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深 圳 市 天 健 物 业 管 理 有 限 公 司作 业 指 导 书编 号 TJ-WI-WX版 号 A 维修服务及房管工作手册发放编号 编制： 体系编写小组 审核： 物业监管部 同意： 生效日期：/8/1深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX 目 录版 号： A修改号： 0页 码： 1/1 一、维修服务1. 维修部部长岗位职责 TJ-WI-WX-01 2. 维修水电工岗位职责 TJ-WI-WX-023. 维修步骤图 TJ-WI-WX-034. 工具管理标准作业规程 TJ-WI-WX-045. 公共设施维修标准作业规程 TJ-WI-WX-056. 住户家庭维修标准作业规程 TJ-WI-WX-067. 维修服务礼仪规范 TJ-WI-WX-078. 维修过程检验 TJ-WI-WX-089. 维修安全作业规程 TJ-WI-WX-09二、房屋及公共设施管理10. 房管职员作职责 TJ-WI-WX-10 11. 空置房管理标准作业规程 TJ-WI-WX-11 12. 装修管理标准作业规程 TJ-WI-WX-12 13. 装修管理步骤图 TJ-WI-WX-13 14. 楼宇巡查工作规程 TJ-WI-WX-1415. 公共场地使用管理要求 TJ-WI-WX-1516. 临时用电管理要求 TJ-WI-WX-16深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-01 维修部部长岗位职责 版 号： A修改号： 0页 码： 1/1 1. 负责大厦公用设施、设备运行、保养、维修、安全检验工作安排和落实。2. 负责机电部职员专业技术培训，提升机电人员职业道德、专业技能和服务意识。3. 负责制订机电设备、备用具、备用件采购计划，报管理处，并负责派人询价和采购。4. 负责机电维修人员考评工作。5. 组织并参与设备大检修，负责制订设备保养维修计划，并组织实施。6. 督查每位机电人员做好各项统计，搜集整理设备技术资料及维修保养统计，做好设备台账工作。7. 负责用户对机电工作投诉处理，负责本部门不合格服务处理、纠正和预防方法实施、跟踪检验。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-02 维修工岗位职责 版 号： A修改号： 0页 码： 1/1 1、负责室内外公共设施、设备维修、检验、保养工作，为业主（住户）提供有偿维修服务。2、遵守职员守则和企业各项规章制度，认真落实“业主至上、服务第一”宗旨。3、服从客服中心调度和部长安排，按时按质量完成工作，注意安全操作，确保维修质量，尽可能作到让业主满意。4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。5、努力学习，不停总结维修经验，提升思想素质和业务技术水平。6、对住户彬彬有礼，以优质服务为企业争创效益。7、注意“工完场清”，节省用料。8、着装整齐，进住户家中佩戴职员牌，保持企业良好形象。9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化提议，为企业多做贡献。10、完成管理处安排其它工作任务。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-03 维修步骤图 版 号： A修改号： 0页 码： 1/2 用户报修 接到用户服务中心或用户电话接待用户来访 您走好！问询需要维修内容及地点，判定是否有能力及人手立即去维修“请问您有什么事”“你好！维修部，请问您有什么要求？”有能力没有能力，“对不起，我们没有此项服务”并作解释“对不起，我们临时没有些人。”约定时间“我们立即派人去维修”再向用户服务中心或用户确定一次维修内容，地点立即间后：“请问您还有什么要求？”再见！和商租户意见一致后进行维修，维修完后做到工完场清检验损坏情况，若是有尝服务应向用户申明：可能要合适收取费用。到用户家中维修“您好，我是维修部，请问是否您房间需要维修？” “请您验收签意见。”谢谢，再见！ 深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-03 维修步骤图 版 号： A修改号： 0页 码： 2/2 公共部位维修接到用户服务中心或用户电话接待用户来访 问询需要维修公共部位地点，判定是否在管理服务范围“请问您有什么事”“你好！维修部，请问您有什么要求？”不属于管理服务范围，“我们立即联络相关部门处”并作解释是管理服务范围“我们立即派人去维修”谢谢您报修。谢谢您给我们工作大力支持，再见！深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-04 工具管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目标规范维修工具管理工作，确保工具完整及各项性能完好。2.0 适用范国适适用于管理处维修部工具管理。3.0 职责3.1 维修部长负责检验工具管理工作实施情况并负责工具申购。3.2 管理处仓管员负责工具管理及登记盘点工作。4.0 程序关键点4.1 维修部工具年度采购计划由维修部部长组织各维修工一起制订并报主任审批。4.2 维修部工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由仓管员保管。