入伙服务工作手册模板.doc

企业名称：
南充市嘉宏物业管理
文件编号
JHRH
版本编号
JHLI-8
文名称件：
入伙工作手册（受控）
生效日期
-8-15
页 数
共60页

入
伙
服
务
工作手册
目 录
物业入伙管理制度 3
入伙期间业主接待标准 5
入伙程序指南 7
入伙通知 8
入伙须知 9
入伙手续书 10
入住(租用)协议书 11
入户申明 13
业主条约 14
业户手册 22
前期物业管理服务协议 36
业主（住户）消防安全责任书 49
地面（地下）停车位物业服务协议 52
接房入住通知单 55
钥匙发放记录表 56
业主入住记录表 57
验房汇总表 栋 58
房屋交接验收表 59
业主入住文表签收单 60

电子文档：JHRH001
物业入伙管理制度
一、入伙准备工作
1.物业管理处于入伙前1个月制订入伙工作计划，该计划中应明确:
(1)入伙时间。
(2)负责入伙工作人员及其职责。
(3)入伙手续。
(4)入伙过程中使用文件和表格。
2.入伙工作计划应由管理处主任同意，管理处应提前1个月向业主发出《入伙通知书》，并具体说明：
(1)需业主准备证实材料。
(2)需业主填写表格。
(3)办理入伙手续程序。
(4)办理入伙手续工作现场应张贴入伙公告和明确指示标识，并指定专员负责业主办理入伙手续时各类咨询和引导，方便于业主办理各项手续。
二、入伙审查登记
1.管理处应建立入伙记录表，对业主提交《入伙通知书》进行查验，确定无误后收取《入伙通知书》，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包含：
(1)《入住说明》。
(2)《住户手册》。
(3)《住户条约》。
(4)《管理协议》。
(5)《预交费用标准》。
(6)《装修须知》。
(7)《住户记录表》。
(8)《装修审批表》。
(9)《验收交接表》。
2.上述发放资料应在《入伙登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。在提供给业主《入住说明》中应明确由业主填写并提交资料，包含：
(1)身份证。
(2)工作证复印件。
(3)《业主记录表》。
(4)购/租房协议正本及复印件。
(5)已签署《住户条约》、《管理协议》。
3.管理处对业主资料进行审核验证，验证内容包含：
(1)表格填写是否完整、正确和清楚。
(2)条约和管理协议是否已签署。
(3)身份证实文件和购/租房协议及《业主记录表》是否一致。审查经过后，入伙管理员收取购/租房协议复印件、《业主记录表》、《住户条约》1份、《管理协议》1份，在《入伙通知书》注明签收。
三、预交费用
财务应依据国家和政府法规及发展商或业主委员会要求，确定入伙《预交费用》。管理处于审查并接收业主收取各项费用，并开具对应票据给业主。
费用项目包含：预交管理费、、装修管理费、装修履约金及清运费等。财物应造费用记录表，对费用交纳完成业主，应在记录表中注明。
上述手续完成后，管理处查验入伙记录表及已签署《管理协议》及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在《钥匙发放记录表》上登记，同时应和业主协定验收房屋时间和方法。
管理处和业主一起验收其名下物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确定。验收过程中双方确定需维修事项由管理处通知相关部门处理。
四、入伙后装修管理
管理处于提供给业主文件中应明确装修管理要求，具体内容参见《装修管理手册》。
电子文档：JHRH002
入伙期间业主接待标准
一、目标
经过和业主首次交往过程中周到热情、体贴、细致服务，使物业管理企业在刚接管物业时即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人形象，从而为物业管理工作顺利开展铺路，也可为以后赢得广大业主充足信任和长久支持打下坚实基础。
二、对象
入伙前后前来看楼或办理相关手续业主。
三、接待人员配置和要求
接待人员配置视物业辖区面积、规模及入伙期间业主人流量而定。但在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，在业主较多时，管理处其它职员应作为机动预备人员分担接待工作。
对入伙接待员应要求其：
1. 熟知和本物业相关多个情况，包含物业建筑结构方面专业知识、本物业多个不一样户型、辖区周围配套及未
2. 来计划、物业绿化方案等。
2.熟知和业主利益相关多个情况，包含发展商情况、业主和发展商易生纠纷事宜、装修知识、业主和装修商易生纠纷事宜等。
3.了解现有业主概况，包含年纪段、知识水平层次等。
4.擅长沟通、热情大方、耐心细致。
四、接待工作内容
1.管理处内应设物业概况挂图或说明；管理企业介绍及本物业职员工号、姓名及职位介绍。
2.设待客室，备茶点。
3.具体程序。
(礼仪、态度略)
(1)问询
向业主问询需要服务，其物业具体情况，装修、入住计划等。
(2)交流
就业主提供情况和所需要服务做深入交流。提出提议，确定为业主需要。
(3)介绍
适时地介绍管理企业构思和计划，并请业主参与意见；提醒和发展商交易中应注意问题，提醒装修应注意问题。必需时引领业主参观整个物业，同时介绍现已登记业主年纪、知识层次，让业主了解“邻里”概况。
(4)引导
引导业主参与构想物业管理方方面面工作方案、落实方法，诚恳地请业主为自己家大胆提议。
电子文档：JHRH003
入伙程序指南
一、律师行向业主发出《入伙通知书》。
二、业主向管理部提交：《售楼(租楼)协议》、《入伙通知书》、《公证书》、《付款收据》(管理基金、管理费、管理费按金)、身份证或护照、营业执照(副本)和《企业委托书》。
三、未交汇上述钱款到财务室汇清并交汇电费按金。
四、向业主发放：《业主收楼记录表》、《住户手册》、《入住程序指南》、《凭证表》、《收费标准》、《银行电脑托收协议》、《电话申请表》、《车位申请表》。
五、协同工程部验收物业，当场填写《收楼验收表》，并记下水电表底数、填写《单元验收遗漏工程统计表》。
六、交回填好表格：《银行电脑托收协议》、《电话申请表》、《车位申请表》、《单元验收遗漏工程统计表》自收楼之日起48小时内交回管理处有效。
七、签署收楼协议并移交钥匙。
电子文档：JHRH004
入伙通知
××企业/女士/先生：
您好！您所认购 大厦（小区） 层 室已于 年 月经 省/市 部门验收部门和 房地产企业、 建筑工程企业、 物业管理企业等组成验收小组验收合格，准予入住。
1.请您接到本通知后按附表要求时间前来办理入伙手续。地点在 ， 在此期间内，房产企业财务部、地产部、物业管理企业等相关部门将到现场办公，1次办完手续，为您提供快捷方便服务。
2.假如您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托她人代办。代办时，除应带齐相关文件外，还应带上您委托书、公（私）章和身份证。
3.假如您不能在附件中要求时间内前来办理手续，能够在 月  以后，到 房地产企业（地点 ）先办财务及收楼手续，再到 物业管理企业（地点 ）办理入伙手续。
在您来办理各项手续前，请仔细阅读《入伙手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》。
特此通知！

