007附件一房地产开发建设管理流程.doc

房地产开发建设管理流程（2008年修订版）第一章 工程建设计划管理第一节 总 则第一条 建设工程的竣工标准：工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。第二条 建设工程的交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：1、建设工程规划验收合格证；2、质量监督意见书；3、人防验收备案表；4、消防验收意见书；5、环保验收意见书；6、建设工程竣工验收备案表；7、交楼许可证。（根据当地文件要求需要）第二节 工程建设过程管理第三条 新开发项目在详规批复一周内，由总工室牵头，分公司一把手主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为综合计划部、工程部、质量监督部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、商业部、物业公司、材料计划部部门负责人。项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附： 开发建设综合策划方案会签审批表）：1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。8、制定甲供材料采购供应计划。9、制定各期开发楼盘的分批销售计划。10、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。第四条 在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。一、工程质量交流会内容：1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算申报流程等； 3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施； 4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求； 5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度； 6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见； 7、工程部就施工单位的问题进行解答； 9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。第五条 项目主体开工前，工程部负责组织总工室、质量监督部、营销部、预决算部及主体施工单位参加的施工组织设计审查会。第六条 项目发售前，综合计划部负责组织汇总工程部、营销部、商业部意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交分公司一把手批准。第七条 项目主体开工前，由定标部组织工程部、合同管理部到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。第八条 分公司各相关部门在每月27日17:00前（2月份相应提前至25日），将下个月工作计划经部门负责人签字后，报综合计划部，并在分公司计划例会上予以核定。第九条 每期主体工程开工前，工程部组织召开由主管工程的分公司领导主持的，由总工室、质量监督部、预决算部以及设计单位和施工单位有关人员参加的图纸会审会议。第十条 营销部必须在项目开工时间前确定售楼部、样板房的位置、数量及有关要求，明确销售中心和样板房的软装工程数量及有关要求（仅对广东公司销售），并报分公司一把手审批，通过后再报集团营销品牌中心审批。审批通过后两天内集团营销品牌中心应书面通知集团设计院。第十一条 每期工程第三层楼面结构完成后三十天，工程部必须完成第三层中各户型的砖砌体。每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织营销部、开发部、工程部、预决算部、及物业公司进行综合会验。第十二条 在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的分公司领导审批。而涉及外观效果的，应报分公司一把手和集团设计院审批。未经批准不能大面积铺开施工。一、施工过程中需做样板的有：1、外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等；2、室内地面砖、木地板；3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；4、大堂、电梯前室的所有装饰；5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等。6、室内外砖砌体及批荡；7、主体结构的钢筋及模板；8、预制构件的安装等。二、施工样板验收的程序：（附：施工样板验收审批表）1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；2、监理验收合格后，报工程部经理验收；3、工程部经理验收合格后，报主管工程的分公司领导验收；第十三条 每期楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境必须完成。 第十四条 桩基础、地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。 第十五条 工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕。第十六条 每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。第十七条 每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、质量监督部、预决算部、合同履约监督部（合同管理部）、民工权益保障部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送集团招投标中心、工程管理中心及当地公司资格审查部，且将评定为不合格的参建单位报集团管理监察中心备案。第十八条 开发部必须在竣工后30天内取得规划验收合格证。第十九条 工程部必须在工程竣工后75天内取得质量验收意见书和建设工程竣工验收档案认可书。第二十条 开发部必须在竣工后85天内取得竣工验收备案表。第二十一条 开发部必须在竣工后90天内取得该期楼宇的房地产权属证明书及全部分户图。 第二十二条 工程部须在收到施工单位报送的工程结算资料后1个月内完成审核，并在竣工验收后3月内提交预决算部。其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后15天内完成审核，并在竣工验收后2个月内一次性提交预决算部。预决算部发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件之日起7天内负责补齐完善后重新提交。第二十三条 工程结算审批：1、金额在万元以下的结算，由预决算部审核，经分公司董事长审批后执行。