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编制物业管理标书项目和要求
投标书在内容上必需严格依据招标单位发出《编制标书项目和要求》来编制。因为招标物业具体情况不一样，招标单位要求不一样，所以投标书内项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目关键有以下11项：
一、 管理方法
投标单位关键是依据招标物业现实状况和本身专业经验和优势，选择最适合招标物业管理方法。比如选择独资管理方法，还是股份制管理方法，仰或是有限责任企业管理形式等等，对目标物业管理和现在物业管理企业正在管理物业之间采取形式联络等等。
二、管理组织架构
所谓管理组织架构就是介绍目标物业组织机构，依据现在中国物业管剪发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：
1、 管理体制
管理体制关键有三类：
（1） 总经理负责制；
（2） 董事会下三总师负责制；
（3） 董事会下总经理负责制。
2、 管理方法
现在中国管理方法有两种：
（1） 垂直领导方法（直线式管理模式）。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。
（2） 矩阵式领导方法。这种方法优点是充足利用人力资源，调动个方面主动性，可采取现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员常常变动，轻易形成多头领导。这种方法适适用于多品种而且形成规模物业管理。
3、 机构设置
依据管理物业多少，和业主需求来确定管理组织结构。现在中国物业管理体制下物业管理管理机构有以下多个：
（1） 三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。
（2） 四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。
（3） 六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、小区文化部、公关部。
除了机构明确以外，对参与管理服务人员素质组成要进行策划、培训。比如目标物业管理管理经理、副经理，她们文化层次，年纪结构，工作经验，全部应明确要求下来。然后对从事目标物业管理服务人员结构也要明确，对她们文化素质，工作能力，基础条件全部要提出要求，甚至要制订好接收目标物也管理以后人才培训计划。
三、管理费用收支预算方案
经费是物业管理运转基础和确保，所以对目标物业必需要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“依据物业功效、分层次收费”等标准进行。
1、 收入测算
物业管理费用关键起源于物业管理服务收取各类费用。所以，该收费用全部要收齐，不能漏收。通常收费项目有：
（1） 目标物业管理费用。根据政府物价部门核准标准进行测算。
（2） 物业管理企业依据所给营业用房而开展“三产”经营取得收入。
（3） 维修基金每十二个月可取利息金额。
（4） 其它方面服务收入。
2、 支出预算
围绕着目标物业开展管理服务所支出成本核实。通常有：
（1） 人职员资、福利、津贴、奖金，和其它各类保险支出。
（2） 各类服务成本开支。比如，能源有水，电，气，汽油等消耗；多种设备添置；各类服务所需要消耗品。
（3） 物业管理企业正常办公管理服务所需要各项开支。
（4） 其它相关各项开支等。
通常依据招标文件要求，要进行3年预算。
四、管理操作
这部分要求细化，她表现出物业管理企业管理水平、管理质量，和规范化管理标准，从这些制度中能够看出物业管理企业实力、能力，所以各物业管理企业全部对此很重视。其通常分为两大类：
1、 依据目标物业情况，认真制订对应规章制度。通常物业管理规章制度分为：
（1） 公众管理制度，关键包含：
① 业主条约；
② 精神文明建设条约；
③ 楼宇使用及维护管理要求；
④ 装修管理要求；
⑤ 治安管理要求；
⑥ 清洁卫生管理要求；
⑦ 消防管理要求；
⑧ 交通车辆管理要求；
⑨ 环境保护管理要求。
（2） 岗位责任制度，关键包含：
① 管理处主任岗位职责；
② 管理处主任助理岗位职责；
③ 环境主管岗位职责；
④ 保洁员岗位职责；
⑤ 保安主管岗位职责；
⑥ 工程主管岗位职责；
⑦ 维修人员岗位职责；
⑧ 会计人员岗位职责；
⑨ 行政人员岗位职责。
（3） 内部管理运作制度，关键包含：
① 职员行为规范；
② 培训制度；
③ 考评制度；
④ 奖惩制度；
⑤ 回访制度；
⑥ 来访，投诉处理制度等。
2、 依据目标物业，确定各管理岗位工作人员职责
管理岗位关键有：
① 保安；
② 机电维修；
③ 清扫保洁；
④ 园林绿化；
⑤ 电梯操作；
⑥ 小区文化。
五、管理目标，经营管理宗旨、方针
投标书中应表明投标单位对目标物业管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立招标领导小组及评委们愈加清楚了解物业管理理念、宗旨。比如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，用户第一”管理思想，达成一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期楼宇销售；提出管理经营方针：保本经营、独立核实、自负盈亏、开展一业为主，多个经营，求得本身生存和发展。
六、便民服务方法
物业管理是有偿服务活动，这是其性质所决定；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益和经济效益三者关系，使之有机统一。部分物业管理企业，在开展物业管理有偿服务同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主欢迎和好评。
七、小区文化
伴随一幢幢楼房建好，新小区环境形成，大家从熟悉环境般到不熟悉环境，尤其是老年人“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。为此，小区文化关键性越来越被老百姓看中，成为购房中一个关键原因。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到小区文化开展，制订相关小区文化制度，安排好各类小区文化活动，使住宅小区内业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。
八、管理指标承诺
物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理，对部分管理服务也对应作出了部分基础要求。作为投标物业管理企业，针对目标物业，对照国家相关要求，向业主委员会作出对应承诺。通常有以下关键内容承诺：
（1） 房屋及配套设施完好率；
（2）房屋零修，急修立即率；
（3）维修质量合格率；
（4）清洁保洁率；
（5） 道路车辆完好率；
（6） 小区治安案件发生率；
（7） 业主综合服务满意率；
（8） 绿化完好率；
（9） 反复维修率；
（10） 住户有效投诉率等。
九、档案资料建立和管理
为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理情况进行连续化统计，并保留资料，需要建立档案资料管理。投标物业管理企业应对建立档案管理制度提出对应设想：是否建立单独档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理程序图；采取什么样管理制度，是否实施现代化、系统化、科学化、规范化电子计算机管理档案等等。
十、提升物业管理水平新设想
物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来物业管理上水平、创一流、达国优提出部分设想，使大家感到实实在在，同时又大胆创新。比如，某物业管理企业对目标物业经过调查以后，对未来目标明确提出，接管后十二个月达成市优，两年达成省优，三年达成国优，在达成国优同时，一定经过ISO9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物业管理企业愿意接收相关奖罚
作为投标物业管理企业，在系统地叙述了本企业对目标物业管理各项设想，方法以后，需要在最终进行高度概括和承诺。即向业主委员会承诺自己有能力，有决心管理好目标物业，并表示管理好了怎么办，管理不好愿意负担什么处罚。比如，某物业管理企业在对待奖惩最终表态：有信心、有能力管理好住宅小区，管理好了以后并不是为了追求更多奖金，而是追求更多任务；假如管不好，十二个月以后便自动退出来，并负担标书里经济处罚。