高档写字楼私募地产基金募集说明书模版-经典完整.doc

XXXXXXX投资管理有限公司 招募说明书招募说明书 XXXX中心项目私募基金招募说明书目录第一部分 招募说明4一、招募概况4二、基金产品要素4三、基金交易结构5四、资金安全保障5（一）还款来源5（二）风险控制措施5五、基金管理人简介6第二部分 项目投资亮点7一、绝佳区位交通便利8二、丰沛商业资源浓郁会展氛围8三、独特营运模式专业采购综合体9四、租售两宜定价合理需求旺盛9第三部分 投资项目介绍10一、项目公司概况10二、琶洲概况11（一）琶洲简介11（二）广交会简介12（三）琶洲经济发展模式13三、项目简介14（一）项目位置14（二）项目概况14（三）项目定位17（四）项目XX合法性分析17（五）项目XX规模18四、收益预测19（一）项目经营收入预测19（二）项目经营成本预测19（三）项目利润分析20第四部分 运营模式及其优势20一、成本优势20二、运营效率优势20第五部分 基金认购21一、认购流程21二、认购材料21释义本合伙企业 指本协议各方根据合伙企业法共同设立的XX（有限合伙）（本文称“本合伙企业”） 合伙企业法 指中华人民共和国合伙企业法，由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日修订通过，自2007年6月1日起施行 项目公司 指XXXX有限公司 普通合伙人 指认缴本合伙企业出资、并且签署合伙协议的合伙人，普通合伙人为合伙企业执行事务合伙人，对合伙企业的债务承担无限连带责任。本招募说明书中是指XXXX投资管理有限公司有限合伙人 指认缴本合伙企业出资并为普通合伙人接受、并且签署合伙协议的合伙人，通过受让本合伙企业合伙份额而入伙的有限合伙人 管理人 指管理本合伙企业日常事务的机构，本招募说明书中指XXXX投资管理有限公司监管人 指受本合伙企业委托，对本合伙企业账户内的全部现金资产进行监管的商业银行 监管账户 指本合伙企业在监管人处开立的银行账户 募集规模 指本合伙企业结束时实际募集的资金总额 募集期限 投资期 指本合伙企业向投资人募集认购资金的期限 合伙人签署本合伙协议后，认缴资金到达合伙企业账户，且该笔资金划款至拟投资项目公司的次日起，至合伙人退出本合伙企业之日止 风险提示本基金依据中华人民共和国合伙企业法及基金设立的相关法律和法规依法设立。 本基金属于封闭式私募基金，其组织形式为有限合伙制。基金管理人承诺本招募说明书的内容真实、准确、完整。 国外经济环境错综复杂，国内经济复苏缓慢。房地产行业受到国家政策和货币政策影响较大，投资面临风险，投资决策须谨慎。投资人认购本基金时应认真阅读招募说明书。普通合伙人及管理团队承诺以专注、专业、诚信、共赢的原则管理和运用基金资产，争取未来盈利，为投资者创造财富。第一部分 招募说明 一、招募概况 XXXX中心项目私募投资基金（以下称“本基金”）是由XXXX投资管理有限公司发起成立的基金。本基金所募集资金将用于广东省广州市XXXX中心项目的一期装修升级改造及二期开发XX。XXXX有限公司（以下简称“项目公司”）负责项目的开发XX与招商运营。现本基金面向社会特定合格投资者（机构/个人）招募有限合伙人。 本基金管理人XXXX投资管理有限公司（以下简称“XX”）以实现投资人财产保值增值为最终目的，对本基金进行专业投资管理。合伙企业资金独立监管于银行，监管银行全程对合伙企业资金进行监控管理，严格控制合伙资金的投资风险及普通合伙人的道德风险，保障合伙人的资金安全。 二、基金产品要素基金名称XXXX中心项目私募投资基金项目类型固定收益类基金规模人民币5亿元（一期3亿元，二期2亿元）资金用途用于XXXX中心项目一期装修升级改造及二期开发XX基金期限1年投资方式中国XX银行委托贷款预期收益认购金额（万元） 预期年化收益率（税后）50-100 11%100-30012%30013%收益分配期满一次性归还本金及收益融资主体XXXX有限公司投资标的XXXX中心项目监管银行中国XX银行法律顾问北京市XX律师事务所评估机构深圳市XX房地产评估有限公司三、基金交易结构四、资金安全保障 （一）还款来源 1. 