物业安全管理基础手册.doc

物业安全管理手册

物业安全管理是指物业服务企业采取多种方法和手段，确保业主和使用人人身和财产安全，维持正常生活和工作秩序一个管理工作。
物业安全内涵：
其一，物业区域内人身和财物不受侵害，物业区域内部生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好状态。
其二，物业安全状态应该是一个既没有危险，也没有可能发生危险状态。
其三，物业安全是物业区域内各方面安全原因整体反应，而不是单指物业某一个方面安全。
01治安管理
（一）治安管理方法
 1.封闭式管理
 这种方法适适用于政府机关、部队等部分要害部门或别墅、高级写字楼等部分高级物业或业主、使用人有尤其要求物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看管，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须取得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。
2.开放式管理
 部分大住宅小区或商业楼宇全部采取开放型管理方法，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整齐均可自由进出。不过部分商业楼宇在非办公时间亦采取封闭式治安管理，以确保业主、使用人财产安全。
（二）物业治安管理内容
 1. 物业治安管理通常性内容
（1）建立健全安全保卫组织机构
（2）制订和完善各项治安管理制度
（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。
（4）配合公安部门打击辖区内及其周围违法犯罪活动。
（5）依据辖区内实际情况，实施二十四小时或特定时间保安员巡视值班。
（6）加强辖区内车辆安全管理，确保辖区内道路通畅、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。
（7）完善辖区内安全防范设施。
（8）定时对保安员开展各项培训工作。
（9）亲密联络辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。
（10）和物业周围单位建立联防联保制度，和物业所在地公安机关建立良好工作关系。
2. 门卫安全管理
（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。
（2）为业主、使用人及客人提供相关物业服务简单咨询答问。
（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必需帮助。
（4）为老弱病残及其它需要帮助人提供必需可行服务。
（5）按相关要求对人员、物品出入进行必需检验、登记和控制。
（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。
3. 巡查安全管理
（1）巡查范围
保安巡查范围只严格限定为物业公共地方如辖区绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员通常不许可进入业主、使用人私人物业空间。
（2）巡查方法
①定时、不定时巡查。定时巡查通常1至2小时进行一次。
②着制服巡查和便衣巡查。通常一般保安员穿保安制服巡查，保安部经理着便衣巡查。
③昼间巡查和夜间巡查。昼间巡查关键任务是检验辖区内安全秩序情况，防范、消除多种不安全原因，阻止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必需帮助等。夜间巡查除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作关键检验巡视，进行必需上锁、开关、提醒、登记、汇报。
（3）电子巡更
为监督检验保安员巡查工作，不少住宅区或商业大厦全部安装电子巡更系统，配置电子巡更器。
4.监控安全管理
（1）电视监控系统
电视监控系统关键由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视同时，能够依据需要定时开启录像机、伴音系统和时标装置，统计监视目标图像、数据、时标，方便存档追踪分析处理。
（2）电子保安系统
电子保安系统是利用安装在物业不一样部位多种监测控制器件，经过感应、遥测，一旦有非法侵入、偷窃等情况，即会发出报警信号。
   常见监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或外力撞击振动传感器，监测人体散发烧量红外线传感器，监测人体和物体改变光电、超声波和微波传感器等。
   常见报警输出为报警发声器、警号、警灯等。
（三）安全管理标识设置
· 在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患地方关键有配电室、天台、 墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设置显著警示标识。
· 在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；
· 在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“严禁烟火”等警示牌；
· 在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：
· 外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；
· 在存放有毒物品或危险物品场所要放置“危险，小心有毒”等对应警示牌；
· 在停车场内设置多种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。
02消防管理
（一）预防火灾基础方法
1. 控制可燃物
  具体方法有：控制可燃物品储存量；以难燃或不燃材料替换易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提升其耐火极限；保持可燃物处于良好通风状态等。
2. 隔绝助燃物
  就是破坏燃烧助燃条件，具体方法有：将易燃、易爆物生产置于密闭设备中进行；对轻易自燃物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。
3. 消除着火源
