银行个人房产按揭项目准入指引模版.doc

xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引第一章 总则第一条 为规范我行与房地产开发企业（以下简称“开发商”）个人房产按揭贷款合作的管理,防范个人房产按揭贷款业务中的第三方风险，根据国家相关法律法规、我行的授信管理办法（暂行）及我行房屋按揭贷款相关要求，特制定此指引。第二条 个人房产按揭项目准入是指经开发商的申请，我行在对开发商及其开发的楼盘进行全面审核并同意后，给予该楼盘一定的按揭贷款额度（仅能用于申请时已取得的商品房销售（预售）许可证上标明的具体到栋或幢的楼宇范围），并为该楼盘提供房产按揭贷款服务。第三条 个人房产按揭项目准入遵循“优选开发商、优选楼盘”的原则，在把控房地产政策风险的前提下，选择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、开发商资质好的优质楼盘。第二章 项目准入的基本要求第四条 项目开发企业或其主要股东(实际控制方)应具备成功的房地产开发从业经验,公司主要管理人员应具备成功的房地产开发经历。第五条 项目开发企业应具有政府主管部门核发的三级及以上(含暂定资质)房地产开发企业资质,内部具有健全的组织机制和完善的规章制度。第六条 开发商注册资本不低于800万元，公司成立两年以上。若开发商专为某一项目而成立的新公司，则新公司出资方应满足上述要求。第七条 对于我行已发放开发贷款的项目，开发商资质可不受上述第五条、第六条的限制。第八条 项目必须已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证（含附件）、建设工程规划许可证（含附件）、建设项目开（施）工许可证、商品房销售（预售）许可证(以下简称五证)；项目建设达到预售进度，并能提供项目的实际进展情况的证明文件，如封顶证明、竣工验收证明等。第九条 项目必须是商品房（包括可上市流通经济适用房、限价房），楼盘权属清楚，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况。第十条 原则上开发商应对销售楼盘的贷款提供连带责任担保，并按每笔按揭贷款金额的一定比例缴纳保证金。第三章 项目准入受理和调查第十一条 各支行或业务经办部门可发起项目准入工作，并收集开发商及项目相关材料，具体如下：(一) 开发商的资料1、经年检的企业法人营业执照、法人代码证书、税务登记证、房地产开发企业资质证书；2、法人代表证明、授权委托书和法人代表的身份证明；3、公司章程；4、注册验资报告、上年度财务报告（含会计报表）和最近一期会计报表；5、其他证明公司资信状况的材料及我行要求的其它材料。(二)楼盘项目的资料1、项目的五证；2、项目进度情况的证明材料；3、我行要求的其它材料。第十二条 各支行或业务经办部门对拟准入项目的开发商情况、项目自身情况、项目市场情况、项目风险等进行全方位的调查，并形成书面的调查报告。第十三条 项目开发商的情况调查（一）企业的基本情况。包括拟按揭合作的开发商成立时间、经营年限、历史沿革、隶属关系、企业性质、注册资金及到位情况、是否具有与开发项目相应的资质等级等；企业股东和主要子公司的经营情况、主要股东（实际控制方）的从业经验。（二）经营管理水平。拟合作开发商的经营范围、开发能力、技术水平等，是否具备开发新项目的能力；内部管理制度和财务管理制度情况、对下属公司的管理模式，企业管理层的品质、风格、能力及偿债意识等。（三）经营状况及竞争能力。拟合作开发商的以往经营业绩、以往开发项目情况、目前经营业务和项目，了解其近年来房地产项目的开发、销售、售后管理及出租经营等方面的运作情况，结合其管理水平、发展规划、经营计划和土地资源储备情况，评价其在当地房地产市场的竞争能力和发展潜力。（四）财务状况。根据拟合作开发商近三年和最近一期财务报表，分析其偿债能力、盈利能力、经营能力，分析其资金运作及财务变动情况是否正常，是否具备开发新项目的经济实力；拟合作方的主要往来银行以及贷款情况，与我行的业务往来情况，在我行的贷款、存款、结算情况等。（五）其它重大事项。拟合作开发商有无涉及改组、兼并、转制、诉讼等行为及对其影响。第十四条 按揭合作项目情况的调查（一）项目地理位置、规划设计方案、建设条件、主要建设指标，项目设计方、施工方、监理方的情况；（二）项目用地情况，用地手续的完备性，土地出让金的缴纳情况；（三）项目建设手续的合法性，各类许可证的办理情况；（四）项目资金安排，资金到位情况，后续资金落实情况；（五）工程目前建设进度。