物业设备管理核心制度.doc

金宸国际多种设备管理制度1.设备房管理要求2.二次供水管理制度3.二次供水突发污染事故和水源性传染病应急处理预案4.二次供水卫生管理制度5.电梯应急预案6.通力电梯维护保养管理要求7.高低压配电室管理手册8.高低压配电室管理制度9.停电管理要求10.各设备巡视要求 (一)设备房管理要求为了使物业服务设备有一个安全、清洁、良好运行环境，确保设备正常运行,特制订此。1、设备房门应有锁紧装置，窗应能开启自如，并能自锁。2、设备房内不应放置和该设备无关杂物。3、设备房内不应放置易燃易爆物品，如确有必需，不得存放超出设备一次性用量。4、设备房内应有必需消防设备，且处于使用期内。5、设备房应有固定式照明设施，地板表面处理应满足设备维修要求。6、照明开关应设于设备房入口处易接触地方。7、设备房内应有良好通风降温设施，确保设备房内温度不超出40；设备房内应悬挂方便查看温度计。8、当使用排风扇通风时，通风口应设防护网和防雨方法。9、设备房地面不得有积尘、积水、垃圾等，墙面洁净、整齐；不得有灰尘、蜘蛛网等。10、设备房如有排水设施，应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物;排污泵自动状态良好。11、有要求设备房门口应设有防鼠方法。12、毗邻水箱设备房，应做好防水防潮工作。13、门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。14、多种规章制度和必需操作规程、要求、注意事项等应装在镜框内，并上墙，挂在醒目处。15、多种纪录表格应整齐、完善，满足日检、维修纪录查看要求。16、多种管线应按要求进行刷漆，水流指示方向应做标识，阀门常见工作状态应挂牌标识。17、电源操作控制柜（箱）指示必需标示正确完整。18、通用警示标识应在醒目处张贴或挂靠。 新乡市德林物业服务宣 （二）二次供水设备管理制度一、水泵房管理制度1、 水泵房、消防水系统、设备等由管理处指定专员负责监控、清洁及日常运行巡视。2、 水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房并严禁非值班人员操作多种开关、按钮。3、 消防泵、生活泵、污水泵及各类控制开关、按钮、阀门应有显著操作标志，标志应简单易懂，正确无误。高压用电设备应有危险标志并有防触方法。4、 水泵、仪表控制开关、阀门应定时检验，发觉问题立即通知管理处维修班组进行维修、更换，确保水泵、仪表控制性能良好。二、水池（箱）管理制度1、 由管理处指派责任心强、身体健康水管员负责水池（箱）日常管理工作。从业人员要达成“五病”调离率100%。2、 水池（箱）容积及管道口径应满足用水需求，生活用水和消防用水管道部署合理，不存死水区。3、 水池（箱）结构坚实、牢靠、光洁、不渗漏、耐腐蚀；水池（箱）人孔必需加盖加锁，锁匙由专员保管；水池（箱）溢流管口、通气孔口应有防蚊虫进入不锈钢纱网；溢流管、排空管不得和下水道直接相连。4、 水池（箱）每六个月最少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得水质检测合格证实。在水质二次污染高发期合适增加清洗次数，或定时投加适量消毒剂。5、 水池（箱）管道、阀门定时维护，发觉跑、冒、滴、漏现象，应立即组织维修、更换。非管理人员不得随意开启或关闭水池（箱）阀门。6、 水池（箱）四面应保持清洁，定时杀灭蚊虫；周围30米范围内，严禁设置旱厕或堆放垃圾堆。三、二次供水设施管理人员职责1、 二次供水设施管理人员由管理处指定，管理人员需取得市卫生主管部门出具健康合格证和卫生知识培训合格证。2、 管理人员应定时维护保养供水设施，随时掌握及查询供水设备、仪表运行情况，了解水池（箱）及配套管道、阀门情况，发觉问题立即向管理处汇报，并帮助维修人员维修。