建筑工程智能楼宇设计专项方案.doc

弱电智能化系统

规
划
设
计

四川省电子有限责任公司
3月

目 录
1. 工程概况 1
2. 设计范畴 1
3. 系统整体架构 2
4. 各系统设计 2
4.1 光缆入户系统 2
4.2 楼宇可视对讲系统 2
4.2.1 点位设计 3
4.2.2 系统传播设计 4
4.2.3 系统功能 5
4.3 视频监控系统 8
4.3.1 系统布点： 8
4.3.2 系统传播规划 9
4.3.3 系统供电 9
4.3.4 中心管理设计 9
4.4 周界红外报警系统 10
4.4.1 系统概述 10
4.4.2 系统设计 10
4.4.3 系统功能 11
4.5 一卡通系统（含门禁、停车场管理） 12
4.5.1 门禁系统 12
4.5.2 停车场管理系统（纸票机+IC卡读卡） 13
4.6 总平背景音乐系统 18
4.7 离线式电子巡逻系统 19
4.8 电梯五方对讲系统 19
4.9 无线对讲机信号覆盖系统 19
4.9.1 项目需求 19
4.9.2 设计原则 20
4.9.3 系统设计 20
4.10 防雷接地及监控UPS供电系统 21
4.11 总平管网系统 22
5. 暂需要讨论拟定问题 22
6. 物业管理应用建议 23
6.1 行业背景 23
6.2 产业发呈现状 23
6.3 社区内部发呈现状 24
6.4 大型物业公司产业转型 24
6.5 解决方案 25
6.5.1 项目实行方式 25
6.5.2 系统简介 25
6.5.3 功能简介 26

1. 工程概况
【旭和•三佳悦都】工程项目位于蓉都大道（大件路）沿线，距离新都城区约4.5公里，北临锦水河，东临润扬---双河鹭岛社区，南邻美仑花园酒店，西邻蓉都大道（大件路）。地处北部新城核心区域，雄踞交通大动脉蓉都大道门户位置，与兴城大道、蜀龙大道以及地铁三号线完美贯通，实现3分钟直达新都主城区，15分钟对接成都市中心。
项目总建筑面积约72915.72 平方米。其中1栋为多层商业（共计4层），2栋、3栋、4栋为一类高层住宅，住宅建筑面积34239.52平方米，地上商业建筑面积8589.51平方米（含1栋商业楼）；地下一层之夹层由汽车库和自行车库构成，地下一、二层为设备用房和汽车库，自行车库，其中地下一层含超市及商铺（建筑面积共5340.62平方米），地下室建筑面积29937.30平方米。
整个社区共计住户421户，社区出入口共计3处，住宅区设计为封闭式管理，1#楼商业楼开放式管理；整个项目停车为住宅与商业共用地下停车库。
弱电信息机房：位于地下一层，面积约27平方米。
消防控制室：位于4栋地下室一层之夹层，面积约76平方米。
2. 设计范畴
【旭和•三佳悦都】弱电初步规划设计内容为：对各个弱电子系统平面点位规划设计布点，重要包括系统如下：
l 光缆入户系统
l 楼宇可视对讲系统
l 视频监控系统
l 周界红外报警系统
l 一卡通系统（含门禁、人行通道闸、停车场管理）
l 总平背景音乐系统
l 离线式电子巡逻管理系统
l 电梯五方通话系统
l 无线对讲机信号覆盖系统
l 机房防雷接地及监控UPS集中供电系统
l 总平管网系统
3. 系统整体架构
整个社区智能化安防管理系统主干基于光缆传播，楼宇对讲、视频监控、单元门禁系统主干均采用单模多芯光缆传播（距离超过100米时），距离低于100米时采用模仿信号传播，由中心引至各单元采用光缆传播既能减少成本，还可保证系统稳定性、传播信号高质量。
停车场系统采用1根室外4芯光缆联网，电梯五方通话及背景音乐系统采用模仿线路传播。
4. 各系统设计
依照现行弱电智能化系统技术发展趋势，本次设计智能化系统整体构造规划如下：
1
2
3
4
4.1 光缆入户系统
住户室内水平入户采用单芯皮线光缆入户，在竖井内依照各层住户数量选用24/48口光缆交接箱，楼层交接箱、系统主干及户内ONU设备由通讯运营商负责实行。
4.2 楼宇可视对讲系统
整个系统采用半数字传播方式，即：在社区管理中心与各栋之间采用TCP/IP联网方式，各楼栋内部采用总线制传播方式。