房地产开发
物业管理
年 月 日
电子文档：JHRH005
入伙须知
尊敬各位业主：
您好！
祝贺您乔迁本小区（大厦），我们管理处全体职员热诚为您服务。为便于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：
一、请仔细阅读管理处为您准备《住户手册》、《入住步骤表》、《装修审批步骤表》及相关资料，大家按章办事，则乔迁愈加顺利如意。
二、请携带《购/租房协议书》、《进住通知单》、身份证、户口本等证件及其复印件1份到管理处办理入住手续。
三、请您具体、如实地填写表格并按时交回管理处，方便管理处办理各项手续。
四、自入住之日起，业主每个月应按时缴纳公共设施维护费、卫生费、消杀费，3项收费累计为两房： 元/月；三房： 元/月；四房：  元/月。
五、请您签署《业主条约》，并从签署之日起，严格推行自己权利、职责和义务。
六、由责任区楼管员带您交验住房，如实填写《住房验收交接表》，交管理处存档。
七、业主搬迁过程中，应严格实施管理处相关要求，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按相关要求处罚。
八、装修新屋，情理中事，但请严格实施政府文件要求，填写《装修申请表》，施工队出具施工执照复印件，经管理处审批，并预交装修押金后方可施工。
九、请您到管理处办理申请用电、用水手续。
十、在入住时交费项目还有：搬迁押金 元/户；住房装修押金   元/户；装修施工队装修费押金 元/户；装修垃圾清运费   元/户；各项押金在搬迁、装修后无违章，则全额退回。
物业管理企业
年 月 日
电子文档：JHRH006
入伙手续书
业户：
您认购 号 室，现已含有入伙条件，请您按以下次序办理入伙手续，谢谢您合作。
一、 房产收款组

