老年社区及老年公寓项目产业投资分析报告.doc

老年社区及老年公寓产业投资分析报告老年社区及老年公寓产业投资分析报告目 录前言 个人分析结论综述- 3 -第一章中国已进入老龄化阶段，形势严峻- 5 -第一节 数据- 5 -一、全国- 5 -二、北京- 7 -三、上海- 8 -四、其他省市地区- 8 -第二节 老龄化形势非常严峻- 9 -一、全国- 9 -二、北京- 12 -第三节 老年产业发展机遇- 13 -一、机遇- 13 -二、养老产业得到政策优惠- 14 -三、进一步发展为老服务产业的政策建议- 14 -第二章 中国老年社区及老年公寓现状- 17 -第一节 老年社区及老年公寓现状- 17 -一、全国- 17 -二、北京- 18 -三、上海- 19 -四、其他省市地区- 22 -第二节 主要老年社区及老年公寓情况统计表- 23 -第三节 民办老年公寓多数惨淡经营 扶持政策只打雷不下雨- 24 -第四节 我国民办养老机构现状调查 老龄产业亟待扶植- 27 -第五节 北京大型老年社区及老年公寓项目介绍- 30 -一、北京太阳城国际老年公寓- 30 -二、北京汇晨老年公寓- 33 -第六节 上海大型老年社区及老年公寓项目介绍- 35 -一、上海昆山（绿地21城）老年社区- 35 -二、上海南汇康桥镇租赁式老年社区- 36 -第三章国家解决老龄化问题的政策方向- 39 -第一节 目前已有的举措及出台的相关政策（政府- 39 -对老龄化问题的重视程度）- 39 -一、全国- 39 -二、北京- 42 -三、上海走在全国前列- 43 -四、其他省市地区- 45 -第二节 政策不足的方面- 47 -第四章 国外老年社区模式简介- 51 -第一节 日本老年社区建设- 51 -一、综述- 51 -二、项目案例- 52 -第二节 新加坡老年社区模式要点- 54 -第五章 中国老年社区及老年公寓发展趋势- 55 -第一节 民政部窦玉沛详解以房养老三方式- 55 -第二节 政策风向逐渐明确 “以房养老”市场开始萌动- 56 -第三节 以房养老的中国式困境：抵押房产等于按揭亲情- 58 -第四节 老年社区及老年公寓养老- 61 -一、老年社区悄然兴起- 61 -二、亲情社区日趋走旺- 62 -三、老人期待“老年社区”- 63 -第五节 异地养老- 64 -一、异地养老蔚然成风- 64 -二、北京老龄委公布调查显示 两成老年人愿异地养老- 65 -第六节 能否“三代同区”？沪上老年公寓开发大有可为- 67 -前言 个人分析结论综述一、 老年社区及老年公寓情况概述目前，从1999年开始，全国已进入老龄化社会。与欧美等国家相比，其特征是“未富先老、提前撞线”，人数众多、比例较大、床位紧张，养老形势严峻。大型老年社区或老年公寓状况：目前，北京仅有两个大的项目，建筑面积共约55万平方米，能提供约7600个床位。这两个项目分别是：北京太阳城国际老年公寓（30万平米，830套）和北京汇晨老年公寓（25万平米，6000床位）。经营类型分别为：出售和出租。上海两个大的项目，建筑面积共108.6万平方米，能容纳约2.2万老人养老。这两个项目分别是：上海昆山（绿地21城）老年社区（100万平米，1万户）和上海南汇康桥镇租赁式老年社区（8.6万平米，2000床位）。经营类型分别为：出售和租赁（月或终身租赁）。这四个项目中，北京汇晨老年公寓和上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法相似，尤其上海南汇康桥镇租赁式老年社区与我们的想法几乎一样。就目前这四个项目的经营状况来看，入住率还是蛮高的。除这四个主流的项目之外，目前还存在一种更新的养老模式“以房养老”，这也是民政部所倡导的模式。但其存在一些争议，详见第五章第三节。其代表项目仅有一个北京寿山福海国际养老服务中心，经营受到争议。异地养老或老年公寓全国连锁的想法有人提到，如赢在中国某位选手的项目计划，但具体实施目前还没有。同时，这类想法，也有一些养老研究人士提出。据调查，北京老人中20%的老人有异地养老的想法，或旅游养老的想法，详见正文第五章第三节。二、 小型民办养老机构或老年公寓情况概述目前，小型民办养老机构或老年公寓普遍经营困难，盈利水平低，甚至倒贴。