3、 管理人员负责维持供水设施房间秩序，保持供水设施周围环境卫生，阻止闲杂人等靠近，确保正常供水。4、 依据水池（箱）清洗统计档案，立即通知管理处组织专业清洗机构进行水池（箱）清洗消毒，取得水质检测合格证实。在水质污染高发期，依据需要，提议增加水池（箱）清洗次数，并定时投加消毒剂。5、 监督专业清洗机构清洗消毒过程，监督水质取样人员现场采取进出水样。6、 做好供水设施运行维护统计和水池（箱）清洗消毒统计并报管理 处存档，做为备查依据。 （三） 二次供水突发污染事故和水源性传染病应急处理预案为了加强我小区饮水卫生安全管理工作，不停提升小区公共卫生工作水平，深入保障广大业主、职员身心健康和生命安全，提升小区应对饮水突发污染事故和水源性传染病突发事件处理能力，依据突发公共卫生事件应急条例特制订本预案。小区内一旦发生疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病等事件，应该遵照以下程序应对处理。1、停止供水：小区内立即关闭二次水房水源.2、立即汇报。(1) 条件：有5人(含5人)以上疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病疾患症状。(2) 程序： 发觉疑似饮用水突发污染事故和水性传染病疾患，应在事件发生5分钟内上报。(3) 内容:a疑似饮水突发污染事故和水源性传染病疾患人数、症状及第一例发生时间。b中毒或水源性传染病疾患姓名、年纪、联络电话，事件直接责任人。c. 现在情况、事件经过和紧急处理方法。d. 汇报时间和汇报人。（发觉事件人）3、物业服务企业应急处理。(1)应组织应急处理小组，事件发生后由应急处理领导小组统一协调，指挥应急处理。(2)在第一时间将患病人员送到二级或三级医院救治,并立即通知家眷。(3)安排好人员做好排摸工作，做到不遗漏一个疾患者。(4)加强家眷联络，征求家眷对诊疗意见。(5)相关领导、管理人员在事件发生第二天做好随访工作，继续排摸调查，安排专员做好家眷解释工作。4、保护现场：保留造成或造成疑似饮用水突发污染事故和水源性传染病疾患水源及其原料、工具、设备和现场。5、配合调查：物业企业配合卫生行政部门进行调查，按卫生行政部门要求如实提供材料和样品。6、控制事态：物业企业立即落实卫生行政部门要求采取主动方法，把事态控制在最小范围。 新乡市德林物业服务（四）二次供水卫生管理制度 一、根据国家要求办理二次供水卫生许可证，每十二个月复核一次，四年使用期满前六个月向相关部门提出申请换发新证。 二建立卫生管理机构，设置专（兼）职饮水卫生管理人员负责二次供水管理，建立二次供水交接班日志制度，形成年度二次供水专题档案，作为年度考评依据。 三管理人员，维修人员及水箱清洗人员上岗前必需进行健康检验，取得健康合格证并经卫生知识培训才能上岗，以后应每十二个月进行一次健康检验，若患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、活动性肺结核、化脓性皮肤病或健康带菌者，均应调离从事管水，清洗等工作岗位。 四二次供水设施要符合卫生标准，所用材料、涂料必需无毒、无异味，不得影响水质卫生，其材料应有包含饮用水卫生安全产品有效卫生许可批文。 五二次供水水箱、水池内壁应光滑，便于清洗，顶部有盖，并设换气孔套上纱网，周围有防护方法。 六二次供水设施能正常运转，设备整齐，地面洁净，储水处有消毒设施，储水箱、池应加盖上锁，每十二个月必需用符合标准消毒药剂根本清洗消毒一次，水质由含有法定资格检验检测机构检测合格，符合生活饮用水卫生规范要求标准方可饮用。 七在地下储水周围半径10米范围内不得有污染源等存在，不得堆放在毒有害物质，楼顶水箱周围应洁净。 八二次供水设施不得和城市市政自来水管网直接连通，地下储水溢水管应高于下水道最高水位并有防污染设施。 九地下室泵房严禁非工作人员进入。 十水箱顶盖必需加锁盖好，未经许可，不得随意揭开顶盖。 