保安工作手册模板.doc

华润置地（上海）物业管理

三阶文件

橡树湾管理处
保安工作手册
CRPMSH/3/SH-XSW/BA/001
版 本：第 A 版
修 订 次：1
受控状态：受控
接收部门：橡树湾安全组

编制人：

同意人：

审核人：

同意日期：

9 月 30日公布 10 月 1 日实施

目 录

一、 交接班管理制度 2
二、 保安用具管理制度 5
三、 门禁门岗管制制度 5
四、 停车车库管理制度 5
五、 监控中心管理制度 5
六、 消防安全管理制度 5
七、 巡查管理制度 5
八、 装修管理制度 5
九、 钥匙管理制度 5
十、 空置房管理制度 5
十一、 突发事件管理制度 5
十二、 防台防汛应急管理制度 5
十三、 休息室管理制度 5
十四、 橡树湾夜班经理值班制度 5

一、 交接班管理制度
1.目
确保交接工作整齐有序，树立管理处良好形象。

2.适用范围
适适用于橡树湾全体保安员交接班工作。

3.分工
3.1 保安队员：确保值勤物品完整无缺，遗留问题跟进清楚。
3.2 保安领班：督促跟进遗留问题处理对交接本进行检验并签字确定。
3.3 保安主管：每个月对交接本进行检验、审核，并对队员交接工作进行评定。
3.4 物业经理：每个月对小区安全管理进行督导、审核。确保现场安全工作实施到位。

4.过程控制
4.1 交接班工作关键点：
4.1.1 人员要求：全部些人员在交接岗时必需着装证整齐、精神饱满。
4.1.2 时间要求：执岗人员不得提前离岗，提前10分钟将执勤物品逐一检验交接给接班人员；接班人员提前5分钟抵达所属岗位进行交接准备。
4.1.3 移交内容：执勤物品移交及其它需要移交物品；岗位执勤统计表单或执勤统计本；还未统计相关事宜及注意事项口头移交。

4.2 工作次序：实施→→检验→→整改→→监督→→审核→→存档
4.2.1 实施：全部保安队员必需严格遵守交接班管理制度，并严格实施制度中内容。
4.2.2 检验：执岗人员和接岗人员天天自查，保安领班天天对全部岗位统计表进行检验，保安主管对岗位统计进行抽查。
4.2.3 整改：检验中发觉问题在时限内进行整改，整改后保安领班进行复查，不合格再整改，直到整改合格关闭签字确定。
4.2.4 监督：保安领班跟进遗留问题处理，保安主管对过程进行监督。
4.2.5 审核：每个月对交接本/交接表单进行检验、审核。
4.2.6 存档：每个月对交接相关统计进行整理装订存档。

4.3 交接班工作规程
4.3.1岗位交接班时，接班领班应整队进行班前会，检验着装和BI，重述强调前一天值勤中存在问题，并对当日工作做出安排。
4.3.2按时交接班，接班队员必需提前5分钟到岗，交班前10分钟需进行岗位清洁工作，并确定值班统计和相关工作证据完整，当班人员不得无故离岗。
4.3.3接班人员要具体了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明：
（1）上一班情况明；
（2）本班接办事情明；
（3）物品、器械清点明；
4.3.4交班人在下班前必需具体填写值班统计，应做到三清：
（1）本班情况清；
（2）交接问题及需跟进处理清；
（3）物品、器械交接清。
4.3.5 交班人员应和接班人员交接岗位物品，并清楚交待未完成工作，双方签字确定。
4.3.6 列队交接班时符合岗位交接班标准，两人成行三人成列，步伐整齐。
4.3.7交班人员需下班前做好当值区域卫生工作，接班人员检验岗位卫生，保持岗位整齐。
4.3.8值班室、执勤点十米之内无纸屑，烟头、地面洁净。
4.3.9物品摆放整齐，不乱扔乱挂乱放。
4.3.10物品清点不清，或有损坏，交完班后才发觉，所负担责任由接班人员负责，领班负督导不严责任。
4.3.11 交班后，保安领班应进行班后会，总结点评当日值勤情况，指出存在问题，作出纠正和指导；表彰好方面，要求继续保持。
4.3.12 在交接班过程中及抵达集合地点不得喧华、喧哗。应自行列队站立。
4.3.13班后会结束后要列队回宿舍（现在橡树湾无保安宿舍），班下职员须着便服或迷彩服，严禁穿着工服。

4.4 注意事项：
4.4.1 按时交接班，若交接班任何一方发生情况时，必需通知所在班领班，让其进行人员调配，确保顺利交接工作。
4.4.2 交岗人员在交接班时未见接班人员前来接班时，不得私自离开岗位，应立即汇报领班进行处理。
4.4.3 接岗人员对移交全部物品、用具及其它相关器材、设施、设备等进行立即检验，发觉问题立即通知领班并做好统计。
4.4.4 交接岗人员应相互传达上级领导相关工作部署、其它事宜通知或注意事项等内容，不得有意隐瞒。

