花园中心地块市场调查报告样本.doc

相关开发南湖花园中心地块市场调查报告 目 录一、 调查说明二、 武汉住宅开发市场调查分析三、 南湖小区内竞争项目调查分析四、 本项目SWOT分析五、 项目开发初步提议第一章 调查说明一、调查目标 企业于12月和宝安企业签署了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）受让协议，为对该项目下一步开发提供市场方面决议参考资料,特做此市场调查。二、调查对象和范围 考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查范围以南湖花园小区为关键，并对武汉整个住宅消费市场做了尽可能多了解。三、调查方法 因时间和人力不足原因，此次调查对武汉和汉口地域大市分析以间接调查（网上搜集）为主，对南湖花园小区内项目调查以直接现场访问、区内踏看为主。因调查方法限制，使调查内容未能全部落实，对竞争项目标销售效果难以取得正确数据。四、调查人员 周小靖、张国良五、调查时间12月22日23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查关键是为决议提供参考资料，其项目提议一章仅代表调查小组甚至个人意见。第二章 武汉住宅开发市场调查分析一、市场供求分析1、 98年历史资料分析武汉房地产年鉴（1999）显示，武汉市1998年商品房新增供给总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地域供给量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也很大，超出十二个月以上住宅空置率为14.38，近似于洪山区（26.2）。2、媒体资料分析 因时间关系，未能从房地局或开发办取得武汉市今年总供销量统计资料。据媒体报道，市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露：现在武汉住宅建设关键集中在七大片后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。 从这七大片分布区域看，武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势。多个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名全部花园、鹤园小区、钢全部花园等全部在城郊接合部。 今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年内可完工住宅472.17万平方米，占全市住宅完工面积80。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。 在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。 汉阳地域住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，现在建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。从以上报道可看出，估量“新增”住宅总供给量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44，这种增幅估量要大于有购置力需求增加幅度。三、武昌地域楼盘开发潜力1、 价格和指数：自第2季度到本年度第3季度，武昌地域综合物业价格（含非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据以下：时间武昌区价格武昌区指数第二季度2203.481015.67第三季度2232.551029.07第四季度2237.161031.19第一季度2235.581030.47第二季度2256.121039.94第三季度2257.331040.492、 集中区域：南湖周围、徐东路沿线和中山路等地，南湖花园热度未减。