仓管员对所领用工具统计在物资领用记录表内。4.3 个人使用工具和公用工具（便携带），经维修部部长同意后，到仓库领取并负责保管。并由维修部部长署名确定。公用工具使用完后应还回库房。4.4 个人使用工具管理4.4.1 维修部职员正式上岗时，经维修部部长批推后，在仓管员处领取一套个人使用工具。维修部职员个人使用工具每十二个月只能补领一次。仓管员应对职员所领个人使用工具登记在物资领用记录表内。4.4.2 工具使用注意事项：1、 不准乱打乱撬；2、 用力应适度；深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-04 工具管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/23、 测量不一样参数时注意正确换档（万用表）；4、 注意工具作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；5、 用后擦拭洁净工具。4.4.3 维修部职员个人使用工具属企业财产，严禁用作私人用途。4.4.4 维修部职员个人使用工具丢失或人为损坏，则应由职员个人立即补上同规格同品质工具；如属正常使用损坏则能够经维修部部长同意后在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记。4.4.5 职员辞工、被解聘或转岗时应将个人使用工具全部退还给维修部，对于丢失或人为损坏工具通知财务部扣发对应钱款。4.4.6 对于换下来个人使用工具每六个月由管理处仓管员进行一次盘点，维修部部长审批，主任同意后做报废处理。4.5 公用工具管理4.5.1 公用工具由仓管员负责保管，使用人员须经维修部部长或仓管员同意后方可借出使用，用毕立即送回。4.5.2 公用工具属企业财产，严禁用作私人用途。4.5.3 对于公用工具中计量器具或安全用具应定时送检，检验后合格方可使用，不然应重新申购。5.0 统计5.1 物资领用记录表TJ-R-WI-ZH11-01 深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-05 公共设施维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/11.0 目标规范公共设施安装维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装维修工作。2.0 适用范国管理处公共设施安装维修工作。3.0 职责3.1 维修部部长负责检验公共设施安装维修工作实施情况。3.2 维修员具体负责公共设施安装维修工作。4.0 程序关键点4.1 接到用户服务中心或用户报修电话，依据维修步骤确定为公共部位维修任务时，登记在管理处公共维修统计上，并安排维修人员立即处理。4.2 公共部位维修内容包含以下内容（不全方面）：更换灯管、开关；水管及阀门维修、管道疏通、门窗维修；弱电系统如门禁、消防设施等。 4.3 维修时如包含到交通或安全问题，应设置对应标志，必需时设置围栏并派专员看管。 4.4 凡接触电气维修，必需严格根据“维修安全作业规程”规范操作。4.5 凡包含弱电系统维护，能够参考“机电设备管理工作手册”相关要求操作。4.6 管道疏通参考“住户家庭安装维修标准作业规程”相关条款进行操作。4.7 需要外包施工项目参考“物业管理分包方控制程序”进行操作。4.8 公共设施维修工程结束4.8.1 当维修工作完成后，维修人员应立即打扫工作场地清洁卫生；用塑料编织袋装走全部砖渣、泥沙，用抹布擦拭洁净弄脏部位。4.8.2 搞完卫生后，维修人员应把移动了物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。5.0 统计 管理处公共维修统计 TJ-R-OP07-04深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-06 住户家庭维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/51.0 目标规范住户家庭安装维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭安装维修工作。2.0 利用范国 适适用于辖区内住户家庭安装维修工作。3.0 职责3.1 维修部部长负责检验住户家庭安装维修工作实施情况。3.2 维修员具体负责住户家庭安装维修工作。4.0 程序关键点4.1 维修员进住户家进行安装维修时基础要求。4.1.1 维修员进行住户家庭安装维修时；要严格遵守工作规程。4.1.2 水电维修员进行住户家庭安装维修时，要做到以下两点：1、自觉维护企业及住户权益，不做损害企业声誉事；2、不能不懂装懂，碰到疑难问题要加实、具体地汇报给维修部部长，请求支援处理。4.1.3 维修员进行住户家庭维修时应咨询住户意见，尽可能恢复维修前原貌原样，如有改动应取得住户同意方可进行。假如不能满足住户要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽可能取得住户谅解。4.1.4 维修前，首先应设计好方案或进行仔细检测、判定出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成无须要返工或引发投诉。4.1.5 维修员接到住户家庭安装维修派工单后，应在和住户预约好时间内按时抵达维修现场，紧急维修应在半小时内抵达。