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市场关注：住宅禁商 催热杭城几多酒店式公寓
●杭州万余中小企业撤离住宅小区苦觅新址
●酒店式公寓成为首选，本报愿意牵线搭桥
●杭州商务地产或欲咸鱼翻身
商务地产，一直是杭州地产界“隐痛”，即便是1998年杭州地产步入黄金时期以来，其商务地产也一直不见多少起色。倒是今年10月，转机初现。浙江省一纸“住宅禁商”，直接刺激了商务地产中酒店式公寓，业内似乎看到了杭州商务地产振兴一线曙光。
那么，一纸“住宅禁商”到底能给杭州商务地产带来多大商机，它将在多大程度上改变杭州商务地产格局？陆续走出住宅小区众多小企业需要什么样新“生存空间”，这种生存需求又将怎样左右杭州酒店式公寓发展走向，或说将给杭州开发酒店式公寓地产商们带来什么启迪？
教授称：一个成熟市场，商务地产价格应在住宅1.5倍以上
但杭州，在住宅市场最为风光时候，商务地产仍然默默无闻
商务地产价格显著低于住宅价格
杭州商务地产似乎一直不温不火，即使在杭州住宅开发风风火火前几年，也一直没有风光过。
在杭州这个以旅游、休闲著称城市，存在着写字楼和住宅价格倒挂突出现象。杭州市中心雪峰花苑当年开发时候，房子单价超出万元仍然供不应求，但同一个小区里计划写字楼单价一直降到了八千元左右，仍销售平平。
这么情景几乎在杭州每个新建小区全部在上演。
对写字楼开发颇有研究阳光顾问总经理余先锋说，假如是在一个成熟市场，商务地产价格应该高出住宅价格1.5-1.8倍。产生差价原因是，商务地产建造成本高出住宅1.5-2倍，且商务地产关键从事商务、商业活动，价值高于住宅。但因为现在商务地产市场还不成熟，在城市化过程中，大家从农村向城市转移第一需求是住宅，对商务地产需求显著滞后，所以就出现了现在杭州地产市场写字楼和住宅价格倒挂现象。
余先锋点出了其中一个原因。杭州商务地产尴尬处境，是多方面原因造成。比如，杭州定位为国际旅游城市，直接影响了杭州商务地产投资规模和销售行情。浙商务实，习惯前店后厂式运作模式；即使到省城发展，多半也只是设置一个销售窗口或形象窗口，极少买下整幢写字楼办公。部分企业发展到一定规模，会绕过杭州把企业总部搬到上海，所以，对杭州写字楼需求量不大。浙江外向型企业比较多，人少，也不需要多少办公空间。浙江市场比较多，大家购物习惯于逛街，所以缺乏开发高级商业体内在冲动，象SHOPMALL就极少能引得进来。产业结构、经济类型、地理位置，种种原因，造成杭州商业、写字楼等商务地产不温不火，尤其是写字楼市场甚至大面积空置。
住宅禁商，杭州将有上万家企业要搬出住宅区
杭州商务地产新增百万平米需求
10月1日《浙江省物业管理条例》开始实施，杭城现代雅苑业主委员发出全省首道“逐客令”，率先对“住宅办公”说“不”。当下隐身于现代雅苑新建住宅小区里30多家企业四下寻求新办公场所去了。伴随《浙江省物业管理条例》实施，越来越多开在住宅小区里企业将被迫撤出。
这一撤，撤出一个蛰伏在杭城数字颇大商务需求。记者随机调查了杭城十几家新建小区里商务、办公等开企业情况。
据业内人士不完全初略统计，现在杭州住宅小区开企业约有1万多家，这些中小企业全部将搬到外面商务楼办公。以每家需求100平方米计，1万家就是100万平方米需求。据悉，杭州写字楼交易最火爆时候，年成交量也不过32万平方米，所以，对于杭州商务地产来说，住宅禁商，催生了一个巨大商务需求。
酒店式公寓或为首选最先得益
住宅禁商，无疑是杭州商务地产寻求发展一个契机，那么哪类商务地产首先获益呢？
