深圳市房地产业协会经纪行业从业规范.doc

深圳市房地产业协会经纪行业从业规范深圳市房地产业协会经纪行业从业规范经2005年7月15日深圳市房地产业协会四届四次常务理事会会议审议通过，并于2006年12月21日经深圳市房地产业协会第五届第一次理事会修订。第一章 总 则第一条（宗旨、目的、依据） 为规范深圳市房地产经纪行为，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪各方委托人的合法权益，完善行业自律机制，提高房地产经纪行业公信力，促进房地产经纪行业的健康发展，依据有关法规政策及深圳市房地产业协会章程的有关规定，制定本规范。第二条（效力） 本规范是指导房地产经纪行为的自律准则，是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准，是行业组织对违规房地产经纪机构、经纪人员进行自律管理的依据。 第三条（适用范围） 本规范适用于深圳市依法设立的房地产经纪机构及其房地产经纪人员。第四条（释义） 本规范所称房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。本规范所称房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供服务。本规范所称房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务。本规范所称房地产经纪机构，是指依法设立并向深圳市房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。本规范所称房地产经纪人员，是指持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书、深圳市房地产经纪人员执业登记牌的人员。第二章 房地产经纪机构规则第五条（机构从业的资质） 房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时应当具备有效的深圳市房地产经纪机构备案证书，并在营业场所明示。第六条（机构及人员的信息出示）房地产经纪机构应当在营业场所内的醒目位置明示下列事项：（一）营业执照；（二）深圳市房地产经纪机构备案证书；（三）深圳市房地产业协会会员证书；（四）“一手楼购房指引”或“二手楼购房指引”；（五）所聘用房地产经纪人员的姓名、照片、执业登记牌编号等；（六）服务内容、服务标准及业务流程；（七）服务收费标准及收取方式；（八）使用的房地产经纪业务合同文本；（九）机构投诉电话及投诉渠道；（十）法律法规规定应当明示的其他事项。第七条（机构对其人员的管理责任）（一）房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规范，对房地产经纪人员的违法违规行为进行制止并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。（二）房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实记录业务执行情况及发生的费用等，形成业务记录。第八条（培训员工） 房地产经纪机构应当加强对所属员工的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持员工参加行业组织举办的执业培训、继续教育等活动，促使其不断提升专业知识，提高专业能力，维护良好的专业形象。第九条（机构劳保责任）房地产经纪机构应当遵守国家劳动社会保障的相关规定，保障和维护员工的合法权益。第十条（机构保密责任） 房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料，保守委托人的商业秘密和隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。第十一条（信息利用与责任）尊重和保护房地产经纪机构合法所有的房地产信息资源，相互尊重，公平竞争，共同营造良好的市场环境。 提倡通过合同约定等方式，建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。房地产经纪机构根据客户提供的信息资料开展业务时，应在有关资料和合同中明示或约定信息风险及双方责任。第十二条（服务风险提示）房地产经纪机构和经纪人员为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。第十三条 （签订经纪合同）房地产经纪机构承接经纪业务，应当与委托人签订委托协议，并尊重委托人的选择，优先使用行政主管部门制定的房地产经纪合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪合同文本。在房地产经纪合同中应当由执行该项经纪业务的房地产经纪人员签名并注明登记牌编号，同时加盖机构公章。第十四条（核查责任）房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人签订经纪合同或代理合同。