他们表示缺乏资金和政府优惠扶持政策是关键。三、 非赢利养老机构非赢利性质的养老机构主要以敬老院、福利院、养老院等形式存在，普遍规模小、条件差。政府投资的养老机构会越来越少，未来的趋势是以民办机构为主流。四、 基本结论综述通过对近几年中国养老产业及老年社区、老年公寓的发展状况的信息搜集及整理分析，并结合国家关于解决老龄化问题及养老产业发展的相关政策，初步得出以下结论：（一）北京目前（到2007年12月），老年人口初步估计约220万左右。据调查，北京80%左右的老年人愿意与成年子女分开居住，70%的老年人具有较强的购买力（越来越多的老年人选择居家养老的方式，老年人正逐渐成为京城楼市中不可忽视的人群），那么目前有220*70%=154万左右的北京老人可以成为潜在的受众群体。而目前北京两个大型养老社区所能容纳的人数约为2.2万，可见其市场空间很大、初步呈现供不应求的局面；（二）商业性的、市场化的民办的大型老年社区及老年公寓市场前景较好，但最好能再得到国家优惠政策的支持，例如土地、财政、税收等；（三）目前，有关老年公寓管理方面的法规、条例等还没有出台；（四）已有一些房地产开发商看到了老年社区、老年公寓未来的良好前景，已经开始着手规划筹建，以后的竞争会加大； （五）就北京而言，虽已有两个大型的老年社区和老年公寓的项目，但其提供的床位数还不能满足需求； （六）以上海南汇康桥镇租赁式老年社区为参考样板，开发经营老年社区及公寓会有一个比较好的市场前景； （七）产品规划要好、价格要合理，这是老年人选择购买时最关注的因素之一； （八）产品设计要从老年角度出发，要有创新、有科技含量，体现老年关爱；（九）最好能实现“三代同区”，即一个大型社区内，同时开发两、三代人的住宅；（十）在大型社区中开辟老年社区专区或单独建造老年公寓也是不错的选择。总之要避免老年社区太偏远或离子女太远，这也是老年人选择购买时最关注的因素之一。第一章 中国已进入老龄化阶段，形势严峻第一节 数据一、全国经济参考报：2007年10月17日，民政部副部长窦玉沛在中国网中国访谈栏目和网友在线交流。他说，1999年，我国60岁以上的老年人占总人数的10%，这标志着我国正式步入老龄化社会。不过，和其他国家不同，我国呈现出典型的未富先老的特点。欧美国家是在人均GDP5000-10000美元时进入老龄化社会，而我国则是在人均1000美元时就“提前”撞线了。到2037年这个数字将超过4亿。到目前为止，福利养老机构才有170多万张床位，和潜在的巨大需求严重不符。“当前每1000名老年人才有11张左右的床位，不仅大大低于欧美发达国家，也低于许多发展中国家。”窦玉沛说，目前，受到国家政策和生育观念的限制，家庭结构日趋小型化，这就使得养老归社会成为必然，社区、福利机构的介入正在一步步加大。时下，“以房养老”成为这些人养老的一种替代方案。对此，窦玉沛表示，由于我国社会保障体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，“以房养老”不失为一种自我保障的选择。注：“以房养老”指（窦玉沛介绍称）：，“以房养老”的第一种方式是老人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，其养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到这位老人故后，剩余部分交给相关继承人；第二种方式是“以房换养”：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是老人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来住，只是按月支付租金。例如，全国首个租赁式老年社区上海南汇康桥镇租赁式养老社区、北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基合作在北京推出“养老房屋银行”业务。