广超物业商业物业招商专项方案.doc

广州广超物业管理有限公司
商业物业招商方案

一． 项目分析：
1、优势
（1）地段——紧邻市区，即将规划汽配商贸区域，对于大型汽配市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交8条线，间隔不到10分钟一班就有公交车，14号地铁线在建，北邻北二环高速，南邻华南迅速，离项目地址不到10分钟路程。
（3）口碑——专注物业服务工作十一年，多次获得政府奖励，消费者信得过公司。
（4）物业——项目占地面积十万平方，建筑面积近70000多平方米用于厂房、仓储出租。是东平最大物业出租公司。
（5）配套——配备自动客货电梯10部、专用客梯3部，专用电梯2部、内部配备大型停车场，配套设施较为完备。
（6）用电充分——完全满足客户用电需求。
2、劣势
（1）由于物业部前期对工业区管理方式局限性，导致广超物业品牌受损严重，在业内导致了恶劣影响，给诸多客户带来了心理忧虑，致使诸多客户在上半年搬走，甚至于影响到一某些客户在下半年搬厂。
（2）厂房内部间隔不好，柱子较多，实用面积小，公摊面积大。
（3）项目临国道，车流快，人流被阻隔，有碍人气汇集和商气形成，对人员招工有不少阻碍。
（4）项目坤和街电梯太小，无法满足工厂使用，招商范畴缩小，整体商业氛围局限性。
（5）项目区域内停车位局限性，许多客户不好停车，经常为停车位发生纠纷，致使客户心情不好，情绪激动将不满发泄到物业工作人员身上。
3、机会
（1）经济因素——市场整体经济环境不好，市内外正在上演工厂、仓库外迁循环闹剧，体当前某些客户因生意难做，资金周转困难，整日纠结租金太贵，递增减免等怪圈内，谋求公司予以解决。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，导致国内经济不景气，促使某些商人破产，同步也给商人带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，地铁14号线投入使用，东平经济发展势不可当，商、住、行将促使东平商圈兴旺。
（4）区域发展——做为紧邻都市待开发区域，将来将建设大型汽配商城，本项目正符合本区域发展，为将来汽配城发展所需仓库以及厂房提供强有力保证。
（5）现行某些建筑物格局，已经为将来十年做了准备，预测在五年左右厂房或仓库出租将发展至瓶颈，后期可将具备阳台功能建筑，改导致商住楼。
4、威胁
（1）将来五年内，公司物业发展将需要定性，特别是14号地铁开通前，公司物业发展需要有一种方向，例如是打造行业一条街，还是教诲一条街，对行业内公司予以扶持，尽快形成产业链。
（2）由于老式加工公司当前还占据者广超物业半壁江山，当前由于国家管控加强，导致这些加工厂生存空间越来越困难，公司要打破僵局，拼弃保姆式服务，引进一批行业内合法公司，以增强公司生命力。
（3）市场竞争激烈、招商难度大，周边厂房仓库接二连三跳水，价格低迷，严重影响了我司招商进度。
（4）物业需要改革，若不能调节战略，将难以挣脱厂房仓库老式出租方式制约。
二、招商工作开展及有关办法 
针对当前产业园空租率达到35%严重状况，招商工作做不好，将直接影响到公司全年总收入，为此，为做好招商工作长效管理机制，增进产业园招商工作，详细办法如下：
1、开拓招商渠道，狠抓对外宣传为重要内容，打造“广超产业园”物业公司知名品牌 ；
（1）成立专业招商团队、明确工作职责；
( 2 ) 拟订园区规划图、效果图、平面图；
（3）制定招商手册、招商宣传资料以及横额； 
（4）利顾客外广告牌（园区现场）招商；
（5）通过58同城、房管网等网络平台进行信息发布；
（6） 通过客户招商，采用以客招客方式；
（7）通过“走出去、请进来“方式，充分理解周边市场厂房仓库招租动向，寻找机遇，有选取性招进一批有实力客户，到咱们园区经营。
2、突出亮点，专显“广超物业管理全方位专业服务，提高公司知名度
（1）协助客户代理办理各类执照服务；
（2）协助客户提供专业保洁物务；
（3）协助客户提供专业物业管理服务；
（4）协助客户提供专业安保服务；
（5）协助客户提供商品销售渠道；
（6）协助客户提供专业水电安装及装修服务；
三、招商优惠政策
（1）厂房空置就是损失，建议公司，对招租厂房仓库免装修期视状况而定一种星期、半个月或一种月，（此项可依照厂房、仓库ABC划分拟定）；
（2）递增可否调节为一年一递增方式调节为“二二”递增或“二三”递增；
（3）为经营户代办各种经营证照，可恰当收取代办费；
（4）厂房仓库出租单价调节：
A类厂房或仓库租金15元/平米（不变）
B类厂房或仓库租金调节为13元/平米
C类厂房或仓库租金调节为12元/平米
四、实行全员招商奖励机制
招商业务提成是招商工作中不可分割一某些，是招商工作中一种重要环节，公司既有约36000方厂房仓库空置，下半年出租了约5%，成果又退场6%,成果公司物业出租面积达到了36%空置，比上半年空置面积还多了1%，当前公司招商提成只占新租赁物业当月租金10%，无法提高招商人员和其他简介人员积极性；
建议公司在低于部出租面积80%如下时候，将提成奖励调节为当月租金100%，其中70%奖励招商主体或简介人，30%奖励物业公司做为活动经费；当租赁物业出租率达到公司总物业80%时，提成奖励调节为70%，其中50%用以奖励招商团队或简介人，20%奖励物业公司做为活动经费。当租赁物业出租率达到公司总物业90%时，提成奖励调节为50%，其中35%用以奖励招商团队或简介人，15%奖励物业公司做为活动经费。以上物业公司所有奖励提成均扣除50%，用于年终奖发放。招商提成奖奖金均由物业公司支付。
l 招商主体与物业公司提成奖励调节对照表：
序号
物业出租率
总提成
招商主体奖励提成
物业公司提成

1
低于80%
100%
70%
30%
2
高于80%低于或达到90%
70%
50%
20%
2
高于90%
50%
35%
15%
注：1、物业公司在每次提成中将抽出50%用于活动经费，另50%用于年终奖发放；
2、招商主体指：招商团队、个人、既有客户、自来客户等；
3、新入客户订立合同后，招商奖金在当月对招商主体进行发放。
4、此对照表为所有奖励主体发放奖金时提供发放根据。
（1）公司全员招商，客户引进新客户或提供招商信息，引进新客户成功者依照物业出租率均予以奖励；
（2）招商团队成功引进客户者，依照物业出租率均予以奖励；
（3）自来客户承租，成功订立合同者，招商主体提成奖归属公司所有，物业提成依照物业出租率均予以奖励分派；
五、待公司物业整体出租率达到95%后来，对经营规模较小，稳定性不够，抗风险性较差。交租不及时，信誉度不高客户，进行逐渐裁减。为优质公司入场经营提供条件。
所有改革都会晤临有某些阻碍，会随着某些阵痛，咬牙坚持就好了，挻过就会柳岸花明；一种市场招商工作也是这样，商家会让出某些好处或率先改造某些功能性投资，先迈出一步，才干吸引客户，待得那一天吸引到一只金凤凰来，自然会引来某些家雀，那时候老板你就偷着乐吧。 

广超物业管理有限公司
二〇一六年十一月二十日