不动产统一登记背景下原房产档案归属问题分析_谢晓敏.pdf

2302023 年第 2 期实践纵横BEST PRACTICE不动产统一登记背景下原房产档案归属问题分析谢晓敏（桂林市房产档案馆，广西 桂林 541100）摘要：当前，如何准确掌握有关房产信息及相关政策成为社会各界关注的热点之一。本文结合笔者多年从事房屋管理工作经验，主要针对不动产统一登记背景下原房产档案归属问题进行探讨与研究，以促进我国房地产业健康持续发展。关键词：不动产统一登记；原房产档案；归属问题当前，不动产统一登记在我国逐渐开展起来，房屋交易权利确认与登记一体化工作方式已经逐步改变。房屋交易确权与登记分离后，各自承担相应职能。中央办公厅下发的关于整合房地产登记职责的通知要求，由住房和城乡建设部负责住房交易、产权管理等工作，国土资源部负责房地产登记相关工作。房地产交易、物业管理、房地产登记三者之间相互联系、相互影响，共同构成了完整的原始房地产档案。房屋交易、产权管理、房地产登记是一个有机的整体，其中任何一个环节出现问题，都会影响到整个房地产档案的质量。房屋交易登记一体化是对历史档案进行有效利用和保护的重要手段之一，如何实现交易登记与交易档案、登记档案之间的信息共享，将成为今后一个时期内亟待解决的问题。一、不动产统一登记背景下原房产档案归属问题目前，我国在房屋交易、产权管理以及房地产登记等方面都已经实行了房地产档案的管理。国土资源部和住建部联合发布的关于不动产统一办理与房屋交易管理分开的指导意见规定：将房屋登记册上的房屋登记数据委托给不动产登记机构进行管理，并负责对房屋交易数据进行汇总、统计和上报，由房屋交易部门统一管理。过去的实践证明，房屋交易登记一体化实施之后，房地产管理部门单独管理房屋交易过程中生成的各类登记数据具有可行性。但是这要解决好两方面的问题：一是如何从原始文件中将房屋交易数据与房屋登记数据分离开，明显不宜割裂原始历史文件而把交易数据与登记数据交由两部门管理。二是如何将原始档案的所有权由房地产档案转移到另一部门。这两种情况都会造成原始部门和房地产部门之间的矛盾。笔者以为由原房地产档案管理部门管理原房地产档案是比较科学合理的。二、原房产档案保存在原始房地产档案管理部门的优势（一）成本较低目前我国的房地产市场正处于快速发展阶段，而房屋作为一种特殊商品，其权属关系较为复杂且具有一定的复杂性。因此，房产档案管理成为当前亟待解决的问题。其中最主要的就是海量的房产档案资料。房屋交易中涉及的确权、登记等环节都会产生大量数据，这些数据是未来房地产原始档案的重要来源之一。传统的文件共享机制在进行文件传输时需要将原房地产文件与其他文件分离存储，这就导致了原房地产文件管理混乱和效率低下的问题，同时也给房地产登记部门带来巨大的工作量。如果将这些原始房地产档案直接从房地产登记部门传输到用户手中，则会增加企业的移交成本。因此，如何适应不动产统一登记和房地产档案管理工作的复杂性、系统性要求，做好房地产档案的收集、整理与归档工作是摆在各级房地产管理部门面前的一个重要课题。房地产登记部门人员结构复杂，对房地产档案管理有较高的要求。原始房地产档案是房地产登记部门和房地产档案管理人员在进行档案移交过程中产生的，具有一定的经济成本，但是通过档案管理人员的努力，可以有效地提高房地产档案的2312023 年第 2 期实践纵横BEST PRACTICE质量。所以，原有房地产档案管理部门对原有房地产档案进行管理的费用比较少，对以后的工作开展比较有利。（二）更加科学合理目前国内对于原始财产档案归属问题尚无统一方法，若考虑到基于房屋交易确权与不动产登记衔接的工作方式，应当考虑到是否利于各个部门责任的履行，是否利于工作衔接以及工作长期开展，以此论证房地产原始档案归属问题更具有科学性。在当前房地产开发建设过程中，房产权属管理是非常重要的一项内容，而产权产籍调查和房屋测绘等工作则是做好这一基础工作的前提保障。