2、金额在100万元以上的工程结算，由集团预决算审计部审核；金额100万以上、300万以下（含300万）的结算，报集团常务副总裁审批后执行；金额300万以上、500万以下（含500万）的结算需再报集团总裁审批后执行；金额500万以上的结算需再报董事局主席审批后执行。3、金额在100万元以上的结算，结算金额经施工单位确认后，预决算部须报分公司预决算审计部审核。预决算审计部每月抽取送审结算份数的10进行全面核算，其余部分进行一般审核。预决算审计部须在规定的时间内出具审核报告（列出多计错计的且单项差额在1以上的项目）给预决算部,并同时返还结算资料。之后由预决算部参考审核报告再与施工单位进行对数；预决算部最终出具的数据与施工单位同意接受的数据之间的差额在1以内的，由预决算部谈判确定最终结算金额；超过1的，须报公司董事长审批。上述各差额千分比的计算基数为预决算部出具的数据。4、结算、审核与对数时间的规定：（1）预决算部的出数时间：自收齐结算资料之日起计，100万元以下的5天内；100300万元的15天内；300万元以上的工程以及主体工程、市政配套工程、园建工程均为25天内。（2）预决算审计部的审核时间：自预决算部送达齐全的结算资料之日起计，一般审核5天内；全面审核：100万300万元的10天内，300万元以上的及主体工程、市政配套工程、园建工程25天内。（3）预决算部与施工单位的对数时间：预决算部在每次收到施工单位的反馈意见后，100万以下的2天内；100万300万元的3天内；300万元以上的5天内。5、预决算审计部对结算过程有疑问的，须以书面形式一次性提交给预决算部。第二十四条 关于工程进度款的审批：1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。2、预决算部在收齐进度款申报资料后，48小时内必须审核完毕，经部门经理审批送合同履约监督部审核后交财务部。施工单位如有异议，则预决算部应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后送合同履约监督部审核，再交财务部。3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，按审批权限报分公司一把手、集团常务副总裁、总裁、董事局主席审批。4、审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在4小时内支付款项。第二十五条 关于招投标管理：1、凡属于土建、园建、精装修、智能化、钢结构的五类工程，金额在300万以上，需由集团招投标中心统一招标及签订合同。由各地区公司提出立项报告，并将相关情况和要求报集团招投标中心，集团招投标中心组织地区公司参与合同谈判，并签订合同。钢结构工程需设计施工捆绑招标。2、招投标中心必须将集团的质量、安全文明施工控制标准，以及对施工企业的奖罚措施写入合同。3、涉及甲供材料的施工合同，在签订合同时必须同时签订三方协议及供货合同。第二章 工程建设质量管理第一节 设计质量管理第二十六条 相关设计管理规定1、各地区公司总工室必须组织当地设计院各专业工程师到集团本部，根据集团设计院发出的单体扩初设计条件（单体平立面方案、设计要求）进行单体扩初设计（即原各专业平立面细化制作工作），审核通过后方可回当地进行单体施工图设计。2、各地区公司总工室应在单体施工图审查前按报审要求将单体施工图报集团设计院审核。审核依据为审核通过的单体扩初设计和设计要求。审核时间为7天。3、各地区公司如要求对集团设计院下发的规划方案、园林景观方案进行方案性的较大调整，必须由当地公司一把手报请董事局主席批准后，集团设计院才能进行相应的调整。4、地形复杂的小区竖向设计由设计院建筑总工组织，设计质量成本控制中心、各地区总工室、当地外委设计院相关人员参加，在现场共同确定。原则是尽可能少动土方。5、各地区公司总工室按报审要求将各项目的装修方案图、施工图报集团设计院审核。审核依据为集团设计院下发的各项目的单体平面方案、装修设计标准做法和设计要求，审核时间为5天。6、涉及到由各地区公司提供的园林施工图阶段的设计条件，应在计划出园林施工图前30天提供；当地总工室必须在园林图纸会审前提前2天以书面形式汇总图纸存在的问题并发到设计院园林中心，以便提前准备。第二十七条 设计成本质量控制中心负责审核审批设计方案；抽查建筑设计院下发的施工图纸；协调解决重大设计变更及相关技术问题；对设计方案进行成本的质量控制。属于设计质量成本控制中心负责审批的方案有：基础方案、主体结构方案、大跨度屋面结构方案、转换层结构方案、钢筋含量控制指标、地下室平面方案、小区10KV供电方案、小区泵房布置方案、采暖系统方案、公建空调及热水方案。地下室平面方案审批时间4天，其他设计方案审批时间3天。地下平面方案审批不得改变建筑红线，若改变须征得各地区公司同意。第二十八条 各地区公司所有图纸必须通过本公司总工室登记盖章后下发。第二十九条 在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程部传真至总工室，总工室按以下要求处理：1、传真时间起24小时内总工室必须有明确的处理意见传真至现场。2、传真时间起48小时内总工室必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工。3、传真时间起7天内总工室必须下发正式变更图到现场。 第二节 工程材料验收管理第三十条 项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。 第三十一条 所有进场材料、设备、构配件均必须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。第三十一条 影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。第三十三条 每期工程工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。 第三十四条 验收依据1、集团建筑设计院或总工室确认的样板（试生产样板）；2、合同对材料、设备的要求；3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。第三十五条 验收程序1、经确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知总工室，总工室必须24小时内到场对板，确认无误后总工室在材料上签字。2、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或承诺书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。第三十六条 质量监督部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查。 第三节 单位工程质量管理第三十七条 原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。第三十八条 交楼后2个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：1、 楼板出现穿透性裂缝；2、 天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；3、 给水管道出现爆管；4、 外墙出现开裂、脱落、渗漏；5、 阳台栏杆生锈；6、 天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；7、 地面标高不符合设计要求；8、 木地板翘起、接缝不满足规范要求；9、 飘窗台两端大小头。