项目整体发展战略暨营销推广方案样本.doc

荣宝斋项目整体发展战略暨营销推广方案广州凌峻房地产咨询6月目 录第一部分 荣宝斋大厦整体发展战略及产品力提升方案一、荣宝斋大厦整体策划目标二、荣宝斋大厦开发定位三、荣宝斋大厦整体发展四大标准四、荣宝斋大厦整体竞争策略 五、项目消费群定位分析六、销售力深入整合和提升第二部分 荣宝斋大厦营销推广计划一、销售目标二、十大推销标准三、推广阶段划分四、推广阶段划分表五、各阶段推广策略前 言经过对项目标接触及对其竞争区域市场调查，我们发觉和这些竞争产品相比，本案现在含有比较显著优势。首先，市委领导比较关注本项目；其次，本项目将要建设成为淄博城市形象代表作。所以，怎样让项目在竞争中强势入市、一炮打红，怎样让发展商及产品品牌、形象和淄博城市标志物业形象同时搭建和树立起来，这是我们需要认真去做、去处理。所以，我们在进行本项目标营销策划时，策划思绪出发点不仅仅是立足于荣宝斋大厦项目本身，而是立足于淄博城市建设发展战略高度来考虑。这么一来就能够使项目和淄博城市共同发展，相互依存。鉴于此，本案将以发明项目标全程销售力为关键，多角度对项目进行全方位地叙述，努力争取全方面、务实地解析整个项目，最大力度地推进项目标全方面销售成功。在策划思绪中，我们期望能够整合项目现在拥有多种优势资源，努力争取树立荣宝斋项目标独特个性和鲜明市场形象，提升项目整体关键竞争能力。依据本项目标具体情况，本企业用创新、实效专业态度，经过认真细致研究分析，拟提出以下营销推广方案。第一部分 荣宝斋大厦整体发展战略一、荣宝斋大厦整体策划目标1、荣宝斋大厦是淄博城市功效补充淄博以“建设经济强市、文化大市、绿色城市”实施“扩城战略”将成为鲁中地域名牌产品集散地，成为国际著名品牌和中国著名品牌鲁中地域大本营。而作为淄博CBD张店区却缺乏能够代表淄博城市形象标志物业，这和国际接轨标准十分不相当。荣宝斋进驻是响应淄博市提出建设“文化大市”战略“请进来”结果。荣宝斋大厦项目建成将成为淄博城市形象标志物业，很大程度上负担起整个淄博城市商业形象传输及推广，并从而填补了过往物业市场不足和不完善。2、荣宝斋大厦是淄博城市名片荣宝斋大厦不仅仅是一个房地产项目，而是淄博城市名片，是一个形象性工程，荣宝斋大厦将成为代表淄博形象一个窗口，荣宝斋大厦项目将从一个房地产项目上升到淄博城市形象代表作高度，向大家展现淄博城市新形象魅力。3、荣宝斋大厦是淄博城市向国际接轨典范物业从现在产品概念计划来看，项目标产品设计将努力争取打造成为一流国际型建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。其次，荣宝斋大厦采取了国际级专业企业进行服务和管理，荣宝斋大厦国际级服务性公寓将领跑淄博国际化物业管理。4、荣宝斋大厦是商业投资者宝地荣宝斋大厦项目将建设成为淄博关键地段CBD上一颗璀璨明珠。淄博城市形象标志物业身份和全方面领先性决定了荣宝斋大厦开发投资潜力，其投资回报、升值潜力是不言而喻。荣宝斋大厦集商业、商务、投资 、居住、休闲、娱乐等于一体，在经营理念中，加入文化品牌等原因，突破传统经营模式局限。走特色经营之路，国际级服务性公寓部分采取带产权发售模式，为投资者开辟了新高回报投资渠道，荣宝斋大厦对投资者来说，无异于是一块投资宝地。二、荣宝斋大厦开发定位在进行荣宝斋大厦整体开发理念定位时，着眼于两个方面原因考虑：第一、和淄博城市发展同时。项目所在区域是淄博CBD区域，它成为淄博城市发展战略“建设经济强市、文化大市、绿色城市”一个关键组成部分，项目将成为代表淄博形象一个窗口，成为淄博迈向国际化大城市关键形象物业。第二、前瞻性。荣宝斋大厦是适应未来商业市场发展需要，和淄博城市发展同时，和国际接轨标志性物业。一）项目形象定位荣宝斋大厦形象必需是高起点切入市场，能够和淄博城市形象紧密关连，构筑项目强势品牌平台，将项目和城市相连，让市场产生强烈认同感。对于项目标形象定位为：淄博城市形象标志物业定位阐释：项目关键地段表征不容置疑，含有绝正确不可替换性。作为一个淄博城市地标象征，坐落繁荣全部会，掌握经济、文化脉动。城市生活丰富多彩，才能带起源源不停活力及想象，虽身处城市，兼具繁荣中宁静。