四、武昌地域在售楼盘分析1、 说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见附表二）。2、 总供给量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小未登记），估量实际在售盘也应该在60个以上。3、 在售房产品分析：结构以框架为主，砖混关键在城镇结合地带，户型从1*15*2，以2*2、3*1和3*2为主。4、 在售房价格分析：关键以期房为主，多层框架价格14502980元/平米、集中于1600-之间。五、消费组成及动机分析 广州调查表明，其个人购房百分比已经达成95以上，而个人购房动机45以上为二次置业，15为投资（买房收租），40为第一次置业（无房户），尤其是中、高级房二次置业率更大，达成80以上，可见，开发商住宅档次定位，很大程度上就限制或决定了其用户起源。此次调查虽暂未能搜集到武汉市相关统计资料，但从武汉市住房政策（取消福利分房）可推测，其个人购房百分比应该占绝大多数，其个人购房消费动机也和广州有近似性。六、和南湖花园类似大盘比较在市开发办公布七大开发片中，现在在建亩以上“外资”大盘关键有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩），今年新增万科四季花城(亩)也在计划建设当中。1、开发思绪：“外地和尚” 比起当地开发商来，不仅有资本优势（利用股民钱做房地产），而且在开发理念、程式和经验上也要成熟得多。从开发思绪上看，常青花园和南湖花园全部经历了从低级到中高级梯级开发道路，有一个品牌积累过程，而万科是早已名声在外，故来武汉后直接从中高端住宅（花园洋房、联体别墅）入手，起点比较高。2、 整体计划：大型小区优势，是其不仅有空间进行环境营造和小区配套，而且这种很有卖点公共投资能够因其投资规模而不过多地增加成本。所以，常青花园把小区大配套大量设置在后续工程中，一来预防后市疲软，二来可使提价有了性能支持（保持性价比平衡）；万科更是超前，计划阶段就将部分公共配套以招标形式引进，使用户对其“便利生活”更有信心；而南湖花园原来计划虽比较完善，但因为保安企业为转移资金，将项目地块进行分割出售，各开发商“各自为政”在所难免，不仅其原有整体配套无法落实，而且造成部分配套反复建设，总体配套成本增加，大盘优势荡然无存。3、 年供给量：万科今明两年约有24万平米入市，现房约10万平米（关键为9万平米花园洋房、联体别墅和1万平米销售中心、商业广场、会所和超市）；常青花园6年已经开发了148万平米，平均每十二个月也有25万平米入市，南湖花园因为是多家开发，其入市总量未能统计，也未能在摸清市场年需求量基础上限量入市，很可能会造成市场积压。4、 销售策略：常青花园因为其经济适用房价格优势，加上盘子大，计划过得去，所以尽管未打广告战，但销量仍然稳中有长；万科属于以品牌物业、专业为支撑，加上王石效应操作，更是很能吸引“眼球”，其在武汉，一是称“炸楼”之机炒做理念，把坏事办成好事，二是广受媒体关注（无偿广告多）,三是在销售方法引进了网络平台“万客会”，让用户了解万科、参与建设（可和王石直接对话）同时也可让万科立即了解用户心声和需求；而南湖花园分割后，因为规模小、各开发商素质参差不齐，操作水平高有南湖置业中央花园和宝安企业江南庭院，其它大全部名不经传。第三章 南湖小区内竞争项目调查分析一、小区介绍1、 方位：武昌景岗村，南湖之滨，原为飞机场。2、 交通：59（南湖花园南望山）、561（南湖花园汉口火车站）、609（南湖花园宝丰路），基础上能达成汉口和武昌城市边缘，但因为总路线并不多，区内数条主干道并未铺通，区口南湖路因为火车桥涵影响未能拓宽，故南湖花园整体交通配套还比较欠缺。3、 环境：尽管沾上南湖边，但因为总面积大，且南湖岸边风景并未得到建设，所以南湖花园并没有把“湖”做卖点，而是在区内环境上精心营造，使其和武昌火车站周围脏乱老城区相比，有种强烈反差震撼感。