紫金特创产业社区项目建议书.doc

一、项目基本情况
1、项目概况
软件谷开发公司已收购原明发原料城公司部分股份,现在股权结构为明发占股51%,软件谷开发公司占股49%，由软件谷公司负责公司运营管理。江苏燕宁与软件谷公司共同出资组建交通智慧产业园公司（筹），实际负责策划、招商、运营管理园区，打造具有智能交通特色，涵盖软件、研发、服务外包、电子商务等产业的综合性高科技园区；成为中国（南京）紫金特创社区的重要版块。
合作面积：暂定4万平方米（启动区2万平方米）。
2、项目名称
中国（南京）紫金特创产业社区
3、项目进展情况
公司人员也多次与软件谷开发公司进行洽谈；
双方战略合作框架协议将在2012年4月签署。
二、项目所在地的经济政策环境、建设条件
1、中国（南京）软件谷经济政策环境
根据南京市宁委发（2011）39号文件精神（具体详见附件），南京充分发挥首个中国软件名城的品牌效应，重点打造以绕越高速—三桥连接线为横轴、宁丹路—丹阳大道为纵轴，着力打造以中国（南京）软件谷为核心，南京软件园和江苏软件园为两翼，规划面积约100平方公里的软件产业集聚区。其中中国（南京）软件谷位于雨花台区，范围涵盖雨花软件园、雨花经济开发区、铁心桥工业园等，规划面积约70平方公里。
南京市委书记杨卫泽表示，“十二五”期间，南京将全力推动软件业高端化、国际化、品牌化、规模化发展，力争到２０１５年，实现软件业总收入４０００亿元，向世界软件名城迈进。
为实现这一目标，市委连发三份纲领性文件，分别是：
●2011年7月1日宁委发35号文件 《关于印发人才引领、科技创业、制度先试、园区先行8项重点计划的通知》
●2011年7月2日宁委发36号文件 《关于聚焦四个第一、实施创新驱动战略、打造中国人才与科技创新名城的决定》
●2011年8月1日南京市委市政府发布《关于以打造‘一谷两园’软件产业聚集区为重点，高标准建设中国软件名城的意见》。
今年８月初，南京召开了高标准建设中国软件名城再动员大会，提出按照资源集合的原则，建立以中国（南京）软件谷为核心，南京软件园和江苏软件园为两翼的“一谷两园”软件产业集聚区，加速南京软件产业发展。
根据宁委〔2011〕发240号文件，南京市委市政府决定成立中共南京市委中国（南京）软件谷工作委员会、中国（南京）软件谷管理委员会，挂雨花经济技术开发区党工委、雨花经济技术开发区管理委员会牌子，实行“两块牌子、一套班子”的体制，工委书记、管委会主任按正局级配备，党工委、管委会为市委、市政府派出机构，委托雨花台区管理。党工委、管委会负责承担软件谷所涉及区域的行政、经济管理、干部管理和党建工作职能。成立中国（南京）软件谷发展有限公司，负责“一谷两园”的基础设施开发、招才引企、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发等。
2、中国（南京）软件谷公司财务情况

3、项目建设条件
3.1项目现状
n 拟委托资产为原“明发工业原料城”已建成区域的B区/展示位部分，即商铺区。
n 项目所在土地是工业用地性质，未来计划变更为教育科研用地（C65）。
n B区外围临近街道建筑为三层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。三楼设防盗门，可进入屋顶。
n 除外围建筑，其余商铺为两层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。独立商铺外已挂有门牌号码，并经过公安部门备案。
n 建筑整体结构为框架结构。相邻商铺之间墙体上留有门洞，可根据客户要求保留门洞、打通墙体、填实门洞或做其他改动。
3.2周边环境

n “明发工业原料城”位于雨花经济开发区内，地处龙藏大道与凤集大道交汇处的西南角（中心环岛西南侧）。该项目濒临长江，毗邻长江三桥，距绕城公路5分钟车程。规划中的南京地铁8号线及12号线从附近通过。