中国老龄事业的发展白皮书参与起草工作的全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公：中国人口老龄化的特点，简单讲就是：规模大，年底岁及以上老年人口达到亿；速度快，从年的迅速增长到年的，只用了年；地区不平衡，呈由东向西的梯次特征，最早进入人口老年型的上海（年）和最迟的宁夏（年）相差年；城乡倒置，农村的老龄化水平高于城镇个百分点；“未富先老”，中国目前人均GDP刚超过美元，而发达国家进入老龄社会时人均GDP一般在到万美元以上。全国老龄工作委员会办公室了解到，截至2006年，我国60岁以上的老年人口约15亿人，老龄人口占全国人口11左右。中新网2007年11月1日电 据调查，目前中国60岁以上的老年人口1.6亿左右，其中80岁以上的高龄老年人口为1300万。专家预测，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿，80岁以上老年人口达到3067万人，占老年人口的12.37%。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。John J Hamre，CSIS(美国战略与国际研究中心)主席兼执行总裁对中国老龄化问题表示了深切的忧虑，“到2040年，中国老年人总数将达到3.97亿，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。”该中心研究报告银发中国中国养老政策的人口和经济分析指出，随着中国出生率的下降和寿命的延长，到2015年，中国老龄人口将占总人口的15%；到2030年，这一比例升至24%；到2050年，将有近1亿的中国人口超过80岁。而中国今天的劳动力人口数量到2050年可能会失去约18%至35%。（2004年5月8）中国人口老龄化程度的不断加深和在2000年之后平均每年以200-600万规模增长的老年人口，为推动国家老龄产业的发展提供了客观需要和外在的基础条件。二、北京据北京1999年的一次调查表明：有近的老年人准备将来住进老年公寓。 北京目前（到2007年12月），老年人口初步估计约220万左右。2007-11-01 04:35:00来源: 北京晨报(北京) “2006年北京市60岁以上的老人就已超过200万，根据调查，约30万老人希望入住养老院，但我们现在的老年福利设施床位总数仅有3万余张。也就是说，仅有1的老人住在养老机构。”市民政局副局长孟钧介绍说，这种超大型老年社区将突破养老机构目前的瓶颈。到2025年，北京每3.5个人里就会有一位老年人，过老人节的人将多于过儿童节的人。北京市老龄协会副会长伊密呼吁，城市人口老龄化问题已经显现，应该纳入城市发展建设的规划议程。（2004年10月29日10:35 北京楼市周刊 张向东）最新调查显示，北京80%左右的老年人愿意与成年子女分开居住，70%的老年人具有较强的购买力，而且越来越多的老年人选择居家养老的方式，老年人正逐渐成为京城楼市中不可忽视的人群。一些聪明的开发商发现，老年公寓、老年社区的销售开始看好，“老人牌”逐渐成为项目推广的亮点之一。异地养老、专业老人社区以及社区内单独辟出老人公寓成为目前北京楼市中关爱老人生活的三大主流。（2004年10月29日10:35 北京楼市周刊 张向东）三、上海2002年上海市的老人已达到了241万人，占全市人口的18.3%，其中60岁到80岁之间的老人占80%以上。2005年12月6日，东方网12月6日消息：老年人口近300万显示上海已步入老年社会，老年人专用住宅也开始受到业内外的关注。最新调查显示，55高收入中老年家庭欲购养老房，商机也在此时出现。昨天，记者获悉，沪上最大房企绿地集团正投资数十亿，在昆山建造针对沪上养老族的老年社区，总面积最多可达百万平方米。这些老年公寓单套售价在20万50万元，养老别墅售价在80万100万元。四、其他省市地区福建省：有关部门的预测认为，到年，我省老龄人口的比重将达，到年将达，年将达，每个人当中就有一个老人。（2000年写的文章）第二节 老龄化形势非常严峻一、全国“35年前，中国有赡养老人能力的成人与老年人的比率是6比1，但按照目前的人口变化趋势，再过35年，这一比例将锐降为1比2。” （2004年5月8）将来一个孩子要赡养父母2人和祖父母4人，中国人称之为“421问题”。