4、 配套：现在已建成110V变电站，一中等规模超市，引进了武汉电信分局和4、5所学校（计划12所，其中两所为试验学校），其它计划待建还有医院和证券企业（银行计划有，不知是否落实），遗憾是各开发商各建各“豪华”会所、超市、健身中心，不成规模，也没有发挥实际作用。二、小区内项目组成1、 调查统计对比表序号项目名称开发商计划总面积容积率工程进度区位1江宏花园（1、2、3期）江宏地产20万平米1.5一、二期7万方现房售罄，3期10万方开工见附图2颐和苑湖北天人房产5万1.4现房在售1万方以上3祥和苑宝安房产现房售罄4温馨苑宝安房产现房售罄5宁静苑宝安房产暂估尾房在售2万平米6松涛苑宝安房产7江南庭院宝安房产7.9万现房，现房在售1万以上8金秋别墅花园宝安房产约1万9南湖中央花园南湖置业26万1.31、2期为现房在售2万以上，3、4计划明年建成，估计明年入新增市7万以上10碧云天（中央花园三期）南湖置业10经典花园宝安房产封顶，暂估尾房在售1万平米11宝安花园(一二期)宝安房产现房售罄12加州花园（宝安三期）宝安房产3万平米在建至3层，期房在售2万方13新大地（子期苑和博雅苑）佳和房产一期现房，二期部分封顶，暂估在售2万方14红顶花园开发商未知打桩，暂估明年入市3万方15华锦花园住宅开发企业30万以上1期现房，2期在建3万方，下月估计新开5万方下月开工16成功花园江宏房产打桩17大桥地块大桥集团生地、待建，暂估明年开工4万18桥建地块桥建集团10万左右生地、待建，暂估明年开工4万2、特点归纳：a、 案名：从案名创意上看，档次高项目其案名有取企业名、路名，更多是表示风景和期望，只有红顶花园不知所云。b、 总规模：计划比较出色大多为20万平米以上大盘，每期入市量大约在35万平米。c、 供给总量估计：从调查情况看来，估计明年存量转入（尾房在售）10万平米以上，期房增量约30万平米以上，市场供给总量要多于常青花园年销售量（25万左右），项目销售竞争将比较猛烈。三、各项目产品调查分析 1、统计对比表项目名称档次结构层数外立面风格户型单套面积江宏花园中低级砖混7单一涂料，简单线条，无尤其造型1*13*157130颐和苑中低级砖混、框架7单一涂料，简单线条，无尤其造型1*14*269141祥和苑中低级砖混7单一涂料，简单线条，无尤其造型2*1、3*1温馨苑中低级砖混7单一涂料，简单线条，无尤其造型2*1、3*1宁静苑中低级砖混、框架7单一涂料，简单线条，无尤其造型2*1、3*1松涛苑中等砖混7单一涂料，简单线条，无尤其造型2*1、3*1江南庭院中高级砖混7白墙青瓦，取法江南园林，但窗没有照搬江南园林木格窗1*14*255175金秋别墅花园高级2密度大，无风格，豪华农民房南湖中央花园中高级砖混、框架4栋小高2栋高层其它7层四面砖混每栋三段式涂料，每2栋一组，每组颜色不一样，色彩绚丽；靠近中心花园高级住宅采取全透明水晶板楼，尤其重视楼顶造型，以光影组合成为中心花园景观组成之一2*25*3平面型110至140，新错层139至170，观景大复式220399碧云天中等框架7蝶型布局，大面落地窗2*24*292140经典花园中高级框架6坡屋面，带天窗阁楼，大面落地窗2*24*287140宝安花园中等砖混7单一米黄涂料，坡屋面、天窗，部分楼顶退台，部分楼底架空，有点中西合璧2*1、3*1加州花园高级框架4栋7层3栋小高透明“水晶”楼3*2、4*2130160新大地中等、砖混、框架7多，部分小高米黄涂料，简单线条，坡屋面，无尤其造型跃层3*2、4*2104170红顶花园华锦花园中低级砖混、框架7一层釉面转，其它米黄涂料，简单线条，少许顶层退台1*14*2,部分错层和复式54166，成功花园中低级砖混72*2、3*22、特点归纳：d、 档次：一是项目和项目之间，在档次上展现低中高级并存局面，二是同一项目标内部各期间存在一个从低级到高级渐进梯级开发过程，三是项目中心花园周围住宅档次普偏高于沿街住宅。e、 结构：早期开发通常全是砖混，现在开发项目往往现有砖混，又有框架；且现在开发项目往往第一期是砖混，第二期或以后才推出框架，这和万科四季花城首先推出高级房有所不一样。f、 层次：绝大多数为7层，现在才开始投建6层和小高层。