其次，和公园为邻，广大绿带又提供了养精蓄锐健康气氛，所谓离尘不离城生活哲学。荣宝斋在地段位置和周围环境协调，掌握了城市地标元素，更达成无可替换城市绿意优势条件。 项目拥有了独一无二淄博CBD上关键地段优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市背景下，项目以高级次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD受骗只无愧城市形象标志物业。二）项目产品定位国际级服务性公寓定位阐释淄博是齐鲁地域纺织和陶瓷中心，伴随迈向于国际大城市加紧，也将成为鲁中地域人流、物流、信息流、资金流关键枢钮。对商务酒店需要也日益俱增。含有国际服务水准和良好硬件设施商务公寓将成为淄博商家和外地商家首选。伴随中国加入WTO、世界经济距离日益微小、CBD关键性日渐显著，再加上信息化时代生活方法改变，越来越多中小型企业、城市高度发达地域高级白领等将钟情服务性公寓。 国际级服务性公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多个功效于一体。服务性公寓，它是针对“发展中企业”而定位，它追求生活品质，强调投资性，能够说是知识经济时代强调个性定制和体验服务特定产物！它代表是成熟商务环境、条件完善办公室、温馨舒适小家三位一体，能够说是一个年轻人“小型CBD”。通常为中小型企业或工作室，从其行业看，多是从事于创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、软件业等所谓“卖脑”行业。国际级服务性公寓成熟商住酒店管理地段是顶级关键，荣宝斋大厦正是处于淄博成熟商圈，周围有立体式交通支撑，有浓郁商业、文化气氛。荣宝斋大厦拥有开放性空间，如豪华高挑大堂，适合交流、环境幽雅厅堂等，还能够向年轻家庭或中小企业带来“在最小个人空间享受最大公共空间”酒店式管理和服务。国际级服务性公寓创业平台投资升值弹性未来因为独特市场定位及有针对性设计，使得Openoffice特征之一就是以满足成长型企业需求，而且在CBD及商业发达地域有着很宽广市场前景。通常选择作“国际级服务性公寓”办公场所多数是创业早期中小型企业，这些企业需要一个良好发展空间；需要价格适中而且多种服务周到办公场所，同时部分新兴白领和经理人追求现代城市生活方法，伴随中国和全球经济一体化发展日益同时，作为中国经济最活跃部分大量中小型企业将会涌现，荣宝斋项目标出现正是适应时尚发展，为淄博中小型企业提供了良好发展空间。所以，项目含有相当消费群体，带来了丰厚稳定高投资回报。国际级服务性公寓关键特征表现在：n 比商住有气氛 比商务更便捷项目和商住公寓相比，更有良好商务气氛。周围地带大商务气氛浓郁，便利交通、优越地理位置、多种配套设施齐全生活环境形成了这里独特商务环境。在一样品质环境和气氛中，荣宝斋大厦在生活和工作上又比商务公寓更便捷。在生活上，有通常商住公寓所没有不可能含有一流办公、商务设施，再加上商务公寓所没有和之相匹配酒店式高级、体贴、细致服务项目和全天候商务服务，它能够作为老板或高级职员日常居住场所，为大家赢得了较多工作和休息时间。n 比商住形象好 比商务更高级一般商务公寓办公企业要比在正规写字楼办公企业在形象上稍逊一筹，商住公寓更因成本低、价位低、居住办公环境较差、未形成成熟商务气氛而在形象上不如写字楼及商务公寓。荣宝斋大厦拥有成熟商务小区和高级人文环境而显示出本身高品质，给不管是投资、自用还是办公用户以高级次感觉。 n 比商住功效多 比商务项目全荣宝斋大厦为中小企业及居家办公soho一族提供了一个“商+住”场所，现有优异商务设施和齐全商务功效，同时又能提供高级、细致、周全酒店式服务。能够说，它是和酒店式公寓组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不一样用户群体不一样商务需求。全天候多功效商务中心包含提供小时中不一样时段商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查寻等服务；程控交换系统能满足居家商务需求；小时监控系统、进口处楼宇可视对讲、户门防盗开关和紧急呼叫按钮；多功效会所；充足车位等。