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长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究(9月)第1页太平街历史文化街区保护项目发展模式界定太平街保护项目承载历史使命与目标124太平街资源条件分析3太平街保护项目总体定位与功效定位汇报内容太平街街区保护与商业改造实施策略研究5太平街保护项目效益评价与风险分析6第2页太平街历史文化街区保护项目发展模式界定1城市背景区域背景发展模式界定第3页发展模式界定城市背景1城市背景2区域背景3发展模式界定A.历史文化名城历史文化名城B.革命摇篮、山水名郡革命摇篮、山水名郡C.影视娱乐之都影视娱乐之都A.长沙是国务院公布首批二十四个历史文化名城之一B.历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称C.中国影视传媒和娱乐文化产业最发达城市之一第4页发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定区域背景太平街所在五一商圈是城市最关键、最高太平街所在五一商圈是城市最关键、最高档商业消费中心，是长沙市乃至湖南省商业名档商业消费中心，是长沙市乃至湖南省商业名片片A.城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺B.五一商圈百货聚集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全百货商店，是市民购物首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是当前长沙年轻人休闲娱乐主要集聚地第5页发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定发展模式依据街区与城市关系以及所依靠发展资源，依据街区与城市关系以及所依靠发展资源，历史文化街区有三种发展模式历史文化街区有三种发展模式双重依靠发展模式（商双重依靠发展模式（商业中心与旅游资源）业中心与旅游资源）经典案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪依靠旅游资源发展模式依靠旅游资源发展模式经典案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口依靠商业中心发展模式依靠商业中心发展模式经典案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路第6页发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定模式特征不一样发展模式在区位、商业业态、经营不一样发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群落等方面都展现不一样特征品种和消费群落等方面都展现不一样特征类类 型型依靠商业中心发展模式依靠旅游资源发展模式双重依靠发展模式区位特征区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，与旅游景点结合依靠资源城市商业中心区位商业价值强势旅游资源城市中心商业价值及旅游资源商业业态特征商业业态特征大型购物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型购物中心商业业种特征商业业种特征百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等当代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主以含有怀旧色彩业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力街区吸引力商脉、当代商业历史文化、古建筑，本身成为景点历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业客户群特征客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民游客经典案例广州上下九路、深圳东门黄山屯溪老街、阳朔西街杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路第7页发展模式界定1城市背景2区域背景3发展模式界定太平街发展模式太平街位于城市商圈关键位置，本身含有太平街位于城市商圈关键位置，本身含有历史文物资源且与城市主要旅游景点临近，具历史文物资源且与城市主要旅游景点临近，具备双重依靠发展模式条件备双重依靠发展模式条件岳麓山风景名胜区岳麓书院10分钟分钟2分分钟钟5分分钟钟10分钟分钟五一商圈太平街太平街贾宜旧居5分分钟钟依靠商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区依靠商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区第8页结论 太平街是城市商业中心和旅游资源双重依靠型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面分析研究明确了发展方向和思索路径。第9页太平街历史文化街区保护项目属性界定12太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析第10页资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析我们研究了我们研究了2020多个国内外历史文化街区保护案例，多个国内外历史文化街区保护案例，从中总结出成功历史文化街区基本规律，为太平从中总结出成功历史文化街区基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验街历史文化街区提供可借鉴经验初步考虑案例杭州清河坊、苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山开封宋街、南京夫子庙西安莲湖历史街区柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦巴约纳La Plachotte街坊改造，法国l 太平街含有城市中心和太平街含有城市中心和 旅游双重特征旅游双重特征l 重点研究同一类型案例重点研究同一类型案例l 选择成功旅游依靠型案例作为参考选择成功旅游依靠型案例作为参考同类型案例：同类型案例：杭州清河坊绍兴仓桥直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麦巴约纳La Plachotte街坊改造，法国旅游依靠型案例：旅游依靠型案例：重庆瓷器口黄山屯溪老街阳朔西街第11页资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件分析经过案例研究，成功双重依靠型历史文化街区不经过案例研究，成功双重依靠型历史文化街区不但含有悠久历史、优越区位，而且有独特商业定但含有悠久历史、优越区位，而且有独特商业定位、充满活力人文生态环境和良好经营管理模式位、充满活力人文生态环境和良好经营管理模式KPI体系体系丰富历史文化内涵悠久商脉优越区位独特建筑格局、格调富有活力传统人文生态良好经营管理模式多元化商业功效组合符合消费者需求商业硬件原因硬件原因软件原因软件原因p悠久历史：历史上繁荣，且延续到近代p文物古迹：含有名人、名事件等历史古迹p宝贵文化遗产：建筑反应某一时代特征p从古代以来就是城市商业贸易中心，近代商业繁荣。