论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调样本.doc

论不动产登记制度和不动产物权变动模式关联和协调【内容提要】不一样模式下不动产登记制度中申请程序、审查方法、登记簿编制和错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式全部仅有一个和之相适应不动产物权变动模式(但绝非简单一一对应)。中国现行不动产登记制度属瑞士式权利登记制，这决定中国不动产物权变动模式应采债权形式主义。立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做对应调整，反之亦然。【关 键 词】不动产登记制一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记，指将不动产物权变动事实登载于特定国家机关簿册上行为。现代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大致可归纳为以下三种模式：(注：柴强：各国(地域)土地制度和政策，北京经济学院出版社1993年版，第153-155页；梁慧星主编：中国物权法研究(上)，法律出版社1998年版，第201-204页；王轶：物权变动论，中国人民大学出版社，第154-159页。)1.契据登记制(又称法国登记制)。该模式中登记是公告不动产权利状态方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，仅依据法律要求应该提交相关契据所载内容给予登记，故此称为契据登记制。其特点是：(1)采取形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采取任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采取人编成主义，登记簿编制不以不动产为准，而依不动产权利人登记次序前后而作成。登记完成后仅在相关不动产交易契约上注记登记经过，不发权利证书；(5)重视不动产权利动态。登记簿上反应只是一笔笔不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在多种权利整体情况。采取这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州不动产登记制度也属这类。2.权利登记制(又称德国登记制)。该模式中登记不仅是公告不动产权利状态方法，而且是不动产物权变动要件，未在登记簿上登记不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。其特点是：(1)采取实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采取强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采取物编成主义。登记簿编制以不动产为中心，依土地地段、地号等事项前后次序编制而成。登记完成后也是仅在相关不动产交易契约上注记登记经过，不发权利证书；(5)重视不动产权利静态。登记簿上反应是目前每一宗不动产上所存在多种权利总体情况。采取这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧部分国家等。3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)依据权利登记制改良而来。其特点是：(1)采取实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)标准上采取任意登记主义；但某一笔土地一旦申请过第一次登记，以后相关交易即进行强制登记，不然不发生物权变动效力；(4)交付权利证书。当某一笔土地因相关交易申请第一次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)一式二份，一份交申请人收执以供确定权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。所以权利人持有权利证书实际上就是登记簿副本，其内容和登记簿对应部分完全一致。以后相关不动产再进行交易时，当事人间另作成让和证书，和权利证书一起交给登记机关。