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为用户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致高级、贴身、繁琐多个服务。 三）市场定位鲁中1号国际公寓定位阐释：荣宝斋大厦要做就做最好，项目含有了成为鲁中1号国际公寓两个原因：第一，建筑设计独特征。从现在产品概念计划来看，项目标产品设计将努力争取打造成为一流国际型建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。正是因为在这一地段上，周围配套设施很完善和成熟。伴随当地段新商圈形成，构筑了淄博CBD（中央商务区）。而项目恰恰是在淄博CBD标志性地段，将成为地段上形象所在。第二、项目标全方面领先性。项目紧靠345亩有城市森林公园之称人民公园，拥有十分优越环境优势；SOHO商务公寓独特户型淄博绝无仅有；国际级物业管理，管家式服务淄博也是绝无仅有。三、项目整体发展四大标准1、强势开启标准区域市场发展趋势，和来自周围竞争压力，需要我们快速地将本项目标商业环境及商业气氛组建和聚拢起来。同时，用户对本区域市场消费前景信心不足实际情况，愈加要求我们不能根据常规商铺销售模式来消化这些产品。2、全方面领先标准房地产物业作为一个大众消费品，消费者态度日趋理性和挑剔。房地产物业卖不动，往往是因为项目缺乏创新个性和特色，只有创新才有生命力。所以，荣宝斋大厦在产品设计时考虑到了两个中庭设置、SOH0公寓户型、空中园林会所等创新意念，做到了产品形态独特化，含有创新性和领先性。荣宝斋大厦品牌是不会被可克隆，因为它含有品牌三个特征，即唯一性，排她性和权威性。第一、荣宝斋代表着权威、专业、高品质、是信心确保。第二、项目标地段优势、区位优势也恰恰是竞争对手无法模拟和复制。全方面领先优势：n 地利领先n 发展领先n 产品领先n 时尚领先n 办公领先n 便利领先n 品牌领先n 文化领先n 景观领先n 品质领先n 配套领先n 服务领先3、复合地产开发模式标准复合地产开发模式就是跳出地产做地产，以发散思维方法，整合多种社会资源，营造新文化和生活方法。复合地产开发模式比单一房地产开发模式更有生命力，更能够全方位满足大家需求。荣宝斋大厦不是依靠荣宝斋悠久文化品牌过日子，也决不仅仅是“文化+商业”形态那么简单。荣宝斋大厦有着自己独特内涵，荣宝斋大厦做是复合地产概念，做是住宅、商业、文化、国际物业等多个行业资源整合，一切有利资源全部是荣宝斋大厦整合对象。4、构筑品牌优势标准确立鲜明独特、符合城市发展小区专题概念（国际级服务性公寓）和形象定位（淄博城市形象标志物业），有利于快速传输，引发市场注意力。构筑荣宝斋大厦品牌形象，使业主拥有尊贵感和自豪感。四、项目整体关键竞争优势 1、独特产品设计 项目从产品计划设计到户型设计全部在当地市场含有相当领先性，填补市场空白点。产品整体设计能够给市场新鲜感，它将是既符合市场规律，同时有含有前瞻性物业。2、稀缺自然资源和稀缺文化内涵荣宝斋项目独有稀缺公园自然资源，是其它楼盘所没有。公园森林组成了淄博“市肺”，如此优越自然环境成就了淄博环境素质最好楼盘。其次，项目拥有荣宝斋文化品牌优势。文化品牌主动推进更是为项目标品牌丰富了内涵，拓展了品牌发展空间。3、不能够复制黄金地段 荣宝斋大厦含有绝正确不可替换性，作为一个未来城市地标象征，坐落繁荣全部会，掌握经济、文化脉动，是必需条件拥有四通八达便利交通条件，繁荣商业文化，购物、娱乐、餐饮等一应俱全生活设施。其项目所处于地段不能够替换和复制，是淄博城市关键地段中坐标。 4、高成长、高回报、高稳定投资 国际级服务性公寓投资模式出现也应成为淄博投资物业发展到一定阶段亮点。本项目所提倡国际级服务性公寓投资模式有别于其它商业投资形态，是一个全新稳定型，城市形象和稀缺物业投资，含有其它物业类型不能够比拟丰厚投资回报。五、项目消费群定位分析从本项目本身定位和功效划分情况来看，本项目标目标用户群大致可分为商业投资客和住宅投资者两部分。一）本项目标目标用户群关键为为投资者和自用者两类投资者对投资有一定经验，她们最为关注就是项目地块升值潜力和投资回报率。