广义商务地产是个很宽泛概念，除住宅以外地产全是商务地产，甚至包含工厂、旅游用地等。我们通常说商务地产是个狭义概念，关键指写字楼、商铺、酒店式公寓等办公类物业。“住宅禁商”首先处理了企业扰民问题，其次新增写字楼、商铺市场需求。但从现在来看，杭州很多写字楼即使价格不廉价，但不管是从外观上、资源利用上、还是档次品质上全部还存在很多缺点，比如通风差，没有会议室，没有职员餐厅，停车难更是这些写字楼老大难。配套齐全是否，很大程度上决定了写字楼投资价值，影响企业租或买。
住宅禁商“逼”出一个巨大商务办公需求，但因为选择在住宅小区办公企业往往处于发展早期，规模相对较小，企业综合实力较弱，所以对办公面积要求不高，和住宅空间相仿，通常集中在40平方米到200平方米之内；要求办公环境服务配套完善，但非高级。所以，有业内人士分析认为，未来“商住兼容”写字楼市场空间最大，其中酒店式公寓最受欢迎。
在大家眼中，酒店式公寓还是个挺模糊概念。酒店式公寓集住宅、办公、酒店、会所多功效于一体，含有“自用”和“投资”两大功效。和传统酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务更胜一筹。酒店式公寓作为住宅、办公中间态产品，在功效设计上以满足居住为主，同时兼顾办公；面积多在30-200平方米。其中部分楼盘如东方金座、凯恩·西湖金座、紫晶商务城、华润·西子中心等，全部采取了精装修方法，为那些原本准备在住宅小区中办公企业省下了宝贵资金和时间，着实有着不小吸引力。
不可否认是，当下酒店式服务公寓是现在商务地产中风头渐劲一类物业。据相关机构统计，现在杭州市场上在售酒店式公寓，整体供给量11万多平方米，1700多套。从销售率来看，销售形势全部相当不错，大多一开盘就备受欢迎，像西湖金座、紫晶商务城开盘数月，频频排到杭州市透明售房网成交排行榜前列。
从区域分布看，这类物业关键集中在上城区和拱墅区，地段和周围配套全部不错，有很好商业气氛，大环境优势较显著。主力面积多为30-70平方米，总价较同地段成套住宅略低。酒店式公寓提供一般住宅所不含有额外服务，其统一经营管理模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。低总价、良好服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐关键原因。
不过记者在采访中发觉，这种“酒店式公寓”用户大多考虑还是其投资价值，提及自住，则会产生和商住楼一样忧虑：一栋楼里假如现有办公又有居住，不可避免影响生活质量，比如电梯、停车位等全部公共设备使用压力全部会很大。
地产商长久持有物业渐成趋势
住宅禁商，给杭州疲软商务地产注入了一份活力，在杭州市区，现在酒店式公寓成为住宅之外一个新兴地产，占据了相当开发份额。在普遍看好这一新锐物业同时，大家开始关注酒店式公寓引出部分新问题。
以往酒店式公寓、写字楼等商务地产多采取“短平快”销售模式，地产商追求是资金快速回笼，造成结果就是购置者各自为阵，物业定位参差不齐，影响了整体物业形象。从现在趋势来看，越来越多地产商期望自己持有物业，长久经营。
投机和投资，一定程度上是短线和长线问题。杭州有看得远一点地产商开始选择持有酒店式公寓，经过长久经营物业赢利。杭州环城北路上某写字楼，以高出当初售价每平方米3000元价格回购当初卖出去物业，为是自己愈加好地能够统一管理、统一经营。
“以后会有越来越多资金充足企业来长久持有物业。而以后带租约出售等能让出售价格更可观。假如要追求利益最大化，就必需持有物业一个阶段，从而增值。假如仅仅以通常卖住宅模式卖商务地产，极难卖得出好价格。”阳光顾问余先锋说。