业户已付清房款、有线电视初装线费、地籍图费。
并开具收费凭证。
经办人：
部门签章：
年 月 日
二、协议组
业户已签协议，并领取质保书、电视线、地籍图（2份）、水表封卡、纪念品。
业户签章：
经办人： 部门签章：
 年 月 日
三、物业组
业户已领取《业户手册》等入伙资料。
业户已付清物业管理服务费（3个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。
经办人： 部门签章：
年 月 日
四、验房组
业户已验房，同意接收房屋，并领取钥匙 把。（本单由验房组收回）
业户签章：
 经办人： 部门签章：
 年 月 日
电子文档：JHRH007
入住(租用)协议书

姓名 (单位)  
于 年 月 日进住(租用) 号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就以后相关事项和管理处达成协议以下：

一、住/租户进住7天之内，如发觉室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原施工队立即修复。7天后发生问题由住/租户自己处理。

二、住/租户所住用楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用，1年内如因建筑质量问题需要维修，由管理处通知施工队立即修复。1年后由住/租户自己负责。

三、为保持住宅区高雅格调及外貌美观协调，住/租户绝对不得将窗户及外墙做任何更改 ，不得私自安装防盗网、雨篷，至于认可装置，比如窗花，不然必需依据指定规格装设。

四、住/租户必需自觉遵守管理处相关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、口号；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理要求等。如有违反要求者，管理处将给予处罚。

五、住/租户应和管理处亲密配合，共同管好小区。小区内严禁喂养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾用袋装好后放入垃圾箱内，电视或音响音量不要影响她人休息，使小区有一个良好生活和办公环境。

六、依据市政府相关收取管理费文件要求，住/租户必需按时交管理费、租金等相关费用。如欠交上述费用，按要求收取滞纳金。

七、依据市 要求，未经市人民政府或指定机关同意，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并依据情节轻重，处以人民币 元以下罚款。

八、双方确定进住前水表读数为 立方米；电表读数为 度。

九、协议一式两份，管理处和住/租户各执一份。经双方签字后生效。

住/租户(签字/盖章)： 管理处(盖章)：
代理人(单位)： 责任人(签字)：
联络电话： 联络电话：
年 月 日 年 月 日
电子文档：JHRH008
入户申明

本人已于 年 月 日和 管理处一起，共同对 小区 栋 号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房协议条件和要求，现正式申明入户。收到《 物业管理企业物业管理措施》、《装修须知》，并愿意遵守小区相关物业管理要求，和 管理处一起共同营造安宁、优美、舒适居家环境。

业主/业主代表签字：
年 月 日

附:签领钥匙记录表
签领钥匙记录表
业主姓名

房 号
幢 单元 号
单元防盗门
住房防盗门
房 门
卧室门
阳台门
其它

备注

电子文档：JHRH009
业主条约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业安全和合理使用，维护住宅区公共秩序，发明良好生活环境，同意签署本条约，并共同遵守。

