市住宅小区物业服务收费管理办法模板.doc

合肥市住宅小区物业服务收费管理措施第一章总则第一条为深入提升物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业正当权益，促进物业服务行业健康发展，依据中国价格法、国务院物业管理条例和安徽省物业管理条例等法规，结合本市实际，制订本措施。第二条本措施适适用于本市范围内物业服务收费及其管理工作。第三条本措施所称物业服务收费，是指含有物业服务资质物业服务企业根据物业服务协议约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取费用。第四条 合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制订，并对其监督管理。合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制订，并对其服务质量进行监督管理。第五条 物业服务收费应该遵照合理、公开、费用和服务水平相适应标准。物业服务企业在物业服务中应该遵照国家相关法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。第六条提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选聘物业服务企业；激励物业服务企业开展正当价格竞争，促进物业服务收费经过市场竞争形成。第二章 收费范围第七条物业服务收费依据物业服务内容性质和不一样特点，分别实施政府指导价和市场调整价。住宅小区物业服务收费中物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实施政府指导价。非住宅物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实施酬金制住宅小区物业综合服务费、物业服务企业接收委托开展特约服务等其它服务收费实施市场调整价。第八条住宅小区物业综合服务费实施分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，依据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制订对应基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。第九条 实施市场调整价物业服务收费标准，由双方当事人遵照平等、自愿标准事先约定，不得强行服务，强行收费。第十条 物业服务通常包含以下内容：（一）物业共用部位、共用设施设备日常维修、养护和管理；（二）物业共用部位、公共区域清洁卫生、垃圾搜集清理和化粪池清理；（三）公共绿地、景观和花草树木养护管理；（四）车辆停放服务管理；（五）做好安全防范和秩序维护工作；（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；（七）物业维修、更新费用帐目管理和物业档案资料管理；（八）业主委托其它公共性服务内容。第十一条业主和物业服务企业能够采取包干制或酬金制方法约定物业服务收费标准。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享受或负担物业服务计费方法。酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。酬金制物业服务收费按协议约定办理。第十二条物业服务收费组成包含物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。物业服务成本组成通常包含以下部分：（一）服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）物业服务企业办公费用；（五）物业服务企业实施物业管理必备固定资产折旧；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（七）经业主或业主委员会同意其它费用。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，符合专题维修资金使用要求，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务成本。第十三条 物业服务企业应该每十二个月不少于一次向全体业主公布住宅小区内服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会意见。物业服务企业收取物业服务费用情况，应接收物业项目所在地街道办事处监督。第三章 收费管理第十四条 住宅小区开发建设单位应该在销售物业之前，参考合肥市住宅小区物业服务等级标准（附件3）、合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准（附件1），确定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按要求实施公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务协议中明确。前期物业服务协议应该明确物业综合服务费计费方法、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。第十五条 开发建设单位和业主（物业买受人）签署商品房买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容，作为商品房买卖协议附件，经业主（物业买受人）签字确定。第十六条 业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权业主委员会和物业服务企业依据物业服务等级和对应基准收费标准及浮动幅度在物业服务协议中约定。第十七条物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼），以房屋全部权证登记建筑面积计算。未办证以售房协议中房屋建筑面积或房产测绘部门实测房屋建筑面积计算，未计入产权面积隶属房屋不得收取物业综合服务费。第十八条已交付业主物业，物业服务费自交付之日起次月由业主负担。未交付业主物业，物业服务费由开发建设单位负担。交付是指在房屋买卖协议约定时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知，以业主实际办妥相关交付手续为准。第十九条 业主和物业服务企业约定预收物业服务费，预收期限不得超出6个月。双方另有约定除外，但约定期限不得超出物业服务协议期限。第二十条 出租或以其它方法交她人使用物业，业主应立即到物业服务企业登记立案，物业服务费由业主或使用人按要求交纳。第二十一条实施政府指导价物业服务收费实施服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应该向物业所在县、区价格行政主管部门办理立案和申领服务价格登记证。第二十二条 物业服务收费实施明码标价制度。物业服务企业应该在物业服务区域内显著位置或收费地点，根据物业服务收费明码标价要求，公布物业服务收费标准、等级标准。第四章 停车收费第二十三条住宅小区内符合计划配置要求共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务，按要求标准能够收取停放服务费（见附件2）。业主对车辆有保管要求，由业主和物业服务企业另行签署保管协议。第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝。第二十五条实施物业管理区域车辆停放服务收费物业服务企业，应该建立健全车辆停放服务及收费内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。第五章 共用设施设备收费第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。二次供水未移交给供水部门供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接收监督。第二十七条非城市集中供暖（冷）单位直收到户集中供暖（冷）系统、中央空调物业小区，根据“以收抵支、收支平衡”标准，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位和物业服务企业在前期物业服务协议中合理约定，并在销售物业时通知物业买受人。