10、 砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。第三章 隐蔽工程验收管理第三十九条 本章含以下隐蔽工程：1、岩土工程勘察；2、工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩；3、基坑验槽；4、锚杆；5、防水工程；6、模板工程；7、钢筋工程；8、砖砌体工程；9、门窗塞缝；10、水电线管暗埋和预留；11、防雷、接地工程。第四十条 项目经理必须建立隐蔽验收台帐，台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。（本章的有关台帐格式见附件二至附件八）。隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。第四十一条 岩土工程勘察施工旁站监理1、项目经理必须建立勘察台帐（台帐见附件），由监理工程师负责填写。2、勘察施工前，勘察单位根据总工室提供的勘察方案、勘察点布置平面图上的坐标点定出孔位和测出孔位的原始标高。3、监理工程师必须对孔位、孔口标高进行复核，并在台帐上记录。4、勘察施工时，监理工程师必须旁站，如有特殊原因离开现场，而又无人接替时，则勘察施工必须停止。5、所有钻孔终孔工程量必须有两名监理人员进行验收，进行岩芯拍照，并在台帐上签字，单孔完成当天上报工程部经理后存档。6、作废的岩样应要求勘察单位做出明显标识，以免影响岩样的判定。7、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行二次检查，并核对施工记录，无误后签字认可。工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。8、质量监督部在勘察施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。第四十二条 工程桩的隐蔽验收一、 预制桩的隐蔽验收（一）预制桩进场1、项目经理必须在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，必须有送货人、验收人及施工单位的签字。 2、预制桩的进场验收，必须由工程部经理指定一名非监桩的监理工程师验收，验收工程师必须对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见；项目经理对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。 3、所有预制桩的退场按照进场程序进行办理。 （二） 预制桩的施工1、项目经理必须建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或送桩深度。 2、桩基施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。 3、监理工程师监桩时必须全程旁站监理，如有特殊原因离开现场，则桩基础施工必须停止。 4、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行三次检查，并核对施工记录和进桩台帐，无误后签字认可。工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。 5、质量监督部在桩基施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。 6、预决算部在工程桩结算时，必须根据地质资料对桩的长度进行复核，如发现有较大的出入，则由预决算部报管理监察中心处理。二、 冲（钻）孔桩的隐蔽验收1、冲（钻）孔桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。 2、验收内容：进入持力层标高、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度、泥浆比重、充盈系数。3、第一根桩终孔时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位共同确认终孔标准，并封存岩样交项目经理保管。 4、监理工程师必须对每根桩按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。 5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。 6、质量监督部对施工的桩基必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，并进行不少于10%的抽查。 三、 搅拌桩1、水泥进场由监理工程师进行验收，并在台帐上签字。台帐上必须有验收人和施工单位的签字。 2、搅拌桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，并在验收台帐上签字并立即报项目经理。项目经理必须对不少于30%的桩位及轴线进行核查，无误后在台帐上签字认可。 3、项目经理对水泥的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。 4、进场水泥设立专用仓库双方共管，水泥出库时监理工程师必须监控水泥的去向。若水泥退场，则按进场程序进行办理。 5、验收内容：水泥标号、水灰比、水泥用量、搅拌形式、垂直度、进尺深度。6、监理工程师必须对每根桩根据验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须对不少于30的桩进行抽查，无误后在台帐上签字认可，立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查,并在台帐上签署意见。 7、质量监督部在桩基施工阶段必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行抽查。第四十三条 基坑（槽）隐蔽验收1、基坑（槽）土方开挖前，监理工程师必须对开挖边线进行100%复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%复查，无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无误后在台帐上签字。2、验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。3、监理工程师必须对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须100进行复查，无误后在台帐上签字认可并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批开挖到设计标高的基坑（槽）进行验收，并抽查不少于30%，并在台帐上签字。 4、基底开挖达到设计标高后2天内，工程部必须组织总工室、质量监督部及勘察、施工单位等进行验槽。 