广西某房地产市场投资项目策划书.pdf

前言：中国房地产概况房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品 的基础产业。经过二十多年的发展，我国的房地产业已逐步成为国家 的支柱产业。它自身不仅迅猛发展，还带动相关行业的发展。我国每 年增加一千个亿的住宅投资，就会使相关的23个行业相应增加1479 亿元人民币，还会直接带动60个产业的发展。1998年以来的5年，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持持续高速 增长，房地产投资年均增长19.5%,年增长额保持在固定资产额的30%左右，直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点以上。从潜在的需求上看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面 小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增 长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需 要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的 需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测 算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就 是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方 米以上。从城镇化发展的角度上看，按每年一个百分点提高城镇化率，每年至少要转移1500万农村人口，每户按四口之家计算，有375万 户，每人按20平方米计算，需要3亿平方米的住宅。这些都为房地 产业的发展提供了真实的需求支撑。因此，从房地产业在国家经济地 位、城市化的需求和市民的需求上看，中国的房地产业发展空间是巨 大的。从购房的消费群体上看，目前，中国的家庭结构以三口之家或四 口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购 比例的42.7%和39.2%；预购面积在70150平方米间不等，以 80 100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在 1000-4000元间。目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务 业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位，而这其中60.1%的 预购者介于21 35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8%,居 首位，这其中46.5%的预购者介于21 35岁之间；而中级公司经 理介于21 35岁的预购比例也超过了 60%。由此可见，市场的重心 在年轻一族。这一组人群中，63.6%为已婚，其中介于21 35岁的 占43.7%,介于36-45岁的占30.4%；34.7%为独身，其中66.1%介于21 35岁之间，仅有1.4%介于3645岁之间。从预购房者 的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预 购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部 分。应该说，2145岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房 屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000-4000元/平方米购房的也占 有一定的比例。从居住环境对购房的影响上看，调查还显示，消费者已逐渐将目 光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理 环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决 策。