第十五条 合作项目市场情况的调查（一）预（销）售的合法性。（二）结合拟建项目的总体规划、配套设施、主力户型、目标定位、营销策划、品牌效应、项目周边可比楼盘等情况，对拟建项目的竞争优势、销售前景以及可销售面积是否合理、销售价格是否合理等方面进行调查。（三）结合当地房地产市场的供给、需求、租售价格、空置情况，说明本项目的市场前景。（四）预计销售面积是否合理、销售价格是否合理。第十六条 合作项目效益及风险参数的合理性的调查（一）我行介入项目的按揭贷款可能取得的收益。（二）结合其他合作银行为项目提供按揭贷款的情况，对我行业务部门提出的按揭合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最高成数、最长期限、保证金比例等风险参数是否合理进行调查。原则上要求按单笔贷款缴纳一定比例的保证金，按揭额度有效期不超过2年。（三）按揭合作额度应根据准入楼盘的可售面积、平均单价、大致的全额付款比例及首付款金额、我行的按揭份额等因素，科学合理测算。计算参考公式：合作额度=可售房屋面积 销售均价贷款购房比例（经验值）平均贷款成数（住房项目不超过 70 %，商用房项目不超过50% ）我行个人房屋贷款份额（预测值）。第四章 项目准入审批第十七条 房产按揭项目准入审批按我行信贷审批的管理要求及授权体系执行，具体各环节审批要求及审批流程参见cc银行授信管理办法（暂行）及其它相关管理要求。第十八条 项目审批要点（一）审核项目各项手续的办理情况,防范合规风险1、审核开发商企业法人营业执照是否通过年审,开发商是否具有房地产开发资质,其开发项目是否与其资质相符。对于不具备房地产开发资质或开发资质水平较低的开发商,一般不应与其建立按揭业务关系。2、审核拟合作项目是否具有有效的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证及其它相关证明材料。（二）审核项目的资金落实情况,防范完工风险1、审核项目投资构成是否齐全,取值标准是否合理,项目投资估算是否准确。2、分析项目的资金来源、项目资金到位情况和后续资金落实情况。3、审核房地产开发企业的财务状况,其自有资金实力。对于为单一楼盘而成立的项目公司,要审核其注册资金是否足额到位,是否存在挪用资金、未将资金投入本项目的现象。对于综合性房地产开发企业,要分析其资产负债结构和现金流量状况,说明其可以投入本项目的资金数量及其可到位时间。4、结合项目目前的进展情况和整体进度安排的比较,说明项目是否存在延长工期、不能按期竣工等问题。要重点审核项目的拆迁安置工作是否顺利,水电气等配套条件是否落实,是否存在拖欠工程款等问题。5、结合对开发商经营管理水平和开发能力的分析,其是否有足够的实力解决项目建设中的各种问题,能否按时竣工交楼。（三）审核协议项下单笔按揭贷款的风险参数,防范市场风险1、结合项目整体品质及其与周边楼盘的比较,分析项目的销售价格能否实现,说明销售均价、按揭付款比例、我行按揭贷款份额等参数的取值是否合理,按揭合作限额的测算是否准确。2、结合项目定位、当地处置抵押物的便利性以及项目所在区域二手房市场的活跃程度,说明单笔贷款最高成数、最长期限等风险参数的设定是否合理。3、结合项目的整体状况,说明项目应执行的保证金要求及其具体管理措施。第十九条 审批部门应根据开发商的综合实力、开发的项目情况、市场情况、对我行综合贡献等，给出书面审批意见。第五章 项目准入合作协议第二十条 项目合作协议的签订个人房产按揭合作项目审核通过的,业务发起行（部门）应落实审核意见的相关要求,由有权签字人代表我行与开发商签署合作协议。总行市场发展部制定合作协议的规范文本（见附件），各行另行制定合作协议的，应按我行合同管理办法执行审核，并向总行市场发展部报备。合作协议签订前，开发商应在我行开立专用售楼款监管账户，用于存放在我行申请房屋贷款的购房借款人支付的首期款以及我行向购房借款人发放的贷款；开发商同时在我行开立贷款保证金账户，用于存放我行发放的房屋贷款的保证金，在保证期间结束、保证责任履行完毕后，保证金账户应冻结。第二十一条 协议的执行（一）单笔按揭贷款由业务相关部门按照我行最新的住房贷款相关规定进行审批和操作,并遵从按揭合作协议的总体要求,不得突破。（二）以按揭合作协议明确的保证金比例，在单笔按揭贷款发放后，将保证金划入在我行开立的保证金账户。（三）在收到开发商为贷款客户办妥的房屋他项权证或客户名下的按揭贷款已提前结清的，我行应及时解冻开发商对应该笔贷款的保证金。第二十二条 协议执行状况的监控（一）业务发起部门要建立按揭合作协议管理台账（包括额度的起止日期、使用情况、变动情况、单笔贷款具体情况等）,及时从信贷管理系统中调存，逐笔登记协议项下单笔贷款的具体情况，了解额度使用情况。