组网示意图
1
2
3
4
4.1
4.2
4.2.1 点位设计
本社区共计住户421户，每户室内设立7寸彩色可视室内分机1台；厨房设立煤气探测器（电源由强电提供220V）；卧室设立紧急报警按钮。
ü 每单元主入口设立内置门禁读卡器彩色可视单元门口机，落地式机架安装；
ü 别的出入口采用一体式门禁读卡器；
ü 采用进单元刷卡、密码、呼喊管理中心开锁，出单元按出门按钮管理方式；
ü 在社区人行主出入通道设立1台社区围墙机；
ü 系统门禁读卡器选用与停车场厂家同品牌，实现一卡通功能，门锁采用磁力锁。

位置
层数
每层户数
总户数
单元门口机
室内分机
围墙机
1#楼（商业楼）

2#楼
22
6
132
6
132

3#楼
29
5
145
8
145

4#楼
24
6
144
8
144

总平

1
共计

421
22
421
1
----本项目共计住宅楼3栋，计421户；依照社区户型构造和甲方详细规定，咱们设计采用总线型半数字化联网（即主干基于TCP/IP通信合同楼宇对讲系统）彩色可视对讲门禁系统。可以实现呼喊、对讲、监视、报警，并有各种方式开锁单元门锁（钥匙、分机、密码、感应卡）等功能，达到综合管理最佳规定。
并在将来社区升级为全数字化社区时，运用社区既有局域网综合布线系统，以很少设备投资即可升级为原则数字化社区。
系统基本配备如下：
1. 每个住宅楼单元口安装彩色可视门口机，地下室安装彩色可视门口机(地下室与否安装彩色可视门口机)，共计22台。门口机采用落地式机架安装方式，预留门禁刷卡。并配备电磁锁、闭门器、门磁等。
2. 社区设备管理房安装1台彩色可视管理机。
3. 每个住户室内安装彩色7寸可视室内机1台；具备2防区报警，外接紧急报警按钮及煤气探测器。
4.2.2 系统传播设计
（1）水平入户线
水平入户线是从各楼层楼层信号分支隔离器到住户分机之间连接线缆。
系统采用敷设国标超五类网络线缆（CAT 5e UTP）1根。
（2）竖井主干线
竖井主干线为门口机到每个楼层信号分支隔离器之间垂直连接线缆。
系统重要采用三芯线（RVV3*0.5 mm2）与视频线（SYV-75-3）和电源线（RVV2*1.0mm2）。
（3）联网主干线
联网主干线是从管理中心到各楼栋单元门口机之间连接线缆。
系统重要采用室外多芯单模光纤1根（若实际楼栋与管理中心机房距离较近可使用国标六类网络线）。
（4）电源线
单元门口机电源线采用（RVV-3×1.0mm2）；竖井内系统电源线采用（RVV-2*1.0 mm2），室内分机供电电源集中放置于楼层竖井电源箱内。
4.2.3 系统功能
ü 彩色可视对讲功能
l 来访者与住户通话：来访者通过门口机拨通住户室内机，住户室内机振铃，住户摘机可与来访者实现双向对讲；
l 来访者与管理员通话：来访者通过门口机，可呼喊管理机，与管理员实现双向对讲；
l 管理员与住户通话：管理中心有事告知住户，也可通过管理机拨通住户室内机，与住户实现双向对讲；
l 来访者，住户，管理员三方通话，均双向保密。
ü 门禁开锁功能
l 住户确认来访者后，按开锁可实现遥控开锁；
l 管理员可通过管理机遥控启动各楼栋门锁；
l 感应卡开锁功能：住户使用感应卡可启动本楼栋大门，该感应卡应与一卡通系统中其她卡通用。
l 密码开锁功能：住户通过密码即可启动本楼栋大门，且顾客能随时更改自己密码，安全、以便，忘掉密码可通过管理中心重新设立。
ü 住户求救报警功能
l 当住户发生紧急状况时，可按住户室内机上“紧急求救”按键2秒（防误触保护功能），求救信号立即传至管理中心，管理机立即配合显示发生事故住房号，使住户得到及时增援。在任何状况下，按下室内机紧急报警键，都可优先报警到管理中心。也可外接求救按钮实现按按钮及时进行报警。
ü 安防报警功能
l 系统提供2防区报警接入（煤气探测器、紧急求救按钮）。如厨房煤气发生泄漏、家中发生事故等，可及时报警到社区保安中心，社区专职安保人员第一时间上门解决警情，最大限度地保护业主人身及财产安全；
ü 故障隔离功能
l 真正户户故障隔离功能，故障率低。所有室内机线路音频、视频、控制信号、电源等通通实现故障隔离，虽然任何住户装修引起线路短路、断路，均不影响系统和其她顾客正常使用，以保证系统运营稳定性。
ü 智能家居控制接口（扩展）
l 室内智能室内机带智能家居控制接口,后期入住业主可通过自行购买模块实现任意控制家中灯光、窗帘及红外控制设备空调、电视、DVD、音响等家用电器设备，实现家居生活真正智能化。
ü 无电待机功能
l 可视室内机待机状态不通电，实现无电待机技术，既省电省钱又延长设备使用寿命。可视室内机每天通电使用时间不超过10分钟。
ü 物业综合管理功能
l 在社区物业管理处设立管理机，可自动记录100个记录，可使管理员足不出户，完毕访客和管理员、管理员和住户、访客和住户通话，及管理员、住户开门，使物业管理更完善，提高了社区整体管理效率。
ü 系统联网和多媒体功能
l 一台管理机可联网999个门口机，每台门口机可接入9999台室内机。
l 管理中心具备原则RS232接口，可与电脑联接，可实现下列功能：
ａ、显示社区平面图。
ｂ、住户信息查询。
ｃ、记录紧急呼喊信息，实时打印报表。
4.3 视频监控系统
管理中心位于4#楼地下一层夹层消防控制室，系统整体构造采用光缆+模仿线传播方式，其中距离较远时系统主干光缆可与对讲系统光缆共用，以节约成本；
在前端恰当位置安装视频光端机，视频光端机附近摄象机可就近引入视频光端机内传回管理中心。
4.3.1 系统布点：
在社区内部每单元电梯前室、各楼梯进出口、商业走道、电梯轿箱、室外园区、地下车库等位置设立监视摄像机。
ü 单元一层电梯前室及楼梯口采用彩色红外半球摄象机；
ü 商业走道采用一体化球机+彩色半球+红外枪式摄象机；
ü 电梯内选用电梯半球型摄象机；
ü 室外园区选用彩色红外枪式摄象机；
ü 地下室内选用彩色红外枪式摄象机；
摄像机总计242台，采用辨别率≥600线摄像机，清晰度高，规定照度低，输出信号信噪比高，可以满足长时间监视需求，红外距离按使用点监视距离选取。
位置
彩色红外半球
彩色红外枪机
电梯摄象机
一体式球机
地下一层夹层