目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求 日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊 区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且 有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私 家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求 得“绿色”生存环境的愿望无法实现，这就为房地产开发商在开发以 及设计理念上提供了 一个新的发展空间。从以上各个方面来看，我国的房地产业具有一定的发展潜力，但 是在部分地区的房地产开发过程中，有些开发商为了谋求更多的利润 对房地产进行炒作，在空置房过多的情况下，依然过量投资，抬高价 格，导致市场供求矛盾加剧，使得我国的房地产发展在许多地区都出 现了“泡沫”了问题。为了使房地产业能够得到健康的发展，国家出 台以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地 产开发的两大命脉一一土地和资金，房地产业及房地产市场既表现出 中国经济社会发展现阶段的应有特征，也出现了不同以往的特点。从全国来看，在国家宏观调控政策指导下，房地产开发投资增 长速度过快的势头已得到有效控制（从2004年年初的53%回落到28%,并且是连续几个月的投资增幅在30%以内），增长速度已处于合理区 域，宏观调控效果已明盛显现，下一步即将实施的土地政策、金融政 策调整取向成为人们关注的焦点。此前实施的宏观调控主要是以行政 手段为主，一般来说，对中央投资和国有资本约束力更强，在初步实 现了宏观调控的目的后，为稳住宏观调控的大好局面，在相应行政手 段有所松动时经济手段要及时跟进，如利率、税收、产业政策等手段,加大对地方政府、民间资本的调控力度，确保调控作用的长期稳定、不反弹、避免房地产业发展出现大起大落，确保国民经济的长期健康 发展。一、宏观环境-广西房地产状况分析（一）广西房地产发展状况1999年后广西房地产进入高速发展期，房地产市场运行机制业 已建立，房地产市场行为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快 速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中 有升的良好局面。1.广西房地产供销总量平衡广西房地产在1999-2000年表现出良好的市场状况。1999年 竣工面积170.89万平方米，销售面积140.18万平方米，供销比为 1.22；2000年竣工面积198.24,销售面积154.15万平方米，供销 比为L28；2001年竣工面积314.29万平方米，销售面积275.94 万平方米，供销比为1.14；2002年竣工面积419.6万平方米，销 售面积417.48万平方米，供销比为1.01；2003年竣工面积543.03 万平方米，销售面积490.67万平方米，供销比为1.11。从各年的 房地产供销比例关系可以看出，各年的房地产竣工量与销售量是平 衡的，如果考虑正常空置率的话，可以推测广西房地产市场的产销 量基本可以持平（详见下表）。19992003年广西房地产供销情况（单位：万平方米，%）年份19992000200120022003竣工面积170.89198.24314.29419.6543.03销售面积140.18154.15275.94417.48490.67供销比率1.221.281.141.011.11从竣工和销售的速度看，1999-2003年广西房地产竣工增长率 分别是10.3%、1是、58.54%、33.51%、54.1%,销售增长率分别是22.4%、10%、78.96%、51.29%、44.5%。竣工与销售的平均增长率是34.49%和41.43%。显然广西房地产供销两旺，并且都在高速增长，销售的 平均增幅比竣工平均增幅高出7个百分点。从图可见，1999 2003 年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地 产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行 接近其均衡值时，其市场化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的、健 康的。广西房地产近几年的竣工和销售面积图竣工面积=销售面积 竣工增长率 销售增长率2.广西商品房价格稳中微升2000 2003年，广西商品房销售价格分别是1450、1814、1924、1963元/平方米，其涨幅分别为25%、6%、2.55%,虽然价格在上涨，但是涨幅回落明显，向稳定方向快速收敛。