g、 外立面：除别墅外，外墙清一色涂料，绝大部分项目有种“克隆”或“盗版”感觉，只有南湖中央花园在立面涂料颜色搭配上有所创新；至于屋顶，似乎全部钟情于坡屋面，档次高一点有阁楼或退台；至于底层，有些设了私家花园，但部分住户似乎“品味太低”，有改作水泥地面，有竟然割开栏杆摆水果摊，大煞风景，不过中央花园周围门面设骑楼，首先使临街立面效果丰富，店家门口整齐，其次还可做雨天回归业主或过路行人避雨之用，可算是一举两得。h、 套型：早期开发主户型大多是2*1和3*1，现在开发户型关键为2*2、3*2，在功效上只是增加了餐厅和主卧卫生间，关键是在采光、房间面积、私密性上做文章。i、 单套面积：除碧云天、新大地和加州花园以外，其它项目标套内面积含盖范围全部比较大，似乎要吸纳尽可能多购房者，主打面积大约在80-140之间，后期项目增幅在10左右。四、环境及配套 1、统计对比表项目名称环境营造配套设施物业管理江宏花园绿化均匀部署，3期工程效果图有一集中绿化，但除了面积大一点、花草多一点外，并无造型会所、健身中心、小型超市、棋牌室、三网合一颐和苑因规模小，只有一小型中心花园，且造型简单，植被种类少，略显凌乱祥和苑温馨苑宁静苑开发相对较早，环境营造通常，比较新奇是有一条3-5米宽人工渠道贯穿期间,渠堤一边为垂直面，垂柳扶风，另一边为缓坡，青草浅浅，渠面每隔200米设一木桥，小桥流水，倒有情趣中等规模超市、中学、游泳池，学校里有篮球场和足球场松涛苑江南庭院每栋自成院落，白墙青瓦房子和围墙，围墙镂空，镶嵌水泥花格，原来以竹和石点缀，取法江南园林；中心花园较小，除大量太湖石以外，建以亭、池，种以丝竹，还移栽了一颗枯树，有点“枯腾老树青鸦”诗意，遗憾是池水水质较差稚子园0.6金秋别墅花园除户户私家花园外，中心花园有游泳池和一小溪，其造型如长龙饮水南湖中央花园、碧云天其建设规模在南湖小区内位居第二，所以绿化率也比较高，但其绿化部署采取一个中央花园、数个组团绿化部署方法，其环境计划是整个南湖小区最好，中央花园在立面面上采取渐次拔高、对称部署方法，看起来比较有规则、层次和气势，内容包含喷泉广场、泳池、长亭，鹅卵石小溪、小沙滩等;其组团集中绿化地大多利用为亲自乐园和体育场所，因实施人车分行(降低水泥道路面积)，楼前绿化也看起来比较多篮球场、亲子园、游泳池、会所篮球场、羽毛球场经典花园规模小，以楼前绿化为主0.4宝安花园楼前缓坡立体绿化，因建设规模大，且喷泉广场、游泳池、网球场、绿化带、亲子园集中在一期，所以其中心花园也在南湖小区内是最大，其绿化部署一样以土丘形式增加立面效果，绿化植被种类较多，大量长椅使其更人性化，泳池旁假山既为游池提供戏水滑道，也可找到登高望远感觉网球场、健身俱乐部、游泳池、会所、亲子园、宝安老年大学加州花园因其和宝安花园是一个整体，所以其内部并没有再做中心花园，宝安花园集中绿化带就在其旁边新大地项目分割为两块，规模变小，除部分私家花园以外，只有楼前简单绿化，但其旁边计划为整个南湖小区大型花园，待该花园落成后，其将占尽风水网球场、篮球场、游泳池红顶花园华锦花园1个中央花园，扇型布局，设网球场和游泳池，绿化搭配较有特色，2个次级集中绿化造型通常，无特色小学、超市、会所、游泳池、网球场，三网合一0.4成功花园模型显示绿化缺乏新意和造型2、特点归纳：a、 环境营造：总说来，各开发商全部是重視环境建设，只是因项目规模不一样，项目档次定位不一样，和景观设计单位能力不一样，最终表现在环境营造上量和质差异，现在做最好应属中央花园，其次是宝安花园,不仅规模大，而且有特色、有气势、内容丰富、更人性化。b、 配套设施：南湖小区即使总体计划了医院、学校、银行、电信、超市等生活配套及其它娱乐配套，但因为整个小区还在建设当中，且分割后项目开发商依据自己需要，大多打破了原有计划布局,所以，计划中配套有些还没有落实（如医院），有些却出现反复建设（如超市、会所、泳池）。其实，各项目内部超市就是一般商用门面，会所除了宝安花园和南湖中央花园在惨淡经营健身俱乐部以外（对非本项目业主也开放），其它似乎只作些表面文章而已。还有一点，各项目似乎对游泳池情有独钟，不管项目档次怎样，全部做一个“比桑拿池大一点”游泳池，但因为游泳池维护费用通常比较高，听住户说十二个月中有三个季度是“干坑”。