p位于城市中心或临近强势旅游资源p含有历史性地方传统建筑及格局p改造后传统人文元素如老字号、民间艺术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬p符合市民或游客需求商业业种p多元化业态组合，人们能够在历史街区购物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长p有效经营管理模式维护历史街区特征及符合市场需求，实现历史街区复兴第12页资源条件分析1案例简析2成功要素总结3资源条件太平街具备成功历史文化街区硬件原因，太平街具备成功历史文化街区硬件原因，软件原因是本研究要重点处理问题软件原因是本研究要重点处理问题丰富历史文化内涵悠久商脉优越区位独特建筑格局、格调富有活力传统人文生态良好经营管理模式多元化商业功效组合符合消费者需求商业湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾宜旧居明清格局，传统建筑风貌保留完好城市中心，五一商圈内，周围旅游资源丰富自古以来就是商业中心长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐步消失，街区失去活力，生存环境恶劣小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成，不成体系KPI体系体系硬件原因硬件原因软件原因软件原因第13页结论 太平街具备了成功历史文化街区硬件原因，软件原因则显著不符合，但能够经过资源整合和精心组织策划来改变现实状况，并经过制度创新和市场化管理实现街区复兴和长久繁荣第14页太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3城市发展区域协调本身发展使命和目标第15页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展城市发展太平街成功保护将推进城市商业、文化、太平街成功保护将推进城市商业、文化、旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城地位旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城地位A.太平街成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和推行国家文物法和地方法规义务B.太平街成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚文化底蕴C.太平街成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带汉字化领头羊定位D.太平街成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”功效规划使命和目标4E.太平街成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推进“十一五”旅游业发展目标实现第16页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展区域协调太平街成功保护将有利于完善五一商圈业太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功效结构和城市旅游配套设施，带动坡子街态功效结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴商业复兴A.太平街成功保护有利于完善五一商圈功效结构，填补当前商圈在文化休闲功效缺乏，提升整个商圈文化品位B.太平街成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目标地，共同打造城市中心大旅游区使命和目标4第17页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展本身发展太平街成功保护有利于改进街区生态环境，太平街成功保护有利于改进街区生态环境，提升居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值提升街区整体社会经济价值A.高桥大市场成为长沙商贸批发中心，取代太平街批发市场空间，加速了太平街商业衰退B.相对于黄兴路租金水平，太平街商业价值严重贬损，需经过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展缩影，历史街区成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区整体价值使命和目标4D.历史街区成功保护有利于改进街区基础设施，优化生活环境，提升居民生活质量第18页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展发展使命经过对城市发展、区域协调、本身发展分析，经过对城市发展、区域协调、本身发展分析，太平街保护要负担起传承历史文明，完善商圈功太平街保护要负担起传承历史文明，完善商圈功效、弘扬地方文化、优化生活环境历史使命效、弘扬地方文化、优化生活环境历史使命历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力 太平街改造和复兴，延续了城市千年来文脉，“忧国忧民、敢为天下先”湖湘文化精神是当代文明社会宝贵文化遗产，为城市连续发展提供了不竭精神动力源历史使命二：完善商圈功效，提升商圈综合竞争力 