本项目作为黄金商圈新关键、淄博CBD焦点，肯定已早早地受到有眼光投资者注意，一旦机会到来，她们投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早一批落定者。自用商家比投资者更重视是局部性商业环境，具体针对自己经营商品或服务在项目所在商业市场发展前景和赢利空间。本项目大住宅自用者多为中小型贸易企业、IT企业、广告企业、设计企业企业主，小户型自用者多重视商住两用，关键商务区写字楼昂贵租金阻碍了中小型企业进驻关键商务区，但中小型企业上游用户资源多为商务关键区相对集中大型企业，为了能够和用户保持快速沟通、为用户提供有效服务，以免让竞争对手有机可乘，所以，相信本项目永久产权酒店式商务公寓低总价和区位优势将赢得众多中小型企业亲睞。二）荣宝斋商铺购置或投资用户年纪分布估计说明：从商铺购置或投资用户年纪分布估计看，主力购置或投资用户年纪段主 要集中在3149岁范围。此年纪段人群实际也是置业和消费关键 组成部分。生活形态分析：n 夫妻年纪通常在3050岁之间n 家庭年收入人民币8万至15万元左右n 通常可能拥有一辆国产私家车（轿车或货车）n 人员职业范围包含:大型国有企业高级管理人员行政或机关干部中小型私营企业主或个体实力商贩n 人员素质及工作心态、面貌：受过良好教育有新文化背景有较高素质和教养有很好职业和身份新人生体验紧追时代脉搏生活方法主动、健康、向上有事业心，工作勤奋，有拼搏精神针对性方法：因为年纪在3149岁主力购置或投资用户比较轻易接收新事物、新发展、新动向，能够理智地分辨和分析部分切实问题，投资置业理性成份较重，所以，在推广过程中，我们需要有对应及针对性很强手段来刺激并引发她们消费欲。诱导方法：n 政府及媒介造势宣传n 项目户外广告直观而形象宣传n 实效性推广计划n 价格调整策略n 常规坐销和泛销策略三）荣宝斋商务公寓购置或投资用户年纪分布估计生活形态分析：n 年纪通常在3050岁之间n 拥有稳定工作和收入n SOHO一簇n 丁克家簇n 中小型私营企业主或个体实力商贩n 人员素质及工作心态、面貌：受过良好教育有新文化背景有较高素质和教养有很好职业和身份新人生体验紧追时代脉搏生活方法主动、健康、向上有事业心，工作勤奋，有拼搏创业精神自住者购房动机和消费心理（1）为改善居住环境或结婚需购房，基础为自住购房，需求迫切。（2）有勇气借贷购房，也有足够还款能力。（3）易受媒体广告影响。（4）求新、求美。自住者购房需求和开发对策购房需求开发对策家庭结构简单，面积要求不高，承受总价较低n 小户型： 80平方米左右积蓄不多，仅能支付首期，装修、购置家俱电器压力大降低置业门槛n 低价入市n 轻松付款n 提供精装修n 提供家俱电器一体化贷款需要体面公共空间，满足社交需要大公共空间价廉物美n 荣宝斋品牌延伸n 优良产品计划设计n 精巧细部设计n 增值服务（如：e生活智能化服务、家政服务、医疗保健服务）关心未来物业管理服务n 推出智能化管理系统n 酒店式星级服务n 聘用著名物业管理企业做顾问商住两用者购房动机和消费心理（1）为降低昂贵办公成本，需求迫切。（2）有足够购置能力，但会把钱用于事业投资，购房选择银行按揭。（3）商务社交活动要方便。（4）崇尚自由工作空间，不受朝九晚五上班时间限制，人性化办公。（5）易受媒体广告影响。商住两用者购房需求和开发对策购房需求开发对策客厅面积要求大、采光好、商住分区n 小户型：120平方米以上n 阳光户型无时间及人力花费在装修、购置家俱电器配套上n 提供精装修标准备选n 提供家俱电器套餐需要体面公共空间，满足社交需要n 大型公共空间n 商务会所价廉物美n 荣宝斋品牌延伸n 优良产品计划设计n 精巧细部设计n 增值服务（如：e生活智能化服务、贴心商务秘书服务）关心未来物业管理服务n 推出智能化管理系统n 酒店式星级服务n 聘用著名物业管理企业做顾问无时限办公环境n 商务中心二十四小时 服务六、销售力深入整合和提升一）地段优势项目标关键优势正是显而易见地段优势。荣宝斋大厦地处张店区属淄博CBD，地段优势也恰恰是竞争对手无法模拟和复制。所以，将地段优势进行最大化，在项目标产品计划和销售中真正将地段价值进行升华，达成地段商业价值最大化最终目标。