物业接管验收方案样本.doc

兴蒙财富大厦

物业接管验收方案

二0一十二个月五月

目 录
《接管验收方案》……………………………………………… 02
《物业接管验收程序》………………………………………… 06
《物业接管验收标准及方法》………………………………… 08
《产权和技术资料交接单》…………………………………… 14
《资料接管验收遗留问题记录表》…………………………… 16
《资料接管验收遗留问题整改表》…………………………… 17
《机电设备/设施移交单》………………………………………18
《接管验收机电设施/设备遗留问题记录表》…………………19
《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》…………………20
《房屋本表现实状况接管验收单》……………………………………21
《房屋本体接管验收问题记录表》………………………………22
《房屋本体接管验收问题整改表》………………………………23

接 管 验 收 方 案

（一）成立物业接管小组
组 长：
副组长：
下设三个分小组：
1、文件资料接管小组
责任人：管理处经理、用户服务组主管
职责：负责接管物业产权、工程、设备资料验收移交工作；业户资料验收移交和帮助楼宇验收移交工作；
2、现场验收接管小组
责任部门：工程部、保安部、客服部；
责任人：
职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备验收移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组
责任部门：财务部；
责任人：XXX；
职责：财务资料交接。
（二）接管验收前准备
1、和开发商联络好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：
2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制订好接管验收计划。
责任人：
3、提前参与发展商申请完工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人：
（三）接管验收内容
一、资料接管验收
A、物业产权资料；
1、项目开发同意汇报；
2、计划许可证；
3、投资许可证；
4、土地使用协议；
5、建筑开工许可证；
6、用地红线图。
B、综合完工验收资料：
1、完工图（包含总平面部署图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、隶属工程各专业完工图及地下管线综合部署完工图）；
2、建设工程完工验收证书；
3、建设消防验收合格证；
4、公共配套设施综合验收合格书；
5、供水协议；
6、供电协议书、许可证；
7、供气协议书、许可证；
8、有线电视合格证；
9、通信设施合格证；
10、施工设计资料：
11、地质汇报书；
12、全套设计图纸；
13、图纸会审统计；
14、设计变更通知单；
15、工程预决算汇报书；
16、关键施工会议纪要；
17、隐蔽工程验收统计；
18、沉降观察统计；
19、其它可能会影响未来管理原始统计。
20、机电设备资料：
21、机电设备出厂合格证；
22、机电使用说明书（要求汉字）；
23、机电设备安装、调试汇报；
24、设备保修卡、保修协议。
C、业主资料：
1、已购房业户姓名、位置、面积、联络电话等；
2、已购房业户付款情况或付款方法；
3、其它相关资料。
二、房屋主体接管验收
1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件）
2、验收方法为观感验收法和使用验收法。
三、财务资料交接（略）
（四）、工程接管验收步骤
1、资料接管验收（附表）
按兴蒙财富大厦产权和技术资料交接单进行交接，确定签字。
2、房屋本表现实状况接管验收（附表）
按房屋本表现实状况验收标准进行接管验收，确定签字，接管钥匙。把不合格项目统计到接管验收遗留问题记录表中。
3、机电设备接管验收（附表）
根据机电设备接管验收标准进行接管验收，确定签字。把不合格项目统计到接管验收遗留问题记录表中。
4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）
对全部不合格项目分类整理，登记，存档。
5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在要求时间内进行整改（附表）
将全部不合格项目分类整理出资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确定签字。
（五）、接管验收遗留问题处理
1、对资料验收中发觉资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项统计在《接管验收资料遗留问题记录表》中并交开发商相关人员签字确定；
2、对物业硬件设施接管验收中发觉不合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项统计在《接管验收设施设备问题记录表》中并请开发商相关人员签字确定。对资料遗留问题，接管验收小组应该主动同开发商联络补充。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，通常问题要求发展商在两周内处理；重大问题要求发展商在30天内处理。
4、对于长久处理不了、势必会影响物业管理问题，物业管理企业将以备忘录形式将问题登记后交给开发商进行立案。
5、《接管验收遗留问题记录表》和备忘录交企业行政部归档长久保留。