2004年上半年，广西商 品房价格1936元/平方米，与上年同期比较涨幅4.6%,同期全国商 品房销售价格2701元/平方米，涨幅为11.6%,广西房价涨幅在全国 排第17位。在近2、3年房地产成本大幅上涨的情况下，广西房地产 售价的涨幅再没有高于6个百分点，应当处于合理之中。同时，这个 涨幅也反映了消费者较为强烈的购房意愿。上半年，广西开发定金付 款达44.45亿元，增长58.1%。再者，近年来广西房地产项目品质有 了较大的提升，所产生的价值理应体现在价格当中。2000-2004.6广西房价情况（二）广西房地产发展分析1.广西房地产企业对国家宏观调控的评价目前，广西壮族自治区企业调查队广西八个中心城市的74家房 地产开发企业负责人进行了调查。从调查的情况来看，大部分企业对 国务院出台的房地产市场调控措施的评价都是比较正面的，主要表现 在：一是48.7%的企业认为，国务院出台的调控措施是比较及时的（37.8%认为是及时的），对国内部分房价上涨过快以及投资规模过大 将起到及时抑制作用，避免房地产过热对经济发展造成负面影响；二 是国务院出台的调控措施也是比较全面准确的，对当前房地产存在的 问题看得很清楚，措施较得当；三是有利遏制房地产违规操作，遏制 炒买炒卖土地、房地产行为，对改善目前房地产市场秩序起到逐步规 范房地产开发市场步向正轨的较长期的作用。2.国务院调控措施对广西房地产市场的影响(1)直接影响被调查企业普遍认为：从长远来看，宏观调控措施将对房地产市 场产生很大影响，投资规模、房价、结构及市场都将趋于合理。正面 影响主要表现在：一是规范房地产市场。调控措施对进一步完善房地 产市场运作机制起到促进的作用，促使房地产开发从土地储备、开发、管理、销售、售后服务等一系列运作朝着规范的市场运作机制去实现,金融监督也会更严格。二是通过调控措施可避免房地产开发过热，将 会使投资规模有所回落。三是投机炒作者会抛出部分房源，普通百姓 购买以自住为主的购买需求会增加。这有利于引导消费者理性投资和 消费房地产品，合理调节房地产市场的供给和需求。四是房地产市场 对经济适用房的投入会增大,会改善住房供应结构：增加普通商品房、经济适用房和廉租房，利于百姓安居，带来良好的社会效益部分房地产企业认为也有可能会产生一些负面的影响，首先是国 家调控措施提出的“因地制宜，区别对待”的原则，由于国家没有出 台相应的具体规定，如对于征收“营业税、所得税”的规定全国都执 行一样的政策，区别对待无法体现，可操作性不够强，对地方没有任 何意义。对中小城市及地产业起步晚，不成熟的城市房地产业会有更 大的影响。其次有的房地产业认为，调控措施虽然遏制了炒房行为，但对普通住房的消费者也不利，如正常转让商品房就会因此造成不必 要的损失。当然，这次调控措施的初步效果已经显现，投机性购房得 到一定程度的遏制，短期内已明显减少，市场预期已经发生较大变化,房市趋于理智。(2)对当前广西房价的影响在调查企业当中预期房价略有上涨的占37.8%；上涨的平均幅度 估计为7.1%。预期房价不变的占17.6%；认为房价会略有下降的占 36.49%,下降的平均幅度估计为4.7%。有8.1%对房价预期看不准。预期略有上涨的房地产企业认为，国家调控措施不可能改变的事 实是：一是由于国家宏观调控政策的影响，土地放量减少，土地成本 上升，2005年一季度广西各种用途的土地交易价格普遍上涨。二是 城市大规模拆迁推动，典型如南宁，2002-2004年，南宁市的拆迁面 积约300万平方米。按照拆一建三的常规，这两年新房量要大增。三 是城市扩展推动会加大房地产市场的需求。四是由于建设成本的继续 增加也会对房价有所推动。预期房价不变的房地产企业认为，国家宏观调控措施使房价的心 理预期下降，真正有购房需求的客户也会对购房持观望态度，而且这 个群体还会增大。从这个角度说，房价有下降的趋势。但同时土地与 开发成本的上涨，使房价有上涨的要求。两个原因的综合影响，房价 有可能处于一个较平稳的波动不大的市场范围。预期房价不变的房地产企业认为，消费者从冲动型向理性购房，而政府调控也会使房地产市场相对降温，房价继续走高的可能性不 大。国家宏观调控措施把投机炒作者和游资挤出房市，经济适用房供 应的改善，包括普通商品房、经济适用房和廉租房的增加会使房价略 有下降。3.广西房地产市场的投资分析有利因素分析：(1)国家实施西部大开发战略和加快城镇化进程，为我区房地产 业加快发展提供良好的外部环境和强有利的政策支持。随着西部大开发战略的不断深入，中国-东盟博览会永久落户南 宁，这给我区的经济发展诸如了源源不断的活力，经济的快速发展，城乡居民收入的稳定增长必将进一步促进消费升级，住房消费将持续 上涨。