登记机关经审查后在登记簿上记载权利移转，并对受让人交付新权利证书(全部权移转时)或在原权利证书上记载权利改变情况(设定她物权时)，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得悉相关不动产目前权利情况；(5)重视不动产权利静态；(6)设置专门赔偿基金。以上第(1)、(2)、(5)点和权利登记制相同；其它几点则和权利登记制和契据登记制均不相同。不动产登记制度属于这种模式国家包含澳大利亚、新西兰和其它一部分英美法国家和地域如英格兰、爱尔兰、加拿大和美国少数州等。(注：在法制史上，还有部分地域存在一个在不动产登记效力采所谓“形式确实定主义”立法例。在这一立法例下，登记含有绝正确法律效力；对交易相对人而言，不管其为善意或恶意，登记内容均视为正当和完全，以资保护。十九世纪德国统一前梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦全部采取过这种立法例(见史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社，第43页)。显然，“形式确实定主义”不动产登记和不动产物权变动立法和本文中多种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更唯一要件。)不动产物权变动模式，指由法律行为引发不动产物权得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力法律规范模式。(注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实物权变动两类，但因为社会经济生活中发生不动产物权得丧变更绝大多数全部属于前者，所以传统大陆法系立法和学说中所关键关注物权变动往往只是基于双方法律行为物权变动，本文也是如此。)通说认为，各国立法上不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效要件。在这种立法例之下，发生债权意思表示就是引发物权变动意思表示，二者合一，一个法律行为能够引发债权发生及物权变动双重效果。形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有相关物权变动意思表示和推行登记等法定形式才能成立或生效。在这种立法例之下，一个法律行为不能同时引发债权发生及物权变动双重效果，相关发生债权意思表示(债权行为)只能引发债权债务关系，相关物权变动意思表示(物权行为)也只能引发物权得丧变更，债权行为和物权行为相互独立，互不影响(物权行为独立性和无因性)。折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人意思表示外，还须推行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例之下，发生债权意思表示就是引发物权变动意思表示，二者合一(这点和意思主义相同)；但除此之外当事人还要办理法定登记手续才能够使物权变动发生法律效力(这点和物权形式主义相同)。(注：谢在全：民法物权论(上)，中国政法大学出版社1999年版，第63-65页。)二、不动产登记模式和不动产物权变动模式关联以前述可见，各国不动产登记制度差异关键表现在：(1)登记审查方法；(2)登记是否有公信力；(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力)；(4)登记簿编制及其着关键；(5)错误登记赔偿机制等方面。其中，公信力和强制登记包含不动产登记及不动产物权变动两个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式其它几方面和不动产物权变动模式联络。另不动产登记申请程序也兼跨上述两个领域，但对该问题研究不多，故一并讨论。(一)不动产登记申请程序和不动产物权变动模式关联德国式物权形式主义和另两种物权变动模式最为显著区分是，物权变动是否基于一个和债权行为相互独立且互不影响物权行为而发生效力。学理上，对物权行为存在是否一向争论不休。笔者认为，争论双方往往忽略了一点，即以上两种立场各有其对应登记申请程序法律要求作为依据。