第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业服务企业接收委托代收上述费用，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托协议中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，应该在取得相关业主、业主大会、物业服务企业书面同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益30用于补助物业综合服务费，70纳入专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。第六章 装饰装修收费第三十条装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾，应该缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）负担，并负担相关法律责任。第七章责任和义务第三十一条物业服务企业必需根据物业服务协议约定服务内容提供服务。物业服务企业依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务，除法律法规规章另有要求外，服务收费由双方约定。第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位，应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务协议约定逾期不交纳物业服务费用，应根据物业服务协议约定负担违约责任，业主委员会应该督促其限期交纳; 逾期仍不交纳，物业服务企业能够依法追缴。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用。第三十三条物业服务企业将物业服务协议中部分专业服务事项外包给其它专业服务企业，不得降低服务质量，降低服务内容，提升收费标准。第八章 监督管理第三十四条市、县、区价格行政主管部门应该会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。物业服务企业组成价格违法、违规，由价格行政主管部门依据中国价格法等法律、法规给予处罚。第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务住宅小区、单位宿舍、业主自行组织物业管理，可参考本措施自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）指导下具体实施。第三十六条 肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合当地实际参考本措施实施。第三十七条 本措施自8月1日起施行，使用期5年。9月6日公布相关印发合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则通知（合价房325号）同时废止。附件1：合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准附件2：合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准附件3：合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（合肥市房地产管理局制订）附件1合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准服务等级基准收费标准（元/月.平方米）备 注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费标准上下浮动不超出20乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90定价形式：政府指导价附件2合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准定价形式：政府指导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备 注机动车地面车位小型车30住宅小区未计划建设地下车库，或计划建设地下车位配比率30%（包含地面室内停车位，下同）中型车50小型车80住宅小区有计划建设地下车库，车位配比率30%且75%中型车100小型车160住宅小区有计划建设地下车库，车位配比率75%中型车180室内车库（地下、地上）车位小、中型车180含物业综合服务费50元50已售产权或使用权立体机械升降式停车位小、中型车220含物业综合服务费70元70已售产权或使用权购置地面独立车库30业主共用车库摩托车15包含燃油车非机动车室内自行车5电动车7电动车代充电服务收费由物业服务企业和业主协商三轮车15包含机动三轮车、非机动三轮车说明：1、上述费用包含物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。 2、小型车，乘坐人数9人，蓝牌；中型车，乘坐人数1019人，黄牌。3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。5、已成立业主委员会由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。附件3-1合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）序号内 容服务要求1管理处设 置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公告服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发觉问题立即处理。（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人照片，公告物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务，公告特约服务项目及服务标准、收费标准。（3）配置办公家俱、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用具；办公场所整齐有序，有专门业主或使用人接待区域。2管理人员和服务人员要求（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。（2）管理人员、专业操作人员按要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整齐，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/200户300户；保洁人员：1人/60008000（建筑面积）；秩序维护员：34人/每门岗+1人/50007000（建筑面积）；绿化人员：1人/1000016000（绿化面积）；维修人员：1人/200户300户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超出50万以上住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。3服务时间在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待；其它时间设置值班人员，负责项目运行，立即处理多种临时或突发事件。4日常管理和服务（1）制订小区物业管理和服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾难等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考评措施。（3）建立企业内部培训体系，定时组织从业人员培训、考评。（4）建立物业管理档案（包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档立即、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基础信息、物业基础资料、维修养护统计、收费统计。（6）按摄影关要求和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人装饰装修申报登记，和业主或使用人、施工单位签署住宅室内装饰装修管理服务协议，通知业主或使用人相关装饰装修工程严禁行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好统计；业主或使用人未申报登记或违反相关要求，立即通知并劝阻，拒不更正，立即汇报相关主管部门、业主委员会，并在小区内公告；装饰装修结束后，应进行检验，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议当事人应根据约定处理；装修垃圾立即清运。