同时，随着城市化进程的推进，不仅人口向城市集中，要素向 城市集中，而且住房需求和供给也会在短时期内迅速提升，从而带动 房地产业快速发展。(2)房地产市场需求旺盛，从而带动投资增长。城市扩展带来的需求增加。近年来，我区城市布局发生了较大变 化，撤地设市、行政区划调整等对房地产业的发展起到积极的推动作 用。除此之外，居民住房的主动需求在不断增加。随着我区城市基础 设施的日益完善，一大批自治区重大项目的开工建设，大量外来务工 人员的进入将会使房地产市场自用性住房需求迅速加大。此外，我区 城镇居民对改善住房条件的需求未能得到充分满足，特别是上世纪九 十年代初期参加房改、居住旧房的群体呈现出强势的改善要求，这部 分需求潜力很大。投资增长具有一定的惯性作用，加上建设项目的周期性和本 年新开工项目，2005年房地产投资将会呈稳定增长趋势。2004年房地产开发项目在建规模增长34%O而房地产开发项目建 设周期一般为两年，因此结转到2005年的项目在建规模仍然较大。此外，今年新开工项目据统计，达到712个，可见完全能有力地支撑 2005年的房地产投资规模。(4)经济适用住房、市场运作方式建房等保障性住房建设会对我 区房地产投资起到积极的推动作用。2005年经济适用住房的建设得到了自治区政府的高度重视，大 部分城市已协调落实了经济适用住房建设项目。从目前情况看，从第 二季度开始各市项目将陆续进入实施阶段，尤其是由政府统一开发的 经济适用性住房项目的建设规模必将会有明显的增长，加上今年市场 运作方式建房项目的全面启动，都将对我区房地产的发展起到积极的 推动作用。不利因素分析：(1)国家出台的信贷政策年内不会有大的变化。信贷资金投入规 模压缩，投放增速放缓，信贷审批条件提高，时间延长，特别是从今 年3月17日人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策之后，银行方面对于房地产开发的信贷有方会采取更加谨慎的态度，由于我 区房地产开发对于商业银行贷款的依赖性非常强，从紧的信贷政策将 会增加贷款申请难度和项目建设资金筹借难度，从而影响建设进度。(2)国家对土地继续实行严管政策，严格审批、严格供地、提高 征地补偿标准，使房地产开发征地落实更加困难，客观上造成房地产 用地供应不足，进而影响投资增长。止匕外，由于国家对经营性土地使 用权全面实行“招拍挂”，一些房地产开发企业因门槛高，规模有限 而采取持币观望，静观房势走向的态度；而已经取得开发项目的企业 则以谨慎态度小副推进，这些都将使房地产开发投资规模受到一定控 制。（三）广西房地产发展趋势总体来看，2005年我区房地产时常仍然存在着土地供应从紧、金融信贷紧缩、利率走势不确定等不利因素，宏观调控政策效应会进 一步明显，但在我区总体经济持续较好，房地产市场需求强劲，各新 建项目的陆续开工和续建项目的加快推进等诸多有利因素的共同作 用下，总体判断，2005年我区房地产市场将会是投资规模稳曾，供 给结构日趋合理的发展趋势，但投资增速会比2004年有所回落。具 体来说体现在以下四个方面：1.投资规模稳增，结构趋于合理广西房地产投资增长自1 9 9 9年步入扩张期后，以3 8%的平 均增幅实现5年的高速扩张，并即将完成6年扩张。据有关业内人士 介绍，广西房地产投资增长正处于一个长周期当中，这一轮扩张期如 果控制得好，可以健康地持续1 0年，预计2 0 0 5年广西房地产投 资增长率将在3 0%左右，其总量有望突破2 0 0亿元大关，同时，广西房地产投资增长的区域差距会比上年缩小，其结构的调整会体现 出中低档住宅商品房会比上年有较大增加，房地产投资主体多元化也 会在今年充分表现，区外发展商和境外投资者将会纷至沓来，以增加 房地产发展的后劲与活力。2.市场供给充分，施工面积增幅降低2 0 0 4年广西商品房屋施工规模适度扩大，其面积可达2 5 0 0万平方米以上，是当年竣工面积的3.5倍，预计2 0 0 5年商品 房屋竣工面积8 5 0万平方米以上，市场可供给成品商品房屋面积达 1 0 0 0万平方米。由于土地供应量的控制，国家宏观调控也会继续 深入，据此，2 0 0 5年新开工面积比上年同期增长率减缓。3.需求持续上升，销售稳定增长随着广西城市化发展的深入推进，广西城市布局发生了较大变 化，南宁城市规模不断扩张，扩区增县将在2 0 0 5年得以深化，加 上过去的地改市基本完成，其新城市经济建设将会在今年得以深化，增大了对房地产市场的需求；同时，广西的二元经济格局逐步向一元 经济格局转化，大量的农村剩余劳动力进城务工，大量的农业人口会 逐渐转为城市人口，也向房地产提出了需求；另外，中国一东盟博览 会成为中国与东盟、特别是广西与东盟国家经济合作的唯一机制，这 一机制的启动也会在工业、商业、酒店和住宅方面增加广西房地产市 场需求；随着城市居民可支配收入的提高，广西住房消费的升级换代 的需求和投资性需求在今年呈加速增长趋势；广西的城市建设和房屋 拆迁任务仍然繁重，虽应宏观调控的要求，其速度有所减缓，但今年 仍将保持增长，成为广西房地产市场的另一个需求点4.