第十五条（收费）从事房地产经纪服务的，可以依据法规、政策规定和合同约定，收取佣金及其他相关费用，并考虑下列因素：（一） 从事经纪服务所需工作时间、难度和需要的资源等；（二） 接受该项业务会明显妨碍房地产经纪人员开展其他工作的风险；（三）同一区域相似房地产经纪服务通常的收费情况；（四）业务事项涉及的金额和预期的合理结果；（五）客户提出的或受客观环境影响的服务时间要求或限制；（六）房地产经纪人员的经验、声誉、专业水平和能力；（七）合理的成本。 第十六条（出具收费凭证） 房地产经纪机构收取相关费用后，应当依据有关规定向支付人开具发票，履行纳税义务。第十七条 （资金监管）房地产经纪机构应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。第十八条（禁止行为）房地产经纪机构不得有以下行为：（一）指派非房地产经纪人员从事房地产经纪业务，或为其从事房地产经纪业务提供便利的；（二）为非本机构人员以本机构名义从事房地产经纪业务提供便利的；（三）经纪人员在受到暂停执业资格、撤销执业资格期间以本机构名义继续从事房地产经纪业务的；（四）利用虚假信息或违反法律法规及社会公德的方式从事经纪业务的；（五）以不正当手段诋毁同行及他人；（六）以任何方式干扰或阻挠其他房地产经纪机构的正当经营活动；（七）以不当手段获取房地产经纪信息，或在未得到书面允许时擅自利用、对外发布或转移他人拥有的信息资源；（八）利用为委托人提供房地产经纪服务所获取的商业信息，从事有损委托人利益的活动；（九）采取恶意串通、恶意降低佣金标准等不正当手段承揽房地产经纪业务；（十）未经委托人同意，转让或者变相转让受托的经纪业务；（十一）谋取委托协议约定以外的非法收益，及以不正当手段赚取差价； （十二）强制或变相强制委托人使用与本机构有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构，损害委托人利益；（十三）无故挪用、占用或者无故拖延支付客户的房地产交易资金；（十四）从事法律、法规、政策禁止的，以及违背社会公德和社会公共利益的房地产经纪业务。第三章 房地产经纪人员规则第十九条（人员应出示的文件） 房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时，应当持有效的深圳市房地产经纪人员执业登记牌，并向服务对象明示。第二十条（从业知识） 房地产经纪人员应具有房地产行业的相关知识和技能，自觉参加规定的房地产经纪人员继续教育，不断提高知识水平和业务技能。第二十一条（职业道德） 房地产经纪人员进行经纪活动时，应当守法经营、诚实守信、公平竞争，互相尊重，做好规定和约定的服务。第二十二条（从业禁止） 房地产经纪人员不得有以下行为：（一）以个人名义承揽业务，或在两个及以上经纪机构同时从事经纪活动；（二）在经纪活动中赚取差价，额外索取报酬或利益；（三）与一方委托人串通，损害他人合法权益；（四）向服务对象提供虚假信息或故意隐瞒信息；（五）超越委托权限从事房地产经纪业务；（六）泄漏客户的商业秘密；（七）隐瞒、泄漏、非法占有或不当占有原服务机构拥有的商业信息；（八）采取欺诈、胁迫、暴力、贬损他人声誉、骚扰等非法或不当手段，干扰他人业务，谋取个人利益；（九）采取恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务；（十）将深圳市房地产经纪人员执业登记牌转借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业；（十一）强制或变相强制委托人使用与本机构有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构，损害委托人利益；（十二）挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金；（十三）谋取委托协议约定以外的非法收益，及以不正当手段赚取差价； （十四）以所在经纪机构名义，从事房地产经纪业务，谋取个人私利，损害机构合法权益；（十五）从事法律、法规、政策禁止的，以及违背社会公德和社会公共利益的房地产经纪业务。第四章 从业行为自律管理第一节 一般规则第二十三条（管理机构） 本协会中介专业委员会（以下简称“中介委员会”）是监督、管理房地产经纪机构及从业人员执行本规范的自律管理机构。中介委员会根据具体情况授权本协会秘书处（以下简称“秘书处”）处理有关自律管理的具体事务。第二十四条（受理、调查） 秘书处具体负责受理、调查房地产经纪机构、经纪人员的违规行为。第二十五条（裁定制度） 给予行业劝诫、行业警告的裁定由秘书处作出，并定期报中介委员会备案。 给予行业严重警告的、行业严重谴责的、列入严重失信名单的，暂停个人执业资格的，撤销个人执业资格的裁定由中介委员会作出。违反法律、法规、政策规定的，经中介委员会决定后，报政府相关部门进行处理。第二十六条（申诉程序） 房地产经纪机构和经纪人员对惩戒决定不服的，可以在接到惩戒决定通知之日起十日内，向秘书处递交书面申诉材料。逾期不递交的，视为接受惩戒决定。