一、本住宅区情况
1.地点： 区 路。
2.总占地面积： 平方米。
3.总建筑面积： 平方米，其中：住宅 平方米，非住宅 平方米(商业用房 平方米，其它 平方米)。
4.楼宇 栋 套，其中：高层楼宇 栋 套，多层楼宇 栋 套。
5.业主户数： 户。
6.管委会财产：
(1)公用设施专用基金： 元。
(2)物业管理用房 平方米，其中：管委会 平方米，物业管理企业 平方米。
(3)商业用房 平方米。
(4)其它： 。
7.公用设施及公共场所(地)情况：
(1)道路：车行道 平方米；人行道 平方米。
(2)园林绿化地面积： 平方米。
(3)教育设施：中学 所，建筑面积 平方米；小学 所，建筑面积 平方米；幼稚园 所，建筑面积 平方米。
(4)文体设施：文娱活动中心 个，建筑面积 平方米；网球场 个，占地面积 平方米；门球场 个，占地面积 平方米；游泳池 个，建筑面积 平方米；儿童游乐场所 个，占地面积 平方米。
其它： a.  
b.  
c.  
(5)路灯 盏；庭园灯 盏。
其它灯： a.  
b.  
c.  
(6)污水检验井 个，排污管 米；雨水检验井 个，雨水管 米；化粪池 座；明沟 米；暗沟 米。
(7)消防水泵头接口 个。
(8)停车场 个，总占地面积 平方米，车位 个。
(9)综合楼 座，建设面积 平方米。
其中： a.  
b.  
(10)肉菜市场 个，建筑面积 平方米。
(11)邮电局(所) 个，建筑面积 平方米。
(12)影剧院 座，建筑面积 平方米。
(13)医院 座，建筑面积 平方米。
(14)其它：
以上全部公用设施和公共场所(地)有 、 、 项已完工交付使用，有 、 、 项还未完工或交付使用，估计 年  月可交付使用。
8.其它事项：
(1)
(2)
(3)
二、业主大会召集和决定住宅区重大事项方法
1.业主大会召集：
(1)第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达成50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托物业管理企业按法定程序和形式召集，选举产生管委会。
①由区住宅管理部门牵头，和开发建设单位或其委托物业管理企业组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其它相关部门、单位人员参与。
②筹委会依据相关法规要求，在充足征求业主意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。
③筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方法、程度及管委会候选人名单等在住宅区内公告。
④筹委会主任按要求程序主持业主大会，选出第一届管委员委员，完成大会各项议程。
⑤第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。
⑥住宅区全部有投票权已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参与投票，行使法定权利，负担法定责任。
⑦各业主明白如不出席业主大会并参与投票表决，将由自己负担由此而产生一切后果。
(2)管委会成立以后，负责召集以后业主大会，并每十二个月最少召开一次。
①经持有10%以上投票权业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明目标召开业主大会。
②管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方法及其它事项给予公告。
③业主大会由管委会主任主持，假如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。
2.业主大会必需有已入住业主中持有50%以上投票权业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权业主决定，能够推迟召开业主大会。
3.业主大会出席人数达成法定人数时，在会上提出一切事项，由出席会议业主表决，以过半数经过。表决可采取书面投票或其它形式。如遇票数相等，则会议主持人除可投一票一般票外，还可投一票决定票。
4.大会投票实施住宅房屋一户一票；100平方米以上非住宅房屋每100平方米建筑面积为一票，100平方米以下有房地产权证书非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必需于会议召开前一天或管委会主任同意时间内，向管委会出具授权委托书，不然该项委托无效。授权委托书必需有业主签字，如业主为法人，则须盖法人公章。
6.业主能够一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人共同代表，参与业主大会，并行使业主其它管理权利。
三、业主权利、义务
1.业主权利
(1)依法享受对自己所拥有物业各项权利。
(2)依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)、住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)权利。
(3)有权按相关要求在许可范围内进行室内装修、维修和改造。
(4)有权自己或聘用她人对房屋自用部位多种管道、电线、水箱和其它设施进行正当维修养护。
(5)有权依据房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施情况，提议物业管理企业立即组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
(6)有权依据住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)情况，提议物业管理企业立即进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。
(7)有权要求物业管理企业对住宅区内多种违章建筑、违章装修和违反物业管理要求其它行为给予阻止、纠正。
(8)有权参与业主大会，并对住宅区各项管理决议拥有表决权。
(9)有权对本住宅区物业管理相关事项向管委会、物业管理企业提出质询，并在3日内得到回复。
(10)有权要求管委会和物业管理企业根据市政府要求期限定时公布住宅区物业管理收支账目。
(11)有权对住宅区物业管理提出提议、意见或批评，可要求管委会对物业管理企业违反协议或相关要求行为进行干预、处罚。
(12)有权会同其它业主就某一议题要求管委会召集业主大会。
(13)有权就本住宅区物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和提议。