5.相关统计：
《门岗值班统计表》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc
《领班值班统计表》保安表单\XSW-BA-020领班值班统计表.doc

二、 保安用具管理制度
1、目标
为确保小区保安工作正常开展，对日常使用保安用具必需规范使用方法和日常管理要求。

2、范围
适适用于橡树湾物业项目安全维护用具管理。

3、分工
3.1 保安人员：负责所领用具保管和检验其性能。严格按规范进行使用和管理。
3.2 保安领班：负责检验保安用具损坏情况，对发觉违反使用保安用具规范人员进行纠正整改。
3.3 保安主管：负责建立全部保安用具台账；申请和收发保安用具。
3.4 物业经理：负责对保安主管申请用具方案及预算进行审核，再报物业总经理指示。

4、过程控制
4.1 保安用具：保安用具包含对讲机、电板充电器、警棍、橡胶棒、电筒、雨衣套鞋、遮阳伞及岗台。
4.2 保安用具管理关键点：
4.2.1 建立台账：将全部保安用具按型号、编号、产品名称、数量、领用人（责任人）等正确统计，方便查对。
4.2.2 新旧用具更换：将已损坏或产品使用寿命已过用具进行更换，将淘汰用具进行登记后分开存放，按企业要求进行处理。
4.2.3 用具保养：定时将用具进行保养，已延长使用寿命。
4.2.4 用具交接：保安条线有辞职队员应将用具查对收回，交接给新队员使用。

4.3 工作次序：台账建立→→实施→→检验→→监督→→审核→→存档
4.3.1 台账建立：将全部保安用具按型号、编号、产品名称、数量、领用人（责任人）等正确统计，一份交企业成本管理，一份留存管理处。
4.3.2 实施：严格按保安用具使用规范和要求进行实施。
4.3.3 检验：保安领班每日对各岗位用具进行检验，发觉问题当场整改。
4.3.4 监督：保安主管对各岗位用具使用进行抽查，并对其监督。
4.3.5 审核：物业经理对保安条线提交用具申购或用具报废等汇报进行审核、评定
4.3.6 存档：每个月对保安用具相关统计（维修频次、申购数量、报废数量等）进行存档。

4.4 保安用具使用规范和标准
4.4.1 对讲机、电板充电器
4.4.1.1 队员在使用对讲机时必需掌握正确使用方法，依据编号对应备用电池板，并由充电点统计时间，不得调错。
4.4.1.2 上班期间不以任何事由在对讲机中谈论于工作无关事由，不得在对讲机中联络机密事情，不得在领导查岗时利用对讲机进行不正当操作。
4.4.1.3 文明使用对讲机，内部联络时使用联络代号，代号按岗位编排，不直呼其名；各岗位联络时通话简单明了；不在大堂等人多地方进行大声呼叫或大声应答。
4.4.1.4 每班交接班时必需对对讲机及隶属设备进行检验，并保持对讲机和充电器卫生清洁，将检验情况统计于交接统计中。
4.4.1.5 保安条线使用统一频道，未经主管许可，任何人不得私自更换。
4.4.1.6 妥善保管及使用对讲机，不得握拿天线部位，避免碰撞敲打对讲机，避免因浸水、淋雨并造成对讲机受潮，电池板需立即更换。
4.4.1.7 对讲机时岗位之间关键通讯工具，若在顶岗或换岗时要做好移交工作，做到机不离人，人不离岗。不准私自将对讲机带到她处或借给无关人员使用。
4.4.1.8 对讲机在使用过程中发觉故障应立即汇报，严禁私自拆卸，如违反要求而造成对讲机损坏，依据要求给处罚及赔偿。

4.4.2 橡胶棒
4.4.2.1 保安条线所属橡胶棒统一存放在值班室，并悬挂和固定位置。
4.4.2.2 橡胶棒仅限于在小区范围内巡查时佩带，尤其是在夜间巡查时必需佩带。严禁在巡查中随意将其挥舞。
4.4.2.3 若发生紧急事件需使用请在当值领班指挥下统一协调，不得私自使用。
4.4.2.4 不得将橡胶棒提供给无关人员。

4.4.3 电筒
4.4.3.1 通常照射：在大范围搜索巡查时使用
4.4.3.2 集中照射：集中一点照射，在辨明可疑事物时使用
4.4.3.3 作为保安暗岗人员联络之信号使用
4.4.3.4 夜间巡查时，不得随意将灯光照射住户窗户。
4.4.3.5 保安条线所属电筒统一编号，并集中在监控中心统一进行充电。