物业接管验收程序
一、工作程序
（1）开发商确定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业企业立案；
（2）物业企业“验收小组”，按《物业接管资料移交》查对所接收资料，在 日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；
（3）物业企业验收小组同移交人对房屋质量使用功效、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；
（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转设备（包含水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；
（5）对验收中发觉质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改，并约定时间复核；
（6）对单元内物件无显著不符和检验标准要求房屋，由管理处接收钥匙。
（7）业主入住时，由业主对其进行全方面细致质量检验。对发觉质量问题由管理处整改后汇报开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；
（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发觉，因为建筑施工或产品制造上缺点，汇报开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
二、注意事项
（1）接管验收工作必需依靠开发商、管理企业双方亲密合作，才能顺利完成。
（2）应选派素质好、对工作负责技术人员参与验收；
（3）物业企业应首先站在业主立场上，对将要交付使用物业进行严格验收，以维护广大业主正当权益，同时也应从物业以后维修保养角度进行验收；
（4）验收中出现问题应明确统计在案，督促开发商（或指定施工单位）维修、改善；
（5）移交工作应办理书面移交手续，物业企业接收只是管理权。
（个人提议）

附件一 物业接管验收标准及方法
　　一、梁柱、板主体
　　１．按图纸设计逐间检验无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
　　２．无钢筋外露。
　　二、顶棚
　　１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；
　　２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
　　三、墙面
　　１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无显著裂缝、无污渍；
　　２．块料（如瓷砖）面层：
　　（１）粘贴牢靠，无缺棱掉角；
　　（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；
　　（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；
　　（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺点，无渗水现象。
　　四、地（楼）面
　　１．毛地面：平整、无裂纹。
　　２．块料（如瓷砖）面层：
　　Ａ．粘贴牢靠，无缺棱掉角；
　　Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；
　　Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。
　　３．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺点。
　　４．卫生间、厨房和前后阳台地面：
　　Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向正确到地漏，不应有积水，倒泛水。
　　Ｂ．第二天到楼下检验楼面无渗漏。
　　五、门窗
　　１．开启自如，手轻摇摆门窗和墙面接触牢靠，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置正确，无翘曲变形。
　　２．从室内轻摇摆门锁和门连接牢靠，开启灵活。
　　３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。
　　４．单指轻击玻璃安装牢靠，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。
　　５．电子对讲门：
　　Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
　　Ｂ．不锈钢门无刮花痕。
　　６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
　　７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺点。
　　六、楼梯、扶手
　　 1. 混凝土结构楼梯：裂缝，面层剥落，钢筋无外露。
　　２．钢木结构楼梯：
　　Ａ．用力轻摇摆动，无弯曲。
　　Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。
　　Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。
　　七、插座
　　１．电器插座，单指轻击，检验盖板安装牢靠，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。试电笔检验，每个插座电源接通是否正常。
　　２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢靠，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检验）。
　　３．电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢靠，盖板无损坏。
　　八、接线盒
　　１．单指轻击，盖板安装牢靠，目视盖板损坏；
　　２．用试电笔检验每处预留线头电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。
　　九、开关
　　１．安装牢靠，目视盖板损坏；
　　２．开关灵活，开启接触效果良好。
　　十、照明灯具
　　１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇摆，和楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。
　　２、打开全部灯具，检验电源接通是否正常．灯具发光是否正常。
　　３．产品合格，使用寿命达成要求，室内公共照明灯全部接通。连续工作３天，统计有多少自然损坏。
　　十一、供水系统
　　１．安装牢靠摇摆，打开每栋供水总阀门（注意关闭室内水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；
　　２．管道接头无渗水；
　　３．水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水通畅，接头无漏水。
　　十二、排污管道（含塑料管）
　　１．安装牢靠，外观完好无损，配件齐全；
　　２．从楼上各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水通畅无阻。
　　十三、地漏
　　地滤金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水通畅。
　　十四、卫生洁具
　　１．安装牢靠，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；
　　２．灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；
　　３．便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水通畅。
　　十五、室内配电箱
　　１．安装牢靠，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。
　　２．开关符合型号要求。
　　３．导线和设计相符，布线规范。
　　４．目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。
　　十六、其它
１． 晾衣钩，室内吊扇挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢靠，无摇摆，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。
　　２．水表、电表和煤气表。
　　安装牢靠，无摇摆，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。
十七、机电设备接管验收
1、机电设备型号、数量和移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
2、变配电设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
3、消防监控设备型号和移交清单相符，工作性能良好，反应灵敏，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢靠，机房干燥、通风、采光良好。
4、给排水设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢靠、无渗漏现象、机房配置完整。