c、 物业管理：项目标分割，不可避免到来物业管理分管，尽管楼书上大家全部说自己是品牌或人性化物业管理，但谁也没说明是哪家品牌物业管理企业管理，估量全部是“肥水不流外人田，自家人管自家院”，南湖中央花园一开始以招标请来深圳某物业管理企业，似乎不如意，以后自己成立了物业企业取而代之。五、价格调查分析 1、统计对比表项目名称销售性质销售价格销售折扣按揭支持销售效果热销户型消费主体江宏花园少许现房，三期期房11001460，顶层低一次性95，按揭977成1、2期基础售罄，三期未知颐和苑现房14901580，入市价1188祥和苑现房开发早，售罄温馨苑现房开发早，售罄宁静苑现房少许尾房1430元/平米优惠价松涛苑现房1530江南庭院现房17287成20年85%左右金秋别墅花园现房3600450020南湖中央花园1、2期、碧云天现、期房多层16501800，小高层18002480一次96，按揭997成20年1、2期100，3期多层60，高层30120平米左右开发商宣称1180位业主中，大专以上学历占82，老师、医师、律师、经济师、工程师占70，平均年纪32岁经典花园期房15802280，顶层送阁楼价格最高948成20年销控图显示8087平米量少销空，其它户型比较均衡宝安花园现房1780开发较早，售罄加州花园期房1800246030，比较冷清新大地期、现房砖混1480-1680，框架1800，计划小高层以上一次96，按揭987成20年1期基础售罄，2期框架售80，砖混售40红顶花园期房华锦花园现、期房砖混1279起，1420均，框架1500起无折扣7成现房100，期房40成功花园期房11301480试销期2、特点归纳：a、 销售性质：大多从打桩时开始售楼，期房占市场供给量多数。b、 销售价格：经济适用房价格在1100-1500元/平米之间，和百步亭和常青花园经济适用房价位基础保持同一水平线;整体计划比很好砖混房价位关键在1500-1700元/平米之间，环境比很好框架房价位关键在1800-元/平米之间，小高层最高报价为2480元/平米。c、 单套总价：综合考虑其售价和单套面积，可推算其砖混经济适用房单套总价大约在18万以下，砖混商品房总价基础上在25万以下，框架房总价基础上在35万以下。d、 销售折扣：大部分项目一次性折扣在95折左右，银行按揭付款折扣在98左右。e、 按揭支持：大部分项目提供7成20年银行按揭支持，经典花园因房价较高，争取道8成20年银行支持，以减轻还款压力，拓宽消费对象。f、 销售效果：从销售效果看，南湖花园早期开发项目均以中品位、低姿态入市，在当初条件下，销售效果比很好,其聚集人气和住宅气氛，也为现在项目开发打下了基础；但从现在在建高级房看来，这种档次上“大跳跃”似乎有点对市场潜力估量过高，其别墅最少应该说是销售“欠佳”了，加州和碧云天小高层和高层销售也没有了多层“火势”，但因为二者还处于期房销售阶段，所以多高级次房子能被市场接收，还需时间检验。g、 热销套型：因为本项内容属于开发商保密资料，所以极难取得，但从其市面上推出主力户型和现房存量看，2*2、3*2应该是销量最多。h、 消费主体：本项内容取得难度是最大，假如开发商不做好用户资料登记和分析，她自己也不清楚。但南湖中央花园打破常规，宣称其现在1180位业主中，大专以上学历占82，老师、医师、律师、经济师、工程师占70，平均年纪32岁。尽管其中有为了提升端“粉饰”成份，但从经验分析，应该基础属实。