第四十二条 锚杆工程隐蔽验收1、锚钻孔前，监理工程师必须对锚杆孔位进行复核，无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%核验，无误后在台帐上签字。 2、验收内容：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰比。3、监理工程师必须对每根锚杆按照验收内容进行验收,符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查,符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总数的30%进行核查，并在台帐上签字。 4、锚杆安放和灌浆时，监理工程师必须全程旁站监理。 5、网格梁（或腰梁）施工前，监理工程师必须对网格梁（或腰梁）上的锚杆数量进行清点，在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，核查后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理100%核查，核查后在台帐上签字。 6、锚杆进行预应力锁定时，监理工程师必须全程旁站监理，并对每根锚杆预应力值在台帐上如实填写。项目经理进行30的抽查，工程部经理必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10的抽查。 7、质量监督部必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10的抽查。 第四十五条 防水工程隐蔽验收1、验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水试验或淋水试验。2、监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理核查；项目经理必须进行100%核查，核查合格后填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 第四十六条 模板工程隐蔽验收：1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度等。2、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%和在台帐上签字。3、质量监督部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。4、项目经理必须在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在隐蔽文件上注明收到时间。第四十七条 钢筋工程隐蔽验收1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。2、接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。 3、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上签字。 4、质量监督部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。 5、项目经理必须在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽验收文件上签署收到时间。 第四十八条 砌体工程隐蔽验收1、验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第三层的砌体工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、质量监督部必须对第三层的砌体工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。 第四十九条 门窗塞缝工程隐蔽验收1、验收内容：(1) 安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2) 窗框固定摩尔码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，检查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、质量监督部对检验批总数的10进行抽查。 第五十条 水电管线暗埋和预留隐蔽验收1、验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、数量；（2）管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对、给水管必须试压合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、质量监督部必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。 第五十一条 防雷接地隐蔽验收1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。2、监理工程师必须对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报项目经理；项目经理核查应不少于检验批总数的30%，将核查结果填写到隐蔽验收台账并立即报工程部经理；工程部经理必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、监理工程师必须全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐，验收合格后立即报项目经理。项目经理对第一次所有不合格点和合格点的20%进行核查，并将核查结果立即报工程部经理。 4、质量监督部必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。第四章 工程签证管理第五十二条 零星材料的定价办法1、总价不超过2万元（含上浮）的单项材料为零星材料。2、工程部将需确定单价的零星材料清单传真至材料采购部，材料采购部必须在24小时内（以工程部传真时间为准）确定价格并将价格清单传真至工程部。工程部可以在材料采购部确定的价格基础上上浮50%作为施工单位的采购价格，预决算部以此价格作为结算依据。（未设置材料采购部的由招投标部行使该职责）第五十三条 工程委托书中须明确工程范围、工期、计价依据、委托暂定价、违约责任等；进度款按实际完成工程量的80%支付，无预付款。委托书的结算价不得超出暂定价的20%，超20%的须另下委托。所有造价在3万元以上的委托须找两家以上单位竞价；造价在10万元以上的工程不得办理委托，必须签订合同。工程部不得将同一工程项目肢解委托。工程部必须提前进行询价、谈价等相关的委托过程，如因工程部贻误时间，导致工程进度紧张，没有足够时间同施工单位商谈价格，从而造成委托单价过高，则对相关责任人予以问责。第五十四条 造价在3万元以下的零星工程委托办理流程由工程部负责委托，将委托书传真到招投标部，招投标部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在委托书上签字，手续完备后方可施工。