29

3
地下一层

44

3
地下二层

42

1#商业楼
52
22
2
3
2#
5
5
3

3#
3
4
2

4#
3
6
2

总平

12

共计
63
164
9
6
4.3.2 系统传播规划
传播系统：视频线、控制线、单模多芯光缆、视频光端机、单元设备箱等构成。
系统传播：由管理中心敷设至各单元地下一层设备箱内视频光端机线采用与对讲系统共用多芯单模光缆，前端摄象机引至就近单元视频光端机线采用SYV75-5线，电源线采用RVV2*1.0线缆。
4.3.3 系统供电
依照近年工程经验以及本次安保工程系统特点，咱们采用系统集中式供电。整个视频监控系统配备UPS电源，由机房引出强电电缆YJV3*4经强电桥架到各单元配电箱，变压后输出至前端摄象机，保证系统在停电后也能正常使用；在摄像机终端采用变压器进行交流220V转直流12V或者交流24V。
对于前端摄像机供电规定不同，采用不同供电电源，半球摄像机及云台采用相似供电设备，如12V直流或24V交流供电。
4.3.4 中心管理设计
后端控制某些是整个系统“心脏”和“大脑”，是实现整个系统功能指挥中心。控制某些重要由总控制台构成。
总控制台中重要功能有：视频信号放大与分派、图像信号切换、图像信号记录、前端摄像机控制等等。
本次系统中心建设重要针对以16路DVR为核心监控方案。
监控中心接受各监控点位摄像机传送视频信号，通过监控中心视频分派放大系统，将信号分派传播至矩阵切换主机及DVR录象机，分别进行实时监视与录像保存；
本次规划设计摄象机数量为242台，因而管理中心采用16台16路DVR录象机进行视频图象记录，保存时间按30天配备，采用256进16出视频距阵进行画面电视墙显示，配备12+4电视墙（12台22寸液晶监视器，4台46寸液晶拼接屏），6机位操作台。因录象机数量较多，再配备1台视频管理电脑对16台DVR进行视频管理，监控主控电脑可通过由互换机构成局域网访问DVR，通过网络即可对录像文献进行回访、录像文献下载与实时监视。

4.4 周界红外报警系统
4.4.1 系统概述
按照安全防范之关于规定，咱们设计了此套周界红外报警系统方案。该系统及配套设备拟达到如下规定：
(1) 可防止人员非法进入防范区域；
(2) 防盗装置外形美观，设备均符合中华人民共和国及国际质量认证；
(3) 具备全天候报警功能，重点部位报警；
(4) 选用设备符合国内及国际原则认证，适应中华人民共和国国情；
(5) 整个系统所有采用先进设备，技术领先，可靠性高，使用简便，经久耐用，配套性好，具备一定自我防护能力。
4.4.2 系统设计
依照我司近年项目经验，设计采用红外对射探测器，总线传播方式，可支持实现监控与报警联动，可支持语音报警提示功能。报警信号引入消防控制室。
整个系统用一台总线报警主机进行控制，依照现场实际状况将住宅围墙段分为6个防区，可分别进行布撤防操作。
在周界安装60米红外对射探测器，防止非法入侵。主机通过总线扩展模块进行防区扩展（如总线长度超过1200米，要用总线延展进行扩展）。 当有报警事件发生时，接警主机会显示出报警地段，值班人员依照显示信息可以迅速赶到现场，进行解决。
系统构造图：