4.4.4 雨伞、雨衣和套鞋
4.4.4.1 全部日常使用雨具统一存放在固定位置，在雨天使用由领班统一发放。
4.4.4.2 保持全部雨具洁净整齐，在使用后需清洁再妥善存放。
4.4.4.3 在使用过程中必需珍惜公共财产，不得随意乱扔乱丢。
4.4.4.4 若发生雨具损坏使用人员需立即通知领班，说明损坏原因并在交班统计中注明。

4.4.5 遮阳伞和岗台
4.4.5.1 确保在日常工作中正确使用遮阳伞及岗台，并注意珍惜保养。
4.4.5.2 在使用过程中必需珍惜，如碰到风大立即收起并确保其它岗位同时使用。
4.4.5.3 如发觉损坏，应立即报前台通知立即修复，在交接班统计上注明统计。

4.4.6 注意事项
4.4.6.1 保安用具天天检验，发觉问题立即上报，做好相关维修统计
4.4.6.2 交接统计上对用具必需统计，有据可查，预防扯皮现象
4.4.6.3 保安用具保持洁净清洁，不得污染其用具。
4.4.6.4 统一对用具进行编号或设标识，若标识更该或遗失，立即补齐。
4.4.6.5 使用完后物品进行归仓作业。

5、相关统计
《门岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc
《巡查岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-017巡查岗值班统计表.doc

三、 门禁门岗管制制度

1. 目
规范本小区门岗操作，加强门岗管理，预防犯罪意外发生，维护物业内人员及财产安全。

2. 范 围
适适用于管理处保安工作管理。

3. 分 工
3.1 门岗保安：负责辖区进出人员、车辆登记和物品出门验证、站岗工作。
3.2 保安领班、主管、及物业经理：负责对门岗保安工作进行指导、检验和考评。

4. 工作程序
4.1 门岗工作关键点：
4.1.1 人员要求：各岗位保安人员进行岗位培训，熟知本岗位工作内容和服务规范并严格实施，认真做好相关统计。
4.1.2 证件识别：管理处职员证；住户聘用保姆、钟点工和其它家政服务人员出入证；临时施工出入证等。
4.1.3 登记核实：对非小区人员进行具体登记并进行核实，确定后方可放行。
4.1.4 作业统计：相关统计进行具体登记，无遗漏及缺页现象。

4.2工作次序：具体实施→→监督→→整改及纠正方法→→审核→→存档
4.2.1 具体实施：按保安门禁门岗制度内容进行操作。
4.2.2 监督：保安领班对门岗工作进行检验指导、监督，
4.2.3 整改及纠正方法：对工作中发觉问题进行核实，进行整改、纠正，并对以后工作中制订防范方法。
4.2.4 审核：保安主管对相关问题制订方案做可行性分析，并提交相关方案报物业经理审批，待指示经过后，按指示进行处理。
4.2.5 存档：将全部制订处理方案进行分类整理，每个月进行存档。
4.3.1 门岗工作规范及服务步骤
4.3.1 日常接待
4.3.1.1 业主进出时，门岗人员见到业主需在三米处对其微笑问好。如有来访人员，应敬礼后礼貌问询来访对象。
4.3.1.2 门岗人员应熟知本小区业主，知晓其楼栋号、房间号及其它相关信息。
4.3.1.3 小区门口设有门禁系统，本小区业主刷卡方可进入小区，对未带卡业主（针对从未见过面或不太熟悉住户）应礼貌问询并查对业主资料。
4.3.1.4 若门岗人员见业主提携带重物，则应主动上前帮助携带重物住户，若业主无需帮忙，则主动帮业主刷卡开门即可；若业主需要帮助按其要求提供对应帮助。（可提供门岗手推车供业主使用）
4.3.1.5 门岗人员见老年人应主动提醒老年人小心门槛并在许可情况下搀扶老人。
4.3.1.6 外来人员一律进行问询并做好相关登记，不可随便放行。
4.3.1.7 如遇访客人员骑单车或驾车来访，应告之停放车辆位置，严禁5吨及5吨以上车辆进入园区（特种车辆除外）；
4.3.1.8 主动帮助携带重物用户，门岗配置雨伞、手推车等设施供住户借用；借用时应做好相关信息登记，方便有据可查；
4.3.1.9标准上门岗对业主全部快递、信件等不做签收，除非得到业主委托方可代收。对代收业主报刊、杂志、信件等物品收转应做好具体统计工作，并分类摆放整齐通知业主立即领取。（关键信物可放置在物业管理处）
4.3.1.10门岗人员应有效控制物品出入，委婉拒绝危险品进入小区，如系业主必需物品，应通知巡查人员及监控人员跟进；
4.3.1.11门岗内物品摆放整齐有序，保安物品和业主物品分类存放，业主寄存物品有寄存及领走统计。
4.3.2 物品出门验证
4.3.2.1 全部外来人员携带物品出园区，必需开具出门证，由当值保安领班办理（验证开具），外协单位或本企业物品出园区，由部门经理在出门证上签字认可；岗亭内物品摆放整齐有序，用户寄存物资有寄存及领走统计。
4.3.2.2 保安人员应依据出门证内容检验后放行；有效控制物品出入，委婉拒绝危险品进入小区，如系业主必需物品，应通知巡查人员及监控人员跟进
4.3.2.3 如出门证内容和所带物品不相符，应让其补办手续方可放行；
4.3.2.4 门岗严格审核大件物品运出相关手续，做到可追溯到用户本人。
4.5.2.5保安人员在检验后，在出门证上署名后归档。
4.3.3 叫车服务
4.3.3.1 住户需要出租车，能够立即通知门岗保安人员或是监控中心；
4.3.3.2 门岗保安依据住户需求安排车辆前往指定地点接送，中控人员将需要用车单元通知门岗；
4.3.3.3 保安人员可经过监控中心或是对讲系统，通知出租车已叫到；