4.1.6 维修员来到住户家门前，按门铃或轻敲门。见到住户时要先问好，简练说明事由，在取得住户同意后方可进人室内进行安装维修。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/54.1.7 安装维修时，要把有碍操作物品小心移开，并把部分可能受影响物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽可能使噪音降到最低程度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.1.8 进人住户家庭，应脱掉鞋子或按要求在鞋上套一次性洁净鞋套方可进人住户家庭。4.2 家庭维修4.2.1 日光灯维修： 1、 检验测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；2、 检验启辉器管脚接触是否良好，不然应整修启辉器座；检验启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器； 3、 检验光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格光管；4、 检验日光管管脚是否接触良好，不然应整修日光管管座，整修后达不到要求应更换；5、 检验镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格镇流器；6、 维修工作完成后应开灯试验，直至故障排除。4.2.2 开关维修：1、计算用电负荷，如已超载则要求住户对应降低负荷，不然应申请增容；2、拉下总电源开关，用万用表检验有没有短路故障，如有则应先对怀疑点进行检验，然后再逐一检验，直至故障排除；3、拉下总电源开关，用500V摇表检验线路绝缘情况，假如摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检验，直至故障排除； 4、故障全部排除后，换上一个同规格开关；5、试验开关应开闭正常。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/54.2.3 电表维修： 1、计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；2、 对电表加负载试验，如有下列任意一个情况则应更换一个经供电局校验后合格电表，电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿； 3、电表安装应方正牢靠、无倾斜、无松动，注意进、出线正确接法； 4、安装完成后进行通电试验，电表应转动灵活，无异常噪音； 5、会同用户服务中心管理员做好新旧电表底数统计。4.2.4 水咀、闸阀维修： 1、关掉水咀、闸阀前阀门，排空管内水，拆下水咀或闸阀；2、 拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格水咀或闸阀；3、 在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；2、 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。4.2.5 水表维修：1、关闭水表前闸阀，排空管内水，拆下水表；2、拆开水表，检验滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；3、装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表水流方向应和供水方向一致。水表安装应牢靠无松动、水平无倾斜；4、水表安装完成后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；5、会同用户服务中心管理员做好新旧水表启用底数统计。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/54.2.6 坐厕水箱维修：1、水箱浮球阀漏水：用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应里换配件总成。2、水箱出水胶塞漏水：调整胶塞位置，如胶塞已老化或变形则应更换胶 塞。4.2.7电热水器维修：1、开关跳制：电热棒生锈或老化造成漏电，此时应更换同规格电热棒；如是开关本身质量问题则应更换同规格开关。2、热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格电热棒。43 给水管道安装4.3.1 依据现场情况确定出最好管路走向（综合考虑以下原因：住户要求、美观效果、最省材料和最省人力）。4.3.2 安装水管前准备工作：1、依据工程维修（结算）单领取所需关键材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；2、辅助材料（如水胶带、白色油漆或涂料、管码、胶粒等）；3、借用所需公用工具。