房价继续上升，涨幅稳中有降据广西价格监测中心有关负责人介绍，由于土地放量的减少，土地成本及建设成本的继续增加，以及通货膨胀指数的上升，2 0 0 5 年广西的房价在理性范围内上扬。另外，随着宏观调控的继续深入，货币政策对投资需求的抑制作用，以及购房者的理智，今年广西房地 产价格的同比增长率会在4%以内。2005年1到5月广西房地产发展图项目第一季度同比增长15月同比增长开发投资36.7 亿元18.3%78.42亿元26.4%住宅投资24.79 亿元32.4%48.49亿元30.0%办公楼投资0.5亿元15.3%1.17亿元40.1%商业营业用房投资6.03 亿元13.7%12.13亿元22.0%商品房新开工面积387万平方米11.9%570.87万平方米10.0%商品房销售面积114万平方米-5.8%249.15万平方米8.5%二、微观环境南宁市房地产状况分析（一）近年来南宁市房地产发展状况近年来，南宁房地产发展表现不俗，开发规模扩张迅速，市场需 求增长旺盛，销售价格稳中攀升。不论是开发投资还是商品房的供给 与销售，都保持着良好的发展势头2002年完成投资23.88亿元，增长28.65%,2003年迅速增加到 39.48亿元，创历史高，增长61.31%,迈入2004年的4月份，南宁 房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了 65.3%,发展势头强 劲。单位：亿元1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年14.113.714.414.615.718.523.839.470733688南宁市历年房地产投资表35K40f1996年 1997年 1998年 1999年 2。00年 2001年 2002年 2003年2002年南宁房地产施工面积466.29万平方米，竣工面积120.52 万平方米，实际销售面积113.03万平方米，2003年的施工、竣工面 积分别为726.54万平方米、215.03万平方米，商品房实际销售192.20 万平方米，开发和竣工、销售面积同步直线上升，刷新了南宁房地产 开发投资的新纪录。2004年的前4个月，南宁房地产施工面积664.30 万平方米，竣工面积81.85万平方米，累计销售商品房70.99万平方 米，竣工项目已销售近九成。随着楼市销售情况的全面火爆，空置面积也得到有效消化。今年 4月末，南宁空置面积为38.10万平方米，比上年末减少2.1虬其中 住宅空置面积占46.3%,非住宅类空置面积占53.7虬 空置面积中以 历年开发积压的存量房为主，空置住宅中又以大面积和结构不合理的 房屋居多。从预售面积看，今年前4个月预售117.42万平方米，同比增长66.4%,比房地产投资增速低1.1个百分点。主要是由于2004年的新 增项目有近40个，可供购房者挑选的楼盘项目约120个，消费者从 容选择，理性消费，不再盲目追捧，商品房预售面积略有减少，但成 交依然活跃，这是市场趋向成熟的表现。在销售价格上，则表现为量增价涨。2001年南宁商品房销售均 价为每平方米2229元，2002年销售均价为每平方米2375元，2003 年房屋销售均价为2252每平方米元（当年竣工恒大安居等几个经济 适用房和低价房将售价拉低），2004年1-4月，南宁房屋销售均价为 每平方米2559元，其中住宅每平方米2425元，与2003年相比，增 长幅度为9.9虬1-4月份，琅东、凤岭新开的楼盘，预售价格以每平 方米2400元至3200元不等的价格起步。从规范管理和楼盘质量环境的档次上看。南宁市对房地产业的管 理颇为规范。在房地产开发中，土地价格的制定起到决定性的作用，也是政府对房地产业进行宏观调控的手段之一。几年前，南宁市就将“地价评估”作为一项独立课题请专家研究，并据此制定了科学的地 价评估系统，如今已正式实施。同时，南宁还实行了小区建设质量综 合验收制度，除了原有的工程质量验收外，还对项目管理、小区配套 设施、环境质量进行综合验收，包括建设过程中进行全程监督。在政 府规范管理的影响下，无论是房地产开发商还是消费者的工程质量意 识都不断提高。在许多住宅小区的施工工地上，除了政府的行业监督 队对工程建设进行全程监督外，消协与业主联合设立的工程质量监督 投诉站也对建设质量“虎视眈眈”。在多渠道监督的作用下，南宁市 房地产工程质量水平上升很快。