（二）业务发起部门要按季对合作项目的进展情况进行检查,并将检查情况登记在管理台账中。检查的要点包括但不限于项目资金到位情况、建设进展情况、价格变动情况、市场销售情况；协议项下保证金应按照按揭贷款逐笔及时、足额提取,存入保证金专户,建立保证金台账。（三）对于检查发现按揭合作协议执行中出现异常现象,包括但不限于资金来源未能落实、工程延期或停工、工程质量出现问题、销售价格发生大幅变动、销售数量出现异常波动、购房者与开发商出现纠纷、房地产开发企业不履行相关义务、不配合我行工作等,业务发起部门要暂停按揭合作协议的执行,提出解决方案,并将有关情况及时报告零售业务部门。如有必要,应及时终止协议,并采取相应的保全措施。（四）风险合规部要加强对按揭合作协议执行情况的后评价。后评价的重点是协议项下单笔按揭贷款的违约情况和保证金管理情况,后评价至少应每半年一次。（五）各支行（业务部门）要按照合作项目建立档案,档案中应留存房地产开发企业提交资料、协议评估资料、协议审核资料、监控台账、检查报告、后评价报告、保证金台账等资料。（六）协议执行状况的监控的未尽事宜，可参见我行贷后管理的相关办法执行。第二十三条 协议的调整（一）房地产开发企业申请调整按揭合作协议有关内容的,应按照前述按揭合作准入的审核程序进行审核。（二）对于同一房产项目新的预售许可证的准入，需按前述按揭合作准入的报批及审核程序进行审核（三）协议调整的审核重点是调整的目的和调整的依据。对于短期内频繁申请调整、迅速提高合作限额的,要特别谨慎。第六章 个人房产按揭项目的简易准入第二十四条 个人房产按揭项目符合以下条件之一的，可简化资料。(一)楼盘为现房，已办妥楼盘的房产证(俗称大房产证)，可提供项目的国有土地使用权证、房屋所有权证，其他资料可以简化。在叙做单笔按揭时，在办妥房产抵押后放款的， 可不要求开发商提供期间担保；而在办妥房产抵押前即放款的，必须要求开发商、我行准入的专业担保公司或我行认可的其他担保方式为期房购房人提供期间担保。(二)对于零星叙做按揭贷款的楼盘，并满足以下所有条件的，可提供项目的商品房销售（预售）许可证，其他资料可以简化。1、办理按揭贷款的房屋为住房或沿街独立商铺；2、通过外围调查，可以确认楼盘手续齐备，所购买的房屋权属清楚，如为期房的能够办理备案登记及预抵押登记手续；3、通过实地调查所在楼盘销售良好、价格合理、建设进度正常，无烂尾、套现、虚假贷款的嫌疑；4、开发商信誉良好，为当地知名房地产企业，其经济实力、资信状况和开发能力得到经办行和市场普遍认可，开发商、我行准入的专业担保公司或我行认可的其他担保方式为期房购房人提供期间担保。第二十五条 按上条中第一款简易准入的合作项目，应按项目的实际需求及开发商的资信情况给予适当的按揭额度；上条第二款中零星叙做的楼盘项目，最多给予800万的合作限额，且按揭贷款不超过5笔。第二十六条 简易准入项目审批流程与正常准入审批一致，项目准入申报的同时需同时说明该项目第一笔房屋按揭贷款的具体情况。第二十七条 简易准入的项目，业务经办机构经在充分调查后，认定风险可控的情况下，可以不与开发商签订合作协议，也可以不要求开发商对单笔贷款缴纳保证金。 第七章 附则第二十八条 本办法由总行风险合规部制定，并负责解释和修订。第二十九条 本办法自下发之日起执行。附件: xxx村镇银行个人房产按揭合作协议xxx村镇银行有限公司（有限责任公司）个人房产按揭合作协议 协议编号： 年 第 号甲方：xxx村镇银行股份有限公司 行地址： 邮政编码： 负责人： 联系人及联系电话： 乙方：地址： 邮政编码： 法定代表人： 开户行及账号： 联系人及联系电话： 根据我国有关法律法规以及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、cc银行股份有限公司的相关规定，甲、乙双方本着自愿、平等、互利、守信的原则，经友好协商，达成以下合作协议，并共同遵守执行。第一条 甲乙双方就个人房产按揭事宜开展合作。双方合作房产项目名称为 ；地址位于 ；符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房产贷款，贷款手续按甲方规定办理。上述合作房产项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可以向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证号为 。