4.3.3 给水管安装要领：1、 整个给水管路安装只许可有一个活接头，并尽可能留在接驳进水口处；2、给水管应尽可能紧贴阴角、阳角或墙壁；3、给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量）；4、冷、热水管安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必需在冷水深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-06 住户家庭安装维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/5管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向左侧；5、给水管每两米及拐弯处应加管码固定；6、刷白色油漆或白色涂料（如住户需要话）；7、 试水时应整个管路没有一处渗漏水。4.4 管道堵塞疏通4.4.1 厨房或卫生间下水管道、座厕下水如出现堵塞，可先用铁线勾出存水弯内脏物。4.4.2 如无法疏通可采取用疏通机疏通排水管。4.4.3 用大水试排水管，假如流水顺畅则说明已疏通好。4.5 安装维修工作完成4.5.1 维修员应立即清扫工作场地：小工作垃圾装人塑料袋内，大工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到周围垃圾桶（箱）边上。用洁净抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品原来状态（位置）。4.5.2 全部工作完成后，维修员要试验安装维修后效果给住户看；同时要给住户讲解应注意事项，假如住户有不满意地方（合理要求），则应立即进行整改直至住户满意为止。4.5.3 确定一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在工程维修（结算）单上署名确定。假如住户对此次安装维修收费有异议，水电维修员应依据有偿服务收费要求向住户作出详尽解释，消除住户无须要疑虑。离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户支持。4.6 维修员回到维修部后要立即在工程维修（结算）单上做好维修统计，统计内容包含：维修内容、所用关键材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备以后查询。5.0 统计 工程维修（结算）单 TJ-R-OP07-15深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-07 维修服务礼仪规范版 号： A修改号： 0页 码： 1/11 总则1.1 树立形象意识维修人员是常常和住户见面，并提供水电维修等各项服务工作一线职员，在维修速度、质量和核准收费方面轻易和住户发生矛盾。所以，维修部工作人员要尤其注意完善在住户心目中形成服务形象。1.2 本岗位服务形象总体要求热情主动服务意识，周到完善服务效果，礼貌和善服务方法。2 维修人员形象规则2.1 接到住户紧急请修电话30分钟之内，应立即准备好用具和工具前往维修，不可拖延或推故不办。日常维修报修申请可和用户预约好维修时间。2.2 维修工作要做到“快、好、省”效果要求。2.3 维修费核实，可于维修前向住户报明损坏程度、配件价格、维修工时等，取得住户认可后，再进行维修。在修毕报价签单时，要如实清楚地向住户说明报价依据（如出示管理处制订价格清单）。2.4上门维修，应注意登门礼节，应先按门铃或扣门，主人开门后，应先说明身份和来意，语言要求和蔼有礼貌并出示工作证，在取得业主同意后，方可入室维修。2.5 维修人员上门维修必需着工装，在住户家中不可吸烟、哼唱、吃零食或相互说笑，对住户家中人不可有没有礼表示。2.6 在维修过程中应尽可能保持住户家中原有设施完好和清洁，如不可保持，则应通知住户，取得认可后再行维修。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-08 维修过程检验版 号： A修改号： 0页 码： 1/11 0 检验目标 确保业主（住户）提出服务要求得到满足。20 适用范围2 1 企业所辖各物业公共部分维修过程检验。22 业主（住户）室内维修过程检验。30 职责31 维修部长每日对派工单进行检验，对维修服务过程进行监督指导。32 房管员、用户服务中心工作人员负责维修工作回访。40 内容41 服务过程检验规则。411 服务立即性检验：依据维修预定时间，按时达成目标地，维修视工艺复杂程度而定：通常性维修不超出8小时；对于尤其困难，要求从接单开始到完成最多不超出72小时（工艺要求特殊例外）；不能当日完成应向业主（住户）解释原因。412 服务质量检验：按维修服务标准检验。功效性维修，以恢复原有功效为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平先行，和原有部位相比较，应无突兀感；满足业主合理要求；严格按工作手册实施。42 检验：A 主任组织管理处房管局员、班组长依据“维修服务标准”，对物业公共部分设施、设备（机电设备除外）情况检验，有问题立即通知到维修部，并督促处理。B 物业监管部每季对管理处维修服务情况进行检验。C 回访：每个月由管理处房管局员按派工单总量抽取30%进行回访，以检验维修服务过程质量。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-09 维修安全作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目标 预防和杜绝维修过程可能出现多种不安全隐患，确保维修人员及相关人员安全。2.0 适用范围 维修人员在提供服务或从事下列电器设备操作过程管理。