1997年全市工程质量优良率是 26.2%,1999年已达到36%；一大批新建小区获得全国及省级优秀 小区称号。其中，新兴苑小区1999年还获得全国城市住宅小区建设 综合评比金牌奖，并拿下了建筑设计、工程质量等8个单项奖，这在 全国也是少见的。与此同时，一批明星楼盘浮出水面。南宁的房地产市场还有另外一个特殊魅力 环境优势。目前，南宁正在准备申请联合国最适合人居城市，它的有利条件有两个：一 是绿化，二是空气。南宁36.7%的绿化率在全国排在前列，空气质 量一般达到国家一级城市空气标准，这些都是南宁房地产业吸引外地 客商的无形资源。以上一连串的数字说明，目前南宁房地产市场总体情况向好，投 资、开工、销售同步增长，房屋销售价格呈上涨态势，市场销售空间 潜力巨大，不存在供求失衡现象，南宁房地产市场仍处于健康、有序 地发展态势。（二）南宁市房地产价格状况房价是市民们最关注最敏感的话题，房价的高低直接关系个人的 切身利益和生活质量。南宁目前各地段、各城区商品房的成交价格有 以下特点：1.价格以垠东市政府为中心、直径1公里范围内的楼盘价格为 最高点，由高到低形成梯级价格圈向城市外围递减由于级差地价的差别，市中心的土地开发成本相对高于城郊用 地，房屋的销售价格也有别于城郊项目的价格，销售起点较高。据调 查，处于1公里范围圈内的“佳得鑫水晶城”，其销售均价为每平方 米3500元，而“南湖国际广场”的最高价格可达每平方米4500元；向东延伸至“荣和山水美地”二期售价为每平方米3200元，至仙葫 开发区销售均价为2100元；南至江南区的“玫瑰园”成交均价为 2200元，至“江南新兴苑”销售均价为2000元；西线城北区的“梦 泽园”销售成交均价为2600元，“瑞士花园”均价则为1600元；北 线兴宁区内的“华彩美地”、“金桂花园”销售均价分别为每平方米 2500元和2300元。2.价格稳中上扬，各城区涨幅不同自2002年以来，南宁住宅销售价格一直呈稳步上升之势，2001 年平均销售价格为2034元，2002年销售均价为2177元，2003年每 平方米销售价格为2206元。今年1至4月，住宅平均销售价格为2425 元，比2003年的均价每平方米上升219元，涨幅为9.9%,呈现快速 上升之势，与2001年、2002年相比，每平方米则分别上涨了 391元、248 元。在五城区中，新城区是南宁房地产开发投资的热点区域，以住宅 投资为主，南宁住宅成交价格也以新城区最高。目前辖区内商品住宅 平均预售价格已超过每平方米3000元，其中又以垠东为首，许多楼 盘开盘一年左右，成交价已有50%100%的上涨幅度。如中天世纪花 园和铭湖经典的住宅销售价格已从开盘预售时的每平方米2500左右 分别上涨到每平方米3500元和4200元，涨幅达40%70%。城北区、江南区是南宁房价相对较为平稳适中的两个城区，目前的 销售均价在1800元2400元左右，虽然价格也有所上涨，由于价格 相对低廉仍深受广大中低收入市民的青睐。以恒大新城和金湾花城、翠湖新城为例，虽然价格从两年前的1600元已上涨到今年的2300元 左右，涨幅已有45%,但依然销售火爆，供不应求。由于低价房屋销 量大，对南宁房价的过快上涨起到抑制作用，薄利多销也让房地产公 司受益不浅，在消费者心中树立了良好的信誉。3.经济适用房价格小幅上涨就在南宁各楼盘价格上涨速度达到20%80%之时，也并不是所有 类型商品房的销售价格都在快速上涨，那就是国家、政府部门进行价 格监控的经济适用房。其价格这三年内一直控制在每平方米1350 元1600元之间，没有超出政府的定价标准，各年价格的上涨幅度 保持稳定。2002年全年均价为1358元，2003年全年均价为1545元,但今年4月经济适用房价格出现小幅调整，销售均价为1529元，南宁有关部门对经济适用房价格的监管起到了不小的作用。4.日趋完善的三级价格体系，满足了百姓多层次的购房需要随着南宁商品房需求的不断高涨，房市的火爆升温，政府也加 大对房地产价格的宏观调控，一方面注重调整城市中心周边的土地供 应，引导开发商开发不同档次、不同价位的商品房，南宁五城区均有 高、中、低档次的楼盘，各城区内同档次的楼盘，价格上也有所差别，高品质的商品房也能以低价位成交，从而保持区域价格的平衡发展。另一方面加大对经济适用房开发的指导，开发项目以普通市民为主要 对象，并在房屋结构、面积、档次上加以控制，保证经济适用房价格 的合理性，避免价格出现大起大落。第三，政府有关部门采取积极有 效措施，建设解决最低收入保障群体住房需求的廉租房，2003年已 完成300套廉租房的任务，解决了低收入居民的居住问题。目前南宁 已形成了商品房、经济适用房、廉租房的三级价格体系，基本上解决 了各类购房者不同层次的消费需求。