n 周边目前3公里范围内现有苏宁电器配送中心、三鸿食品、金星啤酒、金达鹏纸业、南京风机厂、三桥气体等企业的厂房及待租铺位。周边住宅配套不全，有一部分企业配套的宿舍，建设档次一般。
n 目前苏宁电器配送中心内部有一家小型超市，但仅对员工定向开放，不对外营业。此外步行10分钟范围内无其他生活设施。沿凤集大道行至宁芜公路右转，可抵达板桥的生活区，涵盖板桥医院、苏果仓储超市、邮局、学校等，车程10分钟左右。
n 项目周边有公交158、96、153，可从板桥行至小行地铁站。因公交分布较散，发展不均衡，当地人出行经常乘坐机动三轮车、出租车。

三、项目投资、建设模式和运作流程
1、项目的投资、建设模式
（1）成立合资公司
双方共同成立管理公司，注册资金为1000万元，我方出资510万，占51%，对方出资490万，占49%。
（2）装修补贴
雨花区政府为一期启动区提供1000万元装修补贴，分期拨付至合资公司（管理公司）。
付款节点：公司成立30%，装修工程开工20%，竣工并投入的使用50%
（3）项目规模
项目总体量约4万平方米，其中启动区为2万平米，后2万平方米视启动区实施情况而定。
（4）合同签署方式
软件谷管委会与交科院针对产业园项目签订合作意向协议，双方约定具体合作执行交予双方下属的燕宁公司及软件谷公司进行运作实施。
（5）相关扶持
双方积极争取相关扶持资金，资金进入管理公司。
（6）整体规划
由对方提供项目的整体规划方案及项目推进的进程表，初步预计4月底进场进行装修工作。
2、项目投资范围
n 重新对启动区项目进行定位，使其符合紫金特区的政策导向及未来软件谷的发展趋势。
n 邀请专业策划、规划及设计单位对现有建筑进行整修、内外装修和环境营造。
n 协调政府、管委会等部门，获得政策优惠；协调公交运营公司改善周边交通状况。
n 引进专业招商团队对启动区项目进行整体营销、全面包装、招商引资。
n 协助已引进商户完成装潢、消防检查、入驻等。对其进行规范化管理，通过自营或外包物业的模式，保障园区防火、防盗、保洁、安保等各项工作。
四、项目运作流程
1、组建合资公司
1) 公司架构：
2) 组建方案：
3) 公司职能：
2、装修施工
1) 装修方案设计：
选择有创意且成本合理的设计方案，建议与施工合同打包进行。
2) 施工单位招标：
选择有实力且行业口碑良好、业绩突出的施工单位。
3) 施工管理：
施工现场合资公司派出专业人员进行现场管理，可以考虑聘请监理单位配合。
4) 后期维保：
由施工单位进行商户入驻期间维修、保护等配合工作。
3、策划招商
1) 合作单位招标：
选择有类似项目操作经验的代理机构进行招商，并签订目标管理合同。
2) 项目整体定位：
项目定位为“STUDIO工作室”社区，为成长型企业和大型企业分支机构提供集聚区。利用本园区在政策、税收、成本和配套服务方面的优势，打造南京高新科技研发、创意产业集聚区。
3) 招商实施方案：
引入营销代理单位进行广泛招商
合资公司充分调动内部资源进行重点入驻企业招商
与意向入驻企业签订租赁合同（可考虑一定的免租期）
4、运营管理
1) 合作单位招标：
2) 运营管理实施方案：

五、现金流测算
（1）现金流入：
政府财政补贴、合资公司注册资本、商户租金收入、其他收入。
n 政府财政补贴
Ø 政府财政补贴不少于1000万元（主要用于装修及改造）。
n 商户租金收入
Ø 租金标准：按1元/㎡·天（参考周边红太阳平均租金，含物业费）；
Ø 出租面积：启动区建筑面积以25000㎡计算；
Ø 入驻率：预计三年完成招商任务，分别为20%, 30%，50%（参考专业咨询机构数据）；
Ø 租金：
第一年25000㎡*20%*360天*1元/㎡·天=180万；