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。（一） 窦玉沛：我国老龄化形势非常严峻经济参考报 2007年10月26日2007年10月17日，民政部副部长窦玉沛在中国网中国访谈栏目和网友在线交流。他指出，我国未来老龄化形势非常严峻，到目前为止，福利养老机构才有170多万张床位，和潜在的巨大需求严重不符。“当前每1000名老年人才有11张左右的床位，不仅大大低于欧美发达国家，也低于许多发展中国家。” 眼前的养老床位只能是杯水车薪。窦玉沛说，目前，受到国家政策和生育观念的限制，家庭结构日趋小型化，这就使得养老归社会成为必然，社区、福利机构的介入正在一步步加大。时下，“以房养老”成为这些人养老的一种替代方案。对此，窦玉沛表示，由于我国社会保障体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，“以房养老”不失为一种自我保障的选择。（二） 民政部官员称：中国老龄事业面临三大挑战来源：新华网 2007年04月07日 新华网北京月日电（记者周润健 万一）民政部社会福利与社会事务司司长张明亮日前在北京举行的第三届全国老人院院长论坛上说，中国老龄事业面临快速老龄化、老人高龄化和家庭空巢化三大挑战。 张明亮在发言中说，中国是一个人口大国，同样也是一个老龄人口大国。当前，中国老龄事业面临三大挑战： 第一是快速老龄化。现在全国平均人口增长率是，老年人的增长率是。到了年，中国的老年人将会超过亿，到年将超过亿。 第二是老人高龄化。中国现有万名岁以上的老人，这些老人急需照料。 第三是家庭空巢化。据调查，在中国大城市中，空巢老人比例最低的区域达三分之一，比例最高区域的空巢老人已经达到二分之一。这些空巢老人虽然有子女，但子女多数不在身边，无人照料，缺少精神慰藉。 张明亮说，民政部近几年大力推进养老服务社会化，目的就是要构筑以居家养老为基础、社区照料为依托、机构养老为补充的一个养老服务体系。但目前看来，机构养老在中国还很薄弱。现在整个养老机构的床位不到万张（目前170万），远远满足不了养老需求，但这也表明机构养老在中国前景非常广阔，潜力非常巨大。 张明亮透露，民政部正在研究如何为社会力量办的养老机构提供支持。这些支持将主要体现在政策优惠及资金资助两个方面。（三）外报称中国老龄化过早来临 目前养老金制不安全2006-10-12新华网专稿：德意志银行的一份研究报告指出，中国目前的养老金制度很不安全，一些非法滥用养老金的情况扩大了资金缺口。因而，它是一枚“人口年龄构成方面的定时炸弹”，“爆炸的时间有可能比人们预想的早”。德国星期日世界报8日就此刊发一篇署名文章，题为中国对“421问题”的担忧，文章对中国的养老金不安全的状况作了解读： 联合国预测，中国人的平均年龄到2050年将达到45岁，比2005年提高12.2岁。中国靠独生子女政策抑制了人口增长。中国人口年龄构成的发展趋势越来越像发达工业国。只不过，德国和美国在步入老龄化社会时已达到了比中国高得多的生活水平。 从这方面来说，人口的年龄构成问题对中国的威胁比对德国的威胁大。这个国家的人口老龄化速度在经济发展的初期就达到了日本的水平。然而，当日本社会在1980年达到中国人目前32.6岁的平均年龄时，其实际人均收入已是中国当今的3倍。联合国的一份报告强调说，从没有一个国家尚处在中国这样的发展阶段便开始老龄化。这带来了巨大的挑战。 中国的养老金丝毫谈不上安全。在计划经济时代，企业为职工提供全面的生活保障。市场化起步时，这项负担变得过大。“铁饭碗”打破了。现代的养老金制度必须建立。 上世纪90年代中期，中国决定采取由现收现付制度和个人养老金账户这两大支柱组成的模式。根据该模式，一部分养老保险费用于支付当前退休者的养老金，另一部分则被存入个人账户，以后直接付给缴纳养老保险费的个人。“但事实并非如此”，国际劳工局的一项调查认为。 因为这项新制度必须承担国企的养老金需求，所以它从一开始就缺乏资金。因此，政府也动用个人账户的资金填补缺口。国际劳工局称个人账户“有名无实”。事实上，个人账户是空的。国际劳工局警告说：“考虑到社会老龄化，这种做法令政府更难以保障在财政方面可长久维持的养老金。” 