旧城区改造项目可行性研究报告.doc

目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需，促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析527.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57TQZYWH有限公司#区旧城区改造项目可行性研究报告SQ市#区旧城区改造项目可行性研究报告TQZYWH有限公司TQ建设工程有限公司 48目 录第一章 总论1.1 项目名称及建设单位概况1.2 项目概况1.3 可行性研究的范围和依据1.4 研究结论1.5 项目主要经济技术指标第二章 项目建设的背景和必要性分析2.1 项目提出的背景2.2 项目建设的必要性分析第三章 市场分析3.1国家宏观经济形势分析3.2SQ市经济形势分析3.3SQ市城市规划与发展定位3.4SQ市房地产发展及特点3.5本项目所在区域房地产板块市场分析3.6SQ市商业发展状况分析3.7本项目市场定位第四章 拆迁安置补偿方案4.1用地范围现状4.2拆迁补偿办法第五章 项目选址5.1 项目位置5.2 自然地理条件5.3 区位交通条件第六章 项目建设规模与设计方案6.1建设规模6.2总平面布局6.3建筑与结构方案6.4建筑物装修设计6.5结构设计6.6主要建筑物一览表6.7供排水工程6.8采暖空调通风工程6.9电气工程6.10煤气工程6.11通信及闭路电视6.12消防工程6.13道路及场地6.14节绿化工程第七章环境保护与劳动安全防护7.1本项目的环境意义7.2废水、废气、废物的处理7.3各种设备的环保措施7.4施工期间的环保措施7.5劳动保护与安全防护第八章节能8.1设计原则及依据8.2节能措施第九章 工程进度计划第十章 项目的销售计划与策略10.1销售计划10.2销售渠道策略10.3促销措施-灵活多样第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措方案11.3资金使用计划第十二章 财务效益评价12.1营业收入、营业税金及附加测算12.2总成本费用测算12.3财务指标表12.4盈利能力分析12.5贷款偿还能力分析12.6不确定性分析12.7财务评价结论第十三章主要风险分析与风险管理13.1主要风险分析13.2风险管理附表1、建设项目投资估算表2、项目投资计划与资金筹措表3、项目营业收入、营业税金及附加表4、项目总成本费用估算表5、项目利润测算表6、项目投资现金流量表7、项目敏感性分析表8、项目借款还本付息表第一章 总论1.1 项目名称及建设单位概况1.1.1项目名称：SQ市#区旧城区改造项目（暂定名：TQ国际广场）1.1.2建设单位： TQZYWH有限公司 TQ建设工程有限公司1.1.3项目负责人: CY1.1.4建设单位概况：TQZYWH有限公司为TQ集团公司成立的子公司，法人代表人CY，本项目由TQZYWH有限公司与兄弟公司TQ建设工程有限公司联合建设。TQZYWH有限公司负责项目管理，项目具体实施由TQ建设工程有限公司组织进行。TQ建设工程有限公司成立于2005年12月30日，注册资金6000万元，法人代表*，法定地址*WH市东西湖区东山经济小区88号。公司现已建立了完善的企业法人治理结构，董事会是TQ建设工程有限公司的最高权力机构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司健全了企业管理制度，实行全员聘用制、岗位责任制和考核激励机制。公司下设七部一室：市场拓展部、计划财务部、营销企划部、公关事务部、审计部、工程部、材料采购部、综合办公室。现有员工980人，其中高级技术管理人员26人，工程师28人，助理工程师108人，其他各类技术人员300人，特种作业人员136人，持证上岗的建造师及项目经理资格人员38人，拥有各类建筑施工设备100多台套，公司装备精良，施工技术先进，管理力量雄厚。公司通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001职业健康安全管理体系认证。公司企业资质为“房屋建筑工程施工总承包”二级，能够承担高度28层以下、单跨跨度36米以下的房屋建筑工程和120米高度的构筑物，还能够承担钢结构工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程等。近年来，公司业务发展迅猛，建设足迹遍布湖北WH、荆门、钟祥、监利等地市县，建设项目主要包括商品房建设、批发市场该造、农贸市场改造、旧房改造等，累计建设建筑面积已达600多万平方米，在业内享有较高知名度，企业发展目标为立足WH，辐射全省，走向全国。