3.0 规程内容3.1 电动工具使用安全规则3.1.1使用电动工具前应检验外壳、手柄是否有裂缝和破损；保护接地或接零线连接是否正确、牢靠可靠；软电缆或软线是否完好无损。3.1.2插头是否完整无损，开关动作是否正常、灵活，有没有缺点、破裂。电气保护装置是否良好，工具转动部分是否转动灵活无障碍。旋转方向指示是否相同，使用中声音是否正常，如有尖叫声、嗡嗡声或其它杂音时，应立即停止使用，待故障消除后方可继续使用。3.1.3在使用中近距离不得站有些人，要带防护眼镜。集中精神以免发生扭伤手、脚、损伤眼睛及身体其它部分。3.2 电气维修防触电安全方法3.2.1直接接触防护基础方法：1、 利用绝缘防护：用绝缘材料将带电部分全部包裹起来，从而预防在正常工作条件下和带电部分任何接触 。2、 设置阻挡物防护：在带电设备或电气线路等周围设置阻档物，以预防因为人员无意直接接触带电物而造成触电。3、 利用遮拦或外壳防护：采取遮拦或外壳将带电部分和外部完全隔开，以避免现场运行管理人员从常常靠近方向或从任何方向直接接触及护：阻挡物用于预防无意直接带电部分。4、 确保安全距离防护：为预防人和其它物体触及或靠近带电体造成事故，要求带电体和地面之间、带电体和其它设施设备之间、带电体和带电体之深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-09 维修安全作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/3间必需保持一定安全距离。5、 采取安全特低电压防护：对于直接触电和间接触电防护，均可采取安全特低电压供电措施，共通用条件是供电电压值上限不得超出50伏。6、 采取漏电电流动作保护器附加保护：它是一个在要求条件下当漏电电流达成或超出给定值时，能自动切断供电开关电器和组成电器，通常见于故障情况下自动切断供电防护带电部分。 3.2.2防间接触电方法：1、 电系统应采取保护接地形式。2、 用自动切断供电防护。3、 采取双重绝缘或加强绝缘防护。4、 采取非导电场所防护。5、 采取电气隔离防护。6、 采取不接地局部集电位联结防护。3.3 电源线路检验及维修安全规程：3.3.1 电源线路检验时必需由二名维修电工在位，一人操作一人监视。3.3.2 在线路上进行维修作业必需在配电柜上挂“严禁合闸、有些人工作”通告牌。3.3.3 用摇表对电源线路检测绝缘完成必需对地放电，以免发生触电。3.3.4 在更换电源线时必需检验电源线外皮是否良好、破损。3.3.5 检验电源线路故障时严禁带电作业。3.3.6 在作业前应检验维修全部工具、测量仪表性能是否良好，安全系数是否可靠。3.3.7在作业区范围内设置安全围栏。3.3.8 作业完成后应将作业场所立即清理，确保线路安全运行。3.4 夏季高温季节室内、外维修安全作业规程：3.4.1 室内、外维修在高温炎热季节作业前应做好安全防护方法，预防中暑。3.4.2 严禁在夏季炎热下严禁带病作业。3.4.3 在作业过程中如遇中暑等症状发生应立即停止作业，确保职员安全。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-09 维修安全作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/33.4.4 对本部职员常常对预防中暑学习及培训，提升职员意识及自救能力。3.5 更换玻璃安全作业规程：3.5.1玻璃在更换前应做好各项准备如：木垫、胶垫、手套、吸盘等性能是否良好。3.5.2更换玻璃必需由2至4人在场，确保装卸安全。3.5.3玻璃在搬运过程，必需检验玻璃整体是否完整。戴防护用具如：手套、吸盘等，以免割伤、砸伤。3.5.4更换较大面积玻璃时必需有些人在旁监视、划出隔离带。3.5.5更换玻璃完成后，必需检验是否安全牢靠，玻璃胶是否凝固坚固。3.6 室内油漆涂刷安全操作规程：3.6.1在作业前应事先现场清理，做好安全防护方法（如配置灭火器材、口罩、手套等。）3.6.2在刷漆现场应设围栏，过程中严禁在现场动火作业及在现场吸烟、接电源线。3.6.3在油漆调剂过程，危险易燃物品应由专员保管、调剂。调剂完成后应将易燃品立即密封送回危险品仓库，以免更多有害气体挥发，造成人员中毒。3.6.4在油漆现场必需保持通风通畅，作业人员必需戴口罩、手套，确保作业人员安全。3.6.5油漆刷完成应立即清理现场。3.7 切割机安全操作规程3.7.1在使用切割机前必需对切割机完好性能进行测试。3.7.2使用时必需戴口罩、防护镜。3.7.3必需在通风条件好、阳光充足场所进行作业。3.7.4作业场所需设置围栏，以免碎片飞出伤人。3.7.5切割片按所用次数、时间进行更换。3.7.6使用切割机预防用力过猛伤人。3.7.7切割机使用电源必需有可靠接地。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-10 房管职员作职责 版 号： A修改号： 0页 码： 1/2 1.0 负责小区楼宇日常巡查，包含以下内容：1.1 公共设施设备安全好情况巡查。1.2 装修违章巡查。1.3 消防违章巡查。1.4 利用巡查机会和住户沟通。2.0 房屋本体巡查2.1 检验水电表。2.2 巡查楼梯间：检验走廊灯、楼梯灯、门、窗；检验梯间墙身、天花、墙、地面瓷片；消防栓、灭火器、防火门、疏散指示灯、消防疏散道、防盗预警设施及消防报警设施。2.3 检验逃生天台：天台门是否能随手打开（严禁上锁）；护栏、避雷针、电视天线、隔热层；检验有没有违章占用、雨水管及卫生。