集体土地与集体物业补偿方案样本.doc

文冲石化路以西城中村改造集体土地和集体物业赔偿方案（7月29日全体股东代表大会表决经过）为在文冲小区石化路以西城中村改造工作中，继续壮大集体物业，实现集体物业利益最大化，现结合小区在城中村改造中整合集体物业和土地并集中经营实际情况，制订本赔偿方案。一、为了改变现在集体物业分散而不利于集中经营、难于实现集体物业利益最大化情况，经联社及各经济社在城中村改造过程中，整合城中村改造范围全部集体物业进行集中经营，以实现提升资产价值及集体收益，实现集体物业利益最大化。对改造后集体物业不再对经联社和各经济社进行实物分配，而是在回迁时设置物业管理企业，将改造后取得全部集体物业全部权交给物业管理企业并由物业管理企业进行统一经营管理。经联社及各经济社作为物业管理企业股东按股份分利润。二、本赔偿方案结合文冲小区石化路以西城中村改造整体计划同时实施，自本赔偿方案取得经联社股东代表大会表决经过后，经联社及各经济社应在改造计划要求时间内，将城中村改造范围全部集体物业和土地腾空并交付城中村改造工程建设使用。三、本赔偿方案适用对象为文冲石化路以西城中村改造范围内，有土地权益和集体物业联社和各经济社。适用范围为文冲石化路以西城中村改造范围内集体土地和集体物业。四、此次集体物业赔偿根据土地使用权、房屋性质、使用功效分类赔偿，具体为：（一）房屋赔偿依据使用性质,根据“拆一补一”标准赔偿：1、被拆迁房屋为住宅，根据一平方米建筑面积赔偿一平方米建筑面积住宅。对各经济社分给合作方住宅（包含合作方又转让给个人居住），由经联社直接根据“拆一补一”标准赔偿给合作方，并在原协议约定使用期满后，由物业管理企业收回经营。2、被拆迁房屋使用性质为非住宅，根据一平方米建筑面积赔偿一平方米建筑面积商业面积。经联社在回迁时为各经济社建设社址，各经济社新社址面积从其赔偿商业面积中按1:1百分比减扣。（二）空地土地使用权赔偿，根据联社及各经济社现在使用空地面积分类进行赔偿为：1、原建有上盖物但因河涌整改拆除用于安置房建设空地，根据3平方米空地面积赔偿1平方米商业面积。2、现实状况没有建筑物空地（村道、街道除外），即小区公共空地、建筑物周围空地、鱼塘、水塘，根据7平方米空地面积赔偿1平方米商业面积。五、物业管理企业组成、经营和股份计算及分配方法1、物业管理企业股东由此次赔偿方案包含经联社及各经济社组成。物业管理企业负责管理和经营此次改造后全部集体物业。各股东根据法律要求、企业章程和股东会决议享受对物业管理企业权益并负担对应义务。由股东选举产生董事会负责物业管理企业日常经营管理。2、物业管理企业股份，根据其管理全部集体物业商业面积计算股份，每一平方米为一股。3、经联社和各经济社在物业管理企业所占股份计算方法：（1）回迁赔偿股：联社和各经济社根据第四条确定赔偿商业面积，一平方米商业面积对应一股；（2）增量股：集体物业总回迁面积大于经联社和各经济社根据第四条确定总赔偿面积部分为增量股，增量股为一平方米面积对应一股。增量股根据经联社和各经济社在回迁赔偿股中百分比进行增股。4、利润分配：物业管理企业净利润除以总股份数为每股收益。物业管理企业股东根据其在物业企业股份数（包含回迁赔偿股和增量股）取得利润分红。六、合作建房处理因为历史上存在部分经济社将土地和第三方合作建房（包含租地建房、承包土地建房、合作建房后分配使用）情况，为了促进这些合作方配合文冲城中村改造工程及立即腾空有争议集体物业，经联社及各经济社作以下处理：1、原房屋使用性质为住宅，合作方在以后剩下合作期或承包期内（剩下期限按原协议确定，自使用人交付房屋用于改造之日起期限停止计算，至回迁房屋交付使用人使用之日起期限恢复计算。），按现有使用面积享受对应回迁集体住宅物业使用权。回迁后该合作方按原协议约定缴纳租金、承包费由对应各经济社享受。在原协议期或承包期满后，该合作方使用回迁集体物业由物业管理企业收回经营使用。物业管理企业收回经营后，根据三平方米住宅面积折算为一平方米商业面积计入对应经济社股份。2、原使用性质为商业，合作方在原协议约定期限内（自使用人交付房屋用于改造之日起期限停止计算，至对应回迁集体物业交付物业管理企业使用之日起限期恢复计算。）享受收益分配权。收益计算方法为一平方米房屋面积对应物业管理企业一股收益，由对应经济社在取得分红后十日内再支付给该合作方。若原协议约定经济社应收取该合作方租金、承包费等，由经济社在该合作方收益中直接扣除。具体事项由各经济社和合作方另行签署协议给予约定。七、为了填补各经济社集体物业在城中村改造期间租金、承包费等收入损失，经联社在城中村改造期间标准上维持各经济社租金、承包费、使用费等收入不变。即联社每个月向各经济社支付临迁费标准是以各经济社和租户、承包户、合作方等原约定且已经向联社立案协议金额为准。若协议已到期，按到期前最终30天租金、承包费或使用费确定。临迁费计算从各经济社腾空并交付集体物业用于改造之日起，至集体物业回迁并交付给物业管理企业使用之时止。八、为了按时腾空改造范围内集体物业，各经济社应立即做好和租户、合作方及承包方工作，促进她们立即腾空相关物业用于城中村改造，经联社在必需时可给帮助。九、各经济社已经出售给社员集体物业，不纳入换算经济社赔偿商业面积，购置这类集体物业社员按文冲石化路以西城中村改造居民物业赔偿方案及另行补充要求实施。十、此次赔偿方案自联社股东代表表决经过之日起生效，经联社及各经济社应主动及严格推行此次赔偿方案之义务。十一、本赔偿方案解释属文冲股份经济联合社。广州市黄埔区文冲街文冲股份合作经济社 二0一十二个月八月九日