江苏省市物业管理实施细则样本.doc

江苏省宜兴市物业管理实施细则

第一章 总则
第一条 为规范物业管理行为，维护物业当事人正当权益，提升城市物业管理水平，依据《江苏省物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制订本实施细则。
第二条 本实施细则适适用于本市行政区域内各类居住小区、住宅组团、别墅区、大厦等（以下统称住宅区）相关物业管理活动。
第三条 新建住宅区和配套设施比较齐全原有住宅区应该实施物业管理。
配套设施不全住宅区，由所在地镇人民政府、居民委员会和市物业管理行政主管部门经过合并、围护和整改等方法，扩大小区规模，逐步发明条件，实施物业管理。
第三条 市建设行政主管部门是本市物业管理行政主管部门，其关键职责是：
（一）落实实施国家、省、无锡市相关物业管理法律、法规和规章，制订物业管理相关配套方法；
（二）负责本市物业管理企业资质初审；
（三）对房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）集中管理和使用监督；
（四）对物业管理工作进行业务指导，并组织监督、检验和评选；
（五）培训和考评物业管理专业人员；
（六）依法查处违反物业管理法律、法规和规章行为；
（七）相关物业管理其它管理职责。
市房产管理处负责本市物业管理日常管理工作。
第四条 各镇人民政府领导组织本镇范围内住宅区物业管理，应该主动做好住宅物业管理组织落实工作，指导居民委员会开展住宅区物业管理具体工作。居民委员会依据本小区实际情况，负责或组织物业管理企业、业主委员会做好本小区物业管理日常工作。
第五条 市公安、交通、环境保护、供电、邮政、电信等部门，应该根据各自职责分工，共同做好物业管理工作。
第二章 业主自治管理
第六条 业主经过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少，物业管理组织形式可由业主自行决定。配套设施不全住宅区可暂不成立业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主人数较多，能够推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
第七条 业主享受下列权利：
（一）参与业主大会，对相关业主利益重大事项进行表决；
（二）业主委员会选举和被选举权；
（三）监督业主委员会工作；
（四）和物业管理费用相符服务；
（五）监督物业管理企业服务活动；
（六）法律、法规要求其它权利。
业主负担下列义务：
（一）遵守物业管理法律、法规和规章；
（二）遵守业主条约；
（三）遵守业主大会和业主委员会相关决定；
（四）根据协议约定缴纳物业管理服务费；
（五）根据相关要求缴纳维修基金；
（六）法律、法规要求其它义务。
第八条 物业管理区域内，已交付使用物业建筑面积达成百分之五十，或已交付使用物业建筑面积达成百分之三十不足百分之五十，但使用已超出十二个月，应该根据相关要求，在当地镇人民政府和市物业管理行政主管部门指导下，由住宅区所在地居民委员会组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、经过业主条约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会组成人员；
（三）审议业主委员会工作汇报；
（四）监督业主委员会工作，改变或撤销业主委员会不合适决定；
（五）审议同意业主委员会选聘或解聘物业管理企业汇报；
（六）决定相关业主共同利益重大事项。
第十条 业主委员会在物业管理活动中代表和维护全体业主正当利益，对业主大会负责。业主委员会推行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）确定业主条约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会经过；
（三）经业主大会同意，选聘或解聘物业管理企业，并经业主大会对协议条款审查同意后，负责和物业管理企业签订、变更或解除物业管理协议；
（四）监管维修基金使用情况，当维修基金不足时，进行续筹；
（五）审定物业管理企业提出年度工作计划和物业管理重大举措；
（六）听取业主、使用人意见和提议，监督物业管理企业管理服务活动；
（七）实施业主大会相关要求；
（八）接收业主、业主大会、物业管理行政主管部门监督；
第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业可由镇人民政府、居民委员会或其它企机关或个人等设置。经过市场竞争实施自主经营、自负盈亏、自我发展，并根据国家、省和市相关要求享受第三产业优惠政策。