1.2 项目概况1.2.1项目名称：SQ市#区旧城区改造项目（TQ国际广场）1.2.2建设地址：项目地块东临凯旋路，西临威海路，北临宜兴路，南临长江路，该项目位于凯旋格、威海路、宜兴路交叉处的三角地块，是SQ市核心商业区域。 项目计划总投资约7亿元，项目占地100余亩 (其中家电市场面积约40亩，城中村约40亩，企事业单位及绿化面积20亩)，总建筑面积约20万平方米 (其中市场商铺面积约10万平米，商住面积约10万平米)。商品大世界市场升级及城中村改造后，大市场建成初期年销售额10亿元，初期年税收额1.2亿元，可新增带动就业人数4000人, 间接受惠人数达1万多人。项目的建设是为加快SQ城市建设，促进商贸物流的发展，进一步提升SQ市品位，根据SQ市#区人民政府与TQZYWH有限公司签订的协议，拟对商品大世界综合大市场进行升级改造，倾力打造成为包括家电、数码产品、服装鞋帽、商务办公、住宅、餐饮、休闲娱乐中心等具有现代市场理念的综合型大市场。该区域优越地理环境，为本项目的实施提供了良好的市场前景，相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为SQ市一颗耀眼的明珠。1.3 可行性研究的范围和依据1.3.1可行性研究的范围SQ市#区旧城区改造项目为SQ市#区商品大世界旧城区改造与综合市场升级改造开发建设项目，研究范围为拟建项目包括建设家用电器、数码产品、服装鞋帽、商务办公、高尚住宅、休闲娱乐中心在内的综合性大市场的建设开发及出售。1.3.2可行性研究要点1、项目建设的必要性分析2、市场分析及预测3、项目选址概况4、工程设计方案5、投资估算及资金筹措6、财务效益评价1.3.3可行性研究的依据1、中华人民共和国和SQ市现行的有关法律、法规2、SQ市商品大世界综合大市场升级及旧城区改造引资建设项目协议书3、国家发改委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法4、HN省建设工程投资估算指标5、HN省建设工程其他费用暂行标准6、HN省建设工程概算指标7、建设项目经济评价方法与参数8、SQ市城市规划1.4 研究结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会环境，具有潜在的巨大商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境，硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的商业、办公、住宅和谐统一的设计理念，预期销售前景良好。项目的投资利润率25.4% ，销售利润率48.53%，所得税后财务内部收益率77.99%，所得税后投资回收期 2.46 ，贷款偿还期 3年，财务测算指标均为优良，能创造良好的经济效益和社会效益。1.5项目主要经济技术指标序号指标名称单位估算值备注一技术指标1总用地面积662112总建筑面积221382不含地下室其中：商业159290住宅46287办公15805地下车库436343容积率2.64建筑密度%31.575绿地率%306停车位个1150地上150个，地下1000个二财务指标1项目总投资万元70084.06其中：企业自筹万元30084.6股东投入万元10000.00股东借款万元22000.00银行贷款万元8000.002营业收入万元184126.83利润总额万元89019.024投资利润率%25.45销售利润率%48.356累计净现金流量万元66764.26税后7财务内部收益率%77.99税后8投资回收期年2.46含建设期9贷款偿还期年3含建设期第二章 项目建设的背景和必要性分析2.1项目提出的背景SQ地处苏豫鲁皖四省交界处，京九铁路与陇海铁路的交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”“中原锁钥”之称，地理位置优越，具有浓厚的历史文化底蕴，历代为兵家、商家必争之地。SQ是HN东部最大城市，华中有影响力的特大城市，是苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，是淮海经济区中心城市，中原经济区区域性中心城市及东部经济核心增长极。SQ是中国东引西进、通达南北的桥头堡和国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一。SQ地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是HN省距离出海口最近的省辖市。该市1997年撤地设市，城区设梁园区和#区，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县一市，总面积10704平方公里，其中市区面积91.9平方公里，全市人口824.37万人，其中市区人口91.6万人。