(14)有权要求毗连部位其它维修责任人负担养护，并按要求分摊维修费用。
2.业主义务
(1)在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守相关法律、法规和政策要求。
(2)在使用住宅区物业时，应该遵守下列要求：
①未经市政府相关部门同意，不得改变房屋结构、外貌和用途。
②不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。
③不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。
④不得利用房屋从事危害公共利益活动。
⑤不得侵害她人正当权益。
(3)业主如需对其住宅进行装修，必需遵守《住宅装修管理要求》，并填写装修申请表，报物业管理企业审查同意后方可施工，接收物业管理企业管理和监督。
(4)房屋室内部分和供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。
(5)凡房屋及隶属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全，按要求应由业主单独或联合修缮，业主应立即进行修缮。拒不进行修缮，由管委会授权物业管理企业修缮，其费用由业主负担。
(6)业主应自觉维护公共场所整齐、美观、通畅及公用设施完好。
业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。
(7)在住宅区内不得有下列行为：
①践踏、占用绿化地。
②占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功效。
③乱抛垃圾、杂物。
④影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂等。
⑤损坏、涂画园林艺术雕塑。
⑥聚众喧闹。
⑦随意停放车辆和鸣喇叭。
⑧发出超出要求标准噪音。
⑨排放有毒、有害物质。
⑩经营铸造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业和用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序行业。
妨碍她人正当使用公用设施及公共场所(地)。
法律、法规及地方政府要求严禁其它行为。
(8)对本住宅区物业管理企业人员在出示工作证(牌)或相关证实后，在合理时间内(早晨11∶45～12∶45，下午6∶00～7∶30)进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检验、维修、养护或检验业主条约有 关条款是否得到遵守和实施巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻扰。
(9)按要求缴纳应支付管理服务费和住宅维修基金等。
(10)业主应同时遵守下列城市管理法规、要求，并承诺接收管委会或物业管理企业据此而进行管理和处罚：
①住宅区物业管理条例及其实施细则。
②公共卫生管理条例。
③园林绿化管理条例。
④环境噪声管理暂行要求。
⑤房屋租赁管理条例。
⑥消防管理暂行要求。
⑦相关严禁在市区喂养家禽家畜通告。
⑧相关严禁在市区内销售、燃放烟花爆竹通告。
⑨住宅装修管理要求。
⑩其它相关住宅区物业管理法律、法规及政策要求。
(11)业主并承诺在自己和其它非业主使用人建立正当使用、修缮、改造相关物业法律关系时，应通知对方遵守住宅物业管理要求和本业主条约中相关要求条款。
四、业主应付费用
1.业主应每个月到物业管理企业缴交管理服务费。
管理服务费标准是，开发建设单位自行或委托物业管理企业管理期间，实施市物价主管部门和市住宅主管部门同意收费标准。管委会成立后，由其依据本住宅区实际情况制订，并交业主大会经过后实施。管理服务费用途：住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)管理、维修、养护。
2.业主应按月到物业管理企业缴交住宅维修基金。
住宅维修基金标准是： 元／平方米。
由物业管理企业以房屋本体为单位设置专账代管，用于房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施维修、养护。
3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按相关要求缴交装修押金，装修完工后由物业管理企业进行检验，如无违章情况则给予返还，不然不予返还。
4.业主如请物业管理企业对其自用部位和毗连部位相关设施、设备进行维修、养护，则应支付相关费用。
5.业主使用本住宅区内有偿使用文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按要求交纳费用。
五、违约责任
1.违反业主义务中第(2)、(6)、(7)款要求，物业管理企业有权阻止，并要求其限期更正；逾期不更正，可进行强制恢复，包含采取停水、停电、停气等催改方法；造成损失，有权要求赔偿。
2.业主进行室内装修，如违反《住宅装修管理要求》，按其中相关要求处理。
3.业主如延期缴交应交管理服务费、住宅维修基金和相关赔偿款等费用，处以每日3‰滞纳金，无正当理由超出3个月不交，物业管理企业可采取停水、停电、停气等催缴方法。
4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理企业对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施检验、维修、养护及其它正常管理活动，由此造成损失，应赔偿损失。
六、其它事项
1.本业主条约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达成30%后组织已入住业主签署。
2.本业主条约经已入住业主中持有过半数以上投票权业主签署后生效，已生效业主条约对本住宅区全部业主和非业主使用人含有约束力。
3.业主大会能够依法依据本住宅区实际情况对本业主条约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门立案。修改补充条款自业主大会经过之日起生效，无需经业主重新签署。
修改补充条款不得和法律、法规和相关政策要求相抵触，不然区住宅管理部门有权给予纠正或撤销。
4.本业主条约一式两份，业主和物业管理企业各执一份。
业主(签章)： 物业管理企业（签章）：
代     表： 代 表：
签约时间：
联络地址：
联络电话：
名下物业：住宅 栋 房
商业用房： 栋 房(店、铺)
其 她：