（7）在物业共用部位显著位置公告二十四小时服务电话。水、电、气等紧迫性报修半个小时内，通常修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责，发觉问题应立即通知相关单位；对业主或使用人提出意见、提议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理统计，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。（8）设置物业管理标志，定时巡视检验并做好统计，包含各幢、单元标志、危及人身安全部位警示标志、维修养护期间警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）包含业主或使用人正常生活关键物业服务事项，应在关键出入口、各楼单元门内张帖通知，推行通知义务。（10）按相关要求和协议约定规范管理，使用专题维修资金。（11）每个月组织1次项目服务质量检验，做好统计。（12）每十二个月组织业主代表参观共用设施设备机房。（13）做好安全生产管理；关键节假日前安排安全检验。（14）每十二个月最少公开征集1次物业服务意见，问卷率达成实际入住业主80%以上，公告整改情况。（15）在小区醒目位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。（16）根据规范要求，每十二个月第一季度向业主公告上十二个月度物业服务协议推行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务协议约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；关键节日进行美化装饰；每十二个月组织两次以上小区文化活动。（19）专题服务委托管理。依据相关要求，签署规范委托服务协议，明确各方权利义务；专题服务企业应含有对应资质，操作人员持有对应职业资格证书；专题服务企业人员佩戴标志，仪表整齐，行为规范，用语文明；对专题服务企业服务有监督管理及评价统计。（20）综合管理其它服务项目达成约定服务标准。（21）对小区内违反治安、计划、环境保护等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）行为，应立即劝阻、阻止并汇报相关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾搜集、清运（1） 配置密闭式垃圾搜集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾搜集容器。（2） 生活垃圾实施分类搜集。（3）每2周清洗1次垃圾搜集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定垃圾搜集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整齐、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每七天擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每个月天刮2次大堂玻璃；每个月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。（2） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每七天清拖2次；每七天擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每个月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每三个月除尘1次；每日巡视保洁1-2次。（3） 依据地面材质，定时做地面清洗、养护。（二） 电梯（1） 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其它装饰材料电梯，每个月护理3次。石材地面电梯每个月养护1次。（三） 天台屋面每个月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井每七天巡查1-2次，有杂物立即清扫。（四） 庭院（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。（2） 每七天清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定时对水体投放药剂或进行其它处理。（2）每七天安排专员清洁2-3次水面；定时进行水体净化处理；每三个月清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相关部门进行有害生物防制。（2） 投放药品应预先通知，投药位置有显著标志。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，立即清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪，关键道路冰雪在次日10时前清扫洁净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，快速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检验统计（1） 每日检验1次清洁质量，做好统计。（2） 每个月全方面检验1次清洁质量，做好统计。（3） 清洁档案齐全。6公共秩序维护（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下人数占总人数80%以上。（2）秩序维护人员应配置对讲装置和其它必备安全护卫器械。（3） 出入口有专员二十四小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有具体交接班统计和外来车辆登记统计。（4）对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路通畅；对大型物件搬出实施统计。（5）实施二十四小时巡视检验，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。关键部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下抵达每个巡更点时间误差不超出2分钟，监控中心有巡更统计。（6）接到火警、警情后三分钟内抵达现场，帮助保护现场，并汇报管理处和警方。（7）在碰到异常情况或住户紧急求援时，三分钟内赶到现场，采取对应方法。（8） 维护道路使用和场地正常秩序。（9）小区设有监控中心，应含有录像监控（监控点最少覆盖单元进出口、小区关键道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功效）、门锁智能卡等五项以上技防设施，二十四小时开通，并有些人驻守，注视各设备所传达信息。监控影像资料，应该留存15日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并汇报管理处和警方；接到住户紧急求援时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取对应方法（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每十二个月应组织不少于1次应急预案演练。专业人员二十四小时值守安防控制室；报警统计由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员二十四小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员20%，配置必需应急工具。（13）统计和档案。各项工作统计完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定时存放车辆，应签署停车服务协议。（4）在显著位置公告停车须知。（5） 设置规范交通标志，包含引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其它警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入机动车辆进行登记。（7） 二十四小时有专员定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停车场（库）内配置消防器材并定时检验，做好统计。