SQ是国家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫东政治、经济、文化、科教、物流、交通、商贸、金融中心，是国务院批准的内陆对外开放城市，是中国首批对外开放的中国历史文化名城之一和新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。近年来，SQ市政府加快城市建设步伐，立足把区域性优势转化成城市发展动力，最大限度的提升城市功能和品味，积极构筑“大商贸、大市场、大流通”的发展格局，积极推进建设实施区域性商贸物流中心城市战略，因此对原有城市功能进行升级和旧城区改造已迫在眉睫。为此，SQ市政府出台了多项针对旧城区改造、棚户区改造和招商引资等各项优惠政策，为各投资方营造良好的投资建设环境。2.2项目建设的必要性2.2.1完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要 本项目的实施，是SQ市建设形成“大商贸、大市场、大流通”格局的重要环节，本项目完成后，将吸引众多有实力的商家入驻，产业集聚度大幅增加，从而为实现增加城市活力，提升城市品位，为实现城市经济快速发展提供新的动力。2.2.2改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也改善了该区域脏乱差的状况，提升了城市档次和城市形象，规划的商业区域也为改善商业环境起到积极的作用。2.2.3改善居民居住生活环境的需要现该区域人居环境嘈杂混乱。项目实施后，改善了周边居民居住生活环境，使之从繁杂走向繁华，极大的提升居民生活空间的品味。第三章 市场分析3.1国家宏观经济形势分析 2010年面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效应对国际金融危机冲击，国民经济运行态势总体良好。根据国家统计局资料，2010年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。其中：1、投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。2、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。3、城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。4、货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。当前，国民经济正处于由回升向稳定增长转变的关键时期，中央要求各地方按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。为应对国际金融危机，我国采取了极为宽松的财政与货币政策，国民经济快速复苏，房地产行业在经历2008年的短暂低迷后，从2009年开始快速升温，房价上涨过快。为防止房地产泡沫影响国民经济的平稳发展，在2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知及时出台后，房地产市场出现了积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，为进一步做好房地产市场调控工作， 2011年初国务院再次出台八大措施对房地产行业进行调控，要求地方政府切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，在2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。实际上，近年来国家一系列针对房地产行业的政策与措施，都对房地产市场的健康稳健发展起到了保障作用，在市场低迷时采取宽松的货币政策及其他刺激政策，在过热时采取紧缩的政策，目的是保障房地产行业健康稳定发展。自从九十年代末期以来，随着住房制度改革及其他一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到了极大的推动作用，致使房地产行业高速发展，已成为国民经济增长不可或缺的重要行业，随着经济的稳定增长，未来几年我国房地产市场的有效需求也将平稳增长。因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因素，但市场总体向好的发展趋势不可改变，我国房地产业将在规模、效益、质量等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断向纵深发展的时期。3. 