项目销售现金流包括租金收入、销售收入和物业管理费收入等，年平均经营收入超过人民币7亿元。预计基金到期时经营收入可达人民币11亿元，还款覆盖率高，基金还本付息具备充分保障。2. 项目后续银行经营性物业抵押贷款资金本项目计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款，此笔资金可为基金还本付息提供双重保障。3. 集团公司回购担保XX企业集团有限公司成立于1998年8月，横跨房地产、会展、电子商务、金融投资、进出口贸易等几大行业，注册资本人民币1.2亿元，公司资产价值逾人民币100亿元，银怡集团将为基金还本付息提供全额回购保证。（二）风险控制措施 1. 资产抵押充足：抵押物总价值12.57亿元，抵押率39.7%XXXX中心项目融资用该项目部分房屋产权抵押担保，建筑面积69,755平方米，XX地产评估价值为人民币12.57亿元。2. 股权质押充分：项目公司100%股权质押项目公司母公司原股东XX、XX持有的XX企业集团有限公司100%股权质押。3. 实际控制人承担无限连带还款责任该项目实际控制人XX先生为本基金本息偿还出具还款保证，并承担无限连带责任担保。XX先生从事房地产开发及专业市场经营近20年，目前控制资产规模过百亿，现任XX企业集团有限公司董事长、广州市会展业行业协会副会长、广州专业市场商会副会长、广州市海珠区政协委员等职务，在广州市会展及商会业内具有极大影响力。4. 中国XX银行全程银行资金监管中国XX银行广州市东山支行作为基金委托贷款银行对基金投资进行全程监管。5. XX律师事务所全程提供法律服务 XX律师事务所（深圳）派出私募股权基金领域权威法律专家团队为该基金提供全程法律咨询服务。6. 基金管理公司进行严格的投后管理基金向目标公司派遣董事，并对重大事项享有一票否决权。基金管理人负责委派专人对融资方的工程XX、财务以及销售状况实施过程管控，专人控制项目公司账户、印章。五、基金管理人简介 XXXX投资管理有限公司（以下简称“XX”）是“XX集团”旗下专注于固定收益基金、股权投资基金管理业务的专业投资管理机构。XX位于X，注册资本人民币1000万元，目前管理的基金规模逾人民币50亿元。XX倡导现代金融服务的发展理念，已与中国XX银行、中国交通银行等数十家金融机构建立了长期的战略合作关系；公司组织结构健全，具备完善的风险控制及投资决策流程，能够为目标企业提供系统的资本运作解决方案。XX汇聚了30多位投资专业人才，大多数成员具有多年房地产行业投资经验，能够为基金投资人创造丰厚的财务回报。投资领域：房地产企业、矿业企业、股权投资上市类中小企业、文化产业。投资理念：专业、专注、诚信、发现价值、创造价值。投资业绩：XX联合中国XX银行、中国交通银行等战略合作伙伴，发起设立多支人民币投资基金。已经完成募集投资的基金包括： 重庆商圈房地产基金：投资于重庆市保障房项目XX，总规模10亿元； 江苏省城镇化XX基金：投资于江阴、无锡、南通城镇化房地产项目XX，总规模10亿元； 陕西省优质企业基金：投资于陕西省内拟上市优质中小企业，总规模50亿元，首期5亿元； 广东省“三旧改造基金”：投资于广东省内“三旧改造”项目，总规模10亿元； 苏州影视文化产业基金：联合北京电视艺术中心等合作伙伴共同投资，总规模5亿元，已完成投资拍摄的电视剧项目有头牌、负二代的幸福生活等，多部影视剧项目正在进行拍摄筹备； 青岛产业园区项目基金：投资于青岛某科技园区XX，总规模5亿元。第二部分 项目投资亮点XXXX中心依傍广交会，借力会展经济与总部经济双重效应，打造展贸结合的专业综合体，成就永不落幕的国际交易会，目前已建成经营。一、绝佳区位交通便利项目位于广州市海珠区琶洲岛，所在区位交通便利，航空、铁路、地铁、公路等立体交通完善便捷，物流、人流输送功能首屈一指；距地铁8号线琶洲站仅200米，距广州市珠江新城CBD车程仅15分钟，新白云国际机场、高铁南站、火车北站半小时即可抵达。二、丰沛商业资源浓郁会展氛围项目毗邻“中国第一展”广交会之永久主场广州国际会展中心。2008年，广交会正式落户琶洲，带动了崭新的“会展商贸一体化”财富商圈的形成。除广交会外，每年百余场家具展、建材展、汽车展等众多国际国内专业展会吸引着数百万客商；X等数十家大型企业集团总部现已进驻琶洲，进一步驱动琶洲经济发展。