从淄博社会经济总体计划布局和现实发展看，日新月异张店区区必将成为淄博关键商务圈。荣宝斋大厦将会是中心中心。它建成将会对区域发展、甚至城市发展起到巨大推进作用。二）环境景观优势荣宝斋大厦临近一座占地亩开放式城市森林公园-人民公园，万多株乔木、万平方米水面、万平方米绿地。听着广场背景音乐，走在公园里，就像在森林中漫步。真正实现了“人在城市中 ,城市在森林中”美好愿望，工作之余能够轻松徜徉于这片“城市森林”，似乎走进了一个天然氧吧。荣宝斋大厦作为淄博城市形象关键组成部分，占据着淄博关键商务圈关键地段和制高点。开放式城市森林公园更是绝无仅有这一区位优势，将使荣宝斋大厦国际级服务性公寓在借用城市资源优势上独得其先。假以时日，这里将是商业中心、旅游热点。三）文化含量高荣宝斋大厦将以文化特色经营理念著称，四层将建成文化类精品赏析交易中心；五层有亚洲文化品牌和中国文化龙头之称荣宝斋对活跃群众文化生活，及提升淄博地域书画搜集、鉴赏和创作水平，带动周围地域和淄博文化交流起到重大作用。四）产品独特创新荣宝斋大厦国际级服务性公寓采取客厅全挑空设计，层高控制在5米。不管是平面还是空间局部全部很紧凑，功效分区明确、抗干扰性强、私密性强，户型会较有特色，空间处理做到了“标准层面积，复式空间享受”六）优异物业管理提议荣宝斋大厦将聘用国际酒店管理企业进行全程管家式高规格物业管理服务，以确保物业保值增值功效，确保业主在此生活高端、高品质。荣宝斋大厦向业主提供细致周到、体贴入微服务，真正表现以人为本管理精神，也是对业主一项郑重承诺。需要全方面引入通常星级宾馆所能提供星级服务，还将依据居住物业性质和小区本身特点，提供一系列便民利民个性化生活服务，更为人性化，更具家园亲和力和归属感。-荣宝斋大厦，一个以全新文化理念打造高规格、高品质国际标签特区。-远红外线自动化报警系统-闭路电视监控系统二十四小时监视小区各通道、电梯间、停车场及公共活动区域-智能电子巡查系统；-可视对讲系统；-家庭自动报警系统-家电远程自动控制系统-水、电、气自动远程抄表系统；-公共区域照明自动控制系统；-小区公共设备集中控制系统；-小区局域网系统，可经过VOD视频点播系统点播歌曲、影片；-车辆出入口管理系统； -小区一卡通管理系统； 封闭式智能化管理，让您感受绝对安全、舒适居住生活。五）投资潜力大采取了专业企业进行服务和管理，同时，有含有住宅和写字楼部分特点，既能够居住，有能够办公，成为了一个功效自由公寓空间，它将空间最大化模糊，能够让市场接收面愈加广，能够适合现在市场充足需求。建设成后将物业销售后，将它交给专业物业管理企业去管理，专业物业管理企业成立“房屋银行”来进行运作，确保了投资连续高收益，能够充足刺激市场投资主动性。六）项目会所功效设置提议项目标六层作为配套层设置双会所商务会所和住户会所1、商务会所功效设置提议：设置独立中型、小型商务洽谈室，提供视频点播、卫星频道接收、100兆光纤网络终端，能满足高级商务洽谈和小型会议需要。配设商务中心提供满足办公需求复印、打字、传真、商务秘书等配套服务。设置空中商务酒吧，内置特色吧台，提供饮料、咖啡、其它多种饮品及商务餐，客人在此尽情享受担心办公之余休闲乐趣。2、住户会所功效设置提议：n 壁球室n 时尚健康运动型会所（棋牌室、台球室、健身区、乒乓区）n 影音室不仅有液晶视频可供观赏经典名片，还设有家庭包厢式卡拉OK室。n 音乐阅览室营造了最为浪漫读书方法：心仪音乐+喜爱图书+香甜咖啡+舒适环境=一个有漂亮心情午后生活。七）国际级服务公寓八大标准1国际级开发理念发展商秉承国际化开发理念，吸收国外优异开发经验，充足结合淄博房地产现实状况和趋势，开发能够领先淄博房地产市场项目。2国际化计划设计项目计划巧妙地将“自然、生活、人”三者结合，符合国际商业、居住时尚。集商业、居住、休闲、娱乐于一身，成为淄博一个真正国际级服务公寓小区。3国际级配套设施聚集特色生活、休闲、运动设施，为业主提供高品质生活享受，同时提供智能化服务，让业主生活和国际同时。4国际级物业管理物业管理和世界知物业管理企业合作，使物业管理达成世界优异水平，为业主提供“一站式物业管理”服务。物业管理做到计划化、标准化。