2 SQ市经济形势分析从2004年中央提出“中部崛起”战略开始后，SQ市GDP增长幅度保持了较高的增长率，实现了经济的快速增长。根据SQ市统计公报，其中2005年增长24.4%，2006年增长15.9%，2007年增长21.1%，2008年增长18.8%，2009年增长11.2%，虽然受2008年国际金融危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。根据SQ市统计资料，2010年SQ市经济运行总体态势良好，从经济运行趋势看，全市经济一季度实现高开，增长16.1%,二季度小幅下调，上半年增长12.1%，前三季度增长11%，全年GDP达到1140亿元，比上年增长12%以上，主要经济指标均实现两位数增长，全年经济呈现“前高后低”较快增长态势。固定资产投资增速稳中有升。2010年1-11月，SQ全市城镇固定资产投资602.98亿元，比上年同期增长23.1%，增速居HN省第3位，高于全省增速21.3%的1.8个百分点，超额完成全年目标。城镇固定资产投资运行呈现二、三产业投资增速加快，工业投资快速增长，民间投资增速平稳趋升，房地产投资较快增长，消费品市场稳定增长。随着扩内需、促进消费政策效应的持续显现，以及物价稳步上扬等因素推动，全市消费品市场保持平稳较快的发展态势。1-11月，全市社会消费品零售总额355.06亿元，比上年同期增长18.5%，高于全省14%的目标4.5个百分点。1-11月，财政收入较快增长，金融运行形势平稳，物价上涨较为明显。SQ近年来的经济高速发展无论对HN省，还是对整个中部地区的发展都具有重要的意义。实际上，中国自改革开放政策实施以来，经济发展的趋势是由南部向北部，由东部向西部，由沿海向内陆渐次推进的。改革初期，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场。经过近三十年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快，而随着国家西部大开发战略的实施和促进中部地区崛起规划的制定和落实，政府对中西部的政策扶持力度和投资力度在不断加大，基础设施及投资环境也将随之不断改善，这都为中西部的大发展提供了前所未有的机遇。SQ作为中国沿海和中部的交汇地带，又有着丰富的资源，劳动力和巨大的市场，必然会引起人们极大的关注，从而成为有远见卓识的商家抢占的一个重要目标。 3.3 SQ市城市规划和发展定位根据SQ市SQ市城市总体规划（2005-2020），坚持营造区域性中心城市、发展中小城市和小城镇“三头并进”的方针，以加快人口聚集和产业集中为主线，以改善人居环境、加快城乡一体化进程为目标，进一步加快全市城镇化发展步伐，促进市域经济社会整体发展水平全面提高。SQ市中心城市发展方向：（1）中心城市定位：全国重要的交通枢纽，优秀旅游城市、全国卫生城市、历史文化名城、豫、鲁、苏、皖四省结合部的区域性中心城市。 （2）中心城市规模：现在SQ市建成区面积为91.9平方公里，市区人口91.6万，到2020年，SQ市建成区面积将达到138平方公里，人口150万。（3）SQ市中心城市基础设施建设标准 按照建设区域性中心城市的定位，坚持高起点规划，高标准建设，高效益运营，高质量管理，积极创建国家级卫生城、园林城、文明城和优秀旅游城，走可持续发展的道路，逐步使SQ市成为城市布局合理、综合交通便捷、服务功能完备、生态环境优美、文化氛围浓厚、社会文明进步的区域性中心城市。SQ城市发展方针是：强化中心城市，加强县城建设，积极发展中心镇。SQ城市结构布局为：“一市一轴、三区”，壮大SQ中心城市，培育由陇海铁路和310国道复合而成的城镇发展轴，发展中部第三产业密集区、西部现代农业经济密集区和东部基础能源工业经济密集区。城市发展重点：一是突出中心城市的地位和作用，进一步扩大SQ市城市规模，强化城市功能，增强对周围地区的带动和辐射能力；二是加快以中心城市为核心的城市群发展，建设永城、夏邑、民权等市域次中心城市，扩大柘城、睢县、虞城、宁陵等县城规模，积极培育片区城市，实施城市集群化的发展目标；三是发展中心城镇，优化普通镇，促进乡镇体系建设，抓好国家、省、市重点镇建设，在沿边沿线有选择地重点发展一批区位条件好、发展潜力大的重点建制镇，推动乡村工业积聚，增强城镇的经济实力。城市发展现状：SQ市是豫鲁苏皖接壤地区的交通枢纽，是HN与相邻省市地区商贸交易的中转物流中心；城市经济发展较快，但人均收入偏低，消费力有限；SQ是一个农业型向工业过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大；城市向东南方向发展，新区开发由轻工业企业带动，缺乏高规格的市政配套。SQ市良好的地理条件以及未来的发展战略，给SQ经济提供了增长的动力。