第十三条 物业管理企业应该自领取企业法人营业执照之日起三十日内到市物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。未领取《物业管理企业资质证书》，不得从事物业管理服务活动。
第十四条 物业管理企业享受下列权利：
（一）依据法律、法规、规章和协议约定，制订物业管理工作制度；
（二）依据物业管理协议和相关要求收取物业管理服务费用；
（三）选聘专业单位或队伍负担专题经营业务；
（四）阻止违章搭建或其它侵害业主公共利益行为，并能够向相关行政主管部门举报或向人民法院提起民事诉讼；
（五）拒绝任何形式摊派；
（六）依法从事和物业管理相关赢利性经营活动和有偿服务；
（七）其它依法享受权利。
第十五 物业管理企业负担下列义务：
（一）实施物业管理行为为规范，服务标准；
（二）推行物业管理协议，提供物业管理服务业主利益；
（三）接收业主、业主委员会、物业所在地居民委员会监督；
（四）定时公布物业管理公共服务费和使用维修基金铁收支帐目，接收质询和审计；
（五）接收政府相关行政主管部门监督管理；
（六）法律、法规要求其它依法应尽义务。
（九）督促业主和使用人遵守业主条约和相关要求；
（十）业主大会给予其它职责。
第十一条 业主大会、业主委员会作出决定，应该给予公布，对物业管理区域内全体业主和使用人含有约束力。
业主大会、业主委员会作出决定，不得和法律、法规、规章相抵触。
第四章 物业管理服务和收费
第十六条 新建物业出售前，开发建设单位应该选聘或委托物业管理企业提前介入，负担物业出售后至业主委员会正式签署物业管理协议前前期物业管理服务。
新建物业出售时，开发建设单位选聘物业管理企业应该和物业购置人签署前期物业管理协议。
物业交付使用后，业主或业主委员会应该立即续聘或重新选聘物业管理企业，并签署物业管理协议。
第十七条 前期物业管理协议和物业管理协议关键内容包含：
（一）当事人和物业基础情况；
（二）双方权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量标准；
（四）物业管理服务费标准和收取措施；
（五）物业管理服务用房使用、管理和收入分配措施；
（六）维修基金管理和使用；
（七）协议听使用期限、协议终止和解除约定；
（八）违约责任及处理纠纷路径；
（九）双方当事人约定其它事项。
第十八条 物业管理服务关键内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生保洁、绿化管理；
（三）聘用专业保安帮助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰修安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业关键求进行室内特约维修等服务；
（六）物业档案资料管理。
配套设施不健全住宅区，在合并、围护和整改等方法到位前，暂由所在地居民委员会实施管理，其管理服务项目能够依据住宅区实际情况确定。
第十九条 一个物业管理区域内，只能先聘一家物业管理企业提供物业管理服务，物业管理企业能够将物业管理区域内专题服务工作委托专业单位（队伍）实施，但不得将物业整体或关键管理服务责任委托给她人。
第二十条 住宅区物业管理实施有偿服务。物业管理服务费用包含提供公共服务费用及提供代办服务、特约服务费用。确定物业管理服务收费标准，应该遵照合理、公开和和服务内容、服务质量相适应标准。
第二十一条 配套设施不健全住宅区和管通住宅区和一般住宅物业管理公共服务费实施政府指导价，其它物业公共服务费由当事人在前期物业管理协议或物业管理协议中协商确定。公共服务费以住宅区类别、档次、规模、服务项目、服务等级标准为基础，并考虑业主承受能力，根据物业管理企业自负盈亏、略有盈余标准分别测算，具体收费标准由市物业管理行政主管理部门和物价部门经价格听证后确定。物业管理企业应业主要求，提供代办服务和特约服务费用，应该和业主协商确定。
第二十二条 物业管理服务费用由物业管理企业直接收取或有偿委托居民委员会收取。
配套设施不健全住宅区物业管理服务费用由居民委员会收取。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、电信、有线电视等单位向业主或使用人收取服务费可委托给物业管理企业或居民委员会收取，双方应该签署有偿服务协议。
任何单位和个人不得不一样一服务内容，向业主、使用人或物业管理企业反复收费。
第二十四条 新建物业中未售出且未使用部分，其物业管理服务费由建设单位和物业管理企业纺定，没有约定或约定不明确，按物业管理服务费标准百分之五十负担。