总线信号线
防区模块
红外探测器
控制键盘

报警主机
防区模块
红外探测器

4.4.3 系统功能
整个系统用一台总线报警主机进行控制，依照现场实际状况将住宅围墙段分为27个防区，可分别进行布撤防操作。
系统特点是性能可靠，功能强大，安装简朴，操作以便，特别适合于需要集中控制报警信息场合。
当有报警事件发生时，接警主机会显示出报警地段，值班人员依照显示信息可以迅速赶到现场，进行解决。

4.5 一卡通系统（含门禁、停车场管理）
整个一卡通系统控制涉及门禁、人行通道闸、停车场管理系统一卡通用管理，遵循四大设计原则（先进性、安全性、实用性、兼容性及扩充性），采用模块化架构方式，由RS485总线链接到一卡通系统管理中心，通过一卡通系统平台统一管理。
4.5.1 门禁系统
系统主干构造采用485总线通讯方式，即通过RVVP-2*1.0线缆将管理中心与各单元门禁读卡器连接，实现对单元门控制管理。
4.5.1.1 点位设计
各单元点位设立：
（1）单元1层、地下室：主次出入口采用嵌入式门禁，嵌入对讲门口机内安装；别的出入口采用一体式门禁读卡机。
（2）园区非机动车及人行出入口：2#楼旁边非机动车出入口设立1套2台箱式摆闸机管理非机动车出入；3#楼与4#楼之间出入通道设立2套4台箱式摆闸机管理人员及进出非机动车辆通行。此外2个为消防通道，不考虑设立摆闸机。
设计重点：
一卡：所有系统顾客都配备一张身份辨认卡，用于在社区中所有生活、工作行为中身份确认及专业应用。
多点发卡：可在总中心、物业中心等位置设立发卡点，卡片数据统一共享。发卡点一旦注册，各应用子系统管理机自动生成，不需到到其她区域各分控子系统重复发卡。发卡点一旦办理挂失，注销手续，各应用子系统会自动收到讯息，并转发给各智能终端产生黑名单，防止非法使用。