  消除着火源，就是破坏燃烧热能源，具体方法有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等方法避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不一样楼层之间及同一楼层不一样区域安装防火卷帘等。 
（二）火灾扑救基础方法
1. 窒息灭火法
  就是依据可燃物燃烧需要足够空气（氧气）这一条件，采取合适方法阻止空气流入燃烧区，或采取不燃物、惰性气体冲淡空气中氧气含量，使燃烧物缺乏氧气助燃而熄灭。这种灭火方法适适用于扑救密闭房间和生产装置、设备容器内火灾。
2. 冷却灭火法
  是依据可燃物发生燃烧必需达成一定温度这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却还未燃烧物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。
3. 隔离灭火法
  是依据发生燃烧必需含有可燃物这一条件，将和燃烧物邻近可燃物隔离开，阻止燃烧深入扩散。
4. 抑制灭火法
  就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧终止。
（三）消防管理方法
1. 落实落实“谁主管，谁负责”消防标准
· “谁主管，谁负责”标准中心就是层层落实防火责任制，从而调动各部门、各岗位和全体职员搞好消防工作主动性。
· 作为物业服务企业法人代表要对本单位防火安全工作负全方面责任；
· 物业服务企业各部门经理要对本部门防火安全负责；
· 各班组责任人以至每个职员全部要对自己管辖工作范围内防火安全负责。
2. 建立健全消防安全制度
（1）消防中心值班制度
消防值班人员必需树立高度责任感，严厉认真地做好消防中心值班监控工作。
（2）动用明火管理制度
（3）施工防火安全管理制度
通常进入辖区物业内进入室内装修施工单位全部必需遵守管理企业装修安全管理要求，以确保施工中防火安全。
（4）关键部位防火管理制度
（5）消防安全检验制度
防火管理是消防工作重中之重，尤其是机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等物业关键区域防火管理。为此须在以下方面加强管理。
3. 加强防火管理
（1）消防中心二十四小时对各区域实时监控，认真落实巡查制度。
（2）合理设置防火分区，以防火门或卷帘为分隔，每个防火分区均设防火责任人，加强监控中心监控和日常巡视检验，发觉事故隐患立即排除，保持消防设备设施完好。
（3）区域内严禁吸烟，严禁携带火种进入，在醒目位置设置“严禁吸烟”、“严禁烟火”、“严禁火种入内”等醒目标标示牌。
（4）杜绝管辖区域电气设备超负荷工作现象，排除一切火灾隐患。
（5）对于公共区域，按防火分区设置责任人，定时、定时检验、保养消防设备设施和其它电气设备。
（6）对食堂厨房等关键防火区域，除严格按规章制度实施管理外，应加大消防检验力度。
4. 加强消防教育培训
（1）对职员培训教育
（2）对业户宣传教育 
03道路和车辆管理
（一）停车场库建设
1．停车场库位置计划
 （1）是否经济
 （2）是否因地制宜
2．停车场库内部要求
 （1）停车场库光度要求
 （2）停车场库设施要求
 （3）停车场库区位部署要求
（二）车辆管理制度
1．车辆管理责任人职责
(1) 依法管理住大厦、交通、车辆。
(2) 按物价部门收费要求收取车辆保管费。
(3) 熟悉掌握大厦车辆流通情况，车位情况。
(4) 负责监督和落实职员岗位职责，职员日考评，
(5) 负责每日工作检验，填写《车辆管理日检表》
(6) 负责对外协调和联络，处理车辆管理问题和用户投诉。
(7) 负责对职员进行法制教育和职业道德教育，不停提升服务质量。
(8) 负责对职员进行岗位培训，做好培训统计。
(9) 定时向管理处主任汇报工作。
2．车辆管理员岗位职责
(1) 负责对停车场(库)汽车、摩托车、保管站内自行车管理。
(2) 实施二十四小时轮番值班，服从统一安排调度。
(3) 按要求着装，佩戴工作牌，对出入车辆按要求和程序指挥放行，填写《车辆出入记录表》。
(4) 遵章守制，按时上下班，做好交接班。
(5) 按要求和标准收费，开具发票，缴交营业款。
(6) 负责指挥区内车辆行驶和停放。
(7) 负责对小区道路和停放车辆进行巡视查看，确保车辆安全。
(8) 负责停车场(库)消防和停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台清洁工作。
3．车辆管理工作制度
（1）停车场(库)门卫管理制度
（2）车辆管理员交接班制度
4．车辆管理要求
（1）停车场（库）管理要求
（2）小区停放车辆管理要求
（3）单车、摩托车管理要求
（4）机动车辆行驶秩序管理
（三）车辆管理工作程序
1．门卫岗工作程序：
 （1）车辆进岗
 （2）车辆出岗
2．停车场工作程序
 （1）车辆进场（库）
 （2）保管
 （3）车辆出场（库）  
3．紧急情况处理
04突发事件处理预案
（一）突发事件及其预案种类
· 煤气泄露应急处理；
· 火警应急处理；
· 火警预报应急处理；
· 消防设备人为损坏应急处理；
· 漏水（水浸）应急处理；
· 电力故障应急处理；
· 地震应急处理；
· 电梯困人应急处理；
· 住客受伤及意外应急处理；
· 高空掷物应急处理；
· 噪音污染应急处理；
· 交通意外应急处理；
· 发生自杀和企图自杀应急处理；
· 罪案现场应急处理；
· 发生偷窃应急处理；
· 发生抢劫应急处理；
· 发生殴斗应急处理；
· 发生偷车应急处理；
· 私自侵入应急处理；
· 发生可疑物或爆炸物应急处理；
· 接收恐吓电话处理；
· 拾获财物处理；
· 水力系统故障处理。
 （二） 突发事件处理程序
1．事前预防
（1）识别可知安全隐患
     1）摸底
      2）清查     
      3）整理
      4）分类
（2）应急物资准备
（3）突发事件处理预案演练
2．事中控制
（1）统一指挥标准
（2）服从命令标准
（3）主动出击标准
（4）灵活处理标准
（5）安全第一标准
（6）团结协作标准
3．事后改善
（1）全方面总结
（2）制订纠正方法
       1）修改原预案误漏之处
       2）编制缺乏预案
       3）有针对性地开展培训
（三） 突发事件处理预案
1．突发治安、刑事案件处理预案
   （1）通常处理程序
   （2）偷窃等破坏事件处理预案
   （3）现行违法犯罪行为处理
   （4）内部违法犯罪案件处理预案
   （5）殴打暴力事件处理预案
   （6）治安紧急情况处理预案
2．电梯困人救援处理预案
3．消防火灾处理预案