按照SQ城市规划和定位，城市发展空间广阔，随着SQ城市经济水平的高速发展，各项配套设施不断完善，这为SQ市商业贸易及其房地产业提供了空前的发展机遇。3.4 SQ市房地产发展及特点根据SQ市统计公报，SQ市在2005年之前房地产市场相对比较低迷，自2005年以后SQ市房地产投资高涨，商品房销售有了突飞猛进的增长，投资额保持年增长40%左右，上升趋势明显，尽管2008年全国房地产市场处于下行阶段，而SQ市依旧保持着高速增长。2009年以来随着全国房地产市场的复苏和发展，SQ市的房地产投资与销售实现了井喷式的爆发，2009年投资76.31亿元，销售面积达333.2万平方米。自2009年至目前为止，SQ市共出让土地868.45亩，按照其规划容积率计算，约有157万建筑面积的潜在供应，这些出让区域集中在SQ新区以及神火大道两侧区域，未来这些片区的竞争将会比较激烈，而SQ的老城区以及道北区域土地供应量较小，这些区域内的竞争相对平淡。SQ市的房地产处于快速发展阶段，目前已形成了特点较为鲜明的房地产板块，集聚扎堆效应明显。现阶段SQ市房地产板块已形成老城区板块、神火大道板块、SQ新区板块，这三个区域板块的特点为：1、老城区板块老城区板块是指SQ市金桥路以西区域，包括道北、火车站、民主路以北区域，该区域受SQ市城市整体南移的格局发展，民主路以北的老城区，目前在售项目相对较少，且SQ市核心商圈位于该区域内，因此各项目的商业部分所占比例较大。新开发的代表性楼盘主要有华商世贸、华联国贸中心、0370国际城等2、神火大道板块神火大道板块主要是指以民主路以南，沿神火大道两侧的区域，该区域是近年来SQ市房地产市场发展的热点区域，现阶段竞争较为激烈，该区域内项目的档次以及价格相对较高，已成为目前SQ的中高档居住板块。代表性楼盘主要有宏伟蓝郡、东方锦江、未来国际公寓、盛大世纪名城、新城国际、应天世纪园等3、新区板块SQ新区板块指南京路向东延伸至火车南站的南北两侧区域，该区域主要是以轻工业为主导的经济开发区，缺乏各种完善的市政配套、生活配套、教育配套，完全依靠政府的规划为导向，目前人气较差。代表性楼盘主要有建业桂园、天明第一城、东方豫苑、上东一品等。随着SQ市总体经济运行的良好形势，近年来连续保持平稳、较快的增长势头，作为对宏观经济形势最为敏感的房地产行业，必然会做出快速的反应而不断升温。而SQ市房地产业开发规模的不断扩大，开发水平的不断提高，房地产市场日趋活跃，对经济的推动作用也日益增强。3.5项目所在区域房地产板块市场特点分析本项目为SQ市核心商圈内，所在板块区域为老城区板块，通过对具有代表性的楼盘调查，分析市场特点和发展趋势，从而为本项目的市场定位提供参照。华商世贸：主要建筑形态由一栋23层和一栋26层高层楼盘组成，为具有现代风格的高档建筑，其位于神火大道与凯四街交叉口，该楼盘2007年开工建设，2008年7月开盘， 2010年6月交房，项目占地43亩，总建筑面积22万平方米，车位数约500个，其户型以公寓户型为主占70%，单套面积40-55，二房户型单套81占10%，三房户型单套132-146占20%，其裙楼商业面积5万，其主力卖点为“位于城市最繁华地段、地理位置优越”，购房客户主要为投资购房客户，为子女上学购房客户 。住房售价为2800-4000元/，商业裙楼售价为8000-20000元/。华联国贸中心：主要建筑形态由四栋30层高层楼盘组成，为具有现代风格的中高档建筑，其位于民主路与凯旋路交汇处，该楼盘2009年开工建设，2010年开盘， 2011年交房，项目占地55亩，总建筑面积15万平方米，其户型以公寓户型为主占50%，单套面积40-62，二房户型单套80-90占20%，一房一厅户型单套65-75占30%，其一楼均为商铺，开盘当天推出197套商铺，出现抢购局面，其主力卖点为“位于城市核心商圈内、具有优良的投资潜质”，购房客户主要为本地投资客户，看好地段的商业价值人群 。住房售价为2800-4000元/，商铺售价为10000-30000元/。0370国际城：主要建筑形态由46栋多层住宅、4栋小高层住宅楼盘组成，为具有欧式风格的中档建筑，其位于昆仑路与新兴路交叉口，该楼盘2008年9月开工建设，2009年5月开盘， 2009年10月交房，项目占地250亩，总建筑面积30万平方米，其户型以二房户型为主，单套88-96占60%，三房户型单套110-140占40%，其一楼沿街均为商铺，其主力卖点为“园林景观，临近政府”，购房客户主要为当地工薪阶层，周边居民 。住房售价为1900-2500元/，商铺售价为7000元/。从项目规模上看，老城区受土地供应量限制，在售项目较少且较分散，在售项目中，建筑规模在15-30万之间，围绕着核心商圈分布的项目多以商业加公寓为主，主打投资概念。从户型上看，目前区域内户型供给以公寓和两房的中小户型为主，三房的投放量相对较少，从户型面积上看，公寓的主力面积区间为40-60，两房的主力面积在80-95，三房约在110-145。