（9） 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每个月清拖1次。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基础要求：1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境需要，集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且和环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积0.5%以上。5、绿地保留率100%，乔、灌、草等保留率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年确保有效供水，有低洼立即整平，基础无积水；按肥力、草种、生长情况立即施肥，每十二个月二遍以上；立即做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每十二个月四次以上，基础做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物立即修剪，每十二个月不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪立即，每十二个月不少于四次，基础无枯枝；适时中耕除草,做到基础无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长情况、土壤条件适时施肥，每十二个月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、立即灭治，无病虫害发生；树木基础无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：十二个月中有二次以上花卉部署；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超出三处；立即清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每十二个月施基肥一次，每次部署前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理洁净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白涂白时间通常在11月上旬至12月中旬，小区内树干涂白高度应保持一致。六、 检验统计（1） 各项工作统计完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每个月最少检验绿化工作2次并对植物养护情况进行统计。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理（1） 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检验、维修养护统计。（2） 按摄影关要求，立即对房屋使用安全情况进行评定检验。（3）每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检验和维修养护并做好统计。（5） 特种设备根据相关要求运行、维修养护和定时检验检测并做好统计。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专题检验并做好统计。（7）设备机房。 每日巡视2次、每七天清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在显著易取位置配置消防灭火器材，并定时检验器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班统计齐全、完整。二、共用部位（一） 房屋结构（1） 依据房屋使用时间和设计年限，定时检验房屋共用部位使用情况。（2） 每六个月检验1次梁、板、柱等结构构件，做好统计。（3） 对危及房屋结构安全行为立即推行通知和劝阻义务，对拒不更正，要汇报行政主管部门，同时通知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每三个月检验1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（2）每七天巡查1次共用部位门、窗、玻璃等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（3）每三个月检验1次房屋共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（4）每十二个月汛期前和强降雨后检验屋面防水和雨落管，根据责任范围进行维修养护，做好统计；降雨后立即排除积水。（三）隶属构筑物（1） 每个月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（2）每个月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，确保排水通畅；每十二个月检6月至9月每个月检验一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损，应立即修理。各项工作应做好统计。（3） 每个月巡查2次大门、围墙，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（4） 每个月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（5） 每十二个月检测1次防雷装置，根据责任范围进行维修养护，做好统计。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体方法，每个月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好统计。（2） 每十二个月检验1次管道、阀门并除锈。（3）定时检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每个月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每十二个月清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按要求清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3） 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视统计。（4） 有备用水泵供水系统，要定时切换运行。（5）每三个月对水泵润滑情况进行检验，视情况补充或更换润滑剂；每十二个月对水泵进行1次整体养护。（6） 每十二个月对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每十二个月入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专员保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。五、排水系统（1） 根据市排水管理机构要求取得排水许可证。（2）排水设施。每十二个月汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检验、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对关键排水口、管井进行检验。（3） 污水泵。每七天巡视1-2次，每三个月养护1次。（4） 窨井、化粪池。定时检验，每六个月清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每七天巡检2次，通常故障即时修复，其它复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每七天巡检2次，通常故障即时修复，其它复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每七天巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每三个月活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每七天巡检1次高压柜；定时进行设备和线路检测；每十二个月活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好统计。