（三）南宁市房地产业的发展趋势1.房地产需求空间会迅速扩张中国一东盟博览会使南宁市成为东盟自由贸易区的结点，从国内 看，一下子把南宁推向了西部开发的前沿；从港澳看，加重了南宁在“9+2泛珠三角”经济圈中的份量；从国际看，南宁即将作为亚洲 经济体的热点城市。南宁的东盟自由贸易中心的功能、西南出海通道 的功能的充分发挥，一定会在近二年内聚集众多中外经济机构的落 户。可以预计人流、物流以及资金流的迅速上升，一定会在近二年内 推动房地产消费较大幅度上升。因此，南宁地产的消费市场将会不同 程度的辐射我国西部、东南部、港澳以至东南亚国家。2.房地产投资会适度超前过去南宁市与国内许多大城市相比，缺乏推动经济的“超级拳 头”。南宁市的房地产发展相对滞后于发达地区，处于“随大流”的 投资态势。如今，南宁每年一度的中国一东盟博览会，犹如增添了一 个发动引擎，将迅速提升南宁市在国内外的知名度。知名城市地产价 值与过去不可同日而语，潜在的房地产发展空间，有可能吸引有实力 的海内外投资者加盟邕城的房地产开发。在二、三年内，南宁市的房 地产开发从投资规模到发展模式都将会发生量与质的变化。比如，将 会出现外商独资与中外合资共存、使用消费与投资消费并举、房地产 投资与需求两旺的局面。3.房地产价格不会大起大落南宁市以垠东开发为主的“东部进行曲”虽接近尾声，与垠东接 壤的“后东部”仙葫经济开发区作为沿邕江的高尚住宅区域正 在兴起，现又谋划120平方公里的南宁市西部开发以相思湖为中 心开发成生态型新区。如此城市规划形成的房地产发展态势，已经成 为中国一一东盟博览会的房地产需求准备。因此，在近10年内，南 宁市土地和房屋供应量可以满足日益增长的房地产需求。超前的城市 规划准备和成片土地开发准备，对房地产价格起到了平衡作用。可以 预见，近几年南宁市房地产价格，会稳中有升。4.政府将进一步激活房地产市场的发展如今，南宁市政府决定将房地产业作为该市的一个支柱产业来发 展，并结合产业化的规模、拉动经济整体发展的目标来进一步努力。产业化发展要从规模开发的角度考虑，提高建设中的科技含量，从而 带动相关行业的发展，并不是多建多卖就行。目前，南宁荣和新城已 被建设部批准为全国小康住宅科技产业化示范小区，南宁市决定抓好 这些“康居工程”试点，以点带面推动产业发展。同时，进一步完善 激活商品房消费的金融措施，加强住房按揭贷款对市民的吸引力。另 外，南宁正在加快房改房上市、房屋置换等相关措施的出台，进一步 激活房地产市场。南宁市“房产超市”也正在筹建中，它将以政府扶 持、监控，企业化运作的方式经营，通过配套服务吸引客户，使之成为南宁商品房交易的主要场所。三、方周公司发展方向定位通过以上对国家、广西区以及南宁市房地产状况的分析，可知房 地产行业历来就是宏观调控的重点和敏感性行业。统计数据表明，2004年前三季度房地产开发投资、新购置土地面积、房地产开发贷款 等指标都出现明显回落，各地区土地市场逐步完善，违规项目被清理 出局，拆迁矛盾得到缓和。当然，这些都是宏观调控政策的阶段性成 果。但宏观调控政策效能显现需要一个过程，而房地产项目开发全过 程的周期平均需要34年。面对当前宏观调控的考验，首先应该考虑 的问题是企业如何在当前宏观调控不断变化的环境中生存下来，因为 企业的发展都是建立在企业能够在市场上生存下去的基础上的，那 么，一个企业要想在市场中生存并且得到发展，首先就是要能适应市 场的不断变化以及人们需求的多元化发展，要能根据市场以及宏观环 境的来确定公司的业务组合以及各方面的因素。因此，对于方周房地产这样处于“幼苗”时期的公司来说，建议 公司应该朝多元化方向发展一一即以房地产开发为主，兼顾房地产营 销策划以及代理楼盘（即公司要设立策划部、销售部等相关部门）。（-）向多元化方向的发展，有助于公司规避风险由于公司刚刚成立，处于发展阶段，首先应该考虑的是如何立足,避免大的风险。向多元化方向发展，即便有一天由于国家政策、资金 等因素不利于房地产的开发，仍然可以从营销策划以及代理销售这里 使企业生存下去；（二）向多元化方向发展，有助于公司降低成本由于公司处于创业阶段，对于资金的需求量也是比较大的，公司 朝多元化方面方向发展的意思是指“麻雀虽小，但五脏俱全”。对于 公司初期开发的楼盘，可以由公司内部的策划部进行全程营销策划，由公司的销售部进行销售，这样以来，就可以省去请专门的营销策划 公司策划、代理的费用，可以为公司节约资金，降低公司的成本。（三）向多元化方向发展，有助于公司建立完善的机构,为以后的扩大发展打下基础一方面目前公司的竞争都是综合实力的竞争，不但要具有一定的 专业性以及良好的品牌形象，同时还要具有一定的规模；另一方面，公司的机构比较健全，其具有的策划、销售等部门还可以向外发展，不但做公司自己开发的楼盘还可以从别的公司开发上争取楼盘，这 样，不断壮大部门的优势使其在同行业中也具有一定的竞争能力，进 一步提升公司整体的竞争优势，使公司能发展成一个综合、全面的大 公司。