4.3.4 外来人员管理
4.3.4.1 住宅楼外来人员管理，门岗应有效控制外来人员，对全部外来人员进行登记。对临时施工相关人员应进行出入登记，小区内装修施工人员应凭证出入
4.3.4.2住宅楼实施二十四小时全天候封闭式管理。
4.3.4.3大门岗实施二十四小时保安员站岗（小区主出入口）。
4.3.4.4遇有形迹可疑、衣冠不整、投递广告、闲杂等人员进入小区大门岗保安员应主动上前问询、阻止，并妥善处理。
4.3.4.5任何外来访客人员，门岗保安员均要经过门岗对讲机和业主进行联络，和业主确定后进行登记，准予放行放行；若门岗对讲机无法和业主联络则通知监控中心，监控人员经过对讲电话和业主进行联络，将情况通知门岗。登记内容按《外来人员出入登记本》要求填写。
（1） 外来装修工人一律凭管理处发放有效出入证进出小区，对无证人员不准其进入小区，并不准在大门口聚集。外来装修工人进出小区一律要出示管理处发放有效出入证，巡查保安员对施工人员装修单元负有监管责任，需定时对每户装修人员进行验证查对，并进行统计。
（2） 尤其注意手持工具器械访客人员，可能包含违章施工及存在安全隐患，应给予问询，立即将该情况汇报上级领导并将相关内容登记在工作统计上；
（3） 除搬运家俱、装修材料、清洁打扫、消防安全等突发事件情况外，大堂“电子自动门” 应处于全日制关闭状态，不许可无故敞开。
（4） 对讲密码机”应处于良好运行状态。如遇故障，损坏等应立即汇报管理处进行维修保养，并作好具体统计。统计按《巡查岗值班统计表》内容填写。
（5） 受业主委托中介企业出租/出售看房：
a) 受业主委托中介企业工作人员到小区业主家看房，必需凭业主委托书并持有效证件在门岗登记后方可进入大楼，小区门岗保安必需检验其证件，确定无误后，方可准许进入，并通知监控中心进行有效监控。
b) 巡查人员全程跟进中介人员看房，并检验室内物品完好及电源、门窗是否关闭。
c) 如业主将住房出租，要求该业主率领租户到管理处办理登记手续，管理处做好对该租户档案登记，并通知保安员对该租户进行有效中控。
d) 如业主（租户）家庭内使用居住型保姆，要求该业主（租户）到管理处办理登记手续，办理出入证，保安员有权对该保姆进出楼宇进行问询核查。
e) 如业主（租户）家庭内使用钟点工，要求该业主（租户）到管理处办理登记手续，办理出入证，保安员有权对该钟点工进出楼宇进行问询核查。
（6） 送递快件、邮件、盒饭等人员，由保安员依据实际情况安排登记放行，任何不愿合作人员，保安员有权阻止其行为发生。快件、邮件要求直接送达，保安员须经过对讲电话和业主进行联络，得到同意后先登记后放行。
（7） 对公、检、法等人员需要进入楼宇实施公务时，保安员应让其出示相关证件，并和管理处、保安领班、总值班联络后，保安员才可放行（突发事件例外）。
4.3.4.6 保安员在执勤中要坚持标准，不得徇私舞弊。

5、相关统计
《门岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-003门岗值班统计表.doc
《巡查岗值班统计本》保安表单\XSW-BA-017巡查岗值班统计表.doc

