深圳小区物业管理方案概况样本.doc

资源描述

深圳某小区物业管理方案 **管理（深圳）受深圳****发展委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管协议》，特制订本方案。一、概况座落于大道和益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库累计15623.37平方米。小区实施封闭管理。二、管理处组织架构、人员编制、职员聘用条件和方法 <1>组织架构、人员编制占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取二十四小时全天候保安服务，实施封闭式管理。针对小区特点，参考深圳市物业管理法规相关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷工作标准，定岗、定员以下： A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。 B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。以上人员，除管理层人员外，其它人员按小区两次入伙具体时间分步配置到位，详见入伙方案。 C、组织架构、人员编制网络图 <2>聘用职员条件、方法（聘用职员应含有条件） A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。工作主动热情，勤于思索，责任心强，有较强管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。 B、管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心强，有较强管理、组织协调能力。 C、助理主任：大专以上文化程度，含有一定组织、协调能力，经物业管理培训合格上岗。 2 D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度，30岁以下，含有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。经物业管理培训合格上岗。 E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。 F、保安员：高中以上文化，男性，30岁以下，身高一米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。班长和军训教员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。 G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。弱电工应懂低压间供电、自动、联动工作原理，并含有排除多种故障能力，消防设备系统专业专职人员必需全方面知道消防设备系统原理和排除故障能力。，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，懂维修安装技术，班长含有技师职称，含有一定组织协调能力。 H、清洁绿化工：初中以上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。班长须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强，含有一定管理 3 能力。三、管理规章制度和管理服务内容 A、管理规章制度各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合本身特点进行增删和完善。关键体系有：人事工作手册；办公室工作手册；管理处工作手册；清洁绿化手册；安全保卫手册；维修工作手册；设备工作手册，工程规章制度手册；消防工作手册；各类质量统计和表格。 4 B、物业管理服务内容物业接管和验收入伙保安服务大堂道口停车库巡查监控、消防中心维修服务住宅部分公共部分日常房屋管理服务装修搬运物品来访投诉清洁绿化服务清洁绿化小区文化活动 5 四、管理服务分项标准和内容、方法序号项目国家及深圳市指标承诺指标内容及方法 1 房屋完好率 98% 99% 房屋外观无破损，无改变使用功效，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用。 2 房屋零修立即率、合格率 98% 100% 99% 100% 接到维修单在承诺时间内抵达现场，零修立即完成，急修不过夜。 3 维修质量合格率 100% 100% 分项检验，结合部位严格把关，根据工序一步到位，杜绝返工。 4 管理费收缴率 98% 98% 按要求标准收取，在入住同时办理银行托收。不私自提升收费标准，不乱收费。 5 绿化完好率 95% 98% 区内绿化地布局合理优美，花草树木和建筑小品配置适当，专业人员管理。 6 清洁、保洁率 99% 99% 区内实施卫生责任包干，全天12小时保洁制，楼梯周清扫擦拭二次，清洗一次，垃圾日产日清，卫生设施齐全、完好。 7 道路完好率及使用率 90% 96% 道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅，无随意占道，无改变使用功效。 