同时为业主提供个性化服务，全部服务项目全部能够在“用户服务中心”一站办妥。5、国际级资讯系统小区智能化系统包含“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。根据建设部国家星级标准建设。将现代网络通讯技术、现代科技控制技术和建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。6国际级增值服务利用小区网络通讯系统实现多种，从而取得住户信任，结合电子商务系统，使小区著名度提升，实现软性指标增值。包含，提供远程服务（如医疗、教育、咨询、购物、阅读）、视频点播业务、网络信息电子公告牌和域名服务等。7国际级星级会所在会所设计方面表现现代、时尚、优异超前意识，展现新世界追求精品开发理念，迎合项目业主生活追求需要，在会所配置上满足未来国际级服务公寓及家居服务需要，引入优异设施，建立电子商务平台及和世界接轨多种经营模式。8国际级小区文化提倡小区文化建设，加强邻里之间联络，营造良好小区文化气氛，把国际化生活方法表现在小区文化塑造中；定时举行业主联谊活动，使之落实小区生活全过程，用高尚生活情趣和生活品位来提升小区国际化生活品位，从在小区范围内形成人和人之间和睦相持、谦让友爱气氛。第二部分 项目营销推广计划一、销售目标开盘3个月完成销售额80%二、十大推销标准标准1: 先住宅，再商业销售荣宝斋大厦关键部分就是住宅。项目在淄博张店区属于淄博CBD，而且项目周围商业环境和配套全部比较成熟，又紧靠人民公园，项目区位优势是其它竞争项目所无法比拟。由此能够断定商业部分不愁卖。项目市场定位为“鲁中1号国际公寓”，就决定了项目标关键目标是SOHO公寓部分，同时先卖住宅部分也便于项现在期包装和宣传。另外，国际级服务性公寓买家也会关注和口头宣传商业物业部分，这么一来，在推出住宅部分时就积累了一部分商业物业买家，为商铺公开竞拍销售奠定了坚实基础。标准2:卖点推出必需有层次。悠久“荣宝斋文化品牌”和环境景观优势（亩开放式城市森林公园-人民公园）和产品独特创新和国际级物业管理，这是荣宝斋大厦拥相关键竞争优势，也即它关键卖点和特色。围绕这一关键卖点我们还能够提炼出其它众多卖点，不过这些卖点推出必需是有节奏和有目标，只有这么才能辅助项目进行愈加好营销推广。标准3: 采取点对点有效传输方法。市场推广工作细致化，关键指每一步骤和每一步骤周到、细腻和有效、有机结合，依据本项目具体情况，可采取分区域、分层次点对点有效传输方法进行前期销售。标准4:充足用户贮备和管理，开盘前达成1、强烈购置意愿者：200个以上；2、较强购置意愿者：300个以上；3、意向登记者：500个以上。4、看楼者：10000人以上标准5: “短、平、快”标准因为市场竞争压力迫近，和巨额销售量，本商铺和商务公寓推售时间和周期不可过长，所以，我们提议本商铺宜采取“短、平、快”价格策略，努力争取在较短时间内快速出货，并形成浓重商业气氛和小区文化气氛。标准6:综合性价比优于对手从现在市场来看，荣宝斋项目并没有真正意义上竞争对手，所以，项目标销售必需是让投资者能够形成巨大心理落差，首先感觉到能够拥有超值回报，其次又能够超值价位进行投资。标准7:现场包装策略把“生活艺术”确立为包装设计理念，营销中心用艺术吊灯、钢琴、名人字画等来表现荣宝斋项目标优雅、尊贵品位，用文化艺术来引发大家共鸣。将中国传统艺术气氛、文化思想融入到荣宝斋大厦现代建筑环境中，厚重文化底蕴、国际化符号、人本气质和灵动思索空间，造就“鲁中1号国际公寓”-荣宝斋大厦。售楼部“艺术馆”荣宝斋大厦能够考虑建设艺术馆形式，部署名画家字画、古董文物、散发着强烈文化气息和艺术魅力，吸引着淄博和全国艺术家和艺术爱好者、艺术工作者，使荣宝斋大厦从骨子里透出一股高雅风范。艺术博物馆前期作为项目标营销中心使用。在项目标营销中心以艺术气氛来装点，提升项目标文化底蕴，给予项目丰富品牌价值。为了愈加好利用项目标艺术资源，在项目标外立面颜色选择搭配上给予一定说法，如项目标整个色彩计划是邀请陈逸飞作为色彩顾问，同时还能够邀请余秋雨先生作为项目标艺术指导等，邀请启功先生为项目题词，经过和名家联合能够增加项目标整体文化价值提升。