附步骤图:
门岗人员友好通知出租车、私家车等车辆不得进入小区内，只可停入地下车库；（除特殊车辆，如救护车、消防车、超出高1.8米车辆）
施工人员无临时出入证，门岗人员应上报领班，通知领班情况，核实施工单元，确定后准许上门
门岗人员打对讲和住户进行确定，确定后放行
门岗人员在门岗打对讲和住户确定，待确定后放行
门岗人员礼貌问询情况，负责登记、验证
门岗人员礼貌问询情况，负责登记

门岗人员礼貌问询情况，负责登记

核准来访目标
门岗服务操作步骤

访客、送货人员
家政人员
施工人员
车辆进入

门岗人员通知家政人员带好相关证件至管理处办理出入证
门岗人员通知区域巡查岗带访客刷卡进入访客单元

核实后通知施工人员带好相关证件至管理处办理临时出入证

如现场碰到问题门岗人员立即上报当值领班进行处理

如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，巡查岗发觉异常应主动上前问询并指导方向
如访客造访结束后，不知怎样出小区情况下，监控室发觉应立即通知巡查岗上前问询并指导方向

有临时证施工人员，门岗应查看证件是否过期，再按要求处理

四、 停车车库管理制度
1、目标
为了加强停车库管理，维护车辆行驶和停放良好秩序，保障使用人及第三者生命和财产安全。

2、范围
适适用于橡树湾项目地下车库停车管理。

3、分工
3.1 车库保安：负责车辆进入登记；对来访车辆进行指导；对车库全部车辆进行检验，填写相关统计表。
3.2 车库收费岗：负责对车库车辆进行收费工作，每日盘点现金，查对发票。
3.3车库保洁：负责对地下车库内车道、车位及设施设备等进行清洁。
3.4保安领班：负责日常工作检验，监督纠正发觉问题，搜集当日统计表进行检验。
3.5 管理处财务：负责车位租赁费收缴，监督车库收费岗工作。
3.6保安主管：负责检验、监督现场工作，负责车位出租；对保安、保洁、绿化上交日常报表进行审核。
3.7物业经理：负责每个月对车位出租及票据进行审核。

4、过程控制
4.1 停车库管理关键点:
4.1.1 区域管理：项目整个地下停车库。
4.1.2 车位申请：车库车位现在已出租为主，住户有需要能够至管理处申请，办理相关手续。
4.1.3 收费管理：收费明细需明示。
4.1.4 车库管理人员要求：熟知车库管理制度内容，执勤时应穿着反光衣，熟练利用交通指挥舞作、手势；在机动车场执勤人员应着反光衣。巡查车库时认真做好相关统计。
4.1.5 车库设施及标识：
a) 机动车出入口设有减速装置和防强闯设施；且能发挥有效地功效；
b) 停车场有清楚、有效、规范护卫；在场内入口、出口、转弯等设有交通标识和路标；
c) 在入口显眼处公告《停车场管理要求》；提醒车主遵守本车库要求和管理。
d) 在停车场地标识显著车位线、车位、交通线路和合理出入口计划；车库内有显著限速标志；
e) 碰到下雨、雪、黄梅天气在出入口等显著处设置“减速慢性，小心地滑”等警示牌等。

4.2 工作次序：实施→→监督→→审核→→评定→→存档
4.2.1 实施：各岗位按车库管理制度具体内容严格操作和实施。
4.2.2 监督：按每个岗位不一样操作过程进行逐层监督。
4.2.3 审核：车库管理各个岗位每项工作逐层进行检验、审核。
4.2.4 评定：物业经理对全部作业结果统计进行评定。
4.2.5 存档：将全部包含车库管理统计进行整理审核后由保安主管存档。

4.3车库管理操作规程：
4.3.1 车辆管理：
4.3.1.1机动车辆停放管理
（1） 本小区一律严禁外来车辆进入车库。对无牌机动车辆(新车除外)及携带危险品车辆严禁进入地下车库。机动车停车场地应有标识显著车位线，车位、交通线路、出入口计划合理
（2） 本小区地面严禁停车。其它任何车辆管理按小区要求实施。
（3） 对无主或长久弃用车辆处理应明确补充在业主条约内。
（4） 上下班高峰期，门岗保安应配合地库保安进行疏导车辆进出，保持通道通畅；主动为车主刷卡。
（5） 小区内业主可到管理处办理地下车库租赁手续，签定车位租赁协议后，即可在指定车位上停放对应机动车。
（6） 不凡办理过车位租赁手续车辆，可经过“月卡入口”，进入本小区地下车库并将车停放在指定车位上。临时车辆设有临停区，停放在临时车位上，不得占用已租赁车位。每个月占用她人车位百分比应控制在两起以下；若月卡过期，在管理处发出《车位续签协议通知书》一周内未办理续租或无任何回复，管理处有权收回处理。
（7） 地库保安员每班二次定时对停放在车库（场）机动车辆进行巡视检验，填写《车库（场）车位检验表》，如发觉异常情况应立即向领班汇报并填写《车辆异常情况汇报表》，做到恶性交通事故发生数为0，车辆遗失率为0
（8） 发觉车辆门窗未关好，有漏油、漏水等异常情况时，做好具体统计并立即通知车主，上报当值领班。
（9） 地库保安巡视检验车位及车辆时，应留心车位上贴管理处制作车牌号标识，若发觉车牌号标识损坏，应上报领班，重新制作张贴，以免造成误会。
（10） 地下车库发生意外交通事故，保安员应立即汇报领班及主管以上管理人员或向“110”报警，并作统计。
（11） 地库保安巡视时发觉车辆停放不规范，应通知车主重新停放，并标准、规范动作手势指挥车辆停放在划定停车线内，不准压线、不准停放在停车线以外，要做车库机动车停放要整齐有序。
（12） 对无主或长久弃用车辆处理应明确补充在业主条约内。
（13） 本停车库只提供停放场地，不负担任何赔偿责任。