物业出租或以其它方法交她人使用，物业管理服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
第二十五条 物业管理企业收费项目、标准和收支情况，应该根据协议约定和相关要求，定时向业主公布，并接收业主委员会和物业管理行政主管部门监督和质询。
第五章 物业移交、使用和保修维护
第二十六条 新建物业完工后，未经综合验收或综合验收不合格不得办理移交手续。物业管理企业接管物业时，应该和委托方、所在地居民委员会根据本细则要求进行接管验收。
第二十七条 物业移交应该含有下列条件；
（一）物业管理服务用房、市政配套设施设备、房屋共用设施设备等建设符合计划设计及建设工程质量要求；
（二）物业共用部位、共用设施设备维修基金按标准足额交清；
（三）和开发建设单位明确保修责任，并按国家质量管理要求签署保修协议。
第二十八条 物业管理委托方应该向物业管理企业移交下列档案资料：
（一）住宅区计划图、完工平面图；
（二）设备、设施安装图；
（三）地下管网图；
（四）其它技术资料；
物业管理协议或前期物业管理协议终止时，物业管理企业应该将物业档案资料产给物业管理委托方或后续物业管理企业。
第二十九条 新建物业在计划建设时，应该建设必需物业管理配套设施、服务用房（含物业管理办公用房、经营用房）。物业管理办公用房按总建筑面积０.３％配套（住宅区各通道口保安值班用房除外）；物业管理经营用房：一类地段按建筑面积０.５％配套；二类地段按建筑面积０.８％配套；三类地段按建筑面积１％配套。
物业管理办公用房计入开发成本，产权归业主全部；物业管理经营用房由市政府以成本价购置，产权属市政府全部。
配套使用隶属设施、设备、共用部位属全体业主全部。
第三十条 物业管理配套服务用房和隶属设施、设备，由全部些人无偿提供给物业管理企业使用和经营，其收益用于补充住宅区物业管理服务费用。
第三十一条 物业管理区域内严禁下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，私自改变房屋用途；
（二）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备，私自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或发出超标准噪声和振动；
（七）未经同意摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物、构筑物外乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）利用物业从事危害公共利益或侵害她人正当权益活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或挪用消防设施；
（十二）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（十三）法律、法规和业主条约严禁其它行为。
第三十二条 物业全部些人、使用人装饰装修房屋，必需遵守《宜兴市建筑和家庭居室装饰装修管理要求》。物业管理企业、居民委员会应该将房屋装饰装修严禁行为和注意事项通知业主或使用人。物业管理企业、居民委员会发觉业主或使用人有损坏承重结构等行为时，应该立即劝阻，并向市装饰装修管理办公室汇报。
第三十三条 物业应该根据设计用途使用。因特殊情况确需改变使用性质，应该符合城市计划和物业安全要求，报市计划行政主管部门同意。
第三十四条 任何单位和个人不得私自占用物业管理区域内道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地，应该事先通知物业管理企业、居民委员会，并在约定期限内恢复原状。造成损失，应该给对应赔偿。
第三十五条 新建物业在交付使用，开发建设单位应根据国家要求保修内容和期限，在市物业管理行政主管部门鉴证下和物业管理企业和业主委员会签署保修协议。保修期内物业维修责任由开发建设单位负责。
第三十六条 房屋在国家要求保修期满后维修责任，根据下列要求负担：
（一）房屋自用部位和设施由业主自行维修；
（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业依据协议约定定时维修养护，维修养护计划由物业管理企业制订，报市物业管理行政主管部门同意后实施。
配套设施不健全住宅区维修养护由市物业管理行政主管部门依据该住宅区维修基金收缴情况实施。
第三十七条 物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施，按要求应该由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护，应该支付维修养护费用。