第五十五条 造价在3万元以上10万以下的零星工程委托办理流程由工程部负责委托，将委托书传真至招投标部，招投标部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在委托书上签字，手续完备后方可施工。第五十六条 工程委托必须附上工程竣工验收表（见附件九），工程竣工验收表必须注明竣工时间、验收时间。工程竣工后三天内，工程部必须牵头组织施工单位进行验收并签署意见。 第五十七条 工程签证办理流程：施工单位报送签证监理部签署意见工程部在施工单位送达48小时内签署完意见预决算24小时内签署完意见返回工程部、盖章返回施工单位。（是否报工程主管领导审批由各分公司另定）第五十八条 项目经理必须建立项目签证台帐（见附件十）并及时填写。第五十九条 工程签证的原始凭证，监理工程师必须当天签署完毕，并上报工程部经理后存档。第六十条 工程部在收到签证单后2天内必须签署完毕并在台帐上记录，若我方签证意见与乙方有分歧时，工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档，同时必须在5天内双方协商解决完毕。否则，移交合同管理部协调处理。第六十一条 工程签证的内容和要求：1、签证单应注明合同编号并按照公司的文件要求统一编号。2、签证单一式三联：施工单位、工程部和预决算部各一联。3、签证理由。要求和原始记录凭证一致。4、工程量。工程量要求和原始记录凭证中监理工程师签署的工程量一致，计量单位要求使用国际标准单位或习惯使用单位，机械台班应有设备型号；5、签证内容发生的起止时间。6、原始记录凭证必须有两个或两个以上现场监理工程师签字。7、签署意见应明确，监理工程师、项目经理、工程部经理、预决算部的签署意见应一致，可以相互补充，但严禁相互矛盾。8、签证事项完成后在合同约定期限内（合同未约定应在五天内）施工单位要报签证单，不及时报的视作施工单位自动放弃，不再办理签证。第六十二条 在施工过程中，项目经理应实时收集工期索赔的原始凭证，并上报工程部经理后存档，涉及工期签证由工程部与施工单位谈判，报分公司主管领导审批。第五章 商品房交付使用管理第一节 交楼工作的组织管理第六十三条 营销部必须在实际交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会。会议由分公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由分公司主管领导任组长，营销部经理、物业公司经理任副组长，营销部、商业部、开发部、工程部、物业公司各派一名负责人为组员。第二节 交楼期间的维修服务第六十四条 物业公司必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由物业公司经理任主任，质量监督部经理、工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每30户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16天起至第60天，其职权由物业公司接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤销其职能纳入物业公司的日常管理工作。第六十五条 物业公司必须在召开交楼综合协调会当天确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话；必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。第六十六条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。物业公司须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。 第六十七条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的豪华装修客户上门慰问，并请客户填写客户意见征询表。第三节 物业接管验收第六十八条 物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，工程竣工验收合格后，工程部将物业移交物业公司管理。工程部必须在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销部，由营销部按相关制度进行管理。第六十九条 总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。第四节 营销部与买受人的楼宇交接（营销部确认）第七十条 营销部必须在实际交楼20天前编制好已取得实测报告书该期楼宇的交楼应交款明细表，交财务部审核。财务部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回营销部。第七十一条 营销部必须在实际交楼20天前拟订好交楼通知书(含业主办理房地产权证须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。第七十二条 交楼20天前，营销部必须组织工程部、总工室对住宅质量保证书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。第七十三条 营销部必须在交楼15天前，按合同约定的联系方式和地址以电话形式通知买受人收楼同时将交楼通知书以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。第七十四条 营销部与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：1、营销部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，营销部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；2、营销部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据应交款明细表，准确填写交款核对单；3、财务部经办人员审核交款核对单，准确收取买受人应交款项并开具票据；4、营销部经办人员核对财务部开具的票据。经核对无误后，开具准予入住通知书，请买受人签名并留下交款核对单第一联及准予入住通知书存根。第七十五条 对于接到交楼通知书未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以电话形式通知买受人收楼同时以挂号寄出敦促收楼通知书。第五节 物业公司与买受人的楼宇交接第七十六条 物业公司与买受人办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和准予入住通知书；2、物业公司经办人员核验无误后，请买受人填写业主档案，并签署区域防火责任协议书，签收装修指南；3、物业公司经办人员请买受人领取钥匙并签收钥匙交接书；4、物业公司经办人员陪同买受人验楼，填写楼宇情况反馈表并请买受人签名。第六章 房地产权属管理第一节 测定商品房面积管理第七十七条 在每期楼宇会验后3天内，预决算部及开发部必须向总工室索取会验后确定的最新施工图。会验后确定的最新施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面