在德国不动产登记制度中，如要转让或设定一项不动产物权，必需由双方当事人在不动产登记官员面前同时作出相互相正确转让或设定不动产物权意思表示(这种意思表示特称为Auflassung)。(注：德国民法典第873条第1项：“为转让土地全部权，为对土地设定权利和为转让此种权利或对此种权利设定负担，需要权利人和另一方当事人对发生权利变更成立合意和将权利变更登入土地簿册，本法另有要求除外。”)因双方当事人在登记官员面前达成了一个和债权债务关系发生无关而仅包含物权变动合意，故将这一合意了解为一个和债权行为相互独立且互不影响物权行为也是十分合理。能够说，正是德国不动产登记制度中这一相关登记申请程序要求造就了物权行为理论成立，进而又决定其不动产物权变动模式会成为物权形式主义这一认可物权行为独立性和无因性立法例。然而，这种不动产登记申请程序为德国所特有，其它国家通常不要求双方当事人同时作出让和或设定不动产物权意思表示，甚至在和德国相近奥地利、瑞士等国也是如此。瑞士民法理论认为，不动产物权变动必需有法律原因、登记承诺、登记三者相结合，才能够发生效力。所谓登记承诺，指不动产全部权人(即债权债务关系中债务人)对不动产物权让和登记给予无保留同意意思表示。债务人只要将自己登记承诺作成文书交付于债权人，就算作推行了交付标物义务，债权人凭此证书再向不动产登记机关申请登记。(注：史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社，第27页。)理论上，当然能够将债务人登记承诺和债权人登记申请作为两个相正确意思表示，从而认为存在着一个物权行为。不过，因为不动产物权变动还需要有法律原因以移转或设定物权为内容债权行为，即使能够认为瑞士民法上有物权行为，考虑到它并不能够像德国法那样仅和登记相结合即组成不动产物权变动完整要件，认可其存在也没有多大理论价值。至于法国和受法国民法影响国家乃至英美法国家，其不动产登记申请程序和德国相差更大，不仅没有双方当事人同时在登记机关为意思表示要求，连债务人方面登记承诺也不需要，仅有债权人一方提出登记申请即可。所以存在于德国经济生活中物权行为，往往在其它国家被认为是理论上过分抽象产物，甚至斥为无稽之谈，也就不难了解了。由此可见，上述不动产登记申请程序差异，是造成德国和其它国家不动产物权变动模式不一样关键原因之一。(二)不动产登记审查方法和不动产物权变动模式关联不动产登记机关对登记申请审查方法有形式和实质审查主义两类。前者登记官吏对于登记申请只做形式上审查，如申请手续完备，即依据契据内容记载于登记簿即可；至于契据上所载权利事项有没有瑕疵则不予过问，以法国法为代表契据登记制采此形式。后者登记官吏对于登记申请，不仅须对形式而且对权利变动原因是否真实也要审核。不动产物权变动必需经过登记机关实质审查确定并推行法定登记形式才发生效力，未在登记簿上登记不动产物权即为不存在，这类形式为权利登记制和托伦斯制所采取。但属于权利登记制和托伦斯制国家，其不动产登记审查方法还有区分：在德国法上，不动产登记官员审查是双方当事人在其面前所为相关物权变动意思表示是否真实即当事人是否含有对应行为能力和有没有诈欺、胁迫等情况。至于当事人做出相关物权变动意思表示原因(原因原因)即以物权变动为内容债权行为真实是否，登记官员不予过问。但依据瑞士民法理论，登记全过程并不需要债务人参与，登记官员无法仅凭“登记承诺”判定债务人意思表示真实性，所以必需审查双方当事人就发生债权债务关系所达成合意真实性，方能够认定当事人间确实存在相关物权变动意思表示合致。依据一样原因，托伦斯制国家是做法和瑞士相同。综上，德国法上登记机关所审查“物权变动原因”是物权行为，瑞士法上登记机关所审查“物权变动原因”是债权行为，法国法上登记机关根本不审查“物权变动原因”。如此差异，是造成各国在不动产物权变动模式不一样又一关键原因。(三)登记簿编制及其着关键和不动产物权变动模式关联在登记簿编制上，有物编成主义和人编成主义之区分。前者重视不动产权利静态，为权利登记制所采取；后者重视不动产权利动态，为契据登记制所采取。采取物编成主义，以不动产为中心进行登记簿编制，意味着不能遗漏相关不动产上任何一项权利存在和改变，不然登记簿上记载就不可能全方面地反应该时不动产权利整体情况。所以相关国家物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力物权形式主义或债权形式主义，以促进当事人将多种不动产权利变动立即提交登记。