4.5.1.2 系统重要功能：
授权管理：通过管理主机预先编程设立，系统能对持卡人通行权限进行有效性授权（进/出级别设立），设立卡有效使用时间和范畴（容许进入区域）。
报表功能：系统可对所有出入、报警、故障事件做记录，并依照需要分类查询，为其她管理工作提供数据根据。
监控功能：管理主机可遥控所有门禁锁开/关，详细记录每次开门时间、日期、进出人员卡号、姓名、从属单元等资料。
支持数据文献联网共享，网络上顾客/工作站通过授权，可按级别对系统进行管理和控制。
报警功能：当浮现异常状况时，系统具备报警功能。如：强行开门、门长时间不关、通信中断、设备被拆、设备故障、用已失效或失窃卡开门等，管理主机会发出报警信号，电子地图显示案发地点，同步记录在案。
查询功能：当读卡器上有人刷卡时，控制中心PC机上显示出持卡人照片及读卡信息，以供保卫人员核对与否本人持卡。
联动控制功能：与火灾自动报警系统联动：火灾时，由火灾自动报警系统提供无源触点信号联动门禁系统控制门启动。
4.5.2 停车场管理系统（纸票机+IC卡读卡）
4.5.2.1 系统需求
依照项目状况分析，本项目地下车库为商业业主、社区住户、商业客户提供停车区，出入口设备应提供应固定顾客和暂时顾客车辆使用。
在提供应暂时顾客使用时，规定应能对车辆进行自动计费管理自动化设备。
对固定顾客车辆应实行固定收费管理，暂时进出车场车辆则实行暂时收费管理，因而，车场进出管理系统必要满足固定车和暂时收费功能。
此外，为了有效考虑进行集中管理，并且避免高峰时期交通堵塞等问题，对固定车辆采用纸票机+IC卡读卡管理方式。
固定车顾客可依照占用车位状况实行月租或买断车位管理，也可依照需要实行储值扣费方式。对暂时车辆实行计时收费管理方式，在入口处取票进入，出场时交费。
4.5.2.2 系统设计
本项目车辆出入口共计2处，设计考虑设立2套原则1进1出车辆管理系统，详细考虑如下：
（1） 位于2#楼旁车行通道宽度为10米，设立原则一进一出车辆管理系统；
（2） 位于4#楼旁车行通道宽度为10米，设立原则一进一出车辆管理系统；
（3） 整个系统采用4芯单模光缆由管理中心联网至出口岗亭，实现中心统一发卡授权、报表打印等操作。
4.5.2.3 系统实现方式
l 入口某些
入口某些重要由入口票箱(内含感应式卡读写器)、近距离读卡器、高速道闸、车辆检测线圈等构成。
暂时车进入停车场时，读卡后，高速道闸起栏放行车辆，语音系统提示“欢迎光临”等声音，车辆通过车辆检测线圈后自动放下栏杆。
月租卡车辆进入停车场时，司机把月租卡在入口票箱感应区距离内掠过，入口票箱内卡读写器读取该卡特性和关于信息，判断其有效性（指是：月卡有效期限、卡类、卡号合法性；）若有效，高速道闸起栏放行车辆，语音系统提示“欢迎光临”等声音，车辆通过车辆检测线圈后自动放下栏杆；若无效，不容许入场。
l 出口某些
社区主出口某些重要由出口票箱(内含感应式卡读写器、主控制器) 、近距离读卡器、高速道闸、车辆检测线圈等构成构成。
暂时车驶出停车场出口时，在出口处，司机将非接触式卡交给收费员，司机把月租卡在出口票箱感应器感应距离内掠过，收费电脑依照卡纪录信息自动计算出应交费，提示司机交费，收费员确认无误后收费，按确认键，语音系统提示“谢谢，祝您一路平安！”等声音，高速道闸升起。车辆通过埋在车道下车辆检测线圈后，电动栏杆自动落下。
月租卡车辆驶出停车场时，司机把月租卡在出口票箱感应器感应距离内掠过，出口票箱内卡读卡器读取该卡特性和关于卡信息，鉴别其有效性，语音系统提示“谢谢，祝您一路平安！”等声音，高速道闸起栏放行车辆，车辆感应器检测车辆通过后，栏杆自动落下；若无效，则报警，不容许放行。
l 收费控制处
收费控制处设备由收费控制电脑、手动按钮、语音提示系统、语音对讲系统构成。
操作员通过收费控制电脑负责对暂时卡、月租卡、特殊卡进行管理和收费，通过图象对比辨认功能减少车型及车牌辨认和读写时间，提高车辆出入车流速度。图像对比与卡配合使用，彻底达到防盗车目。进出图像存档，杜绝了谎报免费车辆。“一车一卡”：严密控制持卡者进出停车场行为。，对出入口进行智能管理，还负责对报表打印机发出相应控制信号，同步完毕车场数据采集下载、查询打印报表、记录分析、系统维护和月租卡发售功能。
入口手动按钮、出口手动按钮重要对出入口道闸智能控制,可进行抬闸，放闸，停止三个功能。语音提示系统、语音对讲系统只要是操作员和司机之间交流和收费时和谐提示。
4.5.2.4 系统功能
停车场系统为管理机/服务器体系构造，一级网络为计算机局域网；二级网络为RS485总线控制网络。
ü 自动图像对比功能
在每个出入口处配备彩色车牌摄像机，采用车辆拍照对比。在车辆入场时，自动摄取车辆外型、颜色、车牌号码等图像信息，出场时将出口摄取车辆图像自动与入口图像进行比较，信息一致时，车辆才予放行，保证车辆安全。
ü 发卡功能
对暂时车辆手动发卡或自动取卡片可实既有车按钮取卡、无车按钮不出卡和电脑确认出卡方式。
车辆管理卡按使用分为：管理员卡、宾客卡、月卡、储值卡、暂时卡、系统调试卡等。
ü 电子显示屏
配备LED显示屏，可显示温馨提示、读卡信息、剩余车位显示等。
ü 语音提示、对讲
可提示请读卡、收费金额、卡有效期等信息、可与出口收费管理人员通话。
ü 防砸人、车功能
采用专用红外线或超声波技术配合车辆检测器实现防砸人、车功能，即人或车在道闸下，闸杆就不会下落，人或车辆离开后，闸杆自动下落。
ü 管理功能
在管理软件界面上可控制挡车器开、关、停，控制自动出卡出卡；实时检测挡车器工作状态；实时检测自动出卡机工作状态，实时车辆检测器工作状态及感应线圈上与否有车辆存在并以生动形像方式显示。
通过简朴鼠标点击，可以轻松进行系统设立，如有/无图像对比系统、数据保存时间、选取授权发卡设备、收费方式、是/否满位提示等。
出入口控制机机号和有关功能设立都采用拨码开关方式，结合管理软件可简朴将其出入口设备互换工作模式，也可将系统从正常工作模式设立成上/下班高峰管理模式；同步又可调节拨码开关设立大、小车场嵌套管理模式。
ü 脱机运营
系统在电脑浮现故障或网络不通状况下，依然可以正常工作；脱机状态下车辆进出场记录可保存1万条；当电脑或网络修复后，存在控制机中脱机记录会自动上传到电脑中保存，有效保障系统24小时运营。
ü 联网功能
整套停车场管理系统所有采用RS485通讯隔离防雷和电源隔离防雷技术。
管理中心配备服务器，可存储360天业主进出和监控图像数据，并可以依照设定自动或手动删除过期数据；
系统按工业级原则设计制造，模块化设计，提供能全天候、高效、安全、稳定可靠运营系统保证24×7全年运营；有故障隔离功能，在工作过程中，当一种或数个终端发生故障时，将不妨碍其他终端正常工作。虽然在通讯发生故障时出、入口设备均可独立工作，但所有数据信息、图像辨认信息不丢失，且能进行本地存储。一旦故障恢复正常，中心服务器将能恢复设备离线期间数据，并恢复所有离线期间历史记录。但是，出口收费工作站在离线工作期间将失去图像辨认和对比功能，通讯恢复后可自动上传进出场数据。
ü 接口扩展
系统接口齐全，可与消防报警系统连接，实现当收到消防报警信号时，系统会自动启动进出口挡车器，及时疏散车辆。
系统具备软件采用和谐中文界面，操作简朴、品质优良且功能完善；软件有详尽历史操作记录和联机协助功能，并具备记录数据完整，支持各类记录分析、报表生成和打印功能。