十一运行人员随时注意各水箱水位计显示水位，注意观察各水箱是否有渗漏情况，确保水箱能正常运行。 十二。一旦发觉饮用水水质有异常改变，不得隐瞒水质异常情况，应立即汇报县级以上卫生行政部门和供水行政部门或卫生防疫机构，预防介水传染流行。 十三、供水设施设备在维修、改造时，首先索要新设备卫生许可批件，确保水质安全卫生。每十二个月对二次供水设施不少于一次清洗消毒，首先向负担清洗消毒单位索取清洗人员健康体检合格证，和消毒药品卫生许可批件。 十四、严格根据国家卫生监督执法机构要求，认真做好其它相关二次供水相关工作。 新乡市德林物业服务有限公 （五）电梯应急预案1.接到电梯困人后.立即赶到现场2就近断开困人电梯电源3.确定轿厢位置及人员被困人员情况，通知被困人员保持镇静，等候救援4.若轿厢停在开门区域内，可用三角钥匙打开轿厢门。救出被困人员。5. 若轿厢停在开门区域外，需要经过人工盘车将轿厢平行到平层位置。盘车时必需是俩人配合完成。不许可采取让电梯溜车方法移动轿厢。6. 因电梯忽然停电时电梯困人，待电梯恢复供电经确定正常后可继续运行。7. 若因其它原因造成困人，则应由专业人员消除故障后才可将电梯投入使用。电梯所在建筑物发生火灾时应对措施1 接到电梯火警汇报，应快速赶往现场，立即拨打119火警电话。2 确定电梯返基站过程中不穿越火灾层，合上电梯消防开关，使电梯返回基站。电梯返回基站后快速疏散乘客电梯。3 断开电梯总电源开关，停止运行。4 电梯在火灾上方运行时标准上不许可电梯继续运行并穿越火灾层。应将电梯就近平层开门放人。让乘客用安全通道逃生。 新乡市德林物业服务（六）通力电梯维护保养管理要求为了维持电梯连续处于良好状态，预防事故发生，特制订本通力电梯维护保养管理要求。1、轿顶检修1.1切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拨至慢车位置。1.2检修完成退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。1.3当打开楼层厅进入电梯轿厢内或轿箱顶维修前须确定电梯停留位置。2、坑底维修2.1打开底层厅门，打开坑底照明灯，把红色急停开关按到“停”位置。2.2检修完成退出坑底前，把红色急停开关复位，关照明灯，关厅门。3、清洁保养3.1电梯技术人员每个月两次清洁地坎，以防杂物影响厅门正常开启和关闭。3.2电梯技术人员每个月清洁电梯轿顶及底坑各一次，做到无积尘无锈蚀。3.3电梯技术人员要对电梯进行定时机械、自控、环境等进行保养，并填写电梯保养维修统计表。4、检验工作4.1天天检验电梯各个部位，并将据实填写电梯日检统计表。4.2每个月一次检验并收紧各接线端，检验安全装置。4.3每半个月对各安全装置进行清洁检验、调整。4.4每个月检验选层器、限速器接线端接线和各相关控制点情况。4.5每个月测试各装置安全回路电器操作。4.6每季检验导靴、抱闸闸皮磨损情况，磨损严重需更换。4.7检验各钢丝绳张力是否平衡，或有没有破损现象。4.8每十二个月对导轨夹块螺丝进行检验加固，检验各缆绳及赔偿链条损蚀情况。4.9每十二个月12月份检验各机械安全装置、电气设备（包含外壳接地等）绝缘情况。5、加油工作5.1每个月检验各活动部件润滑情况，并作补油。5.2每个月检验坑底缓冲器油位情况，并作补油。5.3每十二个月十二月份对各活动部件进行换油润滑。5.4做好对电梯保养单位人员维修、保养监督工作。5.5做好维修保养统计。5.7天天巡视客梯运行情况，如有异常需立即停止使用并查出原因。5.8做好巡查操作统计。5.9发生故障时，须立即汇报电梯设备工程师，在能力范围内无法处理，必需汇报用户服务部，并保护好现场等候救援和处理。