盐城市物业服务收费标准调价方案1224.doc

盐城市区前期物业公共服务费调价方案为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护物业服务管理各方合法权益，根据江苏省物业管理条例、江苏省物业服务收费管理办法、关于贯彻实施新江苏省物业服务收费管理办法的通知等文件精神，经调研论证，结合成本监审、市场现实、周边标准等实际情况，现对市区前期物业公共服务费提出如下调价方案： 一、基本情况近年来，市区物业服务收费的投诉举报不断，严重影响社会和谐和民生幸福。房管部门在招投标过程中确认的物业服务费标准和物价部门在备案中确认的标准存在“两张皮”现象。省里的文件规定电梯、二次供水、公共照明等能耗费用属于代收代缴费用，必须单独立账、按实分摊、及时公示。但开发建设单位或物业服务企业在房管部门组织的招投标过程中，已将能耗费用和公共服务费用捆在一起，并以合同形式明确。物价部门进行备案时就遇到很大麻烦和尴尬，不得不被动地、人为地将招投标合同中打包的收费标准进行拆分。这种情况，无论是在政策解释答复还是在价格督查工作中，都遇到极大的困难。特别是在处理投诉举报时，很难让各方都理解、都满意。在调研中发现，价格部门在要求物业服务企业进行收费公示时，物业企业几乎一致认为盐城市区的公共物业服务收费标准压得过低，跟不上物价、劳动力成本等涨幅，不够实际支出，企业只得用能耗分摊部分多出来的费用抵充公共物业服务费的不足，所以无法按实分摊能耗费用。省里规定的“能耗费用按实分摊、如实公示”政策根本无法落地，成了价格部门物业服务收费监管工作中最棘手的难题。二、定价依据1江苏省物业管理条例第四十九条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。2.江苏省物业服务收费管理办法第五条第二款：省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。第七条：价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。三、现行物业公共服务费标准市区目前执行的物业公共服务收标准，是2011年市物价局与市房管局联合下发的盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准（盐市价发201156号）中规定的标准。即：收费等级一级二级三级四级五级收费标准（元平米月）0.180.300.400.500.60浮动幅度上浮不超过20%，下浮不限。而现实中的招投标价格，多层大都在0.5元以上，小高层、高层大都在1.2-1.5元之间，1.4元附近最集中（大多数都包含了能耗分摊）。大多数小区的公共服务费用足了20%的上浮空间，尚未发现哪家小区物业费标准下浮的。新小区物业服务档次绝大多数是五级，四级及以下的物业服务标准极少。四、成本监审情况10月16日，成本调查监审分局完成市区物业服务定价成本监审工作，出具成本监审报告书（盐价本监20136号）。该报告书中的成本监审结论是：2012年度，被监审的物业企业每月每平米平均物业服务成本：一档0.23元、二档0.29元、三档0.40元、四档0.56元、五档0.75元。其中五档物业监审的是钱江方舟和香城美地两个小区。五档小区多为高层、小高层，计入电梯、二次供水等设备的检测维保等费用，成本在0.85元左右。五、周边地区收费标准城市五档（最高）标准备注淮安多层0.6元、小高层1.0元、高层1.1元初拟此新标准。宿迁新标准调整工作尚未启动。计划明年上半年完成。连云港新标准调整工作尚未启动。现行标准：多层0.7元、高层0.8元。徐州计划调整到1.4元以上。目前执行1.3元。南通1.6元。近期不调整新标准。泰州新标准正在计划调整中，初拟1.2元。现行标准多层0.5元、高层0.9元。扬州1.6元。最高限价，不上浮。六、市区近3年来物业招投标价格情况年度小区类型（数）最低价格最高价格平均价格2011多层（13）0.380.600.50高层（22）0.801.451.22012多层（8）0.480.700.61高层（25）1.101.501.362013多层（8）0.400.780.66高层（25）1.251.481.38（详见附件）七、征询意见情况12月17日，我处与房管局物管处一起召开物业服务企业代表座谈会，讨论前期物业公共服务费调整标准问题。悦达、仲源、众诚、康居、万通、恒源等6家物业公司的负责人表示，根据目前市场物价、劳动力成本上涨的综合因素，前期物业公共服务费应在1.3元以上（五档标准），物业企业才能正常运行。12月20日，我处召开盐都、亭湖、开发区、城南4个区物价局相关负责人座谈会，听取各区局对调整前期物业公共服务费标准的意见和建议。大家认为要改变当前招投标价格和备案价格“两张皮”的尴尬局面，调整前期物业公共服务费势在必行。但业主最大的意见并不是收费标准的高低问题，而是物业服务企业的服务标准是否达到的问题。物业服务收费标准应该随市场实际适当动态调整，但物业服务要相应提升，这方面需要有人监管。招投标价格基本是市场形成的，可作调价参考。从多次调研和平时处理投诉举报的情况看，很多业主对现行的收费标准都认为高了，大多数业主认为物业公司收了五档的钱，但提供的服务却达不到五档的标准。七、处室意见服务等级收费标准（元平米月）浮动幅度多层小高层、高层一档0.20.35上浮不超过20%，下浮不限。二档0.30.45三档0.40.55四档0.60.8五档0.81.02011年、2012年、2013年高层（含小高层）招投标均价分别乘以10%、30%、60%的权重系数，得出2014年招投标参考平衡线为1.36元。减去0.25-0.30元的平均能耗，物业公共服务费为1.06-1.11元。考虑到可有20%的上浮空间，也考虑到2014年可比2013年略高点，建议将2014年的高层（含小高层）物业公共服务费定为1.0元/平米月。以五档为例，1.0元上浮20%为1.2元，加上0.25-0.3元的能耗分摊，物业费用共在1.45-1.5元之间，与2013年招投标最高价1.48元基本持平，物业企业应该能接受此招投标市场形成的价格，业主交纳物业费用总额也未明显增加，社会反应应该比较稳定。 服务价格处 2013年12月24日- 6 -