2.4 巡查电梯运行平稳无异常；检验安全标识；照明灯及安全监控设施；卫生情况。2.5 巡查大堂、门厅、走廊公共设施和照明灯、垃圾箱。2.6 巡查中发觉梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即通知护管队进行检验。3.0 公共设施设备巡查 3.1 巡查水、电、气、通讯设施，检验设施有没有破损，生锈、脱漆，标识是否完好。3.2 巡查公共文体设施，检验雕塑小品、儿童游乐设施。3.3 巡查道路、广场、公共集散地：检验设施设备是否完好，是否违章占用现象；标识、路牌、警示；各类雨、污水井盖、照明灯、装饰是否完全。3.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场。4.0 巡查周围环境4.1 检验小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.2 检验是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-10 房管职员作职责 版 号： A修改号： 0页 码： 2/2 4.3 检验是否有违章喂养家禽家畜等现象。4.4 检验卫生情况是否良好。5.0 巡查装修：详见装修管理标准作业规程6.0 空置房管理，详见空置房管理标准作业规程7.0 对巡查发觉问题处理7.1 房管员巡查时发觉上述问题出现时，如本人能进行劝戒、阻止、处理，应给予立即处理；一时无法处理问题在巡查回来后汇报用户服务中心处理。8.0 统计房屋及公共设施月巡查统计 TJ-R-WI-WX10-01巡查问题处理表 TJ-R-WI-WX10-02深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-11 空置房管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/2 1.0 目标 规范空置房管理工作。2.0 适用范围 管辖范围内空置房管理工作。3.0 职责3.1 管理处主任负责空置房管理组织、监督工作。3.2 房管员负责依据本规程实施空置房日常管理工作。4.0 程序关键点4.1 空置房登记建档和收费。4.1.1经管理处接管空置房由房管员进行登记造册。4.1.2房管员将空置房登记在空置房记录表内，并报管理处主任。4.1.3 空置房管理费用征收方法：a） 第十二个月按物业管理服务费收费标准50%向房地产开发商计征管理费；b） 第二年按物业管理服务费收费标准75%向房地产开发商计征管理费；c） 第三年按物业管理服务费收费标准100%向房地产开发商计征管理费；4.2空置房维护计划制订4.2.1房管主管应于每十二个月12月31日前依据空置房情况制订空置房维护管理计划，内容应包含：a） 维护管理项目；b） 维护管理频率；c） 维护管理方法；d） 维护费用预算。4.2.2空置房维护计划报管理处主任审核后，汇入管理处年度工作计划中报企业总经理审批。4.2.3经总经理审批经过后维护计划由房管负责具体组织实施。深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI- WX-11 空置房管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/2 4.3 空置房维护4.3.1空置房由房管员组织日常管理和维护工作。4.3.2房管员依据季节改变定时对空置房进行开窗通风、散热。必需时应进行烘干处理，预防墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。4.3.3对于精修房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，预防木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，预防木器发霉、变形。4.3.4参考相关电器说明书，定时将电器打开试运行，以保持电器良好工作状态，还应注意立即关闭电源。4.3.5管理员定时通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修房屋保洁部应视情况定时对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。4.3.6房管员巡楼时应注意空置房防火、防盗工作。如发觉空置房有异常情况应立即向房屋主管汇报。4.4 房管员每次巡楼后应将空置房维护管理情况统计在工作统计中，每六个月汇总一次上交管理处保留。5.0统计空置房记录表 TJ-R-WI-WX11-01深圳市天健物业管理作业指导书TJ-WI-WX-12 装修管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/4 1.0 目标规范装修管理工作，维护楼宇安全和广大业户切身利益，保障公共设施正常使用和房屋外观统一美观。20 适用范围适适用于楼宇装修管理工作。30 职责31 管理处主任负责装修申请审批及重大违章装修处理；32 房管员负责装修申请、资质审核及装修过程管理和验收；33 用户服务中心负责业户装修管理接待、咨询；34 护管队负责装修施工人员管理，帮助管理员加强装修管理及日常巡查35 维修部负责装修施工中水电管理；40 管理规程41 装修申请和审批411 申请：业户需要提前向管理处用户服务中心提出装修申请（租户必需持业主委托书）：A） 申请时如实填写装修施工申请审批验收表