如今，琶洲万商云集，汇集无限商机，既是跨越国界的洲际外贸窗口，也是中国面向全球的进出口总部基地。XXXX中心傍住广交会，置身会展圈核心，内销外贸，左右逢源，扼守着世界贸易批发的首要通道，鲸吞着全球会展经济的亿万份额。三、独特营运模式专业采购综合体XXXX中心总建筑面积约46万平方米，超越行业其他所有商圈，在统一规划、经营、管理的基础上，集中布局，形成一个独立的国际展贸平台。会展经济与总部经济双重效应集聚于此，爆发出巨大商业辐射力，将打造一个驰名海内外的专业采购综合体。四、租售两宜定价合理需求旺盛XXXX中心采用租售结合的营销模式：既可出租为总部基地或长期展贸平台；亦可销售用于业主自营或升值投资。项目现租赁定价为100-300元/月/平方米，销售定价为12-15万元/平方米，与琶洲会展商圈同类项目相比，极具竞争力。XXXX中心的超高性价比、高额回报率和巨大升值空间吸引众多商户入驻，现多家外资企业正在洽淡中，与四大产业龙头企业的合作也已进入实质性谈判阶段。结合现有租售情况，考虑未来成长空间，预计项目年平均经营收入超过人民币7亿元。广州市同类项目对比展馆面积（万）月租金（元/）图片展示71.34505100-15010200第三部分 投资项目介绍 一、项目公司概况 项目公司XXXX有限公司为XX企业集团有限公司全资子公司，项目公司2002年8月注册成立，注册资本人民币5,000万元，法定代表人XX，具有三级房地产开发资质，现负责XXXX中心的开发XX与招商运营。企业名称 XXXX有限公司住 所 法定代表人XX注册资本 人民币5000万元企业类型 有限责任公司（法人独资）注 册 号 经营范围展览场馆的租赁、投资、开发；商务交流活动的组织、策划；商品信息咨询；项目投资策划；商品市场投资、开发；展览设计、策划、咨询服务；房地产开发；代办货物运输、仓储手续及运输信息咨询；批发和零售贸易（国家专营专控的商品除外）；货物进出口、技术进出口（法律、行政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的项目需取得许可后方可经营）。成立日期 资质具有房地产开发三级资质二、琶洲概况（一）琶洲简介琶洲位于广州城区东南郊，行政区属海珠区。琶洲岛长约8.5公里，宽约1公里，陆地面积9.66平方公里，北临珠江，与珠江新城、广州新技术产业开发区、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区等城市重要发展区域相邻。琶洲地区的发展目标定位为：以广州国际会展中心的XX为契机及核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的生态型休闲商务区，适宜常住人口规模为7.5万。琶洲是广州南拓空间战略的重要节点和经济增长的强大生长点，与周边生物岛、大学城等组成 “信息港”地区，和未来城市CBD珠江新城形成城市商务区，区位优越。广州国际会展中心四周XX琶洲塔公园、植物公园、滨江亲水公园、体育公园和艺术公园等5个各具特色的公园，进一步优化琶洲生态环境。（二）广交会简介中国进出口商品交易会，又称广交会，创办于1957年春季，每年春秋两季在广州举办，迄今已有逾五十年历史，是中国历史最久、层次最高、规模最大、商品种类最全、效果最好、信誉最佳的综合性国际贸易盛会，堪称“中国第一展”。2013年春季广交会境外采购商与会逾20万人，来自211个国家和地区，累计出口成交额355亿美元。广交会由48个交易团组成，有数千家资信良好、实力雄厚的外贸公司、生产企业、科研院所参展；贸易方式灵活多样，除传统的看样成交外，还举办网上交易会。广交会以进出口贸易为主，还开展多种形式的经济技术合作与交流，以及商检、保险、运输、广告、咨询等业务活动。来自世界各地的客商云集广州，互通商情。“入世”以来我国会展业发展空间巨大，以广交会为龙头的广州会展业必将大有可为。广交会之永久主场广州国际会展中心，建筑面积70万平方米，以展览、表演和大型集会为主要功能，2002年底投入使用，是亚洲最大的会展中心，也是世界第四大展馆。 （三）琶洲经济发展模式2008年，广交会正式落户琶洲，带动了崭新的“会展商贸一体化”财富商圈的形成，会展经济和总部经济成为琶洲经济发展的双引擎，琶洲将打造成广州下一个十年率先转型升级的亮丽新名片。近年来，琶洲地区会展业进入了快速发展的黄金期，每年以超过30%的速度增长，除广交会外，每年百余场家具展、建材展、汽车展等众多国际国内专业展会吸引着数百万客商。会展具有强大的经济功能，包括交易功能、整合营销功能、调节供需功能、技术扩散功能、产业联动功能等。2012年，琶洲地区共举办展会180场，展览面积761万平方米，分别增长30.4%和12.9%，全年会展业产值42.82亿元，增长11.8%；规模世界第一的展会2个，规模亚洲第一的展会5个。琶洲绝不仅仅只有会展核心区这一重身份，根据2010- 2020广州城市总体发展战略规划，琶洲已被列为广州发展总部经济的重点区域之一。近年来，琶洲总部经济发展的势头越来越强劲，广东钢铁集团、香港南丰集团、广州远大置业等数十家大型企业集团总部现已进驻琶洲，进一步驱动琶洲经济发展。如今，琶洲万商云集，汇集无限商机，既是跨越国界的洲际外贸窗口，也是中国面向全球的进出口总部基地。三、项目简介（一）项目位置项目位于广州市海珠区琶洲岛，东临琶洲塔公园，南接新港东路，西至国际会展中心，北邻香格里拉酒店，毗邻珠江，纵览江景，距地铁8号线琶洲站仅200米。（二）项目概况1. 一期：展贸基地+总部基地XXXX中心一期总建筑面积约26万平方米，包括西区1-4层展览厅、东区1-4层专业展贸区、东区5-17层展贸办公楼、东区18层外国商会总部基地。基于对市场的敏锐洞察，XXXX中心战略性布局饰品、小商品、建材、家具等朝阳产业，并以极强的资源整合能力贯通产业链，融展、贸、批、零、电子商务于一体，打造内外贸相结合、长短展相交错的国际性综合展贸场馆和专业采购综合体。目前，华南美国商会、意大利商会、英国商会、法国商会等30多个国家的海外商会已进驻XXXX中心，直接辐射全球范围的千万终端采购商，成就进出口贸易的亿万订单。XXXX中心配套超前，设计规划五十年不落伍，在展示、办公、物流、电子商务等各方面提供一站式优质服务，全方位满足商户实际经营的需要。巨量物流：20000平米仓储设施，1800个车位，知名物流供应商统一提供物流服务。一流服务：电子商务交易平台，一体化银行结算中心，进出口及保税区服务。磅礴门面：9米超宽柱距，经营无死角；商场6米层高，写字楼4米层高，宽敞开阔。超级配套：首创中空层层手扶电梯，直通18层；22部直梯，垂直流通。2. 二期：延续经营理念、拓展商业版图目前XXXX中心二期正在规划中，总建筑面积约20万平方米，包括4层裙楼专业市场以及40层塔楼XX股份有限公司总部基地。XXXX中心二期与一期在建筑风格上和谐统一，并延续专业优质的配套服务、展贸基地与总部基地相结合的经营模式，势必将进一步拓展XXXX中心的商业版图、提升其在业内的影响力和盈利能力。（三）项目定位XXXX中心定位为具备国际展贸总部基地功能和国际商会总部基地功能的专业采购综合体，目标做成“永不落幕的交易会”。项目是以会展为核心，展贸结合，长期展与短期展相互交错、专业市场与广交会会展紧密结合的国际性综合展贸场馆，为仅次于广交会的内外贸结合的国际展贸平台。项目现租赁定价为100-300元/月/平方米，销售定价为12-15万元/平方米，极具市场竞争力。（四）项目XX合法性分析项目已取得国有土地使用证、XX用地规划许可证、XX工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，五证齐全，具有充分合法性。项目开发合法性手续一览表证照或文件名称编号企业法人营业执照国有XX用地使用权出让合同国有土地使用证XX用地规划许可证XX工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证（五）项目XX规模项目总用地面积108,827平方米，总建筑面积458,478平方米。项目分两期开发，其中一期建筑面积258,558平方米，已于2008年10月开始运营；目前企业正筹备二期项目的开发，二期建筑面积199,920平方米。