物业验收制度概述样本.doc

物业验收制度
1.1 制度内容
物业管理企业对从开发商接管物业系统图纸接收、工程设备设施清点检验直至确定接管物业无重大遗漏问题工作过程进行管理。关键验收内容包含相关图纸接收、消防验收、工程验收等。 全部工程验收全部应由发展商牵头进行。   
3.1.2 适用范围 
适适用于物业管理企业从发展商经过完工验收后物业接收到本企业进行管理检验过程。此项工作将为接管物业后日常管理奠定基础。 
3.1.3 管理标准 
1. 新建房屋接管验收标准  
1] 主体结构：   
(1) 地基基础沉降不得超出GBJ7(建筑地基基础设计规范)许可变形值；不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏； 
(2) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超出GBJ10要求值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范)； 
(3) 木结构应结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材 必需符合GBJ206〈木结构工程施工及验收规范〉中2.1.1条相关要求；
(4) 砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝；
(5) 凡应抗震设防房屋，必需符合GBJ11(建筑抗震设计规范) 
(6) 外墙不得渗水。
2] 屋面： 
(1) 各类屋面必需符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6 条要求，排水通畅，无积水，不渗漏； 
(2) 平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；
(3) 阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、檐沟、 落水管应安装牢靠，接口严密、不渗漏。
3] 楼地面： 
(1) 面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；
(2) 卫生间、阳台、盟洗间地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水，不许可倒泛水和渗漏； 
(3) 木楼地面应平整牢靠，接缝密合。 
4] 装修： 
(1) 钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度： 
(2) 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢靠，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门均应装设铁栅栏； 
(3) 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，和基层必需钉牢；  
(4) 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠； 
(5) 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺点； 
(6) 饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线角顺直，无缺棱掉角；
(7) 油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。 
5] 强电：
(1) 电气线路应安装平整、牢靠、顺直，过墙应有导管。导线连接必 须紧密，铅导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时，连接点，必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MOhm /KV； 
(2) 应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；
(3) 照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好， 位置正确； 
(4) 多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接地阻值必需符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)要求； 
(5) 电梯应能正确地开启运行、选层、平层、停层、曳引机噪声相震动声不得超出GBJ232要求值。制动器、限速器及其它安全役备应动作灵敏可靠。安装隐蔽工程，试运转统计、性能检测统计及完整和图纸资料均应符合要求； 
(6) 可电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置共用天线；   
(7) 除上述要求外，同时应符合地域性“低压电器装置规程"相关要求。 
6] 水、卫、消防： 
(1) 管道应安装牢靠、控制部件启闭灵活、，无滴漏。水应试验及保温、防腐方法必需符合GBJ242(采暖和卫生工程施工及验收规范)要求。应按套安装水表或预留表位； 
(2) 高位水箱进水管和水箱检验口设置应便于检修；  
(3) 卫生间、厨房内排污管应分设，出户管长不宜超出8m，并 不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅；
(4) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢靠，部件齐全、制动灵活； 
(5) 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；
(6) 消防设施必需符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)要求，而且有消防部门检验合格签证。
7] 采暖：
(1) 采暖工程验收时间，必需在采暖期以前两个月进行； 
(2) 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺点。安装完成后，必需有专业部门检验合格签证； 
(3) 炉排必需进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排和炉膛之间不得相互磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如；
(4) 多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；
(5) 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；  
(6) 管道管径、坡度及检验井必需符合GBJ242(采暖和卫生工程施工及验收规范)要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠； 
(7) 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；
(8) 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消烟减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环境保护要求；  
(9) 经过48小时连续试运行，锅炉和隶属设备热工、机械性能和采暖室温必需符合设计要求。 
8] 隶属工程及其它： '  
(1) 室外排水系统标高、检验井设置、管道坡度、管径必需符合 GBJ14(室外排水设计规范)第二章2。3。4节要求。管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；
(2) 在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不 得小于5cm。立管和粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯； 
(3) 明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象； 
(4) 房屋入口处必需做室外道路，并和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象； 
(5) 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置必需符合相关要求； 
(6) 挂物钩、晒衣架应安装牢靠。烟道、通风道、垃圾道应通畅，无阻塞物； 
(7) 单位工程必需做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完成。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；   
(8) 群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施，达成应有质量和使用功效要求。
2. 原有房屋接管验收标准 
1] 质量和使用功效检验。在以CJB(危险房屋判定标准)和国家相关要求作检验依据； 
2] 从外观检验建筑物整体变异状态； 
3] 检验房屋结构、装修和设备完好和损坏程度； 
4] 检验房屋使用情况(包含建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。  
5] 危险和损坏问题处理： 
(1) 属有危险房屋，应有移交人负责排险解危后，始得接管。   
(2) 属有毁坏房屋，有移交人和接管单位协商处理，既可约定时限由移交人负责维修，也可采取其它赔偿形式。  
(3) 属法院判决没收并通知接管房屋，在法院判决办理。
3.1.4 工作步骤  
1. 在未验收前，驻场经理须联同工程经理和发展商、承包商招开协调会议； 
2. 由承包商及供给商呈交一份完工验收及交接计划表和组织架构； 
3. 驻场经理组织管理处各部门制订楼宇接收联检方案，提交发展商审批。
4. 按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检验，发觉 产权、技术资料有缺漏，应以书面形式通知发展商及/或承包商提供。  
5. 按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行对照检验； 
6. 发觉设备设施和移交清单不符或有缺漏，管理处应以书面形式通知发展商及/或承包商给予处理。
7. 对各单元水、电、土建部分进行全方面检验，并将检验结果统计在《接管检验统计表》中，对发觉问题应书面通知发展商/及承包商 给予处理。 
8. 将全部相关资料归档。 
9. 在保修期内因施工、安装、设备原因产生质量问题，管理处应报发展商及/或承包商 
3.1.5 工作表格： 
1. 验收工作步骤表（QMS-PM-3101） 
2. 图纸资料移交清单（QMS-PM-3102） 
3. 接管检验统计表（QMS-PM-3103）
物业验收工作步骤图  
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