4.3.1.2非机动车辆停放管理
（1） 拥有非机动车辆车主必需凭有效证件到管理处办理停车手续，领取寄车牌。
（2） 凡办妥停车手续车辆均可在小区指定地点停放。
（3） 非机动车辆停放一律不收费，管理处只提供停放场地，不负担任何保管责任。
（4） 保安员每班二次定时对停放非机动车辆进行巡视检验并作统计《车辆异常情况汇报表》。
（5） 非机动车辆管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象，标准上非设计为停车地方架空层严禁停放任何非机动车辆。
（6） 本停车库（场）只提供停放场地，不负担任何赔偿责任。如发觉异常情况应立即汇报领班并作统计《车辆异常情况汇报表》。
（7） 凡不办理任何停车手续非机动车辆一律不准在小区内停放。
（8） 机动车辆、非机动车辆管理工作和统计由保安领班（对当班）、保安主管（对各班）进行验查。

4.3.1.3 车库停放管理
（1） 停车库整年天天二十四小时开放，有专职保安人员巡查，保安有权在多种不正常迹象下，对小区区域内车辆和随车人员进行检验，被检人应给配合。对检验有异议，事后可向西欧去管理处或其它部门反应或投诉。
（2） 项目内严禁机动车鸣笛，有显著限速标志，严禁通车道路设有禁行标识或方法。
（3） 不准在停车库内清扫、清洗车辆及进行车辆维修、保养作业。
（4） 车辆停放后，驾驶员必需关好车窗、锁好车门，以免发生意外事件。
（5） 因过失发生损坏她人车辆、公共设施和路面等行为，责任人应照价赔偿。
（6） 在停车库区域内，车辆不许可停放在车行道上上下客。
（7） 对违反要求又不听劝阻，不负担责任者，管理处有权要求停止停放。阻止车辆乱停放，车卡不相符时出入需登记。

4.3.2 收费管理
4.3.2.1 车位申请（租赁）步骤
（1） 车位租赁由前台、管家、财务、保安主管进行操作，由保安主管负责。
（2） 本小区有需求业主带好驾驶证、行驶证等有效证件至管理处办理租赁手续；
（3） 客服前台具体通知租赁车位相关事宜及注意事项，确定业关键办理手续后，通知保安主管；
（4） 保安主管得悉对应信息后，安排地库保安陪同业主在未出租车位上进行挑选；
（5） 待业主选定后，至客服前台办理手续，和业主签署《车位租赁协议》，同时前台必需通知相关事项，签署后通知财务进行收费；
（6） 财务收到业主信息后，对业主进行收费，开具税控发票；
（7） 保安主管接到财务信息后，更新车位租赁表，输入思源软件，并按信息制作车牌号（管理处统一格式并盖有管理处公章）和车卡（IC）；将车牌号贴至所租车位上；
（8） 客服前台通知业主领取车卡，温馨提醒业主，磁卡不可弯折，暴晒、浸水等。若损坏和遗失立即至管理处补办出相关费用即可。
（9） 客服前台将《车位租赁协议》和相关办理资料整理后进行存档。
4.3.2.2 车位续租
（1） 财务每个月和保安主管查对租赁、欠费情况，整理协议将要到期住户，提前3天通知住户办理续租手续。
（2） 对欠费住户进行催缴，若未按限定时间内进行缴纳，管理处有权将车位收回，催缴费用可按企业制度进行处理。
（3） 各大堂信息公布屏或通告栏中公布车位续租通知，提醒住户立即办理续租手续。
（4） 若住户在协议过期一周内仍未来办理手续，首先进行电话联络，若得到业主确定不再续租，则办理退租，并收回月租车卡；其次发放《车位续签协议通知书》，在发出书面通知书一周内未办理续租或无任何回复，管理处有权收回处理。