申诉材料由秘书处受理，经中介委员会复议后决定是否维持原惩戒决定或重新处理。中介委员会的复议决定为最终决定。第二节 房地产经纪机构自律管理第二十七条（惩戒方式） 对房地产经纪机构惩戒的方式有：（一）行业劝诫并记录在案；（二）行业警告，记入信用档案，扣信用分值；（三）行业严重警告，记入信用档案，扣信用分值，并在行业内媒体公示；（四）行业严重谴责，记入信用档案，扣信用分值，在行业内媒体和社会媒体公示；（五）列入严重失信名单，记入信用档案，扣信用分值，在行业内媒体和社会媒体公示。信用分值的标准及扣减办法，按照有关规定执行。 第二十八条（行业劝诫） 房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业劝诫，并记录在案：（一）本机构所属从事房地产经纪业务的人员未持有本规范规定的深圳市房地产经纪人员执业登记牌的；（二）不按规定参加继续教育和行业培训活动的；（三）在管理和教育经纪人员遵守本规范方面，有较大失误和过错的；（四）扣押房地产经纪人员的资格证、注册证、深圳市房地产经纪人员执业登记牌或其他身份证明的；（五）通过广告或其他方式，向社会或客户提供虚假信息，误导消费者，情节轻微的；（六）随意承诺或承诺不兑现，损害委托人利益的；（七）收取费用未开具发票的；（八）未在经营场所按本规范第八条规定明示应当公示的事项的；（九）泄露委托人的信息，损害委托人利益的；（十）签订房地产经纪合同时使用机构自行制订的格式文本，但未采取合理方式提请委托人注意免除或者限制其责任的条款的；（十一）有其它违规行为，情节或后果较轻的。第二十九条（行业警告）房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业警告，记入信用档案，扣信用分值： （一）一年内经行业劝诫两次及以上，仍不改正的；（二）对中介委员会进行调查取证等工作，不予配合的；（三）为非本机构人员以本机构名义从事房地产经纪业务提供便利的；（四）未经委托人同意，擅自将经纪业务转委托的；（五）参与或协助房地产开发企业的违规炒房、囤积房源等行为的；（六）发布商品房销售广告，未载明本机构名称及备案证书编号的；（七）交易未成，在委托人未违约情况下擅自扣押委托人的房产证和资料的；（八）披露、使用或者允许他人使用开展业务过程中知悉的委托人或其他委托人的商业秘密的；（九）未对转让人的资格、房地产产权的合法性和真实性进行查验，给受让人造成损失的；（十）以不当手段获取房地产经纪信息的；（十一）在合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担责任，侵害客户权益的；（十二）违反法规、政策和本规范规定乱收费，情节较轻的；（十三）统计报表故意弄虚作假，情节严重的。第三十条（行业严重警告）房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业严重警告，记入信用档案，扣信用分值，并在行业内媒体公示：（一）一年内被给予行业警告二次及以上，仍不改正的；（二）未向主管部门备案并办理房地产信息系统数字认证手续，从事房地产经纪业务的；（三）持有效深圳市房地产经纪人员执业登记牌的经纪人员严重不达标的； （四）擅自参加商业性评比活动并受到主管部门处罚的；（五）有赚取差价行为的；（六）与委托人串通，隐瞒真实的交易价格，逃避税费的；（七）采取不正当手段恶性竞争，严重扰乱行业秩序的；（八）违反法规、政策和本规范规定乱收费，情节严重的；（九）从事法律、法规、规章禁止交易的房地产经纪活动的；（十）聘用被暂停或撤销执业资格的人员从事房地产经纪业务，经指出仍不改正的；（十一）违反委托人意愿，诱使其接受关联服务的；（十二）违反规定擅自代收交易委托人支付的交易款项的；（十三）拒不执行主管部门作出的已经生效的处罚或限期整改决定的；（十四）利用非法手段恐吓、威胁委托人的；（十五）恶意串通其他机构或个人，侵害委托人合法权益的；（十六）从事一房多卖（租）等非法经纪活动的；（十七）有其它违法、违规行为，情节或后果严重的。第三十一条（行业严重谴责）房地产经纪机构有下列行为之一的，给予行业严重谴责，记入信用档案，扣信用分值，在行业内媒体和社会媒体公示：（一）一年内被行业严重警告二次及以上，仍不改正的；（二）一年内受到两次以上行政处罚的；（三）不具备有效的备案证书，擅自从事房地产经纪业务的；（四）仿造、变造、涂改、出租、出借备案证书的；（五）与房地产交易委托人发生房地产买卖、交换、租赁关系，并收取佣金的；（六）违规设立分支机构的；（七）挪用、占用或者无故拖延支付客户的房地产交易资金的；（八）企业法定代表人或执行合伙人、主要股东或合伙人因执行企业职务的行为犯罪，被依法追究刑事责任的。第三十二条（列入严重失信名单） 房地产经纪机构有下列行为之一的，记入信用档案，扣信用分值，并列入协会严重失信名单，在行业内媒体和社会媒体公示：（一）一年内被给予两次及以上行业严重谴责的；（二）根据有关规定，连续两年被列为失信警示对象的；（三）企业法人犯罪，被依法追究刑事责任的；（四）有其它重大违法违规行为，情节或后果特别严重的。