附件二：
产权和技术资料交接单
物业地址：

开发商

资料名称
数量
移交
日期
接收人
备注

产
权
资
料
1.项目同意文件

2.建设用地同意文件

3.建筑执照

4.拆迁文件

5.泉州市房地产权证（复印件）

6.住宅使用许可证

7.住宅使用说明书

8.新建住宅质量确保书

9.业主档案（按单元）

技

术

资

料
1.完工工程项目一览表

2.各类设备清单（随机资料、合格证、操作维护说明书、备品备件）比如：水泵、监控设备、电子对讲门等

3.完工图{总平面、各类房型平面、建筑（包含地面地下）、结构、装饰、设备、管线、隶属工程及隐蔽管线全套图纸}

4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单

5.地质勘察汇报

6.工程协议及开工汇报

7.工程完工验收证书（汇报）

8. 用电同意文件

9.工程预决算

10.图纸会审统计

11.工程设计变更通知及技术核定单位，包含质量事故处理统计

12.隐蔽工程验收统计

13.土建施工统计

14.设备安装调试统计

15.建筑物各项指标测试统计、沉降观察统计

16.工程质量事故和处理统计

17.钢材、水泥等关键材料质量确保书

18.新材料、构配件判定合格证书

19.砂浆、混凝土试块试压汇报

20.供水、管道煤气试压汇报

21.供水、供电、监控、消防及其它各类设备检验合格证

22.第一次水池清洗、检验汇报

23.其它关键技术决定和文件

附件三：
资料接管验收遗留问题记录表

资料名称
问题简述
备注

施工单位： 开发单位： 物业企业：
附件四：
资料接管验收遗留问题整改表
资料名称
问题简述
整改内容
整改结果
备注

施工单位： 开发单位： 物业企业：

附件五：
机电设备/设施移交单
NO.
设备名称：

型号/规格：

数量：

安装地点：

安装时间：

单价：

供货商名称：

供货商联络人：

供货商联络电话

安装单位名称：

安装单位联络人：

安装单位联络电话

设备保修年限
设备使用寿命/运行年限：
采购协议中是否有随设备奉送备品/备件：
设备外观描述：
设备运行功效情况描述：
采购协议/安装协议复印件是否齐全？
其它问题：
移交方签字：
接收方签字：
移交日期：
接收日期：
说明：接收方在接收该设备/设施后，仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定时维护保养，
不代表对该设备/设施拥有全部权。

附件六：
接管验收机电设施/设备遗留问题记录表
设施、设备名称
位置
遗留问题简述
备注

施工单位： 开发单位： 物业企业：

附件七：
接管验收机电设施/设备遗留问题整改表
设施、设备名称
位置
遗留问题简述
整改内容
整改结果
备注

施工单位： 开发单位： 物业企业：
附件八：
房屋本表现实状况接管验收单

编号
位置/
地点
现实状况描述
备注
土建
设施
照明
给排水
门窗
安防
通讯、网络、有线电视
水、电、煤（表）
其它

施工单位： 开发单位： 物业企业：

附件九：
房屋本体接管验收问题记录表

编号
位置/地点
存在问题简述
备注
土建设施
照明
给排水
门窗
安防
通讯、网络、有线电视
水、电、煤（表）
其它

施工单位： 开发单位： 物业企业：

附件十：
房屋本体接管验收整改表
栋 号 年 月 日
编号
位置/地点
存在问题简述
整改内容
整改结果
备注

施工单位： 开发单位： 物业企业：