6、故障处理6.1电梯湿水处理6.1.1当底坑内出现少许进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开总电源；6.1.2当底层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站上一层，断开电梯总电源；6.1.3当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；6.1.4发生湿水时，应快速阻断漏水源；6.1.5对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确定湿水已消除，各绝缘电阻达成要求而且试梯运行无异常后，方可投入使用。6.2电梯火灾处理6.2.1楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客快速离开轿厢；6.2.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应立即停梯，疏导乘客快速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；6.2.3对于上述两种情况，电梯管理员应立即通知小区消防中心。7、电梯对讲操作按下电梯控制面板上“紧急呼叫”按钮，此时机房或管理处蜂鸣器响，机房或管理处摘机即可和电梯。 （七）高低压配电室管理制度为了规范高低压配电室日常管理，确保设备正常运行，特制订高低压配电室管理制度1. 配电房必需制订专员负责，负责每日对设备巡查。2. 设备责任人必需持有电工操作证方可操作，必需严格按高低压配电规程进行工作，操作时必需有另一电工监护，确保绝对安全。3. 设备巡检按配电设备日检要求实施4. 巡检时应对设备各应检部位做全方面检验，并做好检验统计，发觉问题和故障必需立即处理，并上报领导，做好统计5. 珍惜室内设备，保持室内设备整齐，每七天进行一次大扫除，设备维护保养按供配电设备保养维修作业指导书实施6. 非值班人员未经许可不准进入配电房,必需时须由值班人员陪同,登记后进入.如有违反者,当班人员必需立即阻止,不然追究其责任7. 严禁存放易燃易爆物品,做好室内防鼠及通风工作.8. 配置消防器材,并定时更换9. 巡视中应穿绝缘鞋 德林物业服务 （八）高低压配电室管理手册为了规范操作程序，避免发生事故，确保供、配电系统运作正常,特制订此。1、正常送电操作1.1先断开低压侧全部负荷开关；1.2送高压侧高压隔离开关（只能合一路）；1.3合上高压联络开关；1.4合变压器开关；1.5依次送低压侧负荷开关。2 、停电操作2.1断开各分闸开关；2.2断开分路总开关，用钥匙把万能转换开关转到“断”位置；2.3把各开关挂上“有些人操作、严禁合闸”标识。3、双电源转换操作3.1假如左电源停电，先把左电源总开关切换到“断”位置，用钥匙把万能转换开关转到“断”位置，并断全部分开关；3.2把中间联络柜上万能转换开关用钥匙转到“能”位置；3.3用摇把将中间联络开关旋到位；3.4用钥匙把中间联络柜上万能转换开关转换到“通”位置；3.5按“合闸”按钮送电；3.6关各分闸开关；3.7把左路总电源开关挂上“严禁合闸”标识；3.8左路来电后，把左路分闸开关停掉，把中间联络柜上联络开关停掉，再把万能转换开关闸钥匙转换到“断”位置；3.9把左路总电源柜上万能转换开关用钥匙转换到“通”位置，按“合闸”按钮送电；3.10关各分闸开关；（九）停电管理要求为了规范因多种原因引发停电管理，维护业主利益，确保正常生活电力需求,特制订此。1、物业管理处负责所辖物业小区内计划性和临时性停电管理。2、物业工程部负责定时检验、关键维修组织和技术指导等。3、 市电计划性停电，由管理处立即通知业主，并做好解释工作。4、 因管理需要停电时间在6个小时以内计划性停电，由设备责任人提前2天具体填写停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项和申请，报管理处经理审批。5、 停电范围包含到业主用电，经同意后停电通知，由管理处负责提前1天书面通知业主。