六、销售渠道和促销手段调查分析 1、统计对比资料项目名称宣传资料卖点推介广告专题促销活动江宏花园南湖花园整体配套，本身配套，地段等局江宏花园，品人文环境颐和苑我想有个家祥和苑温馨苑宁静苑松涛苑江南庭院园林风格、文化内涵，楼书以画卷形式，也很有文化气息浓郁江南风情文化住宅区；江南好，风景旧曾谙虽没有搜集到相关资料，但宣传力度也算比较大金秋别墅花园物业管理，新材料、新工艺系出名品，脱却凡尘南湖中央花园、碧云天风景，设计、套型、区位优势、小区文化、专题公园（杜鹃广场）等等风景阳光碧云天；中央花园，品位生活新坐标；唯一拥有武汉最大、也可能是最好住宅公园；成熟小区，滋润生活五彩缤纷楼书，扇情文字；在报纸上开辟人居专栏；大版面彩色报纸广告、DM；比较豪华、大气营销中心;出版现代人居购房手册；大打文化牌，举行数次文艺会演等等，其立体式促销手段使其比周围项目取得了更大著名度经典花园缓坡立体景观、配套、物管经典家园，经典生活；经典家园，生活并非一成不变；一个能够放飞心灵地方宝安花园加州花园爱上这里天空虽没有搜集到相关资料，但宣传力度也算比较大新大地大地永存，温馨无限；心脏地段，四合新院红顶花园华锦花园经济适用房性质坐享生活意趣，领会华锦风情成功花园2、特点归纳：a、 卖点推介：内容无非是宣传实力、产品、环境、配套和管理，但因为侧关键不一样，表现手法不一样，其对消费者眼球吸引力、对心灵撞击力是不一样。b、 广告专题：对广告专题感染力看来，南湖中央花园、江南庭院和加州花园作得比很好，没有落入其它开发商那种“老套、政治口号化”宣传；从广告专题利益支撑点看来，大部分打景观和品位牌，只有江南庭院将其景观风格拔高为一个文化气氛加以宣传。c、 促销活动：南湖小区即使说不上名牌，但也算品牌（不成文行业标准是在街上问10个士司机有7个知道），遗憾是当南湖花园被“瓜分”以后，南湖花园这一个大型“小区”品牌作用失去了宣传作用（大家全部不愿意为她人做广告），而是重新从零开始宣传自己某个“小区”。所以，因宣传方法和力度差异，象南湖中央花园和江南庭院又重新树立了品牌，而大部分项目全部名不经传，用户走进南湖花园，已经不知道到哪里找售楼部、该找哪家售楼部，即使是南湖花园和中央花园，武汉市民也轻易将其看成两个处于不一样地方小区，而不是实际上包容关系。第四章 本项目SWOT分析一、项目优势(strength)1、 南湖小区北边基础上开发完成，后续项目往南推进是肯定，项目成为南湖花园计划区中心也指日可待。2、 旁边新天地在区位上即使略好，但因为100亩地分成两块，规模变小，我们100亩规模可在环境营造上取得相对优势。3、 项目旁边计划中将有整个小区最大中心花园，假如能争取花园早日落成，将也是一个很大卖点。4、 南湖小区主干道之间联络通道估量在夏季进行改造，交通有望改善。5、 做为以后者，能够对“前行者”经验进行分析，取长避短，在产品和环境计划上做到愈加好、更准。二、项目劣势（weakness）1、 项目标土地成本在整个小区里估量是比较高，且本企业成本管理和控制能力是弱项。2、 土地空置资金成本比较高（年利息数百万），在一定程度上限制了开发时机选择。3、 整个珞梁路近期内不可能铺成并通车，所以交通条件相对较差。4、 项目即使是计划中心地，但因为南边还是淤泥地，所以在现在其实际上是边缘地，沿边房子看到不是青草，而是黑烂泥。三、市场机会(opportunist)经我方和宝安企业达成协议，珞梁路和机场三路可能在6月通至本项目，到时将为本项目标推出提供基础出入通道。四、市场威胁(threats)1、大桥企业项目在我们旁边，假如两个项目标开工时间间隔比较短，那么二者在产品、环境、配套、价格和工期确保等上面全部是直接竞争者。2南湖花园各项目就像部分摆在同一超市（南湖花园小区）、同一类型（住宅）却并不一样品牌商品，项目之间相互形成参考体系，用户足不出园，就可“货”比多家，性价比怎样，是吸引用户最终法宝。其中，江宏花园占尽交通、价格优势，南湖中央花园等品牌项目也在该地树立了一个较高端居住区新“标尺”，以后开发项目怎样在其间找到品位和价格切入点，决议将越来越难。3、 宝安企业透露，武汉万科似乎不满足于金银湖依据地，也把眼光往南湖看来，有意在南湖边大笔圈地（1000亩），如其能如愿，将对南湖花园各项目造成不可低量冲击。4、 项目开发初步提议一、开发总思绪差异化是新产品占领市场有效路径，也是品牌标识组成元素，但差异化往往和成本增减紧密相连，依据本项目标地段区位，提议采取“有限差异化”品牌开发之路。要想在众多竞争者中间出人头地，必需走从绿化到文化高层次竞争策略，建设可居、可游、可行、可观现代居家。