相反，采取人编成主义，登记簿依不动产权利人登记次序前后而不是以不动产为中心作成，登记机关无须了解不动产上各项权利全貌，也无须要求当事人将全部不动产权利改变情况全部申请登记。其结果是，相关国家物权变动模式可采不动产物权变动因当事人意思发生效力意思主义。至于托伦斯制登记簿编制，虽在登记对象上没有覆盖可流通全部不动产(对从未申请过登记不动产当事人能够选择继续不登记)，但对已登记不动产而言，登记簿编制仍属物编成主义，重视不动产权利静态。同理，相关国家物权变动模式立法也应采物权形式主义或债权形式主义(受其它原因制约，实际上仅采后者)。(四)不动产登记登记错误赔偿机制和不动产物权变动模式关联不动产登记公信力所处理关键是，不动产登记制度针对物权变动中能动方即交易相对人法律效力问题。但对于物权变动中受动方即真正权利人而言，不动产登记公信力不一样，所造成反射性后果也就不一样：在采取契据登记制国家，不动产登记无公信力，交易相对人不能够依据登记簿所载内容取得物权，真正权利人权利也不会所以受到影响；在采取权利登记制和托伦斯制国家，不动产登记有公信力，信任登记簿所载内容善意第三人则能够据此取得相关不动产物权，真正权利人物权也将对应地丧失或受到限制。为了在保护善意第三人同时兼顾真正权利人利益，在不动产登记含有公信力国家，即建立了不动产登记登记错误赔偿机制。其中，采取权利登记制国家将不动产登记机关作为国家机关(行政机关或司法机关)，假如因登记机关过失或违反法律造成登记错误，从而间接地损害到真正权利人权利，登记机关以国家赔偿方法向真正权利人给予赔偿。采取托伦斯制国家则设置了专门赔偿基金，其资金起源系从登记机构收取每笔不动产登记费用中按一定百分比提取，凡登记错误造成真正权利人损失，均由赔偿基金给予赔偿。比较不动产登记制度对交易相对人和真正权利人法律效力，可看出二者存在以下关系：不动产登记制度对交易相对人法律效力越强，其反射效力对不动产真正权利人造成损害可能性也就越大，为了同时保护后者利益，登记错误赔偿机制所覆盖范围也就应该愈加广泛。相反，在未建立登记错误赔偿机制契据登记制国家，不动产登记不应该含有公信力，在物权变动模式上应采取意思主义，不然就是对真正权利人忽略；在建立了不动产登记登记错误赔偿机制权利登记制和托伦斯制国家，不动产登记就应该含有公信力，在物权变动模式上应采取物权形式主义或债权形式主义，不然就是对善意相对人不公。行文至此，可做一个简明小结，即每种不动产登记模式全部各有一个和之相适应不动产物权变动模式(但绝非简单一一对应)。换言之，不动产物权变动模式随不动产登记制度模式而定；反之亦然。二者间这种相互制约关系实际上限制乃至决定了立法者在设计本国相关法律时所能够作出具体选择。三、中国不动产登记制度现实状况中国现在还没有一部统一适适用于多种不动产物权不动产登记法。国家土地管理局制订土地登记规则适适用于国家全部权以外各类土地权利(土地登记规则第2条第1、2款)，其它不动产(房屋、林木等)登记相关法律要求则散见于城市房地产管理法、城市房屋产权产籍管理暂行措施、土地使用权出让和转让暂行条例、土地管理法、森林法、草原法等法律法规中。多年来，伴随中国物权立法进程加紧，制订一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”不动产登记法已提上了立法议程。(注：梁慧星等：中国物权法草案提议稿，社会科学文件出版社，第139-141页；孙宪忠：中国物权法相关不动产登记制度基础考虑，载孙宪忠：物权法论，法律出版社，第472-476页。)笔者认为，因为不动产登记制度和不动产物权变动模式存在上述相互制约关系，在立法上设计前者就须同时考虑后者，反之亦然。不能设想，在不动产物权变动模式选择上仍存在分歧时就能够设计出一套严密友好不动产登记制度；(注：众所周知，在中国不动产物权变动模式选择上，梁慧星研究员主张债权形式主义而孙宪忠教授主张物权形式主义。然而，梁慧星研究员主持起草“中国物权法草案提议稿”时，由孙宪忠教授负责起草总则部分即使也尽可能地确立了债权形式主义不动产物权变动模式，但其中一些内容却仍然在有意无意间渗透了德国式权利登记制(和物权形式主义相对应登记制度)原因。比如，孙宪忠教授在对相关条文意旨进行叙述时有“双方当事人即使没有书面协议，但她们在推行口头协议以后，双方出席不动产登记机关提出登记申请，并直接回复登记官员问询”(见梁慧星等：中国物权法草案提议稿，(社会科学文件出版社，第147页)提法，而这种程序正是德国式权利登记制关键特征。)