4.3.2.3收费岗收费步骤
（1） 收费岗收费票据由收费岗保安到财务处领取对应发票，同时办理对应领取手续。
（2） 收费岗见有车辆前来交费时（针对临时卡收费），收费岗人员应面带微笑，用语文明规范，双手接卡，若卡中显示无需付费，开启道闸放行。若临时卡中显示费用，将礼貌通知金额，双手接钱，找币在上和发票一齐递和用户，零钱由大到小排列，并通知当面清点找零。车场进出岗秩序维护员在车辆进出时，双手接递业主用户停车卡。
（3） 收费岗天天填写和《现金盘点表》，和下班交接人员当面进行交接。若交接中发觉问题则上报领班，主管查明原因及追究责任。车场现金应和票据相吻合，每日移交清楚。
（4） 主管对收费岗提交《橡树湾停放收费日报表》进行审核。
（5） 将盘点现金交财务，办理对应上交手续。
（6） 全部机动车（不含摩托车）实施一车一卡封闭管理，对纸制凭据和电子凭据最少保持1个月追溯依据。

5、相关统计
《橡树湾车辆进入记录表》保安表单\XSW-BA-004车辆进入记录表.doc
《橡树湾车辆停放收费日报表》保安表单\XSW-BA-005车辆停放收费日报表.doc
《地下车库车位检验表》保安表单\XSW-BA-006地下车库车位检验表.doc
《车位续签协议通知书》保安表单\XSW-BA-007车位到期续租意见咨询函.doc
《现金盘点表》保安表单\XSW-BA-008现金盘点表.doc

五、 监控中心管理制度

1. 目标
确保监控系统包含消防、车库、安保系统和电梯监视系统完好及正常运行。

2. 范围
企业所管辖住宅楼盘。

3. 分工
3.1 维修人员：负责对监控中心内设施设备保养工作。
3.2 保安监控人员：负责日常监控业务。
3.3 保安领班：负责对监控中心日常工作及卫生情况检验；巡查中发觉问题要求限时整改。
3.4 保安主管：对监控中心进行日常巡查工作，并对相关统计进行评定、审核。
3.5 物业经理：每个月进行抽查，并对现场问题进行指导，对主管进行考评。

4. 过程控制
4.1 监控中心管理关键点：
4.1.1 人员要求：监控中心人员应熟知岗位职责和设施设备操作步骤；应持有监控资质证书（上岗证）方可上岗。
4.1.2 监控室配置：监控中心应按消防管理标准配置消防设施和湿度温度计，同时设置防鼠板、鼠虫药盒、消防应急包和降温方法或设备；监控中心管理制度上墙。因监控中心设施较多，散发出热量使温度升高，若温度连续上升将造成设备不稳定，从而出现故障。
4.1.3 设施设备：监控室设施设备功效应完好，摄像机应确保摄影范围合理、画面清楚；定时进行维护保养。
4.1.4 清洁卫生：监控中心卫生应保持洁净清洁，不可在监控室内吃喝，保持空气清新无异味；同时设置防鼠板、鼠虫药盒，预防鼠虫咬断电线造成设施设备无法正常工作。
4.1.5 监控中心控制无关人员进出，来访人员需进行登记并由主管陪同或同意后方可进入。
4.1.6 监控中心管理制度必需上墙。
4.1.7 监控系统在交班时每日对监控中心设施设备检验一次，保安领班及主管每日进行巡检。

4.2工作次序：实施→→监督→→指导→→审核→→评定→→存档
4.2.1 实施：按监控中心制度操作步骤及操作要求进行作业。
4.2.2 监督：领班对监控中心日常工作进行监督；主管对其工作进行检验，对领班工作进行监督。
4.2.3 指导：领班对监控中心日常工作中不足进行指导；主管对疑难问题处理进行指导。
4.2.4 审核：领班对监控中心表单进行检验，主管将领班提交监控中心表单进行审核。
4.2.5 评定：物业经理对监控中心工作每个月进行评定。
4.2.6 存档：每个月对表单进行整理存档。

4.3 监控中心操作规程
4.3.1监控中心设备操作
4.3.1.1 消防控制系统
（1） 监控中心消防中控系统连接小区全部消防控制设备，一旦发生报警，监控人员快速经过显示器上所显示报警状发出指令；
（2） 消防系统发生报警时，立即通知相关岗位队员立即赶到报警区域进行检验，若检验后无异常情况，监控人员立即消音复位，对于无法消除及设备故障报警，立即通知管理处报工程条线处理；
（3） 有情况发生监控人员根据火警紧急预案步骤操作；
（4） 监控全部要认真做好各项统计，统计人必需署名；
（5） 在工程人员处理完成后，统计应已修复；报修关闭。
（6） 遇当日或临时不能处理问题，应在备注栏内注明，方便接班人员知晓直至问题处理为止。