第二条 乙方保证所开发房地产项目的合法、合规，及时完备政策所规定的各项手续，按时完成预售房的建造，使购房借款人能够按时入住。第三条 乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的商品房销售（预售）合同和首付款证明的真实、有效、合法。第四条 甲方为乙方的上述房地产项目提供最高不超过 万元的个人房产按揭额度。第五条 甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件。具体贷款内容由甲方与购房借款人在个人购房借款合同中另行约定。第六条 乙方同意按下述第 款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。1、 自个人购房借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止。2、 自个人购房借款合同生效之日起，至个人购房借款合同中的贷款期限届满之日止。在乙方保证期间，如乙方的经营有效期已经到期，乙方必须事先提供经甲方同意的担保单位且其同意继续履行乙方未尽的担保责任，乙方方可解除担保责任。乙方如出现歇业、解散、破产、被撤销、与他人合并、被吊销营业执照等情形，须及时书面通知甲方，并采取甲方认可的妥善有效措施继续履行担保责任，否则甲方有权冻结乙方在甲方及甲方下属行之专项账户和结算账户的所有存款。第七条 乙方在甲方设立专用售楼款监管账户,承诺将在甲方申请房屋贷款的购房借款人支付的首期款,以及甲方向购房借款人发放的贷款全部存入此账户，账户号为 。乙方同时承诺在甲方已有开发贷款的，该账户内资金优先用于偿还开发贷款，除上述用途之外的资金则首先用于本协议项下楼盘工程款项和有关税费，并自觉遵守甲方监管，保证在每次用款时向甲方提交监理公司签署的付款证明和需缴纳有关税费的证明。第八条 购房借款人为取得甲方的购房贷款，在签订个人购房借款合同后，将所有商品房（包括在建和已建）抵押给甲方，作为其偿还贷款本息和费用的担保。第九条 乙方保证在甲方与购房借款人签订个人购房借款合同后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作或积极配合银行进行预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的他项权证交与甲方管理。第十条 乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，逐笔按照贷款金额的 交纳保证金，账号为 ，并接受甲方的监督和管理。在乙方担保期限内，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。协议项下任一房屋贷款发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内及时补足保证金。乙方保证期间结束、保证责任履行完毕后，甲方应及时解冻保证金专户。第十一条 乙方在对外宣传中涉及甲方楼宇贷款的内容，应不违背协议中的规定。第十二条 本协议一经签订，甲乙双方应认真履行。如需更改协议内容，必须经双方协商一致。对于在原协议执行期间已发放的个人房产贷款，不得因协议更改而放弃履行原协议规定的权利和义务。第十三条 如因国家贷款政策的调整，导致本协议无法履行，或由于商品房工程质量及延迟交付使用，致使购房借款人不能完全或及时享有权益，由此所产生的乙方与购房借款人之间的争议与甲方无关，甲方不承担任何责任。第十四条 当一方违反本协议约定，另一方在知会对方后违约方仍未纠正的，可临时中止合作，直至违约行为得到彻底纠正。双方发生纠纷时，可协商解决，协商不成时可直接向cc银行总行cc银行 所在地人民法院提起诉讼。第十五条 本协议如有未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的原则予以补充修改，如遇国家政策调整将按国家规定执行。甲乙双方约定的其他事项：1、乙方不得通过虚假交易合同等方式套取甲方贷款，否则，甲方有权解除合作协议并立即收回已发放的所有贷款本息。2、 3、 第十六条 本协议有效期限为 年。本协议履行期满或终止时，乙方在协议期内发生的保证责任并不因此免除。第十七条 本协议经甲乙双方有权签字人签字、盖章后生效。第十八条 本协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：（盖章） 乙方：（盖章） 负责人：（签章） 法定代表人：（签章）（或授权代理人） （或授权代理人）签订地点：签订时间： 年 月 日17