第三节 房地产经纪人员的自律管理第三十三条（惩戒方式） 对房地产经纪人员惩戒的方式有：（一）行业劝诫并记录在案；（二）行业警告，记入信用档案，扣信用分值；（三）行业严重警告，记入信用档案，扣信用分值，并在行业内媒体公示；（四）暂停执业资格，记入信用档案，扣信用分值，在行业内媒体和社会媒体公示；（五）撤销执业资格，记入信用档案，扣信用分值，并记入严重失信名单，在行业内媒体和社会媒体公示。扣信用分值的标准及办法，按照有关规定执行。 第三十四条（行业劝诫） 房地产经纪人员有下列行为之一的，给予行业劝诫，并记录在案：（一）无有效的深圳市房地产经纪人员执业登记牌，从事房地产经纪业务的；（二）不按规定参加继续教育和行业培训活动的；（三）不按规定出示相关资格证件、法律文件或规定的示范文本，侵害客户知情权的；（四）签订房地产经纪合同时使用格式文本，未采取合理方式提请委托人注意免除或者限制其责任的条款的；（五）通过广告或其他方式，向社会或客户提供虚假信息，或误导消费者，情节轻微的；（六）随意承诺或承诺不兑现，损害委托人利益的；（七）有其它违法、违规行为，情节或后果较轻的。第三十五条（行业警告） 房地产经纪人员有下列行为之一的，给予行业警告，记入信用档案，扣信用分值：（一）一年内经劝诫两次及以上，仍不改正的；（二）对中介委员会的调查取证工作，不予配合的； （三）以个人名义承揽房地产经纪业务的；（四）以房地产经纪人的名义在非本人执行的房地产经纪合同或交易合同上签字的；（五）违反法律、法规、政策和本规范规定乱收费，情节较轻的；（六）泄露委托人信息，损害委托人利益的；（七）参与或协助房地产开发企业的违规炒房、囤积房源等行为的；（八）未经委托人同意且非为委托人利益，擅自超越委托权限从事业务活动，尚未给委托人造成损失的；（九）以他人名义或者允许他人以自己名义执业的。第三十六条（严重警告） 房地产经纪人员有下列行为之一的，给予行业严重警告，记录信用档案，扣信用分值，并在行业内媒体公示：（一）一年内经行业警告两次及以上仍不改正的；（二）同时在两个或两个以上房地产经纪机构中执业的；（三）赚取差价的；（四）违反法律、法规、政策和本规范规定乱收费，情节较重的；（五）提供虚假信息或隐瞒事实，误导委托人，情节严重的；（六）在合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担责任，侵害委托人权益的； （七）未对转让人的资格、房地产产权的合法性和真实性进行查验，给受让人造成损失的；（八）从事一房多卖（租）等非法经纪活动的；（九）利用非法手段恐吓、威胁委托人的；（十）违反委托人意愿，诱使其接受关联服务的；（十一）恶意串通他人，侵害第三人合法权益的；（十二）交易未成，在委托人未违约情况下擅自扣押委托人的房产证和资料的；（十三）与委托人串通，隐瞒真实的交易价格，逃避税费的；（十四）违反规定擅自代收委托人支付的交易款项的；（十五）其它违法、违规行为，情节或后果严重的。第三十七条（暂停执业资格）房地产经纪人员有下列行为之一的，暂停执业资格，记入信用档案，扣信用分值，并在行业内媒体和社会媒体公示。暂停执业资格的期限最低不少于半年：（一）被行业严重警告二次及以上，仍不改正的；（二）一年内受到两次以上行政处罚的；（三）骗取、出租、出借、伪造资格证书、注册证书及相关证件的；（四）以不正当手段承揽业务的；（五）从事法律、法规、规章禁止交易的房地产经纪活动的；（六）变更任职企业后，披露、隐瞒、允许他人使用或拒不归还自己占有的原任职企业的商业信息，给原任职企业造成损失的；（七）就经纪业务所涉及的房地产与交易委托人发生房地产买卖、交换、租赁关系，收取佣金的；（八）披露、使用或者允许他人使用开展业务过程中知悉的委托人或其他委托人的商业秘密的；（九）执行房地产经纪业务中有重大过失，给所在企业造成较大损失的；（十）拒不执行主管部门作出的已经生效的处罚或限期整改决定的。第三十八条（撤销执业资格） 房地产经纪人员有下列行为之一的，给予撤销执业资格，记入信用档案，扣信用分值，列入严重失信名单，并在行业内媒体和社会媒体公示：（一）被暂停个人执业资格期间继续从事房地产经纪业务的；（二）根据有关规定连续两年被列为失信警示对象的；（三）因执行房地产经纪业务的行为犯罪，被依法追究刑事责任的；（四）无故挪用、占用或者或者拖延支付客户的房地产交易资金的；（五）以非法手段谋取房地产经纪费用及其他不正当利益的；（六）伪造、涂改、变造房地产权利证书或其他文件的；（七）被吊销房地产经纪人员资格证书、注册证书、执业登记牌而以房地产经纪人名义开展业务的；（八）有其它重大违法违规行为，情节或后果特别严重的。第五章 附 则第三十九条（通过与修正）本规范经本协会常务理事会通过后施行。 本规范的修订，由中介委员会三分之二以上委员提出书面建议，或由深圳市房地产业协会秘书处提出建议。本规范以修正案的方式进行修改，修正案经中介委员会审定后，报常务理事会审议通过实施。第四十条（解释权）本规范由深圳市房地产业协会负责解释。第四十一条（施行时间）本规范自发布之日起施行。第四十二条 本规范施行后，凡本协会相关文件与本规范相抵触的，以本规范为准。 深圳市房地产业协会二六年十二月二十一日