因此，要想切实提高房地产档案管理水平就必须重视对相关档案资料的管理工作，确保档案资料的真实性与完整性。那么，究竟该如何界定房地产原始档案？原房地产档案由哪些机构负责保管，如何对其进行有效的保护，这些都需要由原房地产档案管理部门来解决。1.履行职责，满足文件的需求。原房地产档案由原房地产档案管理部门保管，是房地产管理部门履行房地产统一登记之后，房屋交易与产权管理职责得以落实的重要保证。在实际执行过程当中，由于房地产管理部门不能完全做到依法履职，导致大量的房地产档案资料丢失或损坏，给相关人员带来极大不便，同时也影响到国家土地资源的合理利用。所以房地产管理部门需要将原有的房地产档案留在原有的房地产档案管理部门，这样才能履行职责，满足文件的需求。2.加强房产管理，提高服务水平。把原有房地产档案交给房地产登记部门，缺乏有力的文件依据甚至违背了当前文件精神。不动产登记部门对不动产进行统一登记，具有时效性强等特点，是不动产统一登记的基础和前提。在不动产登记过程中会产生大量的数据与资料，这些资料包括房地产档案资料和其他相关材料，如果没有及时移交给登记机构将会导致登记失败，进而造成不可挽回的损失。因此，为了保证不动产统一登记能够顺利实施，就需要将房地产档案资料移交给房地产登记部门。房地产档案资料不仅关系到人民群众财产安全，也是城市建设和规划的重要依据，其重要性不言而喻。随着我国城镇化建设步伐加快，房屋数量不断增多，为保障居民安居乐业，必须要加强对房屋的管理和维护，而房产档案资料则是反映房产信息最直观的表现形式。房地产档案管理部门在房屋交易、权属确认及登记一体化中发挥着不可替代的作用，必须做好房地产档案的收集与整理工作。但是由于房地产档案管理制度不健全，以及部分单位和个人法制观念淡薄，导致了很多房地产档案资料在转移过程中存在着各种各样的问题，严重影响了房产登记的效率。为此，必须采取有效措施加以解决。因此，要加强对房产档案管理人员的培训教育，提高其业务水平，为实现不动产登记提供有效保障。目前我国各地房地产开发企业都有自己的房地产档案资料，但并不完整。针对一些地区房地产档案向房地产登记部门整体转移中出现的一些问题，住建部办公厅在关于履行房屋交易与产权管理职责、有序对接房地产登记工作的批复中明确提出，对房屋交易与产权档案转移进行整改。3.加强对房产转让行为的监管。保留原房地产档案于原房地产档案管理部门并不影响房地产登记部门的履职，会推动房地产统一登记工作的开展。例如，广西已全面实施“一证三制”管理办法，即建立以产权证书为核心的房产管理制度，同时推行房屋信息联网查询和网上办照系统，实现房产数据的互联互通。在房屋交易完成后，要严格按照房地产登记有关规定，依法对房屋产权进行登记，并成立房屋委员会负责办理房屋产权的登记及与交易结果挂钩的其他事项，由房管局牵头组织开展房屋交易过程中的产权通知书发放工作，简化业务流程，规范登记发证。因此，房产局应当结合当地具体情况，制定出适合本地发展特点的房产档案管理制度。目前，各地已经开始实行房屋电子档案管理制度，但由于各方面原因还没有形成一个比较成熟的管理模式。同时，各级房地产主管部门也可以根据实际情况，自行编制房屋交易和产权证书，作为房屋权属确认和房屋登记的依据之一。房地产主管部门在发挥其权利确认功能时，应建立有效的文件互操作机制，以确保房地产登记部门能够及时、准确、完整地将登记过程中产生的各种资料录入登记簿，以便于对房屋产权进行全面、系统的管理。房产档案管理部门通过对房屋电子档案的收集与整理，实现了房产管理部门与房地产登记部门之间的2322023 年第 2 期实践纵横BEST PRACTICE信息共享和数据交换，从而使房地产登记部门从传统的房屋登记工作中解脱出来，成为独立的不动产登记部门职能之一。