6 8 化粪池、雨水井、污水井完好率 100% 定时疏通、清理，井盖齐全完好，确保排放通畅、无阻。 9 排水管、明暗沟完好率 98% 排水通畅无堵、无积水、无塌陷、无残缺。 10 路灯完好率 95% 98% 路灯完好无损，晚间正常使用，定时检验、维护保养，保持洁净。 11 公共文化娱乐、休闲及小区雕塑完好率 95% 98% 确保娱乐设施使用功效，定时正常使用，定时检验、维修保养，保持洁净。 12 生活用水用电供给率及水电费收缴率 98% 98% 定时对供水设备进行检验、保养，确保其完好，按要求标准收费，不私自加价。 13 住房维修回访率 30% 30%以上接听住户报修电话铃声不超出3响，抵达维修现场不超出双方约定时间，指定专员回访，健全回访统计。 14 小区治安案件发生率 0．2% 0．2%以下二十四小时巡查，力保居民无被盗事件，年度无重大刑事案件发生。 15 防火设备完好率，消防供水率 100% 100% 定时检验维护，确保消防系统设备完好无损。 16 火灾发生率 0．1% 0．1%以下加强消防宣传，增强居民防火意识，建立义务消防队，定时演练，勤检验，立即消除火灾隐患。 17 违章发生率 1% 加强宣传和巡视，跟踪 7 管理，立即发觉立即处理，及回访统计。违章处理率 95% 98% 18 住户有效投诉率 0．8% 0．5% 按政策要求搞好各项工作，提升管理人员素质，定时征求居民意见，主动改善工作，建立回访制度。住户投诉处理率 95% 100% 19 管理人员专业培训合格率 100% 立即组织无证人员参与取证培训。 20 居民对物业管理满意率 95% 96% 教育职员视业主为衣食父母，全心全意为居民服务，尽全力为居民排忧解难。 21 档案建立和完好率 100% 加强硬件投入，指定专员全部实施电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。五、管理处物资装备配置方案依据规模、人员配置、管理服务具体情况，经测算，其创办费（预算）以下： A、行政办公设备和办公用具137840元； B、保安装备、用具103800元； C、清洁、绿化工具用具77340元； D、维修工具用具66665元； E、职员食堂设备用具110860元； F、职员宿舍用具104980元。以上费用累计524145元。 8 管理处办公室设备、用具装备购置计划（预算）表1 设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注办公桌张 14 650 9100 办公室11张（把），财务室3张（把）。办公椅把 14 400 5600 会议桌张 1 3000 3000 开会、接待两用会议椅把 50 200 10000 电话部 4 1000 4000 电脑台 4 8500 34000 电脑台椅套 4 1000 4000 打印机台 4 3000 1 复印机台 1 0 0 传真机台 1 3600 3600 饮水机台 1 2400 2400 计算器部 4 160 640 办公室、财务室各2部。保险柜台 1 摄影机部 1 2500 2500 过胶机部 1 800 800 自行车部 3 500 1500 文件柜个 4 800 3200 宣传柜个 2 7000 14000 不锈钢小区平面图个 1 500 500 日常办公品批 1 5000 5000 分体式空调台 2 4500 9000 暂未编入计划总额内累计金额 137840 9 保安装备购置计划（预算）表2 装备名称单位数量单价（元）金额（元）备注夏装套 96 80 17640 每人两套冬装套 96 150 14400 每人两套迷彩服套 48 100 4800 贝雷帽顶 48 35 1680 武装袋条 48 25 1200 军大衣件 48 120 5760 军胶鞋双 48 15 720 警棍根 15 100 1500 对讲机部 18 2700 48600 打卡机部 3 4500 13500 最少两部训练器材批 1 4000 4000 累计金额 103800 10 清洁、绿化装备购置计划（预算）表3 设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注垃圾推车部 5 300 1500 剪草机台 1 8600 8600 抛光机台 1 15000 15000 吸水机台 1 6000 6000 洗池机台 1 6000 6000 不锈钢烟筒个 4 0 800 果皮箱个 15 380 5700 垃圾桶个 120 80 9600 锄头把 2 20 40 喷散头个 1 130 130 剪枝刀把 2 50 100 胶水管米 300 6 1800 工作服（冬）套 44 130 5270 每人2套工作服（夏）套 44 100 4400 每人2套地刷把 30 15 450 可分两次购毛巾条 300 5 1500 可分数次购稀盐酸桶 10 45 450 可分数次购去污粉箱 20 80 1600 可分数次购清洁精箱 10 100 1000 可分2次购地拖把 40 20 800 地拖桶个 40 15 600 黑色垃圾袋个 4000 0．45 1800 收垃圾用，可分2次购白色垃圾袋个 25000 0．