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好统计。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好统计。（7）低压柜。每七天巡检1次；每六个月养护1次；每十二个月检验2次电气安全；每六个月检测1次接地电阻；每十二个月校验1次仪表；做好统计。（8）低压配电箱和低压线路。每个月巡检3次；每十二个月养护1次；每六个月切换1次双路互投开关；做好统计。（9）电动机。每七天巡检1次运行中电动机；每十二个月养护1次；做好统计。（10） 控制柜。每七天巡检1次；每十二个月养护2次。每六个月校正多种电器装置或控制设备设定值。每十二个月检验1次各类远控装置和节能装置；做好统计。（11） 发电机。每个月试运行1次；每十二个月1次带负荷运行；每十二个月活化2次蓄电池；每七天巡检1次充电机和蓄电池；做好统计。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每十二个月检测2次高压个人防护用具；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每十二个月校验1次内部结算电能表；做好统计。（13） 变配电室。二十四小时有些人值守；设备附件及工具、个人防护用具完好；防小动物方法完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每个月检验3次按键、显示器等，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。（2） 网络控制箱。每六个月度检验1次外观、接线，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。（3） 红外对射探测器。每2月检验1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。（4） 图像采集设备。每七天检验2次监视画面、录像功效；每个月表面清洁3次；每六个月内部除尘1次。（5） 摄像机。每三个月检验1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每十二个月防护罩内部除尘1次。（6） 解码器。每三个月检验1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每十二个月内部除尘1次。（7） 云台。每三个月检验1次运转、接线，表面清洁1次；每十二个月转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每个月检验1次外观、存放统计，表面清洁1次。（9） 读卡器。每个月检验键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 二十四小时运行。（2） 设有高峰梯，在高峰期和主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应快速启用紧抢救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4） 每半月日进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全员，负责电梯运行日常巡视，做好电梯日常使用情况统计，落实电梯定时检验计划。（6） 定时检验紧急报警装置。（7） 定时年检并取得合格证。（8） 轿厢内规范张帖年检合格证（使用期内）、乘梯安全须知。九、水景（1） 启用前进行防渗漏检验。（2） 使用中每七天巡查2次喷水池、水泵及其隶属设施。（3） 设置必需安全警示标志。（4） 水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管理（1） 落实消防安全责任制，明确逐层和岗位消防安全职责；（2） 成立义务消防队，每十二个月进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基础知识和技能。（3） 发生火情立即报警，并采取必需处理方法，帮助配合消防人员工作。（4） 消防控制室设专业人员二十四小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。（5） 每七天防火巡查3-4次；每七天专题检验1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。（6） 每十二个月对职员进行4次消防安全宣传教育，每十二个月组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护（一） 火灾自动报警系统（1） 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，二十四小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每六个月机柜内部设备除尘1次。每十二个月定时检验报警控制主机、联动台。（2） 模块、探测器、手动报警装置每六个月巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每六个月表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3） 备用电源每三个月备用电源充放电试验和表面除尘1次。（二）消防广播系统每日机柜表面清洁1次，每三个月机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每六个月机柜内设备内部除尘1次。每三个月检验1次电话插孔、关键场所对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。（三）防排烟系统每三个月养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。（四）防火分隔系统每十二个月防火卷帘门电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每个月防火门附件检验1次，每十二个月门转动部位上润滑油1次。（五）水灭火系统每十二个月养护1次室外消火栓，每六个月室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每个月盘车1次，每三个月润滑检验1次，每十二个月整体养护1次。（六）灭火器每十二个月进行1次功效性检验。附件3-2合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级）序号内 容服务要求1管理处设 置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公告服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发觉问题立即处理。（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人照片，公告物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务，公告特约服务项目及服务标准、收费标准。（3）配置通常办公用具、家俱、电话、等；办公场所整齐有序，有专门业主或使用人接待区域。2管理人员和服务人员要求（1）小区项目经理持证上岗，有3年以上物业管理工作经历。（2）管理人员、专业操作人员按要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整齐，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/300户400户；保洁人员：1人/800010000（建筑面积）；秩序维护员：34人/每门岗+1人/70009000（建筑面积）；绿化人员：1人/150000（绿化面积）；维修人员：1人/300户400户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超出50万以上住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。3服务时间在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其它时间设置值班人员，负责项目运行，立即处理多种临时或突发事件。4日常管理和服务（1）制订小区物业管理和服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理