第二年25000㎡*30%*360天*1元/㎡·天+180万=450万；
第三年25000㎡*50%*360天*1元/㎡·天+450万=900万。
n 其他收入
服务费、代办费、车位租赁费、配套项目营业收入等。
（2）现金流出：
装修改建费用、广告营销费、税费、管理费、物业费等。
n 装修改建费用
按1000元/㎡计，合计约2500万（参考专业专业施工单位报价）。
n 广告营销费
参考专业营销代理机构经验数据，考虑报纸、电视、广播和新媒体全覆盖，第一年70万、第二年50万、第三年30万。
n 管理费
合资公司日常运营费用暂按50万/年计。
n 物业费
考虑引入物业公司进行日常管理，按2元/平米/月考虑，预计物业费支出约48万/年。（2元X12月X20000平米=48万）
n 税费
营业税、城建税、房产税、印花税合计17.6%
六、项目财务分析
1、收益分析
2、资金分析
七、投资及建设风险分析与应对措施
1、地方财政不能如期履约
可以在合资公司组建时，明确由软件谷公司协调、解决和承担该部分风险。
2、建设过程出现问题
施工单位进场前，进行详细踏勘，对于现场实际情况进行详细了解，避免隐蔽工程出现较大变更，合理控制成本。
3、招商问题
采用多种形式组合招商，充分调动内部、外部单位积极性，
4、运营风险
选择具有类似园区管理经验的单位进行园区后期管理
八、可行性结论综述
综上所述：整个项目风险可控，具有较高的操作性和收益性，实施本项目是可行的。
目录
1 总论 1
1.1基本情况 1
1.2项目业主简介 2
1.3编制依据 3
1.4主要技术经济指标 3
1.5主要结论 6
2重庆市社会经济发展现状及实施园区发展战略 8
2.1重庆市自然地理、国民经济和社会发展概况 8
2.2重庆主城空间结构发展布局 10
2.3实施开发区战略 13
3重庆西永微电子园的发展战略与规划 17
3.1园区开发的指导思想和基本方针 17
3.2园区开发实施原则和思路 18
3.3园区定位和产业选择 20
3.4园区开发、建设发展规划 21
4项目建设的背景及必要性 23
4.1项目建设的背景 23
4.2园区现状 24
4.3项目建设的必要性 26
5市场分析 30
5.1园区竞争优势分析 30
5.2园区政策及服务环境分析 32
5.3重庆市及沙坪坝区土地供求状况分析 33
5.4园区土地整治及转让模式分析 35
6建设地址及建设条件 37
6.1建设地址和地理位置 37
6.2地质、水文和气象条件 37
6.3交通、物流条件 41
6.4基础设施条件 42
6.5其它建设条件 44
7园区规划、功能、建设内容及规模 46
7.1规划依据 46
7.2项目规划原则及目标 46
7.3产业规划 48
7.4园区功能布局 49
7.5园区产业布局 51
7.6建设内容 52
7.7建设规模 54
8征地拆迁及安置 57
8.1 园区现状及基本数据 57
8.2征地、拆迁面积及补偿标准 57
8.3安置补偿方式 58
9园区土地整治 59
9.1土地整治原则 59
9.2土地整治设计依据 60
9.3园区地形地貌 60
9.4土地整治规模及可售地面积 60
9.5 投资估算 64
10园区道路系统 65
10.1道路现状 65
10.2 设计依据 65
10.3道路建设原则 65
10.4园区道路结构形式 66
10.5 道路经济指标 67
10.6工程量及投资估算 69
11供电设计方案 70
11.1设计依据 70
11.2现状概况与分析 70
11.3 供电电源及电压等级 71
11.4 用电指标 71
11.5安装容量 72
11.6变配电设施及网络 72
11.7供电模式及输电线路 74
11.8电能计量和电器安全 75
11.9供配电投资估算 76
12给排水系统设计 77