4.3.1.2主卧报警系统，室内红外报警系统
（1） 业主误按要做好统计，请业主签字复位并通知此设备用途，切勿再发生类似误报情况；
（2） 有情况发生，立即采取方法，在无法处理情况下，可呼叫领班签字；
（3） 家中无人应答，中控人员须仔细检验以后通知管理处联络业主，并叫工程人员检验是否线路故障，进行处理。
4.3.1.3周界红外报警系统
（1） 中控人员首先必需熟悉各红外报警区域数字，一旦发觉红外报警应立即、正确地将报警区域通知相关岗位队员在3分钟内赶到现场查看，探头切换到报警区域，并做好统计；
（2） 定时对周界红外报警系统进行检验，若红外报警区域出现故障，须立即通知相关人员采取有效人防方法，并上报立即修复。
（3） 夜间因光线原因，应更仔细认真检验，一旦报警，决不轻易放过。
（4） 确保建筑区域周界基础设施（红外、监控、灯光联动）完好，确保无人员潜入隐患；定时对周界基础设施周围绿化进行清理及修剪，以免绿化植物碰触造成不停报警或植物遮住摄像探头造成此区域成为盲点。

4.3.1.4电梯紧急对话系统
（1） 本系统用于电梯发生突发情况时，电梯内人员可和监控中心取得联络；
（2） 一旦发生电梯困人情况，监控控人员首先立即通知相关部门，并经过对讲和被困人员保持通话状态，尽可能确保被困人员不要过于担心，并和之说明情况；
（3） 通知相关岗位队员立即赶至事发楼层，确定被困人员确实切位置，并将情况通知监控中心，直至人员被安全解救为止；
（4） 解救后监控人员将发生经过具体统计，并交领班签字；

4.3.1.5车辆管理系统
（1） 监控人员应熟练掌握软件操作、刷卡信息正确设置，确保小区内全部持卡车辆正常进出车库；
（2） 监视摄像机应确保摄影范围合理、画面清楚；关键场所、停车场和出入口应设有录像，并在硬盘刻录机留存备查（最少半月）；制订监控资料查阅管理制度。如停车场采取智能管理而无人执守时，出入口监视摄像应能清楚录制驾车人体貌特征。

4.3.1.6电子巡更系统
（1） 巡楼人员每一次巡楼一圈将巡更棒交到监控中心数据下载一次，对于漏点情况可即时和当值领班反应；
（2） 对于数次处理未果应按级上报；

4.3.1.7 BA系统
（1） BA系统关键分管 、生活水泵、排风机、集水井自控；
（2） 控制电脑一旦发生报警，监控人员将根据报警信息通知物管，并做好统计，直到工程人员排除问题为止。

4.3.2 监控中心操作规范
4.3.2.1 监控人员统一着装，按时交接班；每日在交接班同时检验监控中心设施设备，无问题后双方交接签字确定。
4.3.2.2监控中心实施二十四小时不间断值勤，不准脱岗，对电视监视系统和消防报警控制系统进行监视，对信号随时作出反应，并填写《监控中心值班统计》。
4.3.2.3监控中心值班保安员，应熟练掌握监控系统操作程序，发觉设备故障立即向保安领班或主管汇报，由保安领班或主管通知报修处。如一时无法修复引发监控“盲点”时，该“盲点”监控由保安员负责，针对不一样监控点采取对应方法加强防范，并作统计。
4.3.2.4监控人员要坚守岗位，亲密注视监视屏及各类控制柜动态及运行情况，发觉可疑情况、突发事件或各类违法犯罪活动，应立即向保安领班汇报，由保安领班安排处理，同时调整摄像镜头进行录像，保留录像备查，并在《监控中心值班统计表》上统计。
4.3.2.5消防报警系统出现报警信号，应立即向保安领班汇报，由保安领班安排检验。如属火警，按《突发事件处理程序》实施。属误报应消除信号并作值班统计，《监控中心值班统计》。
4.3.2.6值班保安员每12小时按编号更换电视监视系统录相带并妥善保管半个月，并作好统计。除保安主管外，其它人员不得翻看保留录像带，更不许可录放非工作像带。特殊情况必需得到管理处同意。
4.3.2.7 定时检验红外报警系统等护卫防范系统，监控人员检验系统是否全天候布防，确保信号接收和反应灵敏，若在检验中发觉问题立即统计并上报处理。
4.3.2.8 监控人员负责监督巡更人员对本小区进行夜巡，将夜巡统计（巡更时间、频