太平街改造和复兴，填补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素功效缺失，完善了商圈功效配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整体商业价值和竞争力历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街改造和复兴，为展现长沙丰富民俗风情提供了一个窗口和载体，同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术复兴，向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和当代化城市魅力使命和目标4历史使命四：优化生活环境，提升居民生活质量历史使命四：优化生活环境，提升居民生活质量太平街改造和复兴，改进了街区生活环境，增加了居民就业机会和收入起源，提升居民生活质量，开创友好历史文化街区新典范，真正落实城市科学发展观第19页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展发展目标基于太平街在城市发展中所负担使命和功效，基于太平街在城市发展中所负担使命和功效，太平街历史文化街区保护和改造总体目标是：太平街历史文化街区保护和改造总体目标是：使命和目标4依靠历史文化底蕴及城市商脉，依靠历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功效、展示湖湘打造成为提升城市品位、完善城市功效、展示湖湘文化魅力历史文化街区，文化魅力历史文化街区，成为城市新坐标，长沙文化新名片！成为城市新坐标，长沙文化新名片！第20页使命和目标1城市发展2区域协调3本身发展保护模式依据上述目标，太平街保护选择依据上述目标，太平街保护选择“文化复兴文化复兴式式”战略路径战略路径使命和目标4历史街区保护模式历史街区保护模式穿衣戴帽式穿衣戴帽式功效置换式文化复兴式文化复兴式保护方式对历史文物局部进行修旧如旧，其它传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行当代化装修，改变其原来使用功效充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口不改变，完全保留全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功效保留原来居住、传统商业等功效，不做调整和改变当代商业进行商业业态调整和升级，改进居住功效改造主要目标改进生态环境，提升居民生活质量商业价值最大化社会效益和经济效益友好协调经典案例长沙潮宗街上海新天地绍兴古城保护第21页结论 太平街所处城市区位和长沙历史文化名城城市属性决定了太平街保护项目要负担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去文化旅游胜地和老长沙历史体验区 第22页太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3太平街物质与人文环境分析商业市场供需分析旅游市场供需分析太平街保护定位及功效定位太平街保护定位及功效定位4第23页保护定位及功效定位1物质环境与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析从太平街本身资源条件出发，依据市场供需情况来明确从太平街本身资源条件出发，依据市场供需情况来明确太平街保护定位与功效定位太平街保护定位与功效定位定位分析4太平街物质环太平街物质环境与人文资源境与人文资源分析分析商业市场供需商业市场供需分析分析项目定位项目定位功效定位功效定位旅游市场供需旅游市场供需分析分析第24页保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析物质与人文资源分析太平街历史文化街区是长沙保留最完整，最能代表和展现太平街历史文化街区是长沙保留最完整，最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性历史街区长沙历史和文化丰富性和多样性历史街区太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌区主要组成部分，在长沙弥足宝贵区主要组成部分，在长沙弥足宝贵人工环境人工环境人文环境人文环境太平街历史文化街区内含有丰富多样民间传统文化、民俗太平街历史文化街区内含有丰富多样民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等）太平街内保留了长沙传统建筑特征及元素，含有极大历史太平街内保留了长沙传统建筑特征及元素，含有极大历史价值，作为价值，作为“老长沙老长沙”缩影，能够打造成长沙活体城市博缩影，能够打造成长沙活体城市博物馆物馆太平街历史文化街区含有丰富文物古迹及历史建筑，含有太平街历史文化街区含有丰富文物古迹及历史建筑，含有浓郁历史文化气息（浓郁历史文化气息（贾谊祠、长怀井、共进会旧址、四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址）太平街作为长沙市唯一保留比较完整历史街太平街作为长沙市唯一保留比较完整历史街区，拥有丰富物质和人文资源，具备打造成浓缩区，拥有丰富物质和人文资源，具备打造成浓缩“老长沙老长沙”历史风情活体城市博物馆历史风情活体城市博物馆定位分析4第25页保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场供给分析五一五一商圈模式单一，餐饮、休闲娱商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐文化品位有待提升，含有历史风情特乐文化品位有待提升，含有历史风情特色商业是五一商圈内留下空白色商业是五一商圈内留下空白3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4历史文化体验商业历史文化体验商业缺失长沙需要一个怀旧、含长沙需要一个怀旧、含有历史文化内涵商业街有历史文化内涵商业街区区机会餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成相辅相成在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着独特商机和使命：城市商业完善、升级；独特商机和使命：城市商业完善、升级；传统文化挖掘、弘扬传统文化挖掘、弘扬第26页保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析商业市场需求分析长沙是个消费型城市，居民人均可支配收长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增加，购物、餐饮、娱乐休闲需求旺盛，入高速增加，购物、餐饮、娱乐休闲需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化但整体消费品味有待提升和多元化3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析450%被访者市民选择到五一广场购物；近40%被访者喜欢清吧；超出5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品第27页新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场供给分析长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色地尴尬角色保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着填补市场空白功效：在太平街历史文化街区定位中，蕴藏着填补市场空白功效：完善长沙旅游服务配套设施完善长沙旅游服务配套设施v长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点u旅游产业对城市经济拉动作用不够显著u旅游过境地角色，游客停留时间短u游客总体消费水平低 