12.1设计依据 77
12.2给水水源 77
12.3用水指标及其估算 78
12.4给水管网 79
12.5排水系统 80
13天燃气系统工程 85
13.1 设计依据 85
13.2 燃气管道布置要求 85
13.3现状概况 85
13.4用气指标及用气量 86
13.5供气方案 87
14弱电设计方案 89
14.1电信网布设原则 89
14.2现状概况 89
14.3电信管网布设方案 90
14.4市话需求量估算 90
14.5宽带网络建设 91
14.6移动设施规划 91
14.7投资估算 92
15 园区自建部分建筑设计方案 93
15.1设计依据 93
15.2自建工程主要内容 93
15.3建筑物荷载设计规范 94
15.4建筑物剖面设计方案 95
15.5建筑物设计方案 95
15.6园区规划建筑面积 98
15.7园区主要技术指标 99
16 环保、绿化及防灾 101
16.1园区环境保护的目标 101
16.2园区主要污染源及治理措施 102
16.3园区与环境的关系 105
16.4园区绿化系统规划 105
16.5园区防灾规划 107
17 组织机构设置 109
17.1设置原则 109
17.2机构设置 109
17.3人员配置 110
18 项目建设进度及招投标方案 112
18.1项目建设进度 112
18.2项目招投标方案 113
19 投资估算及资金筹措 115
19.1投资估算 115
19.2资金筹措与使用计划 119
20经济效益及社会效益评价 122
20.1评价依据和原则 122
20.2评价方法 122
20.3基础数据 123
20.4财务评价结果 127
20.5不确定性分析 128
20.6社会效益评价 129
21风险分析 131
21.1项目主要风险因素识别 131
21.2风险程度评价 132
21.3防范和降低风险措施 133
22结论及建议 134
22.1结论 134
22.2建议 135

目 录
第一章 项目总论 1
一、项目基本概况 1
二、项目业主简介 2
三、研究内容 2
四、主要编制依据 3
五、项目主要技术经济指标 3
六、研究结论 4
第二章 项目建设背景与必要性 5
一、项目建设背景 5
二、项目建设必要性 7
第三章 项目选址与建设条件 10
一、项目选址 10
二、项目建设条件 10
第四章 建设规模及内容 13
一、确定规模的依据和原则 13
二、建设规模及内容 13
第五章 工程方案 14
一、设计依据 14
二、总平面设计 14
三、建筑设计 17
四、结构设计 18
五、给排水设计 20
六、电气设计 22
七、电信设计 23
八、防火设计 24
第六章 环境保护与绿化 25
一、设计原则 25
二、设计依据 25
三、主要污染来源及防治措施 25
四、绿化 28
第七章 节能设计 29
一、设计概述及要求 29
二、建筑和建筑热工节能设计 29
三、给排水 29
四、电气节能 30
第八章 建筑消防设计 32
一、工程概述 32
二、总图消防 32
三、建筑消防 32
四、结构防火 32
五、消防给水 32
六、消防电气 33
第九章 防灾减灾 35
一、总图 35
二、建筑 35
三、结构 35
四、地质灾害防范 35
五、地震防治 35
六、电气安全 35
第十章 项目实施进度及招投标方案 36
一、工程建设进度 36
二、招投标方案 36
第十一章 投资估算及资金筹措 38
一、投资估算范围 38
二、投资估算依据 38
三、项目投资估算 38
四、资金筹措 42
第十二章 经济及社会效益分析 45
一、社会影响分析 45
二、资源环境影响分析 46
三、互适性分析 47
四、社会效益 47
五、经济效益分析 48
第十三章 结论与建议 49
一、结论 49
二、建议 49