之前有很多开发商一开始就采取出售方法，是因为资金上压力，必需用短、平、快开发方法。实际上，真正持有物业进行经营才是符合商业地产规律。当然，这对开发商资金要求很高，这一样也会给资金雄厚发展商带来了更多利润空间。
据悉，香港十大开发商平均每十二个月收入70%是来自于经营，剩下30%来自销售。经营收入就是拥有物业、办公楼、商业大厦等。不过内地开发商当中，招商地产百分比最高，是25%多一点。酒店式公寓兴起，将促进地产商在这方面作深入探讨。
不要一味开发高级办公物业
现在杭州酒店式公寓朝着越来越高级化方向发展，如配置五星级酒店、豪华装修等等。这种豪华酒店式公寓关键满足更高层次商务见面需求等，而对多数中小型企业来说，实用酒店式公寓、写字楼才是她们首选。
从写字楼发展趋势看，有两种模式将成为关键开发方向：一个是凸显个性化、按企业要求设计，以后再将整层甚至整幢写字楼出售给对方“量身定制型”。如三墩西港·新界就有不少独幢商务小楼，整幢或分层出售，一幢带独立电梯9层楼总价也只有370万元左右。还有就是紫晶商务城里“商务排屋”，一幢4层，共约500平方米，这类物业通常针正确是大中型企业总部或居住、办公相结合形式；另一个是办公空间按统一硬件标准配置，空间分割较小，同时突出各项服务和配套“标准化定制型”，关键针正确是中小企业。“住宅禁商”后除新注册企业，一部分原在住宅中办公企业也会“时过境迁”逐步向写字楼转移。这些企业最关注是使用空间和成本预算，所以中小套型写字楼会成为她们选择。
总体而言，杭州写字楼市场并不缺乏能满足那些在高级公寓中办公用户群需要产品，产品类型也较丰富。伴随“住宅禁商”实施，新增企业办公需求将陆续回归到写字楼市场。在最初阶段，宜商宜居酒店式公寓和中小套型写字楼或许更受市场青睐。
选择酒店式公寓“六字诀”
——访紫晶置业董事长、总经理 周京长
地段、配套和服务，周京长认为投资酒店式公寓必需关注这三点。对于很多选择酒店式公寓办公中小企业来说，一样也应该关注这三个方面。
她认为，房地产开发，大家全部比较认同“地段、地段还是地段”，实际上这是一个真理。在酒店式公寓起源地欧美一带，地产商投资开发酒店式公寓有三个标准：要在经济发达旅游城市；必需要在经济发达旅游城市繁荣地段；要求交通便捷、配套齐全。只有这么才能确保酒店入住率，这是至关关键问题。
地段决定了出行是否方便，让用户更方便地找到自己，同时也降低了自己出行成本和时间成本，地段也决定了写字楼周围物业档次和水平。
考虑到商务活动出行时间和成本，大多数企业全部会选择市中心物业。假如配套不齐全，即使地段再好还是有问题。所以购房者投资酒店式公寓这种物业时候，一定考察这个酒店配套是否齐全，简单说吃、喝、玩、乐齐不齐？商务活动需要配套是否齐全？多数人全部期望自己一天工作、休息能在一个地方完成，也一样期望能给自己用户带来方便。但现在多数写字楼不能做到这点。哪怕是在黄龙板块，用户从下榻酒店到企业造访还是颇费周折。而假如酒店式公寓配套齐全，完全能够做到这点。能够在酒店式公寓大堂里，或咖啡厅里顺利地把业务谈完。“毕竟很多决议全部是在‘饭桌’上完成。”周京长说。
服务是决定酒店式公寓档次一个最关键部分，也就是酒店式公寓软件。酒店式公寓由谁来经营、由谁来管理，这决定了这个酒店式公寓以后升值空间和周围人群居住、办公气氛。比如像紫晶商务城以竞标方法，最终由奥赛管理企业来经营。奥赛管理企业是美国著名酒店管理品牌，在中国大陆现在经营五家五星级酒店，其中上海三家，天津一家，北京一家。现在经过竞争方法进入浙江市场，取得了西湖金座和紫晶商务城两个物业酒店管理经营权。现在杭州越来越多酒店式公寓和国外品牌管理企业合作，委托经营管理，这将有利于提升杭州酒店式公寓整体水平。