四、方周公司发展方向具体策划（一）融资策略面对新形势，我们认为方舟公司应能对南宁市乃至整个广西区、全国的房地产市场的不良动态能够做出灵敏的反应，及时地采取调控 措施，积极主动地寻找对策，以适应房地产市场的新变化。根据发展趋势，房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资 渠道，那么公司可以从单纯的以银行贷款为资金来源，也可以拓展为 社会集资、争取国际金融机构贷款、承包商垫资等为资金来源；公司 要注重拓宽融资渠道，可以考虑房地产信托、房地产基金、债券、上 市融资等多元化的融资方式。具体的建议如下：1.商品房预售和销售商品房的预售及销售是房地产开发企业最主要的资金来源及资 金渠道。作为房地产开发企业而言，房屋是其主营业务及商品，虽然 房屋在其预售期的售价往往低于现房的销售价格，但其回收资金的速 度和比重往往超过房屋正式竣工后的销售资金回收，这就有利于给企 业带来良性循环，从而使房地产的开发正常进行。在商品房销售中，对于空置商品房的销售也是非常重要，因为其占用了企业的大量资 金。所以，我们认为方舟公司应该首先作好销售方面的策划，使得预 售进展顺利，同时减少或避免空置商品房的出现，尽快筹集资金保证 公司周转及正常运作。2.项目合作与参建在国家经济处于快速发展时期，房地产作为先导行业，对国内外 企业都有较强的吸引力。因此，开展项目合作与参建，吸引国内外资 金，是增加企业资金供给力的重要途径。我们认为方舟公司可以通过 以下方式来进行：一、搞项目合作吸引资金，即可以将自行开发的项 目选择与南宁市甚至国内外企业合作投资或组织项目开发公司，共同 开发；二、通过参建筹集资金，即公司选择一些开发项目，将其中一 部分或全部房屋按照商定的价格吸收其他企业参加投资，参建单位按 协议定期支付参建款，待项目竣工交付结清款以后，参建单位可按协 议规定获得其应得的那部分商品的所有权。3.负债经营与银行贷款负债经营是企业在开发经营活动过程中通过各种形式的举债以 发展经济的一种经营模式，它是企业筹集资金的一种重要方式。方舟 公司处于发展阶段，规模不大，资金量有限，那么通过负债去筹集资 金，扩大自己的开发经营规模，实现滚动开发的经营策略是有效而必 要的，但是公司必须严格掌握负债经营的额度以保证经营的同时避免 风险。房地产开发企业的发展离不开金融机构的支持，向银行及有关金 融机构的贷款也是房地产开发企业最重要的筹资渠道之一。4.加强同行业的合作公司可以先通过联合方式参加项目和土地投标，获取开发权和土 地所有权后再进行分割，或联合组建项目公司集中资金完成项目开发 经营然后从小项目公司中获取分配利益。我们认为，对于方舟公司这 样小规模的企业来说，这一点十分值得重视。5.按揭随着房地产的发展，按揭这种资金筹借方式在开发企业筹集资金 中所占的比重逐步增大。当前市民购买商品住宅的资金来源中约有70%来自公积金和商业性贷款，而央行的连续七次降息，使商业性住 房贷款利息支出下降了60%以上，通过利率的杠杆作用，已大大引发 了居民对住房贷款的需求，从而有效地扩大了房地产市场的需求。以上几点，是我们根据方舟公司处于发展阶段，规模较小的情况 所提供的融资建议。除此之外，还有发行债券、股票，租赁信贷，企 业内部集资等等融资方式。最后具体采用那种方式必须由公司根据实 际情况来确定。（二）项目投资策略1.调整项目运作模式对于绝大多数开发企业来说，调整项目的运作方式成为应对宏观 调控的一种有效方法。由于土地供应政策的变化和融资门槛的提高，一些原本由一家企业就能独立完成的开发项目因资金问题可能变得 难于开发。为此，建议公司应走合作开发或合股经营之路（几家企业 联合起来共同开发或共同投标一个项目）。另外，可以借鉴前不久的 北京华远房地产公司和S0H0中国之间的“鸡蛋换粮票”事件的经验和 启发，走股权合作之路，解决部分企业之间短期融资与长期发展所需 土地的问题。2.重新组合房地产投资类型随着针对房地产的调整性政策的出台，必然导致某些房地产开发 项目的投资风险增大，比较理想的应对策略是进行房地产类型组合投 资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金 的调剂作用，适应当前宏观调控下的房地产市场需要。为此，建议公 司可以先从单一的以经营性用地（实行招标拍卖挂牌出让的土地）为 载体的商品房开发投资开始，然后逐步向以公益性用地（划拨或协议 出让的土地）为载体的“经济适用房”、“