更不能设想，在主张采取某种不动产物权变动模式同时又主张确立和另一个不动产物权变动模式相适应不动产登记模式。(注：王利明教授多年来在不动产物权变动模式上主张意思主义、在不动产物权登记制度上主张权利登记制(见王利明主编：物权法专题研究，吉林人民出版社，第314页以下)。尽管王利明教授对于在不动产物权变动模式上采取意思主义见解进行了相当充足论证，但考虑到权利登记制并不是和意思主义相适应登记制度，所以除非她同时支持契据登记制，不然该见解即难以成立。不过，由王利明教授主持起草“中国物权法草案提议稿”并没有出现这一矛盾(参见王利明等：中国物权法草案提议稿，中国法制出版社，第6-7页)。)考虑到中国不动产登记法律渊源复杂多样而相关要求又大致相同，笔者关键以土地登记规则为蓝本分析中国不动产登记制度现实状况(其它法律法规中类似条文以注释形式附后)，然后在基础上叙述目前中国不动产登记和不动产物权变动立法间关系和未来立法对二者协调思绪。中国现行不动产登记制度特征是：1.不动产登记申请程序和登记机关审查方法。土地登记规则第6条：“土地登记依据下列程序进行：(一)土地登记申请；(二)地籍调查；(三)权属审核；(四)注册登记；(五)颁发或更换土地证书。”城市房地产管理法第60条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。由此确定，中国现行不动产登记制度采取是实质审查主义。第26条第1款：“以出让方法取得国有土地使用权，受让方应该在按出让协议约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让协议和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”对于其它不动产权利变动情况，土地登记规则第27条至第30条也分别要求了权利人须持相关协议和证实交易真实性其它文件申请登记。(注：类似条文有城市公有房屋管理要求第11条；城市私有房屋管理条例第7条；城市房地产转让管理要求第7条、第15条；城市房地产抵押管理措施第32条；城市房屋租赁管理措施第15条。)可见，中国法律是将债权行为了解为不动产权利变动原因，且登记机关应该审查债权行为真实性。2.强制登记。土地登记规则第22条：“设定土地使用权、全部权和土地她项权利，必需依据本章要求向土地管理部门申请登记。”第32条：“依法变更土地使用权、全部权和土地她项权利，必需依据本章要求向土地管理部门申请登记。”第62条第2款第一句：“土地使用权转让、抵押和出租应该以土地登记文件资料为准。”再结合城市房地产管理法第60条、第61条和担保法第41条要求来看，中国现行不动产登记制度采取了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。(注：类似条文有土地管理法第11条、第12条；城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第25条、第31条、第35条、第36条、第41条；城市公有房屋管理要求第10条、第12条；城市房地产转让管理要求第7条；城市私有房屋管理条例第6条；城市房地产抵押管理措施第30条、第31条、第35条；城市房屋租赁管理措施第13条、第14条；森林法第3条第2款；草原法第4条第3款。中国法仅仅对集体土地承包经营权采取了任意登记主义(土地管理法第14条、第15条)，能够说是一个重大例外；但假如认为现行法制下集体土地承包经营权是债权而非物权，则这一例外也不复存在。)3.登记簿编制及其着关键。土地登记规则第60条：“土地登记卡以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号次序排列组装土地登记簿。”“宗地分割，在原土地登记卡次序上按宗地分割后支号次序排列”，“宗地合并，以合并后宗地号次序排列。”(注：类似条文有城市房屋产权产籍管理暂行措施第15条、第16条。)显然，中国现行不动产登记制度是以“宗地”亦即人为分割而成一笔笔土地为准对登记簿进行编制，属于物编成主义，其重视是不动产权利静态。4.不动产权利证书。城市房地产管理法第60条要求，土地使用权和房屋全部权取得和变更均由土地管理部门颁发、更换或更改相关证书。土地登记规则第19条、第37条也有相同要求。