第三十八条 一个物业管理区域内有二个以上物业产权人，应该建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。
维修基金起源和提取方法：
（一）新建（包含未经综合验收）商品房，以房屋销售价款１.５％提取；
（二）公有住房出售时，按建筑面积每平方米３５元在售房款中提取；
（三）经济适用房出售时，由购房者按建筑面积每平方米２０元交纳；
（四）１９９７年以来到本细则实施前开发建设商品房，由原开发经营单位按房屋销售价款０.５％补交。
第三十九条 维修基金由市物业管理行政主管部门和市财政部门统一管理，实施专户储存、分幢建帐、按户核实，其利息用于房屋共用部位、共用设施设备维修养护。维修基金利息不足当年维修费用，能够按一定百分比动用本金或向业主（使用人）分摊。
业主转让物业时，其维修基金帐户中剩下部分不予退还，随房屋全部权同时结算过户。
第四十条 维修基金属全体业主全部，专题用于物业共用部位、共同设施设备维修维护和保修期满后大中修、更新改造，任何单位和个人不得私自挪用。
第四十一条 宜城范围内配套设施不全住宅区合并、围护和整改费用及部分房屋维修费用，每十二个月可从城市建设维护费中按计划列支。
第六章 法律责任
第四十二条 业主、使用人未根据物业管理协议约定交纳物业管理服务费，物业管理企业、居民委员会能够催交，逾期仍不交纳，能够按每日万分之五加收滞纳金，并可申请人民法院追缴。
第四十三条 建设单位未根据要求提供物业管理配套用房和物业管理设施设备，由市物业管理行政主管部门责令限期补建，逾期仍不补建，应该交纳补建价款，可处以二万元以上四万元以下罚款。
建设单位未根据要求落实前期物业管理企业，由市物业管理行政主管部门责令限期更正，逾期未更正，可处以二万元以上四万元以下罚款。
第四十四条 物业管理企业违反本细则，根据下列要求处罚：
（一）未取得资质证书而从事物业管理活动，由市物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（二）违反协议约定服务质量标准，由市物业管理行政主管部门责令其限期更正，逾期未更正，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化，由市物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
第四十五条 未根据要求交纳维修期金单位和个人，由市物业管理行政主管部门责令限期补交，逾期仍不补交和未足额交清，可按每日万分之五加收滞纳金。
第四十六条 业主（使用人）违反本细则要求，有下列行为之一，物业管理企业或所在地居民委员会有权阻止，造成损失，并可要求给赔偿。
（一）私自改变住宅区内土地用途；
（二）私自改变房屋、配套设施设备用途、结构、外观，造成毁损和危及安全；
（三）私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响住宅区景观，噪声扰民；
（四）其它违反要求和制度行为。
上述行为应该给行政处罚，物业管理企业或居民委员会应该立即汇报相关行政机关，相关行政机关应该依法查处。
第四十七条 物业管理行政主管部门和其它相关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成物业管理困难或影响物业管理正常开展，由其所在单位和上级机关给行政处分，组成犯罪，依法追究刑事责任。
第四十八条 当事人对行政主管部门具体行政行为不服，能够依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十九条 本细则中相关用语含义：
（一）业主，是指物业全部权人；
（二）使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人；
（三）物业，是指房屋及其隶属设备、设施和相关场地；
（四）物业管理区域，是指对应独立、统一实施物业管理区域；
（五）物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包含基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（六）共用设施设备，是指物业管理区域内，由全体业主共同拥有并使用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、信报箱、非经营性停车场、公益性文体设施和物业管理配套用房等。
第五十条 市物业管理行政主管部门应该会同相关部门，依据上级相关要求及本实施细则，制订物业管理相关配套方法。
第五十一条 本实施细则自公布之日起施行