15 3750 分发用户，可分数次购累计金额 77340 11 维修工具、用具装备购置计划（预算）表4 设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注铝梯架 2 500 1000 5步梯铝梯架 2 600 1200 7步梯铝锑架 1 800 800 12步梯万用表块 2 260 520 数字式北欧表块 2 400 800 数字式钳形电流表块 1 300 300 两用扳手套 1 850 850 套筒扳手套 1 850 850 内六角扳手套 1 150 150 活扳手套 1 200 200 钢丝钳把 14 65 910 剥线钳把 11 75 825 尖嘴钳把 14 65 910 管钳子套 2 200 400 电工刀把 11 40 440 螺丝刀套 6 50 300 玻璃刀把 1 80 80 试电笔支 11 20 220 手电钻台 1 680 680 进口冲击钻台 1 8000 8000 管道疏通机台 1 台钻台 1 1500 1500 工作台台 1 2800 2800 台钳台 1 800 800 砂轮切割机台 1 2400 2400 砂轮机台 1 680 680 云石切割机台 1 1200 1200 潜水泵台 1 800 800 电焊机台 1 1000 1000 手机锯台 1 1250 1250 值班桌张 2 500 1000 值班椅把 2 120 240 工作服套 28 400 11200 各二套高空作业专用工具套 1 15000 1500 含高压泵摇表块 1 1200 1200 高压试电笔支 2 80 160 维修材料批 1 4000 4000 累计金额 66665 12 职员食堂用具装备购置计划（预算）表5 设备名称单位数量单价（元）金额备注煤气灶个 2 300 600 1、含安装费用2、由环境保护局验收经过3、如没有开通煤气管道，应另行考虑燃料费用排油烟机套 1 45000 45000 化油污系统套 1 0 0 排风机台 3 800 2400 炒锅个 1 140 汤锅个 1 120 120 煤气饭锅个 1 800 800 冷柜台 2 3500 7000 蒸笼套 1 3900 900 碗柜个 1 1000 1000 木柜菜板台台 1 3500 3500 和面机台 1 1500 1500 烤箱台 1 压面机台 1 1500 1500 绞肉机台 1 1500 1500 长条饭桌张 30 250-300 7500-9000 圆凳张 110 40 4400 洗碗槽个 1 1500 1500 工作服套 8 150 1200 开水器套 1 1400 1400 累计金额 110860 13 职员宿舍用具装备购置计划（预算）表6 设备名称单位数量单价（元）金额单人床张 102 150 15300 床垫张 102 40 4080 单人衣柜个 102 250 25500 折叠椅个 80 45 3600 单人写字台个 102 150 15300 暖水瓶个 80 20 1600 开水器套 2 1400 2800 电淋浴器个 10 800 8000 洗衣机台 5 10000 电视机台 4 1600 6400 会议室29英寸正副主任21英寸助理主任14英寸音响、功放VCD 套 1 9000 9000 其它用具批 1 累计金额 104980 14 六、物业管理用房设想物业管理用房是做好物业管理工作必备物质条件，依据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做以下设想：〈一〉管理处办公室（应选在较为显著、方便业主位置，含有办公室和财务室相隔离方法）〈二〉职员会议室（带卫生间功效）〈三〉职员娱乐室（带卫生间功效）〈四〉职员食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）〈五〉职员宿舍 A、助理主任以上为单间，带卫生间功效，面积在15平方米以上； B、助理员、财务：分男女职员，2-4人一间，带卫生间功效； C、保安、维修班，按人均6平方米安排； D、清洁工：男女职员，按人均6平方米安排； E、电工值班室一间； F、维修操作间一间； G、消防二十四小时值班室一间； H、总物资仓库一间，面积在40平方米以上。 15 七、物业管理职员薪金分配方案（参考意见）物业是津房物业发展在深圳向现代化物业管理领域进军第一个物业，是津房物业发展不停发展壮大和培训、贮备物业管理人才基地，对于探索、探讨物业管剪发展方向有一定主动作用。基于以上原因，特编制以下方案：项目标准职别标准工资月/年奖金月/年年加班费年度福利费年度过节费年度探亲费年度办证费年度伙食费年度制装费年度累计主任 1980/ 23760 2376/ 28512 4248 2640 1000 2300 300 3840 68600 副主任 1560/ 18720 1872/ 22464 3656 2640 1000 2300 300 3840 56920 助理主任 1210 /14520 1452/ 17424 2330 2640 1000 1300 300 3840 1800 45154 助理员 880/ 10560 1056/ 12670 1922 2640 1000 1100 3840 1600 35382 水电技工 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 384 600 26624 保安员 560/ 6720 672/ 8064 1344 1800 800 0 0 3840 600 23168 清洁工 350/ 4200 420/ 5040 840 1800 800 0 0 3840 500 17020 炊事员 680/ 8160 816/ 9792 1632 1800 800 0 0 3840 600 26624 累计 7900/ 94800 9480/ 113760 17604 17760 7200 7000 900 30720 9700 299492 16 八、小区文化活动（一）小区文化活动安排 A、年初依据实际编制《年度小区文化工作计划》，明确当年小区文化活动时间、场地、内容、人员、经费等事项。 