样板房-“艺术生活时空”荣宝斋样板房包装必需是树立项目标个性，在装修中注现代气息，强调一个生活情趣和品位格调。对于全新形象导入后推出荣宝斋国际级服务性公寓，尤其命名为“艺术生活时空”、“艺术工作室”进行全方位包装。艺术之旅将书画作品、摄影作品、现代雕塑作品融入到样板房装饰中，使样板房充满艺术气氛和格调。让看楼者感受到，来样板房参观就是享受一次艺术之旅。哪怕是牺牲数小时也值得！样板房艺术包装样板房包装个性化装饰将成为项目标一道亮丽风景。所以，提议将荣宝斋一套样板房进行艺术包装（侧重于居住），设计一个可伸缩空间，将样板房全部用特殊材料包起来，如同一件包装好礼品，建立项目样板房感性和整体格调，制造项目本身热点，以新闻为项目造势。荣宝斋大厦SOHO公寓市场定位为首次置业自住者、商住两用者，所以，提议将荣宝斋一套样板房以居住文化时空为专题，以清溪、竹林、木廊等中式符号营造出禪意景观和儒雅气氛，让中国深厚文化内涵自然渗透居室每一寸空间。彰显荣宝斋悠久文化品牌无限魅力。另一套样板房则作时尚前卫包装（侧重于办公），演绎未来国际化办公模式，在样板房中融入可视电话、酒吧台等SOHO概念元素。标准8:造势策略：做势，做市，做事，三者同时进行。要在猛烈市场竞争中赢得“先手”，并确保项目在全方面进入市场后短期内快速取得成功，我们认为“造势、做市、做事”三位一体全方位整体推广策略势在必行。1、造势：1）利用政府及媒介权威性开展新闻炒作在项目开盘前期，主动利用项目在淄博市张店区是城市CBD商业圈优势，借助政府搭台、媒介唱戏进行造势炒作淄博城市形象标志物业。2）形成舆论口碑地位“政府搭台、媒介唱戏”开始后，项目所在区域必将成为市民关注亮点。经过政府这种含有权威性造势和媒介轰炸性煽动，将淄博荣宝斋项目渲染成一个淄博城市形象标志物业，并顺利成章。让这种舆论在市民口中传输开来，有利项目标推广和招租。3）采取“事件行销”活动，制造轰动效应为达成造势目标和效果，在商铺租售导入期（蓄客期），提议采取淄博“新城市、新形象、新地标物业”论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会、售楼部和样板房公开开放剪彩仪式、“认购荣宝斋大厦物业送现代名人艺术作品”活动、举行淄博国际公寓高峰论坛暨投资论坛、“和文化名人面对面”活动和专题艺术沙龙和名画、文物、国宝展这几大行销事件来制造轰动效应。开盘前期，在项目现场项目售楼部举行著名艺术作品展示活动，展示国家无价之宝，在淄博是不多见，同时，更能够表现项目标和众不一样和发展商实力表现，引发市场高度关注同时，也为项目吸引更多人气，吸引更多市场注意。在开盘期间，经过著名艺术作品展示，能够吸引更多人来现场营销中心参观展出，制造项目开盘期间旺盛人气和现场火暴场面。2、做市1）创新拓展销售渠道荣宝斋项目要实现快速地销售，仅仅依靠常规销售是不足够，依据现代市场营销战略中4C理论，其中，销售模式创新和销售网点增设，为项目快速地接触目标用户，树立强而有力“势”，并为其提供置业方便、灵活性是相当关键一环。从另一个角度考虑，诸如淄博这类城市，传统媒体宣传推广力量一直有限，尤其是项目标销售任务是立即结束销售阶段，迎接开业，由此可见，愈加有必需不停创新，并突破常规销售推广模式，方有可能实现即定目标。所以，本企业提议，从多个层面出发，主动地打一场销售“渗透战”，以确保和用户接触面及抵达率广且深入。3、做事3.1 统一形象VI系统设计对项目标专题概念进行挖掘、演绎，建立全方位统一VI体系，包含标志、标准字、标准色和现场广告牌、公交车身、手提袋等多种场所应用物品设计。一经推出，造成排山倒海、铺面而来气势。3.2 放眼皆是荣宝斋户外广告先行。户外广告（广告牌及灯箱广告）作为一个瞬间产生高度注目率媒体，含有展示时间长，针对性强、表现手段灵活，费用比较低，并能够利用光电技术更含有吸引力等优点。而对于荣宝斋项目，若要在开盘之前形成“路人皆知”局面，大量地利用户外广告是势在必行。本企业提议，在淄博市关键街道、商业区、通往项目标主干道、高速公路路口均大批量地投放户外广告牌及灯箱广告，造成遍地皆可见到“荣宝斋项目”，形成全城为之瞩目标状态，以此，快速地树立荣宝斋项目标品牌形象，以轰动性效应发明项目之高关注率和高著名度。3.3 流动传输媒体车身广告。