SQ老城区在售项目单价水平差异较大，主要是受地段影响，越靠近核心商圈的价格越高。0370国际城项目由于地段因素，以及周边的居住环境较差，价位偏低，一般项目住宅单价在2800-4000元/之间，一般商铺价格在8000-30000元/之间。客户群体：ZY动机主要以投资客及工薪阶层首次ZY客户，客户构成主要为SQ市区范围内投资客户及首次ZY的居民。特点：在售项目中多以中小户型为主的投资性产品，老城区在售项目较少，且靠近核心商圈的项目商业物业比例较高，老城区受土地供应限制，预计后期市场潜在供应量较小，升值潜力巨大。3.6SQ市商业发展状况及分析SQ市近年来商业贸易繁荣活跃，其主要立足于地缘商贸优势，积极实施“市场带动战略”，正逐步营造大流通、大市场、大商贸的格局。SQ市城区分为梁园区、#区、开发新区，其商业发展现状为：1、梁园区内商业网点纵横交错，各类专卖店、连锁店遍布城区，以大型综合批发市场“农产品中心批发市场”“京陇商贸城”“梁园市场”“市场街服装”和现代化购物中心商百休闲广场、天宇商厦、京港百货为骨干的5000多个商业网点，形成豫鲁苏皖四省交界处最大的商贸中心。经营范围涵盖百货、服装、五金、家电、高新电子、农副产品、建材、汽车、钢材等领域。2、#区依托古城优势，大力发展旅游与商业市场相结合的经济路线，其创建的商品大世界及古城商业街中山街也成为一道风景线。但总体商业档次较低，仅能满足周边农村消费群体的需求。3、开发新区由于市政配套设施没有及时跟进，造成新区房产旺而人气不足的怪圈，其基本情况类似于南昌红谷滩新区，至使该区商业氛围由于没有人流量的原因，始终停滞不前。SQ市的商业贸易主要是建立在大市场商业基础上发展起来的。其现有各类批发市场30个，其中梁园区18个，#区9个，开发区3个。从年交易额来看，SQ市农产品批发市场50亿元，梁园市场12.5亿元，平原路钢材市场20亿元，商品大世界家电批发大市场15亿元，市场街服装批发市场9亿元，八一路建材市场8亿元，京陇商贸城6亿元，自行车摩托车批发市场4.5亿元，摩托车配件批发市场4.5亿元，摩托车批发市场3.5亿元，凯旋商城3亿元，白云副食品市场1.5亿元，#区农机大市场1.5亿元。总体而言，SQ市的商业经济在近几年的发展是有目共睹的，但由于发展速度过快而配套建设不能及时跟进，加上对市场发展定位不足，造成了SQ形成现今商业发展瓶颈，难以从质和量上进行突破。其市场问题主要表现在以下几点：SQ城市商业发展的整体水平滞后于城市的发展。其主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一种无序状态，并且整体档次低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏，其形成的市场没有上档次的品牌。 SQ市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前SQ商业网点按数量计算，近90%是小门店，这其中一半位于老城区，外部环境和建筑质量较差，在各类新兴商业区内，商业设施比较缺乏，很多网点都设在商住楼内，真正代表现代化商业发展趋势和综合性购物中心仍未出现，发挥SQ区位优势的综合性商贸批发市场，无论是从规模上还是从质量上，都还非常不理想。因此，建设高品位上规模的商业市场是改善现状的必然途径，随着商品大世界综合大市场升级改造项目的实施，在带动相关产业持续发展的同时，对SQ市#区的商业整体档次带来较大的提升，为SQ城市建设增加了新的亮点，为SQ市经济发展带来新的活力。3.7本项目市场定位SQ具有得天独厚的交通优势，具有较强的市场辐射能力，是发展大商贸、大流通、大物流的理想之地。SQ市的流通市场规模持续扩大，市场体制改革不断深化，多元化的流通格局已初步形成。但从总体看，向于历史原因形成的SQ流通市场，与现代物流发展相比还有较大的差距，大物流、大商贸、大流通格局的市场体系建设尚处于起步阶段。本项目着力打造SQ市商业氛围高度聚集、经营服务功能完善的商业中心，打造集购物、餐饮、办公、休闲、娱乐健身、商务等有机地集聚于一体的城市综合体商业形态，增强区域繁荣繁华气息，达到吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，塑造传统商业与现代商业交相辉映的商业形象，从而更好地发挥城市窗口作用。结合对区域内物业形态及其市场发展趋势的调查研判，拟对本项目产品从设计到建筑风格上追求高品位和高品质，充分利用地块地理环境优势和未来商业价值空间，在销售上采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，吸引投资及ZY客户，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