B、每十二个月共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次小区文化活动咨询意见表，加强和业主沟通，方便广泛地听取业主对小区文化要求，组织好小区文化活动。 C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好小区文化活动献计献策，提升小区文化活动质量，对主动参与小区文化活动并做出突出成绩者给一定奖励。 D、年底搞好小区文化工作总结，使之不停发展、提升。（二）小区文化活动 A、充足利用现有文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富文化、娱乐、活动。 B、充足利用小区内露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。（三）年度小区文化活动固定计划 17 月份活动内容参与人员备注常年设电脑学习室、儿童活动中心、少年学习室、老年活动场、健身室、舞蹈室、桌球室、四季游泳池、网球场及露天舞场等。全体业主、住户一季度举行元旦棋类、球类等活动，举行春节联欢晚会活动，开展学雷锋、义务服务日活动管理处职员、全体业主及住户派发奖品，为业主送温暖二季度召开业主代表座谈会，听取业主多方面意见和提议，改善工作，组织五一文体活动，举行以家庭为单位卡拉OK比赛。同上派发奖品三季度举行书法、绘画等比赛活动，展览优异作品，提升文化品位分少儿组、成年组四季度组织国庆文体活动，参与企业举行文体活动，发放业主意见咨询书，召开业主代表座谈会，举行圣诞游园活动。全体业主派发奖品临时性活动依据全国或全市重大事件、重大节日、重大活动内容，适时配合开展内容相一致文体活动。（四）小区文化活动要求和效果 1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然 18 有序； 2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推进精神文明建设； 3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照料到各层次需求。 4、经过小区文化活动，达成小区居民间、业主和管理处之间沟通和团结。九、便民服务便民服务活动是管理处表现业主至上、为业主服务宗旨关键一环，对此，按无偿和有偿划分服务内容。（一）无偿服务 A、经过和相关部门联络，努力争取常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办公室。 B、义务活动每六个月组织义务清洗汽车（一天，限本小区业主、住户车辆），责任部门为清洁班。六个月进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天），责任部门为管理处办公室。每十二个月1-2次家用小电器义务维修（一天），责任部门为管理处维修班。 19 C、开展多个形式文体活动，见年度小区文化活动计划。（二）有偿服务便民有偿服务项目价目表序号服务项目单位收费标准（元）备注一安装类 1 空调（窗式）台 50.00-80.00 有预留孔 2 空调（窗式）台 80.00-120.00 无预留孔，不含支架 3 空调（分体）台 150.00-250.00 不含支架、配件 4 空调支架副 150.00-250.00 铝合金 5 洗衣机台 10.00-20.00 含调试 6 抽油烟机台 50.00-80.00 依据工作难易程度及工时确定 7 排风扇台 20.00-30.00 依据工作难易程度及工时确定 8 热水器（电）台 80.00-100.00 依据工作难易程度及工时确定 9 热水器（气）台 100.00-150.00 依据工作难易程度及工时确定 10 玻璃平方米 80.00-100.00 依据工作难易程度及工时确定 11 灯具、门铃等个 30.00～120.00 依据工作难易程度及工时确定 12 防盗门扇 150.00-300.00 依据工作难易程度及工时确定 13 水表块 30.00-50.00 依据工作难易程度及工时确定 14 水管米 20.00-30.00 依据工作难易程度及工时确定 15 阀门个 10.00-30.00 依据工作难易程度及工时确定 16 洗手盆个 80.00-100.00 依据工作难易程度及工时确定 17 洗菜盆个 80.00-100.00 依据工作难易程度及工时确定 18 门锁个 30.00-50.00 依据工作难易程度及工时确定 19 室内电路米 20.00-30.00 依据工作难易程度及工时确定二维修类 1 浴缸堵塞个/次 30.