一些非法滥用养老金的情况扩大了资金缺口，而人口年龄构成的变化才刚刚开始。德意志银行估算，若中国不改变退休年龄，则2050年每百名劳动者就要供养79名退休者。 “我们指望孩子了”，北京三里屯一个工人聚居区的居民说。住在这两座6层砖楼的人大都是一家公共汽车修理厂从前的职工。随着改革的深入，工厂重视效益。王智宏(音)说，他的妻子45岁就被指定提前退休，他自己50岁也提前退休了。“找工作很难”，王智宏抱怨道，“我们和年轻人根本没法比。”他的妻子眼里噙着泪水。 住宅区外面，身穿名牌服装的新贵们在街上散步。音乐声从酒吧传出。在这里人们点售价60欧元一瓶甚至更贵的威士忌。许多退休者一个月的养老金也就这么多。 不过，领到养老金的人已经可以庆幸了。中国还远未达到在全国建立养老保险体系的目标。有劳动能力的城镇居民仅有不到半数参加了养老保险，在农村参加养老保险者仅占1/10。 更为严重的是，独生子女政策动摇了大家庭养老的传统。将来一个孩子要赡养父母2人和祖父母4人，中国人称之为“421问题”。 尽管如此，失业对年轻一代似乎不是问题。正相反：中国的研究者警告中国将出现劳动力缺口。中国社会科学院的蔡昉说，似乎用之不竭的“人力资本”曾一直是“巨大的红利”，但“这份红利正在减少”。联合国的一项研究称，就业人口在中国总人口中的比例将在2010年左右达到72.2%的最高值，随后到2050年降至60.7%。 在工资水平最低的行业，如玩具制造业和制鞋业，今天已经出现了劳动力紧缺。内陆的居民越来越不愿意为每月60欧元的最低工资离家去沿海地区生产出口货的工厂辛苦工作。尤其因为那里的生活费很高。二、北京2007-11-01 04:35:00来源: 北京晨报(北京) “2006年本市60岁以上的老人就已超过200万，根据调查，约30万老人希望入住养老院，但我们现在的老年福利设施床位总数仅有3万余张。也就是说，仅有1的老人住在养老机构。”市民政局副局长孟钧介绍说，这种超大型老年社区将突破养老机构目前的瓶颈。到2025年，北京每3.5个人里就会有一位老人，过老人节的人将多于过儿童节的人。北京市老龄协会副会长伊密呼吁，城市人口老龄化问题已经显现，应该纳入城市发展建设的规划议程。（2004年10月29日10:35 北京楼市周刊 张向东）第三节 老年产业发展机遇一、机遇中国人口老龄化程度的不断加深和在2000年之后平均每年以200-600万规模增长的老年人口，为推动国家老龄产业的发展提供了客观需要和外在的基础条件。民政部社会福利与社会事务司司长张明亮日前在北京举行的第三届全国老人院院长论坛上说，：现在整个养老机构的床位不到70万张，远远满足不了养老需求，但这也表明机构养老在中国前景非常广阔，潜力非常巨大。当今一些发达国家的统计也表明，在国民公共支出方面，65岁以上老年人口的支出是年轻人的3倍，可见老年人的消费潜力是不容低估的。如果考虑到在进入21世纪之后，中国老年人口的数量在相当长的一个时期内将保持在2-3亿的规模，老年人对社会和市场的需求亦将随着时代的推进和消费观念的更新而不断扩大，则老龄产业在国民经济发展中的地位定会显得更其重要。另一方面，那些与老年人口生活和消费需求相关的产业的兴起和发展，则会给市场注入新的活力，给企业发展带来新的生机，与此同时也为开辟新的经济增长点，缓解劳动人口的就业压力，解决老有所养、老有所学，发挥老有所用、老有所乐提供了许多的机遇。1996年颁布的中华人民共和国老年人权益保障法中的许多条文（如从第30条到第39条），则更与促进老龄产业的发展密切相关。如第34条明确规定：“各级人民政府应当引导企业开发、生产、经营老年生活用品，适应老年人的需要。”二、养老产业得到政策优惠时间：2007-01-23来源：人民日报（2007-01-23）早在年月，财政部和国家税务总局就提出对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。 年月，国务院办公厅转发有关部门通知，提出积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院。鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居家老年人提供养老服务。