车身广告是流动性传输媒体，在其所经过地域皆可吸引广大公众注目，在这一过程中也很好地处理了著名度推广问题。本企业提议，在淄博地域公交车，尤其是来往各城区线路上，投放车身广告，达成“花小钱，办大事”媒体标准。3.4 让政府咽喉为项目树品牌大旗发明新闻价值。创意，不仅仅来自于广告表现，若在媒体设计下更多心思，所发明影响和冲击有可能发挥超常力量。报纸媒体除了常规广告宣传外，其相当关键是，在于成为了政府宣传咽喉，对于国人来说，则意味着权威性和公正性。这一点，有必需成为荣宝斋项目在入市期将充足利用资源。对此，本企业提议，和市委宣传部和主流媒体展开紧切联络，以超常规、大篇幅地报道荣宝斋项目，从加紧淄博建设“经济强市，同时建设文化大市、绿色城市”战略意义高度、分析项目所在区域经营发展前景、结合项目本身多个优势、文化广场对城市精神文明建设提升等等方面，利用报纸媒体辐射面，向众多读者强烈地灌输荣宝斋项目将建设成为淄博城市形象标志物业信息。为项目标强势入市奠定基础。在读者接收信息同时，可感受到政府对荣宝斋项目标认同和支持，对项目亦产生高度关注；同时，也深刻体会到发展商所拥有雄厚实力和社会资源，无形中提升了信心。3.6 展现项目魅力影视广告力量。电视广告含有可观性、可感性强；图文并貌；音乐、人物动感性；对用户较有吸引力等优点。荣宝斋项目作为期铺，未能将本身优势直观地展现在目标用户群面前，难免存在着信心不足。经过影视广告传输，将以后经营场景和特色出色地给演绎，让用户群仿佛身临其境，在理性认知和感性认同上得到统一，强化了荣宝斋项目标品牌形象和认知度，对销售帮助是显而易见，且是立竿见影。37成立“荣宝斋大厦生活会”，提出“一切为用户”服务理念1、“荣宝斋大厦生活会”成立最大意义在于树立荣宝斋在淄博地域品牌形象及荣宝斋大厦-鲁中1号国际公寓市场地位。“荣宝斋大厦生活会”宗旨不仅仅是用户提供荣宝斋大厦楼盘资讯及荣宝斋大厦企业管理和运作新动向，也向用户提供优先定购荣宝斋大厦物业，享受会员优惠政策及精选商号购置折扣等。另外，荣宝斋大厦也经过“荣宝斋大厦生活会”了解用户对物业需求，亲密把握市场及消费者动态。成立“荣宝斋大厦生活会”，是和荣宝斋大厦老用户，或想成为未来荣宝斋大厦用户，或不想成为荣宝斋大厦用户但想了解荣宝斋大厦消费者沟通渠道，把用户层面最大程度地向社会推广，扩展和用户交流路径。2、定时举行小区文化活动，加强往户之间交流，培育人文气氛。 发明良好小区居住气氛，是经过定时举行小区文化活动，加强往户之间交流来实现，以达成让居住于此每一住户相处得更和睦、更融洽。3、聘用“生活顾问”，定时和业主进行交流活动。 聘用社会各界精英作为荣宝斋大厦“生活顾问”，定时和业主进行生活各方面交流活动，能有效加深小区居住文化。标准9:对消费者进行诱导:采取“非实体化”营销策略，以实体化产品为载体，传输和表示在产品实体中所蕴涵理念和价值，并使这种信息经过有效沟通传输给寻求某种意义消费者，引发消费者情感和价值认同，从而形成含有较高稳定性和高度忠诚度意义或价值共同体。项目确保销售上成功关键之一，即需要在正式全方面推售前营造区位投资信心，这种投资信心现在在本区位市场缺乏并不显著，所以，荣宝斋项目标实施推广前阶段，需要大力对投资方向及环境进行诱导：以淄博城市形象标志物业和全新永久产权国际级服务性公寓模式调动投资者情感，以含有高投资回报价值国际级服务性公寓和关键商圈旺铺启发消费者想象力。经过这种诱导提前灌输多种美妙细节，让投资者心醉。标准10:和主流媒体进行深度合作利用主流媒介权威性开展新闻炒作，有利于快速建立企业著名度和美誉度。三、推广阶段划分第一阶段：蓄客期：时间：9月初至9月中旬n 8月底-9月5日进行荣宝斋品牌广告宣传n 8月底-9月5日预告淄博“新城市、新形象、新地标物业”论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会于9月5日在荣宝斋大厦举行n 9月5日和淄博市委宣传部联合举行淄博“新城市、新形象、新地标物业”论坛暨荣宝斋大厦开发理念论证会n 9月5日-9月10以后继宣传报道炒作荣宝斋大厦形象定位-淄博城市形象标志物业第二阶段：内部认购期：时间：9月中旬至10月10日n 9