二、总体计划提议1、 档次定位：考虑本项目标区位特点和土地成本，提议在档次上和南湖中央花园中期(非高层)保持同一水平线，原因是：a、 该项目标前三期不仅品位适中，而且已得到市场接纳，销售效果好，成为武汉市著名品牌楼盘，而档次高于其加州花园和金秋别墅却后市不看好。b、 从南湖花园项目组成看，中、低、高级并存，但低级经济适用房明年仍然会有15万以上入市量，我们无法取得最基础土地成本和交通优势。2、 环境营造：经过对各项目环境营造特点分析，我们认为本项目标环境营造是”差异化”开发思绪中关键，因为“买环境”是商品房消费趋势，且环境最能打破消费者心里“价格防线”。为确保环境档次，在可能条件下可实施全国招标，选择最好方案，另外，环境营造必需做到以下三点：a、 有专题，朝“文化专题”方向靠，经过虚拟文化来填补本项目其它方面不足。b、 有创意，既可给人新鲜感，也能够创意来和其它小区象区分。c、 人性化，要有亲和力，使用户找到“家”感觉。d、 适量水景，表现水对视觉冲击力，但游泳池能够在深入调查基础上决定取舍。e、 兼顾环境营造成本，避免一味追求高级环境和超大面积水体。3、 配套设施：考虑配套设施建造成本、品位组成作用和实际用途，提议不做会所和网球场,合适考虑幼稚园、亲子园、健康步道、老年活动场地和含有文化品位场所。4、 平面布局：区分区内大部分中央花园式布局，提议分专题半围合式布局。5、 容积率：南湖花园各项目标容积率全部宣传得比实际小，考虑本项目标档次定位，容积率应该比成本测算时合适降低，保持在1.5左右，这么才能出环境，也才能出品位。三、产品设计提议1、 结构类型：和档次配套，提议做框架，其它靠街可做少许砖混。2、 层数：以7层为主，若有必需深入降低容积率，可做少许点式或板式一梯两户小高层，以区分于该区域现有一梯四户以上高层。3、 立面特色：提议采取外墙转，既能是本项目永葆青春，也可区分于该地清一色外墙涂料，且在风格上合适增加线条造型，走装饰主义和简约主义中间路线。4、 屋顶特色：政府要求做坡屋面，该区大部分也是坡屋面，所以我们必需在屋面造型和色彩上表现差异，并考虑退台。5、 户型和面积：合适向功效合理、经济适用小户型靠拢，主打户型2*2和3*2，表现良好性价比，面积在90-120之间，合适考虑1*1和复式住宅，以覆盖最大消费层面。四、销售策略提议1、 用户定位：一次置业为主；武昌地域为主，家庭月收入在5000元之间。2、 单价定位：最好起价比中央花园在售类似房产低，提议框架1650元/平米起价，1800元/平米均价。3、 总价定位：主力户型单套总价应该控制20万左右，最高控制在30万以下。4、 入市时机：考虑项目出入道路6月份铺通，周围在建项目大部分是最终一期，明年上六个月基础上全部进入强销期，后年进入尾房期，假如我们项目能在7月份动工，不仅能在购房高峰期秋季入市（也是多种促销活动进行最方便时期），而且在其强销期避开周围项目标强销期。5、 价格走势：低开高走，先摸底（认购），后入市，严格销售进度控制，避免前期冷盘和后期烂盘。6、 按揭支持：争取最大百分比和最终年限。五、渠道提议以现场接待为主，在可能条件下建立自己网络平台（多个项目共同利用），既可增加可用户交流渠道，也可做调查或项目入市竞价之用，为拓大销售网络，还可大量推行分成式中介代理。因南湖小区项目太多，为方便用户看房，提议推出本项目标看房中巴，项目销售完成后改作上下班集中站点接送，以填补区内公汽线路不足。六、促销提议建出“品位”轻易，而建成“著名”品牌难，必需经过多种媒介将我们推介给用户，学会经过促销手段组合来炒做，依据企业过去实际情况，要关键抓好以下几点：1、 尽可能借她人品牌，造自己品牌：本企业虽不是著名企业，但我们可借部分著名设计师、政府要人等名人来炒做自己项目。2、 加强媒体攻关：我们不能把媒体攻关职能交给广告企业，必需在“关心”媒体同事，也让她们“关心”我们项目和企业动态3、 制造新闻：不管是文化牌还是政治牌，对项目有利，能引发媒体注意就打。4、 有自己思想：专业东西需要专业人去做，但没有谁比开发商自己更了解自己，所以我们不能让广告商牵着自己鼻子走，我们必需有自己主见和思想贯穿其中。5、 我们广告投放深入注意策略研究，要有目标，讲策略，讲效果，学会广告效果跟踪，学会以变应变。