三、进一步发展为老服务产业的政策建议发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。1、政府各部门要切实支持为老服务产业的发展，对申请报批的项目，应在法律和政策许可的范围内，简化立项和审批手续，在诸如征地区域、面积、建筑物高度、结构等问题上妥然把握好全局与局部的关系，以保护和鼓励有志于为老服产业的人士的积极性，推动本地区为老产业的进展。2、据财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知的规定，为老服务机构自开业之日起，减免或免征企业所得税一年；对从事经营活动的为老服务机构，利润偏低的，可以根据财政部、国家税务总局关于印发（企业所得税若干政策问题规定）的通知的规定，享受两档照顾性税率；对提供育养服务的为老服务机构，按照营业税暂行条例的规定免征营业税；对投资兴建具有社会福利性质的老年活动中心和为老服务机构，其投资方向调节税适应零税率。还可对为老服务的经济实体实行税前还贷，以减轻他们的负担。3、降低为老服务产业各项支出费用，对政府和有关行政部门征收的各项杂贫，如人防工程使用费、养路费、道口费、土地测绘费、环保费、卫生费、基础设施配套费、商业网点费、水资源补偿费、自来水、电、气的增容费等费用，经当地市政管理部门核定，应予以减免；对政府和有关主管部门收取的福利管理费、工商管理费、土地管理费、行政管理费等各项管理费，应实行减费或免费政策；对开办为老服务产业使用的土地，可考虑由政府划拨土地，免征使用费，如不能“无偿”使用，可按现行办法的20%收取土地使用费；政府还应同有关单位协商，降低为老服务机构的自来水费、电费、燃气费等费用支出，实行不高于民用费率的收费标准，政府可给予相关单位以政策鼓励，如允许他们对用于为老服务机构的业务费用在税前列支。4、医疗机构，包括养老机构配备的医疗机构，为养老机构收住的老年人提供医疗服务所发主的医疗费用，可按照公费医疗、劳保医疗或医疗保险的有关规定处理。卫生主管部门应对老年医院统一作出老年人医疗统筹可以凭收费单据给予报销的规定。5、全方位、多层次、多渠道筹集为老服务产业发展资金。6、增加财政投入。国家和各地方财政应当根据经济、社会发展和物价指数的变化，相应地增加对为老服务产业的资金投入比例。地方政府在财力允许的范围内，应尽力对兴建为老服务机构和设施、为老年人提供服务以及发展为老服务产业等给予相应的资金支持。7、实施信贷政策。对资金不足，又有偿还能力的为老服务产业，包括民营助老企业的投资性贷款，银行应放宽贷款条件，延长贷款期限，在给予低息照顾的条件下实行差别利率，其贷款利率水平不能高于一般福利事业利率水平。总之，要切实改变目前实行的与其他经营企业同一利率的规定。8、发展多元投资主体。变政府投资模式为政府与社会投资相结合的模式，鼓励社会团体和个人投资或集资兴建为老服务机构，实行谁投资谁管理的原则，形成合理的投资收益机制。9、（1）按市场经济的原则，允许房地产开发商投资建造为老服务机构和设施，可以自己经营、出租或出售，用于为老服务产业。房地产商开发为老服务机构和设施，建设工程中的各项收费费率，应至少减半收取。对房地产商开发自营的为老服务机构，应享受同行业同等的优惠政策；对用于出租或出售的，政府应在财政方面给予适当的补贴，如酌减所得税、营业税等：以降低售价或租金水平。（2）积极引进外资，鼓励香港、澳门人士、台胞、海外侨胞以及国外经济实体和个人投资于我国为老服务产业，可与国内经济组织或个人合资、合作设置为老服务机构，也可以独资兴办。对于合资、合作及独资兴办为老服务机构和设施的，除享受外商投资应该享受的一般优惠政策外，还应在用地、各项收费、税收等方面给予更大的优惠，优惠待遇至少不低于大陆内同行业水平。（3）积极争取社会捐助。加强宣传，鼓励社会组织和个人向为老服务机构捐资、捐物或提供无偿服务。积极争取国际支持和援助。对提供援助的国内外社会团体、经济组织和个人给予一定的政策优惠、资金补贴或技术服务，如可以减免30的营业税、所得税和个人所得税。（4）自办经济实体。