6、 为尽可能地避免妨碍业主用电需求，计划性停电检修，以不影响业主生活为标准，停电时间在6个小时至一天须报企业业务总监同意，一天以上应报企业总经理审批。7、 同意后申请由用户服务中心保留，并立即粘贴对应温馨提醒。8、计划性停电，维修班应提前1天作好停电检修所需工具、材料及备用电源准备，并检验。9、 市电突发性停电，在后备电源开启后，设备责任人应立即检验后备电源（或发电机）运转和供配电系统运行状态，同时每隔半小时检验备用电源（或发电机）运行情况，做好数据统计，而且管理处值班人员要对业主做好解释工作。10、 由电气故障等引发停电，设备责任人或值班设备责任人快速赶到现场，查明停电原因，如现场不能立即处理，须立即通知设备班班长。11、 威胁设备或人身安全紧急停电，应立即断开相关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。12、 停电时间、原因、恢复送电时间必需快速向管理处经理汇报。13、每次停电应做相关统计以备查询。 （十）、设备日检统计要求 配电系统日检工作要求项目内 容要 求方法变压器温度、声音是否正常温度小于厂家要求值、声音正常观察、耳听仪表仪表指示正常、电流电压在正常范围内观察标识牌、卫生标识齐全、卫生整齐、无灰尘无污渍观察配电房环境卫生、通风、照明卫生整齐，通风良好，照明正常观察防鼠、防潮防鼠设施齐全，室内干燥观察分配电柜卫生外表、柜内卫生洁净观察开关位置、仪表指示开关位置正常、电流、电压、频率在正常范围内观察是否发烧、防雨接线无发烧，防雨良好观察、手摸（安全）计量表仪表指示是否异常、有没有发烧现象计量仪表正常，波动在20%范围内、接线无发烧现象观察、手摸（安全）排污系统月检工作要求项目内容要求方法排污泵噪音噪音正常耳听密封手动开启无漏电被保护现象观察震动出口压力正常、轻微震动手摸（安全）、观察控制柜卫生、发烧情况内外洁净、线路无发烧现象手摸（安全）、观察控制情况手动、自动控制正常操作管路阀门固定、卫生固定牢靠、管路清洁手摸（安全）、观察渗漏情况无跑、冒、滴、漏现象观察污水池水质情况水面无大块漂浮物和丝状物品观察水位、池盖未越过正常水位、盖板正常观察景观照明系统月检工作要求项目内容要求备注灯具固定情况固定牢靠、不倾斜、不变形观察使用情况亮度正常,无破损现象观察线路固定情况、安全线路规整、无外露接头、无发黑、发烧现象手摸（安全）、观察控制时控开关控制时间正确操作线路、卫生规整、无发烧现象手摸（安全）、观察景观喷泉月检工作要求项目内容要求方法喷泉泵噪音噪音正常耳听密封手动开启无漏电被保护现象观察震动出口压力正常、轻微震动观察、手摸（安全）控制柜卫生、发烧情况内外洁净、线路无发烧现象观察、手摸（安全）控制情况手动、自动控制正常操作管路阀门固定、卫生固定牢靠、管路清洁观察、手摸（安全）渗漏情况无跑、冒、滴、漏现象观察水池水质情况水面无大块漂浮物和丝状物品观察水位、池盖处于上下限正常水位、盖板正常观察喷头效果喷水高度、形状、雾化等达成设计要求观察对比 电梯日检工作要求项目内 容要 求方 法机房环境 卫生、通风、照明卫生整齐，通风良好，照明正常观察导轨/安全钳/噪音噪音正常耳听运行情况卫生、外观卫生整齐，无脱漆、变形现象观察地坎膨胀/导轨压板联结牢靠、无变形现象手动、观察安全钳/钢丝绳良好、无抱紧卡死现象手动检验基础、固定基础牢靠、地脚螺栓固定紧固手动检验水泵房日检工作要求项目内容要求方法水泵噪音噪音正常耳听密封手动开启无漏电被保护现象观察震动出口压力正常、轻微震动观察、手摸（安全）控制柜卫生、发烧情况内外洁净、线路无发烧现象观察、手摸（安全）控制情况手动、自动控制正常操作管路阀门固定、卫生固定牢靠、管路清洁观察、手摸（安全）渗漏情况无跑、冒、滴、漏现象观察水箱水质情况水面无大块漂浮物和丝状物品观察水位、池盖处于上下限正常水位、盖板正常观察室内排污泵噪音噪音正常耳听密封手动开启无漏电被保护现象观察