存在市场空白存在市场空白长沙旅游市场长沙旅游市场存在问题存在问题旅游市场总体表现旅游市场总体表现旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施旅游商业缺乏特色，对第二产业带动不强旅游服务水平有待提升第28页新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源旅游市场需求分析长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游长沙丰富历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地尴尬角色地尴尬角色保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4大约大约50%受访游客认受访游客认为长沙旅游配套设施为长沙旅游配套设施缺乏地方传统文化特缺乏地方传统文化特色和分布过于分散色和分布过于分散60%外国游客对外国游客对旅游地点人文生旅游地点人文生态保护（生活方态保护（生活方式、风土人情）式、风土人情）比较关注，对美比较关注，对美食、民俗等产品食、民俗等产品需求较大需求较大第29页新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护改造总体定位基于太平街物质形态和人文资源现实状况，基于太平街物质形态和人文资源现实状况，结合长沙商业和旅游两个市场供需分析，我们结合长沙商业和旅游两个市场供需分析，我们明确太平街保护定位为：明确太平街保护定位为：新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4展现出浓郁长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保展现出浓郁长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留了富有生气老长沙原生态生活方式，又拥有繁荣留了富有生气老长沙原生态生活方式，又拥有繁荣商业集特色购物、地方风味餐饮、高端休闲、娱乐、商业集特色购物、地方风味餐饮、高端休闲、娱乐、旅游观光为一体旅游观光为一体复合型体验式历史文化街区复合型体验式历史文化街区第30页新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源商业功效定位太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功效功效新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4特色购物：特色购物：传统、文化、老字号，购置沉甸甸历史传统、文化、老字号，购置沉甸甸历史风味餐饮：风味餐饮：特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生品位休闲：品位休闲：品茶、品咖啡、品人生品茶、品咖啡、品人生格调娱乐：格调娱乐：书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活旅游观光：旅游观光：文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风情情第31页目标消费者分析太平街历史文化街区主力消费者为：团体太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人士（画家、作家、设计师、广告人等）士（画家、作家、设计师、广告人等）新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4团体游客团体游客个人游游客个人游游客度假人士度假人士商务人士商务人士中产白领中产白领阶层阶层大众消费者大众消费者定义定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、当代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公长沙市中高收入、白领，文化创意人士长沙大众消费者特征特征观光为主，参加旅游团，游览长沙旅游景点追求新奇，喜欢探索，重视体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚、品质，强调精神体验去长沙频率和逗留时间都不定，重视利益含有较高收入，追求品位，重视消费附加值重视消费环境，喜欢怀旧、历史气氛，喜好传统产品心理原因新鲜感对陌生事物有强烈好奇心体验感体验探索、感受地方文化轻松型体验生活，乐观生活态度压力感背负工作任务品质感追求高品质、高精神享受体验感受型追求场所体验，平时比较节约，偶然奢侈消费一下价值观价值观生活方生活方式式消费能力普通，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，考究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，考究品位和乐趣与职业相关，对高端休闲娱乐场所及特色产品感兴趣消费能力高，考究品位，精神需求较高消费能力普通，偏好传统特色产品及小礼品、商品主要消主要消费行为费行为观光、购置土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品第32页形象定位“千年太平街，老长沙味道千年太平街，老长沙味道”新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4千年历史、传统建筑、原汁原味老长沙韵味、高端千年历史、传统建筑、原汁原味老长沙韵味、高端休闲娱乐休闲娱乐 湖湘文化老长沙韵味湖湘文化老长沙韵味+新体验新格调新体验新格调v长沙引认为豪湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文化、传承湖湘文化“敢为天下先”精神内涵；v展现老长沙传统商业民俗风情传承地，让市民和游客经历一个与众不一样感官和情感体验；v是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉醉在历史文化精神洗礼中，同时又能享受到当代城市生活便利和舒适；v是城市人向往精神胜地，让市民和游客有机会选择一个远离城市喧嚣、表达文化品位格调生活。