街道和社区为弥补资金不足，可以兴办舞厅、餐厅、小剧院、娱乐厅等盈利性经济实体，进行创收，资金用于建造为老服务机构、设置为老服务设施和开展为老服务，政府和有关部门应给予支持和引导，并免交相关的营业税和所得税。（5）还可以多种筹办方式设立为老服务机构。可以采取股份制、会员制、股份合作制等形式，扩大资金来源，壮大经济实力，降低风险。资金不足，又有偿还能力的，按上述第二款“信贷政策”处理。（6）设立社会福利基金。可通过发行社会福利彩券等形式，吸收社会游资，建立社会福利基金，用于为老服务产业发展的补充资金。第二章 中国老年社区及老年公寓现状第一节 老年社区及老年公寓现状一、全国1、 现状根据民政部社会福利和社会事务司在北京、青岛、大连、佛山、烟台等5个城市进行的有关调查，全国有12的老年人希望入住养老机构，而实际入住的只有0.78，现有各种所有制养老机构的平均入住率则为63。家庭养老、社区入户服务这种观念正在被广大老年人所接受。我们这里所说的社区养老，就是要让老人留在他所熟悉的社区环境里，在继续得到家庭照顾的同时，由社区来提供家庭力所不能及的照顾、帮助以及种种服务。这种被称为社区服务的照顾和帮助不是自发的也不是赢利的，它是在政府的倡导和政策的引导下，由某些机构和组织来实施的。全国老龄办政策研究部主任吴秋风说，鼓励社会力量发展养老服务业，已经是我国进入老龄化社会的战略选择。在这种背景下，民办养老院无疑迎来了一个巨大机遇，按理说可以施展拳脚大干一番。可记者近日在一些民办养老院采访时发现，我国民办养老机构的发展之路并不平坦。2、建议10月17日，窦玉沛说，目前，受到国家政策和生育观念的限制，家庭结构日趋小型化，这就使得养老归社会成为必然，社区、福利机构的介入正在一步步加大。时下，“以房养老”成为这些人养老的一种替代方案。对此，窦玉沛表示，由于我国社会保障体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺，“以房养老”不失为一种自我保障的选择。二、北京北京的一家老年服务机构曾举办过一次托老咨询活动，事先也没有怎么宣传，不料半天来了8000多人，数万份材料被一抢而光。但是，来看的人虽多，跟着养老院的车去实地考察的人少，选择住下来的人更少。为什么呢? 原因就在这些养老院大多地处郊区，不管条件如何，去不去那么远的地方，是老人和子女们首先要考虑的问题。本报北京2007年10月31日电（姜洁、董方）北京市老年社区今天正式揭牌开业。现已建成的一期工程，包括公寓养老用房和综合服务中心，北京市民政局及其管辖的社会福利事务管理中心力争将其打造成“绿色、科技、人文、和谐”的养老社区。民政部副部长窦玉沛参加开业仪式时说，北京市老年社区的开业，推动了养老服务社会化示范活动的深入开展。最新调查显示，北京80%左右的老年人愿意与成年子女分开居住，70%的老年人具有较强的购买力，而且越来越多的老年人选择居家养老的方式，老年人正逐渐成为京城楼市中不可忽视的人群。一些聪明的开发商发现，老年公寓、老年社区的销售开始看好，“老人牌”逐渐成为项目推广的亮点之一。异地养老、专业老人社区以及社区内单独辟出老人公寓成为目前北京楼市中关爱老人生活的三大主流。（2004年10月29日10:35 北京楼市周刊 张向东）三、上海（一）现状 2002：尽管老年公寓有着巨大的市场潜力，但是上海房地市场适应老年居住的物业却微乎其微，几乎是一个空白。2002：上海目前养老床位只有1%，由市场操作的老年公寓目前只有浦东一家假日老年公寓。老年公寓的开发应当引起政府、开发商、以及公众的关注。沪上最大房企绿地集团正投资数十亿，在昆山建造针对沪上养老族的老年社区，总面积最多可达百万平方米。这些老年公寓单套售价在20万50万元，养老别墅售价在80万100万元。2002：据了解，有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪上的一些滞销楼盘进行改造，在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改三代同堂为三代同区。对老年公寓的开发和运作进行新的尝试。（二）上海老年社区悄然兴起 该模式有三大突出特点新闻晚报 2006年01月26日独特设计 安全舒适居家目前，沪上流行的养老方式主要有传统居家养老、敬老院养老和老年公寓养老三种模式。