4.6 总平背景音乐系统
本社区在园区内设立6只落地式草坪防水音箱，系统采用100V定压传播方式，由管理中心引出2芯双绞电缆连接园区内各草坪防水音箱。
系统具备两个重要功能：平时为各广播区域提供背景音乐或寻呼广播服务；火灾发生时则提供消防报警紧急广播，消防广播在系统中具备优先权。
公共场合播放背景音乐音源由广播室统一控制选取；
控制中心设立1套2只无线话筒，可以对园区内进行广播。
为了使背景音乐更好融入到社区居民寻常生活里，在社区室外景观区域内安装具备仿真造型室外园林音箱(石头造型)，室外园林音箱造型逼真能更好融入到各处景观中，为社区绿化提供一处独特风景。
室外园林音箱采用了玻璃钢材质，封闭式设计具备防雨、防潮、耐热、耐寒、耐冲击等特点，其内部采用是6.5”同轴喇叭（同轴喇叭是指喇叭高音和低音单元在同一种纸盆上，音质比普通喇叭要好），播放出来声音效果悦耳悠扬，可觉得社区提供一种舒服休闲环境。

4.7 离线式电子巡逻系统
本系统由数据采集器、传播器、信息钮、中文软件四某些构成，附加计算机与打印机即可实现所有传播，打印和生成报表等规定，详细数量后期依照物业巡逻路线及安保人数确认。
本系统采用离线式电子巡更管理系统，不必布线。依照需要将信息钮安装在需要巡逻线路或设备上，对该地进行巡逻同步，用巡更器触碰安装在代表该地点信息钮，巡检器将记录下信息钮代码及触碰信息钮时间。此记录将成为保安何时到达该地巡逻根据。通讯座是巡检器与PC机之间通讯设备，可将巡检器中记录传送到PC机系统巡检管理软件中。管理人员通过PC机可清晰看到保安巡逻过设备和线路，并提出漏检、误点信息，通过管理软件记录巡检正点率、误点率、漏检次数等功能。
重要设立地点为各单元出入口、停车区域、重要部位等。暂设计80个巡更信息点。后期依照现场状况及保安巡逻路线调节。
暂定巡更信息点100个，巡更棒12只，详细数量后期依照物业巡逻路线及规定拟定。