项目主要控规指标项目名称宗地项目地块编号琶洲PZB11用地性质商服用地总用地面积（m2）108,827净用地面积（m2）92,499建筑容积率4.16总建筑面积（m2）458,478计入容积率建筑面积（m2）385,091不计容积率建筑面积（m2）73,387四、收益预测 （一）项目经营收入预测项目经营收入包括租金收入、销售收入和物业管理费收入等，结合现有租售情况，考虑未来成长空间，预计项目2013年至2015年经营收入共计人民币21.5亿元，平均值人民币7.2亿元。项目经营收入估算表类别2013年2014年2015年销售单价120,000-150,000144,000-180,000172,800-216,000销售面积（）3,2833,2831,641销售收入450,700,768540,840,921324,504,553月租金单价100-300100-300100-300租赁面积（）120,000120,000120,000租金收入192,300,000230,760,000269,220,000物业管理费收入25,920,00031,104,00036,288,000停车位收入2,044,8002,044,8002,044,800广告收入14,400,00014,400,00014,400,000合计685,365,568819,149,721646,457,353（二）项目经营成本预测项目经营成本包括维修费用、物业费用、运营费用和相关税费等，预计项目年2013至2015年经营成本共计人民币4.3亿元，平均值人民币1.4亿元。项目经营成本估算表类别备注2013年2014年2015年维修费用营业收入的2%13,707,31116,382,99412,929,147物业费用营业收入的3%20,560,96724,574,49219,393,721运营费用营业收入的5%34,268,27840,957,48632,322,868房产税租金收入的12%23,076,00027,691,20032,306,400营业税营业收入的5.7%39,065,83746,691,53436,848,069土增税销售利润的4%3,605,6064,326,7272,596,036合计134,284,000160,624,434136,396,241（三）项目利润分析预计项目2013年至2015年净利润共计人民币12.9亿元，平均值人民币4.3亿元，净利率为60%。项目收益水平及盈利能力高于行业平均水平。项目利润估算表类别2013年2014年2015年经营收入685,365,568819,149,721646,457,353经营成本134,284,000160,624,434136,396,241毛利润551,081,568658,525,287510,061,112净利润413,311,176493,893,965382,545,834第四部分 运营模式及其优势本项目运营模式采取有限合伙制，有限合伙制即采用设立有限合伙企业制企业的组织形式，是指自然人、法人或其他组织，依据合伙企业法，由二个以上五十个以下的合伙人组成，有限合伙企业至少有一名普通合伙人。普通合伙人为合伙企业执行事务合伙人，对合伙企业的债务承担无限连带责任。一、成本优势根据国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知，合伙企业不需缴纳企业所得税，避免了公司制双重征税的问题，降低了税务成本。二、运营效率优势本模式有效的结合普通合伙人和管理人的专业管理优势，以及有限合伙人的资金优势，增强经营管理的主动性、积极性和创造性，有利于提高管理效率和运作效率。第五部分 基金认购 一、认购流程二、认购材料序号名称备注说明1产品投资指南介绍产品资料及产品要素2产品说明书详细介绍产品及投资资料PPT演示文档3招募说明书详细介绍产品及招募情况4合伙协议一式两份合伙协议中填写的收益分配账户信息必须与银行卡复印件中身份证信息一致，收益分配账户必须严格填写完整，具体到支行。5身份证复印件一式两份需本人签字，用于核对投资者信息6银行卡复印件一式两份需本人签字，用于收益分配7汇款凭证复印件一式两份用于确认投资者入资21