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定 2 浴缸漏水个/次 30.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定 3 洗手、菜盆堵个/次 20.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定 4 洗手、菜盆堵个/次 20.00～50.00 依据工作难易程度及工时确定 5 马桶堵塞个/次 10.00～100.00 依据工作难易程度及工时确定 6 马桶漏水个/次 30.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定 7 地漏疏通个/次 5.00～60.00 依据工作难易程度及工时确定 20 8 水龙头漏水个/次 5.00～15.00 依据工作难易程度及工时确定 9 水表漏水个/次 20.00～30.00 依据工作难易程度及工时确定 10 抽油烟机台 50.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定 11 排风扇台 10.00～20.00 依据工作难易程度及工时确定 12 热水器(电) 台 50.00～100.00 依据工作难易程度及工时确定 13 热水器(气) 台 100.00-200.00 依据工作难易程度及工时确定 14 室内电路米 20.00-50.00 依据工作难易程度及工时确定 15 电话部 20.00～30.00 依据工作难易程度及工时确定 16 电源插座个/次 10.00～20.00 依据工作难易程度及工时确定 17 电表箱开关个/次 20.00～30.00 依据工作难易程度及工时确定 18 修补瓷砖平方米 10.00～30.00 依据工作难易程度及工时确定 19 刷油漆平方米 10.00-20.00 依据工作难易程度及工时确定 20 空调(窗式) 台 100.00-200.00 不含电脑板、压缩机 21 空调(分体) 台 200.00-250.00 不含电脑板、压缩机 22 灯具个 20.00～60.00 依据工作难易程度及工时确定 23 铝合金拉手个 15.00-30.00 含料 24 各类门个 20.00～80.00 依据工作难易程度及工时确定三保洁类 1 清洗抽油烟机台 50.00-80.00 依据工作难易程度及工时确定 2 排风扇台 10.00-20.00 依据工作难易程度及工时确定 3 空调过滤网个/次 10.00-20.00 依据工作难易程度及工时确定 4 房间清洁时/人 15.00-25.00 依据房间大小确定 5 室内全方面清理元/M2 2元/M2 依据房间大小确定 6 木地板打蜡元/M2 湿蜡1.5元/M2 依据房间大小确定 7 木地板打蜡元/M2 干蜡3.5元/M2 依据房间大小确定四租赁类 1 房屋套半月租金 2 车位个半月租金五其它类 1 代办购物次/人 10.00-30.00 小件物品不含搬运费注：1、表中除尤其指明外均不含材料费。 2、表中未包含到服务项目，可参考市场价格收费，无市场价格项目按实际工料成本加15%管理费收费，其计算公式：收费价格=工料成本*（1+15%）。 21 十、管理服务模式设想受津房物业发展委托，依据《深圳经济特区住宅物业管理条例》和《实施细则》和《代管协议》对物业管理进行指导式代管。（一）推行综合一体化管理模式，编制组织架构、人员定编定岗方案，对小区房屋及公用设施使用、维修、保养及管理、清洁卫生、公共秩序、车辆行驶、停泊、小区文化等事项实施高起点、高标准、全方位综合一体化管理服务。（二）推行二十四小时封闭式物业管理服务方法，保安实施二十四小时三班倒全天侯值班，实施分片定点、不定时定线巡查、监控和正确果断处理突发事件。对全部些人员、车辆出入做到统计明确。对清洁工作实施全天保洁。维修实施二十四小时值班制，在约定和要求时间内对维修项目进行修复或处理。对管理层要求整年365天有些人值班。遇有重大事项按质量管理体系相关要求处理。（三）推行智能化管理手段。建立小区闭路电视监控系统、配置录相统计设备，确保小区安全。完善小区对讲系统，业主随时可直接和保安值班室联络，实现访客、住户和管理处三方之间通讯通畅。（四）完善监督机制。促进物业依法、科学、民主管理。入伙前和辖区公安派出所、街道办事处等相关政府部门联络，请其指导监督帮助管理。在入伙（入住）达成法规要求 22 百分比以后，认真组织召开第一次业主大会，选举产生业主管理委员会，建立民主管理、民主监督体系，主动配合市、区住宅局搞好管理人员上岗培训，虚心接收行业主管部门指导、考评，支持其对小区正确执法检验。设置住户投诉箱，接收业主和住户广泛监督。（五）建立科学合理服务质量考评制度。管理处一切工作，尤其是清洁、保安、维修三大工作，必需严格按管理企业ISO9002质量体系进行规范、操作、检验、考评。（六）严格奖罚制度，推行激励机制。管理处成立以后，要依据ISO9002质量体系要求，结合单位实际，制订、完善多种奖励制度。经过引进管理（深圳）ISO9002质量体系，使管理服务有起步高、标准高、效果佳、提升快效果；让业主感受到安全、清洁、优美、舒适、方便生活和工作环境；使管理工作每个步骤全部制度化、标准化、程序化；使每个职员全部学会、掌握规范语言行为；从而提升企业本身管理水平，赢得广大业主和住户信赖。 23

展开阅读全文