4.8 电梯五方对讲系统
本系统依照电梯厂家设备选取总线或分线制传播构造，即由管理中心引出4芯屏蔽电缆至各单元电梯机房内，系统设备采购安装及接线由电梯厂家完毕。
4.9 无线对讲机信号覆盖系统
4.9.1 项目需求
由于建筑因素（多为大型建筑物，钢筋水泥构造屏蔽较严重），特别是地下室1、2层，往往是覆盖盲区，因而，如何解决好地下室对讲机无线覆盖，满足物业管理需求，提高通信质量，成为无线通信网络优化一种焦点。
室内对讲无线覆盖问题从广义上来讲，不但仅是对室内盲区改进，同步也应涉及对室内无线通信质量、网络质量、系统容量改进。室内无线对讲通信对大楼物业管理高效率带来也许，也是保障物业内部管理、使用和维护，以及保安、消防、紧急通信之间以便、快捷地保持联系、通讯。对于业主提高大楼(建筑)形象、应对突发事件、提高办事效率和为顾客提供更好更完美服务具备很大意义。
4.9.2 设计原则
Ø 合理设定天线位置、数量和输出功率，尽量减少天线数量，减少输出功率，减少大厦中无线信号；
Ø 设计中尽量作到室内场强均匀，信号强度好；
Ø 尽量不使用干线放大器，以减少噪声引入；
Ø 合理安排走线；
4.9.3 系统设计
1）对讲覆盖范畴：地下车库一层及二层。
2）频道分组：设计为保安、工程、清洁、管理部门组内使用或可随时切换到同频组联系。
本方案暂选用400-430MHz频段进行设计，由于详细选用什么频段、什么频率组需要由顾客向无线电管理局申请，待无线电管理局批准后才干决定。
系统设计使信号在建筑物地下室内公共部位和人员经常活动区域有效地覆盖，使整个系统达到覆盖均匀，信号清晰，稳定可靠。

4.10 防雷接地及监控UPS供电系统
一、防雷
防雷系统重要针对监控、停车场等室外设备
消防控制室内强电接入处安装二级电源浪涌防护器；
各单元弱电设备箱处加装三级电源浪涌防护器,通过三级防雷对电源系统进行保护；
机房内用电设备采用防雷插座；
室外园区前端摄像机安装二合一或三合一防雷模块；
控制室配备防雷模块底座和视频、信号防雷模块，总线信号加装总线防雷器；
二、接地
机房内接地采用综合体接地方式；
各单元设备箱处引出接地线至竖井内建筑体接地装置；
建筑内接地电阻应不不不大于4Ω，室外接地电阻不不不大于10欧姆。
三、UPS供电
监控子系统采用集中供电方式，对讲系统供电由竖井内强电提供220V电源；
停车场前端岗亭供电配备小功率UPS为收费电脑提供数据读取功能。
安防控制中心安装20KVA UPS电源对各系统设备提供电源，机房设立弱电专用配电箱，在各单元竖井内安装电源箱，为前端摄象机提供电源，UPS后备时间30分钟。
由消防控制室UPS引出 YJV3 x 4平方线供电主干至各单元电井设备箱,为监控系统及围墙红外探测器供电。
4.11 总平管网系统
总平管网采用PC32管+ICC50管敷设，埋地深度500以上，手孔井大小设计为600x600x500。
地下室及各单元竖井桥架由总包负责实行。
地下室监控配管：敷设一根JDG25管。
室外总平管网由消防控制室顶部开洞引出4根SC50管至室外弱电井，室外弱电井之间引ICC 50管；室外弱电井至各设备引PC25/PC32管，详细详见平面图。
总平过路某些采用SC50钢管保护。