传统居家养老即老年人在自己家中养老，照顾老人的重担往往落在子女肩头；敬老院中孤寡老人较多，家庭亲情感相对缺乏；现有的老年公寓不少规模较小、配套设施不完善。而参照欧美发达国家养老经验，近来新兴的老年社区特色独具。据绿地集团的副总经理余晓燕介绍，根据老年人的身体、心理特征，对每一个细节的重视，使他们居家安全舒适是老年人公寓设计的点睛之笔。老年社区把医疗购物、文化教育、国际交流、家政服务及亲情交流、娱乐等有机结合在一起，使其成为一个能全方位满足老年人特殊需要的小社会。比方说，由于老年人喜欢在卧室里进行一些小规模的健身活动，并且会客少。因此，在房型设计上，老年社区一般将主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小；房间内部，普通住宅角落处的棱角被设计成圆滑的曲线，这样防止老年人房间里随意走动时“伤筋动骨”；在小区和房屋里，随处设计的“紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助，而专业的医疗救护队可在10分钟左右赶到；社区由外至内，完全采用无障碍设计，楼宇中都设有可平展担架的医护电梯；在细节上，做饭的灶头、门口“猫眼”的高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点；走廊要宽、楼梯踏步要比一般踏步低许多完善个性配套社区成功关键新兴的老年社区由于往往远离市中心，各式配套设施建设成为了竞争关键，其中既有日常生活所需，也有老年人的特殊需求。比如，老年社区的医疗要比一般小区规格高，对于亚健康状态的老人，小区要有常见病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，小区要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。以上海绿地在昆山开发的尊老社区孝贤坊为例，小区附近规划建造一个三级乙等综合医院，可提供500个床位，届时，医院可针对老年社区内的老人开出相应的“营养处方”、“医疗处方”等，具体来讲，老年人在食堂就餐时可参考医院“营养处方”和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。此外，老年社区还进行更深层次的探索，用艺术来丰富老年人的业余生活。以位于南汇的艺术主题居住社区“艺泰安邦”为例，小区从建筑、园林、会所等方面融入艺术元素，此外，作为社区主体建筑，8000平方米的“刚泰艺博中心”，不仅是集中展示艺术珍品的展示中心，也将是艺术领域以及周边社区的艺术活动中心和教育中心，老年人徜徉其中，不仅可以看艺术品展览，还可以参与艺术文化交流和艺术学术培训；而上海书法家协会、上海美术家协会、中国工笔画协会上海艺术创作基地也建立于此，老年人在闲暇之余，在社区内便可体会艺术带给身心的双重愉悦。房价适中走“平民化”路线老年人购房一般非常理性，往往会根据自己长期积累的经验再三思量，然后进行购买消费，因此价格合理非常重要。据上海百马房产副总经理顾军介绍，一般来说，老年人喜欢在空气清新、生态环境优越的地方居住。因此，老年社区大多建造在郊区，考虑到老年人购房的经济能力，目前的老年社区房价往往走“平民化”路线。以南汇的艺泰安邦为例，一期推出的住宅均价在4000元/平方米之间，而一套2房住宅的总价最低只有33万元左右。 房价适宜的同时，老年社区也针对不同消费层次的老年人提供不同层次的住宅。绿地集团的余晓燕表示，象昆山已建的联排别墅，每套面积150-200平方米，价格40006000元/平方米；主推公寓房，价格在35004000元/平方米，房型上，一房为55平方米，2房75平方米，这样计算，为老年人购买一套一房住宅的总价在1922万元，两房总价也不过2630万元，这样的价格是大多数老年人所能接受的。(文/孙鑫 孙燕斐)（三）建议有关人士认为，上海开发老年公寓，并使之进入市场运作，首先要出台老年公寓的开发管理办法，在法制上将老年公寓的开发规划化，并从土地划拨等方面给予一定的政策，让开发商有积极性来开发经营；