房地产管理部门也可以通过对房地产档案的查询、统计、分析等功能来确定房屋交易双方的产权归属，并在房屋交易完成后及时发出产权通知。原房地产档案管理部门与原房地产档案之间的联系更加紧密，从房地产统一登记到房屋的转让和租赁这两个环节都需要进行房地产统一登记。（三）更加方便便捷房屋交易涉及产权管理和登记两方面内容，而这两者又是由不同的行政部门负责。随着我国经济体制改革的深入，市场经济逐渐完善，人们对于房屋的需求日益增多，房屋交易活动日益频繁。在此背景下，房屋交易市场得到迅速发展，促进了房地产行业的繁荣。但是由于房屋交易中存在着大量的信息不对称现象。使得房屋交易各方当事人在房屋买卖时产生很多争议。其中，最主要的就是房屋交易中的权属关系以及相关法律问题，这些问题往往会给当事人带来很大困难，使其难以作出正确选择，使得房屋交易双方很难达成一致的意见或协议，从而导致产权纠纷不断发生。在这种情况下，就很难准确地确定房地产权利变动之间的因果关系，同时也会造成对双方利益的侵害，甚至还会影响整个社会经济的稳定发展。为了更好地保护当事人的合法权益，必须要建立统一规范的房产交易管理体制。因此，加强房屋所有权人和承租人之间的法律关系的认定工作非常重要，它对于维护当事人的合法权益有着至关重要的作用。所以，我们应该尽快建立健全相关的制度，从而为房屋买卖提供良好的法制环境。但是，目前我国房屋买卖中所使用的房屋交易管理模式仍然有许多不足。比如：缺乏统一标准，信息不透明等。此外，我国现行的房屋交易体制并没有实现统一化管理。其中最突出的就是产权变更制度，这一制度在实施过程当中遇到了许多困难。过去实行的交易登记一体化管理方式也存在着一些问题。例如：对房地产档案的收集、整理不到位等，这些都会影响到数据的真实性与完整性。如果不能及时有效解决这些问题的话，那么势必会给人民群众带来很多麻烦。而且，一旦出现纠纷，还可能导致大量资源的浪费以及严重的后果，这样不仅不利于国家经济建设，还会影响社会稳定。因此，建立房产统一登记系统已经成为了一项迫切任务。为了满足人民群众对不动产信息获取的需求，需要建立健全完整而又高效的不动产登记制度，以保证不动产登记信息真实、准确、全面地反映出土地使用权人的财产状况。房屋登记是指房屋发生权属变更时，将发生权属变更的房屋登记到不动产登记簿上。在确权登记过程中存在着两个问题：一是房地产管理部门与房地产登记部门之间缺乏有效的内部工作对接和数据传输共享；二是交易管理部门与登记管理部门之间缺少有效沟通。原房地产交易的产权档案是房地产管理部门依据原房地产档案所记载的产权权属信息对房屋交易双方当事人出具的产权通知书进行确认后，由房地产登记部门向房地产管理部门移交给房地产登记部门的。原房地产档案是原房地产档案管理部门为方便广大人民群众办理房地产统一登记而产生的。不动产统一登记是对房屋交易进行确权、登记一体化的重要手段之一，而其中最关键的就是要做好不动产档案与登记数据的整合工作。目前，由于种种原因，不动产登记中存在着诸多不完善之处，致使不动产档案难以得到有效利用。因此，必须从实际出发，探索解决这些问题的有效途径。当前应尽快将原房地产档案与房屋交易、产权管理、房地产登记等工作分离，同时建立一个高效运转的协调机制，实现信息共享。这样既可以避免重复建设，又可减少不必要的重复劳动，达到提高效率和降低成本的目的。此外，还应该加强房产档案管理人员队伍的培养。在保证部门各司其职前提下，应以内部顺畅联系、利民为出发点，认真思考住房交易、产权管理、房地产统一登记等方面的长远问题。参考文献 1 王妍.不动产统一登记背景下原房产档案归属问题分析 J.卷宗,2017(12).2 黎美彩.不动产登记暂行条例背景下房产档案的归属探讨 J.城建档案,2017(04).3 王红红.不动产登记暂行条例实施背景下的房产档案工作 J.档案与建设,2015(09).责编：蒋立民