电子文档：JHRH010
业户手册

前 言

本《业户手册》属指导性质，意在向各业户叙述《业主条约》关键点及通常守则。若释义或内容有差异之处，应以《业主条约》原文为准。
依据《业主条约》，管理处可随需要时增删及修订本《业户手册》及其它规例。
本管理处竭诚为各业户提供最好服务，使各业户能够充足享受温馨、友好居家生活。
要成功达成上述指标，尚需各业户衷诚合作。管理处先此致谢，谨祝生活愉快、万事如意。

一、管理人及其职能
物业管理管理处已被委聘为本物业管理者，并实施对本物业物业管理职能，享受或负担《业主条约》中要求物业管理人各项权利、义务及责任。
作为管理者，本管理处将负责本物业保养、维修，包含搂宇公共场所(地)、公共设备等。并获委任全权代表全体业户，和政府部门、公共服务或其它相关机构进行事务接洽，包含选聘专营企业负担本物业专题经营业务。

二、业主委员会
为落实本物业管理民主化，实施业主自治和专业服务相结合管理模式，本物业由业主代表大会选出业主管理委员会(以下称“管委会”）。
“管委会”将代表物业全体业户利益，并帮助管理处开展工作。相关“管委会”章程和工作细则，由“管委会”制订，并由业主大会同意经过。

三、管理费用
1.管理费利用
为保障各业主在本物业长远利益，以达成投资保值和升值效果，所以各业户也需要负担本物业保养、维修及日常管理开支，按时交纳管理费。
管理费关键用以支付下列各项及其它未及一一详列杂类费用：
(1)管理及其它服务人员酬金、津贴、福利及办公费用。
(2)公共场所(地)保安服务。
(3)公共场所(地)清洁服务。
(4)公共场所(地)园艺绿化。
(5)公用设施、设备和公共场所(地)日常管理、维修和养护费用(包含材料费、公用水电费、设备损花费等)。
(6)就管理工作而聘用专营企业及其它聘用人员费用。
(7)公用设施、设备必需保险费用和法定税费。
(8)必需小区文化活动费用。
(9)其它管理上开支。
(10)管理处酬金。
现行管理费金额可随即来实际开支而给予调整，调整前会先通告各业户，并经业主管理委员会同意。
2.管理费缴付
业户应于当月(季)首五天内缴付该月(季)管理费。付款措施以下：
(1)自动转账
欢迎业户采取“自动转账”，可省去麻烦和节省时间，无须费时往返及排队轮候，既简便又安全。
请业户在指定银行开立账号或活期存折，管理处乐于提供表格及帮助办理。
(2)支票缴付
业户若为企业户，能够支票形式缴付管理费，请查对无误后，支付于  物业管理企业。
为便于管理，除特殊情况外，请勿以现金形式缴付管理费，或将现金交予本物业任何管理人员。
业户入住时需按该单位两个月管理费缴交管理费按金，非住宅按三个月缴交。
管理费由业主或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。
(3)管理费盈亏
若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有盈余，则转入下年度账目。
管理费账目以实报实销方法处理，收支情况将由管理处按时公布。

四、房屋本体维修基金
根据国家相关要求，物业交付使用在十二个月以上，由业主自保修期满后第30天起，按月向管理处缴纳房屋本体维修基金；业主发生变更，原业主所交住宅维修基金不予退还；房屋本体维修基金用于房屋本体公(共)用设施维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由各业主按要求分摊。
房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设置专账代管。

五、沟通联络管理人员
为保障服务水准及管理效能，恳请各业户合作，避免差使管理人员作私人服务。
本企业严禁全部管理人员收受业户任何额外赠物或利益。

六、联络路径
驻守本物业安全管理员和清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全方面了解和能够正确地给解答或指导。
为提升管理服务效能，避免无须要误会和阻延，除紧急文件外，业户不明白或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴管理处。
另外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强和业户联络；若有书面赐示，除邮寄外，也可掷投意见箱。