第33页概念演绎太平街：打造一个全新生活方式太平街：打造一个全新生活方式新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4太平街保护和改造不但仅是文物保护工程，更是重塑一个城市灵魂和文化形象精神文明工程，在延续城市历史脉络同时，带给长沙市民和游客一个全新生活方式：太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现汁原味人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老长沙生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受老长沙生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络同时，经过观光、购物、休长沙城市发展历史脉络同时，经过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一个怀旧、文化、高端新闲、娱乐等消费行为体验一个怀旧、文化、高端新城市生活方式！城市生活方式！第34页理论借鉴必备条件开发时机开发基础开发动力源特色商品琳琅特色商品琳琅满目，让人流满目，让人流连忘返！连忘返！特色手工艺品、传统文化用具、老字号产品应用尽有，体验长沙古特色手工艺品、传统文化用具、老字号产品应用尽有，体验长沙古老商业文化老商业文化第35页美食美味，美食美味，让人垂涎欲让人垂涎欲滴！滴！荟萃长沙、湖南各地最具特色风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮荟萃长沙、湖南各地最具特色风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮食文化魅力食文化魅力第36页传统茶艺馆、咖啡厅在太平街相互辉映，传统与当代交融，体验长传统茶艺馆、咖啡厅在太平街相互辉映，传统与当代交融，体验长沙城市生活优雅与文化品味沙城市生活优雅与文化品味在悠然中品味在悠然中品味滋味人生！滋味人生！第37页太平街静吧与解放西路动吧形成鲜明对比，感受长沙城市生活高雅太平街静吧与解放西路动吧形成鲜明对比，感受长沙城市生活高雅与格调与格调在沉醉中感受在沉醉中感受格调生活！格调生活！第38页太平街是一个旅游胜地，观光和观赏长沙多姿多彩民俗风情和历史太平街是一个旅游胜地，观光和观赏长沙多姿多彩民俗风情和历史文化名城风采！文化名城风采！体验原汁原体验原汁原味老长沙韵味老长沙韵味！味！第39页新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源生活功效诠释在充分发挥太平街商业功效同时，经过保护在充分发挥太平街商业功效同时，经过保护改造后太平街展现出富有生气原生态生活场景改造后太平街展现出富有生气原生态生活场景新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析定位分析4完善基础设施：完善基础设施：水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改进居民生活环境水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改进居民生活环境拓宽公共空间：拓宽公共空间：绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展生活空间绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展生活空间完备小区配套：完备小区配套：幼稚园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便幼稚园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便利城市生活利城市生活复活无形文化遗产：复活无形文化遗产：元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以复活和传承复活和传承丰富小区活动：丰富小区活动：太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈演出，丰富小区居民文化精太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈演出，丰富小区居民文化精神生活神生活第40页优美整齐街区，惬意居住环境优美整齐街区，惬意居住环境第41页绿地、广场、展览馆，提供居民更大活动空间绿地、广场、展览馆，提供居民更大活动空间第42页完善配套设施，保障居民舒适便捷城市生活完善配套设施，保障居民舒适便捷城市生活第43页长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙民俗韵味沙民俗韵味第44页丰富多彩小区活动，活跃了群众生活，表达出政丰富多彩小区活动，活跃了群众生活，表达出政府人文关心府人文关心第45页太平街历史文化街区发展模式界定12太平街资源条件分析太平街保护项目承载历史使命和目标3太平街保护实施策略太平街商业改造实施策略太平街保护定位及功效定位4太平街保护实施策略及商业改造实施策略5第46页保护框架建立完善太平街历史文化街区保护框架：对建立完善太平街历史文化街区保护框架：对自然、人文、人工环境进行保护自然、人文、人工环境进行保护新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展1案例总结2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位1物质与人文资源分析2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究1自然环境要素保护2人工环境要素保护3人文环境要素保护自然环境要素自然环境要素人文人文环境环境要素要素人工人工环境环境要素要素城市中心湘江风光明清格局清末民初建筑名胜古迹历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号线线面面点点贾宜旧居、四正社、共进会、优异历史建筑太平街、金线街、西牌楼街、马家巷等历史街巷太平街民居区域太平街历史文化街区“五街三片一点”第47页太平街本身不具备强势自然资源，应加强太平街本身不具备强势自然资源，应加强与湘江带联络，增加绿化及公共空间与湘江带联络，增加绿化及公共空间新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展2理论借鉴3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位2商业市场供需分析3旅游市场供需分析3保护实施策略研究2人工环境要素保护3人文环境要素保护1 1 1 1 1自然环境要素保护0.83绿地用地面积几乎无广场等公共空间与湘江联络被隔断增加绿化面积增加绿化面积加强与湘江联络加强与湘江联络第48页人工环境要素保护保留街巷建筑格局，主要文物古迹原址原样保留街巷建筑格局，主要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保留比较完好民居建筑区，恢复，保留传统风貌保留比较完好民居建筑区，街区商业恢复传统建筑风貌街区商业恢复传统建筑风貌新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究3人文环境要素保护1 1 1 11自然环境要素保护2理论借鉴2理论借鉴2理论借鉴22人工环境要素保护A.