业应将每日、每七天、每季、每十二个月保洁工作具体内容用统计报表形式固定下来，方便部署工作和进行定时检验。
第四节 保洁管理机构设置
第十一条 保洁部门设置部门经理(保洁主管)、技术员、仓库(保洁设备、工具和物料)保管员和保洁员等。保洁部门下设楼宇保洁服务班、高空外墙保洁班和公共区域保洁班等班组，各班组设领班和若干经过专业培训保洁员。建立起部门、班组、人员岗位规范、工作步骤、服务标准和考评奖惩措施，做到保洁管理规范化、标准化、制度化。

第三章 各类型场所保洁标准

第一节 室内公共场所保洁
　　第十二条 保持大堂、走廊、电梯、公共卫生间等室内公共场所清洁。作业程序、标准和注意事项以下：
（一）每日早、中、晚三次对大堂、走廊、台阶进行清扫，先用扫把清扫，再用拖把进行清洁。
（二）立即倾倒大堂烟灰缸、走廊垃圾桶内垃圾和杂物，保持大堂接待台、沙发、桌椅、信报箱等设施洁净无杂物。
（三）每日一次对墙面瓷砖、门、窗、镜面、显示器等进行清洁，先用湿抹布进行擦抹，再用干抹布进行清洁。
（四）每日早、中、晚三次对电梯轿箱、电梯门轨槽进行清洁，依据情况用干、湿抹布对电梯轿厢内壁、电梯内广告牌进行清洁，用胶扫把对电梯门轨槽进行清扫，对电梯内违规粘贴广告进行清除。
（五）每日早、中、晚三次对公共卫生间进行根本清洁，每小时一次进行循环清洁，用疏通器疏通堵塞大便池，用清洁剂和马桶刷对便池积粪、黄垢进行清洁，用干拖把、干抹布对卫生间积水、污渍进行清洁。
（六）每日一次对室内公共场所门把手、水龙头、不锈钢栏杆等进行清洁，先用湿抹布配合指定清洁剂擦抹，再用干抹布清洁。
（七）每日一次对室内公共场所天花、灯罩灯管、装饰物等设施进行检验，发觉蛛网、灰尘等立即清扫，发觉损坏立即上报。
第二节 道路和室外公共场所保洁
　　第十三条 保持汽车道、人行道、消防通道、羽毛球场、门球场等道路和公共场地清洁。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）用长竹扫把将道路中间和公共场所果皮、纸屑、泥沙等垃圾清扫成堆，用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。
　　（二）对有污渍路面和场地用水进行清洗。
　　（三）雨后，用竹扫把将马路上积水、泥沙清扫洁净。
　　（四）每日早、中、晚各清扫一次以上，保持整齐。
　　（五）路面、公共场地无泥沙，无显著垃圾，无积水、污渍。
第三节 绿地保洁
　　第十四条 保持草地和绿化带清洁。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）用扫把清扫草地上果皮、纸屑、石块等垃圾。
　　（二）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能直接清扫小杂物，进行手工清拣。
　　（三）经过扫把清扫、手工清拣等方法清理绿篱下面枯枝落叶。
　　（四）每日早、中、晚各清扫一次以上，保持整齐。
　　（五）目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3厘米以上石块等垃圾和杂物，每100平方米烟头少于1个。
第四节 排水沟、散水坡保洁
　　第十五条 保持排水沟通畅、散水坡整齐。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）用胶扫把清扫排水沟里泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长杂草，确保排水沟通畅。
　　（二）用扫把清扫散水坡上泥沙、果皮、纸屑等垃圾。
　　（三）用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水污渍及青苔。
（四）排水沟、散水坡每日保洁三次以上，有空调滴水散水坡每星期进行一次除渍。
（五）排水沟、散水坡目视洁净，无污渍，无青苔，无垃圾和沙石。
第五节 雕塑装饰物、宣传栏、标识牌保洁
　　第十六条 保持雕塑装饰物、宣传栏、标识牌清洁。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）雕塑装饰物保洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上灰尘，再用湿抹布自上而下进行擦抹，如有污渍用清洁剂涂在污渍处，用抹布擦抹，再用水清洗。
　　（二）宣传栏保洁：用抹布将宣传栏周围全方面擦抹一遍，宣传栏玻璃面用玻璃刮、玻璃清洁剂进行保洁。
　　（三）标识牌保洁：有广告纸时，需先撕下广告纸，然后用湿抹布自上而下擦抹，再用干抹布全方面清洁。
　　（四）雕塑装饰物每个月保洁一次，宣传栏、标识牌每七天保洁一次，保洁后检验无污渍、积尘。
　　（五）注意事项：梯子放平稳，人勿爬上装饰物，预防人员摔伤；保洁宣传栏玻璃时，小心划伤手；使用保洁工具时，不要损伤被清洁物。
第六节 喷水池保洁
　　第十七条 保持喷水池内外洁净清洁。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）平时保养
　　天天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。
　　（二）定时保洁
　　①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/3时，保洁工入池保洁。
　　②用长柄手刷加适量清洁剂自上而下刷洗水池瓷砖。
　　③用毛巾抹洗池内灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层青苔、污垢。
　　④排尽池内污水并对池底进行拖抹。
　　⑤注入新水，投入适量硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污渍。
　　（三）标准
　　目视水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污渍。
　　（四）注意事项
　　①清洗时应断开电源。
　　②擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。
　　③保洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。
　　④注意防滑，跌倒。
第七节 化粪池保洁
　　第十八条 确保化粪池通畅。作业程序、标准和注意事项以下：
　　（一）用铁钩打开化粪池盖板，再用长竹杆搅散化粪池内杂物结块层。
　　（二）吸粪车现场施工，吸出粪便直至化粪池内化粪结块物吸完为止，预防污染工作现场和过往行人衣物。
　　（三）盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和全部工具。
　　（四）每十二个月清理一次，一级池清运90％，二级池清运75％，三级池全部清运。　
　　（五）清理后，目视井内无积物，出入口通畅，污水不溢出地面。
　　（六）化粪池井盖打开后，严禁在池边点火或吸烟，人勿下池工作，预防引发怒灾和人员中毒。
　　（七）化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，保洁完成后，随手盖好井盖，以防行人掉入井内发生意外。

第四章 保洁工作考评和奖惩标准

　　第十九条 目标
　　为使保洁工作及其监督检验有所依据，各物业服务企业需制订保洁工作考评和奖惩标准。
　　第二十条 考评和奖惩标准说明
（一）采取评分模式进行考评，合理设定《各类型场所保洁标准》中各项目标考评分值。
（二）考评工作由企业保洁部门联合项目责任人每七天定时或不定时进行检验，检验结果每个月汇总，并以考评评分情况为依据对保洁员进行绩效工资发放。
　　（三）连续两次考评末位保洁员将被淘汰，给予解聘。