七、具名投诉及意见
欢迎各业户提供任何相关本物业管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，方便联络及回复。
若投诉部分管理或服务人员，请尽可能记下编号、姓名，方便调查及处理。
业主对其购置楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权力(如房产权、买卖、赠和、交换、遗赠及继承)，但土地全部权仍归国家。
楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否妥善。如有缺点请于7日内书面通知管理处，管理处将代表业主，就该质量问题问询承建商要求处理，逾期者不予办理。
依据承建协议，楼宇建筑维修保养期为365日(从发出《入伙通知书》之日起计)，维修保养期内，如发觉问题因工程质量所致，承建商将无偿维修。不然，请业主自行维修。
业主如欲在自己门口安装名牌，必需事先向管理处申请，及根据管理处统一要求安装。同时，各单位窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。
本物业仅作《业主条约》指定用途(即办公楼、住宅楼或商铺)，不可作为货仓、工厂或其它用途。
业户负责其单位内部一切装置及设备保养及维修，但不可作出任何结构及外观(含窗户、阳台、外墙等)更改，以维护物业外观整齐、统一、美观，也不可霸占公共空间，罔顾公德(如设檐篷、神位等)。
业户进行装饰、装修等工程，以不妨害其结构、公共设施及她人为标准，进行该项工程前先到管理处办理相关手续。
凡私自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留汇报相关部门或要求赔偿、罚款权利。
为保持物业平静，住宅楼在晚上11时至翌日8时，严禁任何引致噪音活动，其它时间则恳请各业户自觉，切勿引致噪音妨害她人。
住宅单位内严禁存放任何违禁品及危险物品。

八、关键事项
下面关键介绍相关装修及装修工程要求及管理处提议。请留心及小心遵守，避免抵触相关法规、装修管理条例及《业主条约》。
1.政府同意及管理处认可
全部装修及装修工程必需符合国家法律法规及《业主条约》条款。
请先将装修、维修工程图纸送交管理处。未取得其书面认可前，切勿动工。
若遇特殊项目，业户要另送交政府相关部门批核，管理处会转呈图纸给顾问工程师审阅及指示。全部相关顾问费用，由所属业户支付。
还未获同意而私自动工者，业户须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及国家相关机关满意为止，而一切费用也由所属业户负担。
2.楼宇结构及外墙
任何装修及维修均以不影响楼宇结构为准，比如严禁在承力墙切割或开孔。
除遇极特殊情况而预先取得管理处书面认可外，一律严禁于外墙装置铁架、阳台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌等任何形式附加物。
3.电器装置
为符合规例，安装各项电器工程时，业户必需聘用委托注册合格电器技术员。
4.给排水系统
业户未得到相关政府部门同意及管理处认可，切勿随意更改分支给排水系统。不合适更改，会扰乱水压及排水系统，引致严重后果。
5.煤气供给
凡装备煤气供给管道者，一经向煤气企业申办，即可使用。
业户切不可随便改移喉道及炉头位置或干扰供给系统。改移位置若属必需时，须先向煤气企业申办及取得管理处认可，并由煤气企业施工。不然，可能会引致生活上不便。
6.保安对讲机及公共天线插掣
业户不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必需时，须先取得管理处认可，并聘用其指定合格承建商办理。
不合适改移位置，不仅会影响所属单位性能，更会影响整体系统。
7.单位前灯饰
全部走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在单位门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。
8.单位防盗门
管理处已备有闸门样板，供大家参考其款式形状。全部加装防盗门质料、颜色及尺寸，须参考管理处所订款式制造及符合消防条例。

9.晾衣架
晾衣架已经过周详设计，安装妥善，业户毋须更改或移动位置，切勿私自将晾衣处封密或改作其它用途。
10.空调位
全部单位均预留空调位。业户切勿随意更改位置或另装机于外墙或其它窗户。如确需挂于外墙，请按管理处指定位置安装，不然，所造成损失，由业户自行负担。
11.装修企业
业户须确保所施行各类工程能兼容于原有系统，对《业主条约》或国家法律法规不会有所抵触，也为着保障整体业户利益，请各业户小心聘托负责及可靠合格装修企业，因为全部相关损毁责任，最终究属