采取修旧如旧保护方式，分级分类保护，保留建筑原真性，以建筑为载体展现历史街区风貌B.对不一样建筑采取不一样个性化保护方案C.依据建筑保留完整程度，在街区内划分出传统民居片区，保留老长沙建筑元素，表达历史建筑风貌D.对经营性建筑采取特殊消防处理，以到达安全要求E.街区人工环境保护改造应与商业运行结合，恢复街区活力，表达历史街区价值第49页太平街非物质文化缺乏保护，传统文化正逐步消太平街非物质文化缺乏保护，传统文化正逐步消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示长沙悠久历史、传统文化、民俗风情长沙悠久历史、传统文化、民俗风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31 1 1 1自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护3老字号企业老字号企业节庆习俗节庆习俗革命事迹革命事迹老地名老地名地方特产地方特产历史人物历史人物奇闻掌故奇闻掌故民间艺术民间艺术原生态生活方式原生态生活方式祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失；观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危两湖暴乱、长沙起义等缺乏展示大量老字号已经消失大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街太平街几乎无当地特产产品销售缺乏对历史人物展示及宣传缺乏对奇闻掌故展示及宣传缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术现实状况是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于当代生活中保护利用标准：保护利用标准：u保护非物质文化原真性u弘扬、展示传统文化u保护和传承非物质文化社会群体及物质性载体u与商业运行结合并得到应用与发展第50页改进或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广改进或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），经过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、场等），经过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力统文化魅力A.节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化集中点，节庆时节举行节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆结合，弘扬民间艺术C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举行民间活动，恢复手工作坊店铺，展示民间艺术D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文化内涵E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提升生活质量，展示长沙风情新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源新区发展3必备条件开发时机开发基础开发动力源保护定位及功效定位3旅游市场供需分析3保护实施策略研究31 1 1 1自然环境要素保护2人工环境要素保护人文环境要素保护3第51页案例总结1历史文化街区商业功效应多样化，选择以富历史文化街区商业功效应多样化，选择以富有当地特色餐饮、工艺品、土特产等业种与当代有当地特色餐饮、工艺品、土特产等业种与当代商业形成差异化，树立鲜明传统文化特色商业形成差异化，树立鲜明传统文化特色新区发展23两权分离模式新区发展23功效布局新区发展案例总结23保护定位及功效定位2太平街现实状况4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议58商业特点商业特点功效多样化：功效多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体品种多元化：品种多元化：产品丰富，高、中、低级商品搭配合理特色当地化：特色当地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，防止产品雷同化商业业种商业业种有集聚人气关键业种：有集聚人气关键业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主重视老字号作用：重视老字号作用：恢复大量老字号，提升街区价值差异化：差异化：所选业种与当代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线1案例总结1案例总结1 1 1第52页案例总结2历史文化街区商业业种必须进行主题分区及历史文化街区商业业种必须进行主题分区及科学分布，形成有效客流引导线路，延长停留时科学分布，形成有效客流引导线路，延长停留时间间新区发展23两权分离模式新区发展23功效布局新区发展案例总结23保护定位及功效定位2太平街现实状况4商业改造实施策略研究招商策略管理模式租金策略67规划修正提议58布局标准布局标准布局特征布局特征1案例总结1案例总结1 1 1依据商业功效适当分区，形成不一样主题商业区结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特征布置特色餐饮聚集形成美食街休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷老字号原址恢复或沿主街布置主力
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