5. 暂需要讨论拟定问题
（1）总平车行与人行出入管理问题。
（2）1#商业楼内与否需要考虑无线WIFI覆盖？
（3）地下室单元门口机安装问题。
6. 物业管理应用建议
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6.1 行业背景
随着国内住房制度改革和住房商品化政策持续推动，以及乡村都市化、都市当代化进程加快，物业管理作为一种新兴服务行业，近几年得到了长足发展,在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要作用。10月28 日，中华人民共和国物业管理协会在京发布《物业管理行业发展报告》，该报告指出，究竟，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家记录局发布第二次经济普查数据公报显示125.46亿平方米增长了约16%。据不完全记录，物业服务公司约为 71000 余家，较 年经济普查发布 58406 家增长了约 23%。
6.2 产业发呈现状
但是行业中最核心矛盾依然尖锐，行业偏见普遍存在。社会上有一某些群众把业主与物业服务公司之间关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，社会上尚有某些群体对物业管理行业缺少信任感。
物业产业发呈现状为：
ü 赚钱模式单一，仅通过物业费缴纳来进行赚钱。
ü 竞争大，大型物业公司慢慢挤压着中小型物业。
ü 服务模式单一，大多数物业还是老式服务模式。
ü 组织规模小，移动互联时代到来，行业洗牌，3-5年不转型将面临兼并。
ü 公司经济效益较低，行业发展后劲局限性。
ü 人员素质较低，专业人才缺少。
ü 服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务公司等多方面因素，物业服务市场当前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序良好状态。
以上各种矛盾和问题存在，都不同限度影响和制约着行业发展。
赚钱模式单一也是环绕在物业身边一件头疼事，当前大多数物业服务公司经营规模偏小，创富能力差，仅通过物业费缴纳来进行赚钱。
6.3 社区内部发呈现状
重要由业主和物业矛盾激发而成，普通是如下几点：
ü 公共意识不强，守约观念淡薄。某些业主片面强调个人维权，把物业服务公司当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。
ü 配合支持不够，欠费现象严重。
ü 业主大会制度贯彻不力，运作程序可操作性不强。
ü 业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。调查资料反映，业主委员会问题，一方面是业主委员会成立难，另一方面某些成立了业主委员会区域矛盾问题更加突出。
ü 物业方管理人员效率低，需要大量物管人员投入到物业管理方面中去。
ü 物业费用收取困难，许多业主长时间不缴纳物业管理费。
6.4 大型物业公司产业转型
以上种种问题表白了物业公司进行产业升级迫在眉睫，在大环境熏陶下，随着当前移动互联迅速发展，某些大型物业公司通过自身资金，管理面积，管理人员积累，进入到移动互联行业中来，物业服务公司正在向规模化，集约化，品牌化方向发展。
由于大型物业公司普通背景都是地产公司，并且地产公司旗下有大量楼盘，住户多，地产公司有雄厚经济实力，使得在产业转型阶段，大型物业公司走在了最前面，由最本来社区管理转型为社区服务集成商，并且在赚钱模式上进行改革，摒弃了此前只靠单一收取物理费赚钱模式。
大型物业公司运用移动互联思维解决了物业和社区住户核心矛盾问题，通过自己产品让物业和业主沟通交流更透明化，强化服务能力，据某大型物业公司产品记录，该产品依赖云管理平台实现了对分布在50各种都市，建筑面积达8000万平方米700各种住宅社区项目从安全、清洁、设备故障维修、核心岗位、业户投诉等方面远程监控和直接管控，减少了物业管理人员岗位，提高了服务质量和经营绩效。
6.5 解决方案
通过一整套物业化管理平台系统，运用移动互联解决现阶段社区物业各方面问题，缓和物业和社区住户之间矛盾，提高物业服务品质，创造新赚钱点。
6.5.1 项目实行方式
项目实行方式：致力于你物业管理工作，搭建服务平台，协助社区住户提高最佳生活品质。
社区支持功能：业主通过下载APP便能享有到一键开锁，物业报修，智能家居，信息服务，物业缴费等一系列功能。
6.5.2 系统简介
“大管家”物业管理平台，是基于社区硬件上建立起来具备移动互联化集成新型服务平台，通过软硬结合方式，为社区物业方和业主切身解决当下社区里许多问题，系统不必繁琐布线安装，便能正常使用。
通过先进互联网网络技术，物业通过大管家云平台实现社区各种管理，只需一台电脑，不必自行搭建服务器，便能查看社区中报修信息，授权管理，开锁信息。收取物业费，为业主推送信息等。

6.5.3 功能简介
6.5.3.1 一键开锁
住户在进入社区大门或单元门口时，点击一键开锁，相应社区门口道闸或单元门便打开。
访客来访时，虽然社区门禁设备损坏，业主也可以通过手机打开相应单元门。
原理:增长博盛专利开门控制器，让门禁锁恢复正常使用，顾客即可通过手机网络打开门禁锁，不再需要一卡通或者钥匙。
一键开锁只可以打开住户当前单元门和社区门口，并且住户可以授权给亲戚朋友和租客。同步物业管理人员可通过PC端为住户打开门禁锁。
开锁记录会储存在大管家云端和服务器，浮现安全问题便可以及时查看。
6.5.3.2 物业报修
当家中浮现设备故障，虽然业主不懂得物管报修电话，也可以通过手机进行报修。
物管中心收到报修祈求后，依照业主预约时间段，便派遣工作人员上门维护，同步，业主也能收到本次维护人员联系方式。
维护结束后，业主便对本次维护工作进行评分，如果维护不满意，便可以规定再次维护。
物业报修功能将物业报修工作切实贯彻到人，在业主和物业之间形成缓冲层，保护物业形象不会应工作人员个人行为而受到影响。
6.5.3.3 社区信息服务
物业管理部门可通过信息发布系统发布社区公示、天气预报、社区服务、水电费收缴等信息精准投放至每一位业主手中，以便物业管理部门与业主之间沟通。
信息发布功能各种各样，支持文字、图片、多媒体等各种信息形式。
信息类别区别为公共信息,个人信息和业主账单信息。如停水停电告知为公共信息，顾客缴费和包裹查收为个人信息，本月物业详细费用为账单信息。
6.5.3.4 业主授权
业主可以对自己朋友，亲人，租客，来访人员进行授权。
被授权者可以通过手机开锁打开社区大门和相应单元门，无法进入其她单元门。
进入时间被系统记录，浮现安全问题便能追溯。
对物业工作方面大大减少门口保安工作量 ，社区住户人口利于管理，时间段地点授权和记录，安全得到保障。

6.5.3.5 一键缴费
配合信息发布功能，物业可以将本月业主物业账单信息发送到业主手机上，业主便可以通过清