土地登记规则第65条还要求：“土地登记卡是土地登记主件，也是土地使用权、全部权和土地她项权利者法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容副本，是土地使用者、全部者和土地她项权利者法律凭证。”(注：类似条文有城市公有房屋管理要求第8条、第9条、第12条、第13条；城市私有房屋管理条例第6条；城市房地产抵押管理措施第34条；城市房屋租赁管理措施第16条、第17条。)可见，中国不动产登记中存在权利证书交付，而权利人持有权利证书是登记簿“部分内容副本”。和国外不动产登记制度三种模式相比较：中国现行不动产登记制度和托伦斯制有一定相同之处，和契据登记制完全不一样；至于权利登记制，因登记机关应审查债权行为真实性，故和瑞士式较为靠近，和德国式不一样。另外，中国法律对不动产登记公信力和错误登记赔偿机制无明确要求，即使在不动产登记中有权利证书交付，但权利人持有权利证书只是登记簿“部分内容副本”，这些全部使我们无法确切地指出中国不动产登记制度到底属于托伦斯制还是瑞士式权利登记制。这种情况产生，关键是现行不动产登记制度形成带有自发性，而非以体系化方法理性设计而成。相对而言，鉴于中国不动产登记制度采取是登记强制主义，又没有设置专门赔偿基金，这就和托伦斯制不一样点较为显著；至于现行制度中存在着权利证书交付，则因中国仅凭权利证书并不能真正确定不动产权利归属，当事人还须查阅不动产登记簿才能做到这一点，故权利证书不是不动产登记簿严格意义上副本，而只能被认为是一个技术性问题，不影响我们对不动产登记制度模式归属基础判定。换言之，中国现行不动产登记制度属于瑞士式权利登记制(但在一些具体要求上还不完整)。对应地，中国现行法上不动产物权变动模式也就是债权形式主义。需要指出是，以上结论仅包含现行制度是怎样(“忽然”)，并非针对未来应怎样改革(“应然”)。对于后者，笔者持一个较为灵活态度：首先，从历史角度看，各国不动产登记制度含有较大连续性和稳定性，一经确立就极少发生根本改变。比如，大陆法系中法国和德国在不动产登记制度上各自特点能够追溯至中世纪。但其次，在一个国家经济社会环境发生重大改变时，立法者又完全能够放弃传统而重塑新不动产登记制度，中国自清末法律改革以来所重新建立不动产登记制度，即是适例。未来不动产登记法到底采取何种模式，既取决于中国物权法在不动产物权变动模式上具体要求，也取决于不动产登记制度本身内在逻辑。比较多种不动产登记模式中登记审查方法可见，形式审查主义优点是登记机关仅仅审查形式要件正当性，其工作量较小，审查速度较快；但其不问物权变动原因，也会造成不动产登记簿所载内容真实程度降低：当事人无法确信登记簿上所记载内容，还需另行调查不动产上相关权利和义务实际情况，如该项不动产是否为她人全部，其上是否存在她物权或其它负担如税费等。实质审查主义优缺点恰好和形式审查主义相反。登记机关审查物权变动原因当然会使工作量增大、审查速度放慢，但也能够提升登记簿上所记载内容真实程度。其中，审查债权行为真实性瑞士法模式和托伦斯制，其登记簿上所记载内容真实程度最高，其登记机关工作量也最多、审查速度最为缓慢。审查物权行为真实性德国法模式次之。比较多种登记错误赔偿机制可见，托伦斯制登记错误赔偿机制没有“登记机关过失或违法”这一条件限制，对真正权利人保护更为完备；但赔偿基金需要单独设置和运作，又不如权利登记制利用国家赔偿方法那样简便。这种利弊参半关系由不动产登记制度本身内在逻辑所决定。中国现行不动产登记制度和瑞士式权利登记制最为靠近，所以借鉴瑞士模式中国对现行制度冲击最小，只要在立法上明确不动产登记含有公信力、错误登记赔偿属于国家赔偿即可，既无须改变登记机关现有工作方法，又无须另外设置一套错误登记赔偿机制。若改采德国式权利登记制或契据登记制，就需在登记机关工作方法上作出改变；若改采托伦斯制，则需要设置一项专门赔偿基金用于错误登记赔偿，这无疑对现行不动产登记制度影响全部较大。换言之，立法者如认为应该首先保障交易安全而将交易迅捷放在次要位置，则现行不动产登记制度就可基础上维持现实状况(采瑞士式权利登记制)，中国物权法中不动产物权变动模式也应对应地采债权形式主义；立法者如认为应不惜代价改变不动产制度来优先保障交易迅捷，则须采取上述方法将中国现行不动产登记制度改造为德国式权利登记制或契据登记制，中国物权法在不动产物权变动模式上也有必需对应地改变为物权形式主义或意思主义。这实质上是一个立法政策选择问题，需要立法者全方面考察制度革新所带来利弊关系而定。